【正文】 合理的戶型設(shè)計(jì)極好的增加了采光面，而一梯二戶的設(shè)計(jì)更讓您的居住環(huán)境安逸舒適，也大大提高了您的生活品質(zhì)。辦VIP卡客戶每天遞增168元，至開(kāi)盤日。開(kāi)發(fā)公司：陽(yáng)光100代理商：陽(yáng)光100 營(yíng)銷公司設(shè)計(jì)公司：德國(guó)scape丹麥shl意大利澳大利亞設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)基地面積：530畝建筑面積：約50萬(wàn)平方米建筑結(jié)構(gòu)：框架戶數(shù)：3708戶配套：北大附屬試驗(yàn)中學(xué)，人民醫(yī)院，銀座城市廣場(chǎng)，勝大超市等等。4， 包裝推廣得體。價(jià)格約在3500元/平方米——3600元/平方米。勝利油田職工住房建設(shè)、市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)將會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊，在一定程度上波動(dòng)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，迫使開(kāi)發(fā)商不得不在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項(xiàng)目的品質(zhì)，也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)的提升。商品房銷售面積185433平方米。20年間，東營(yíng)人在一張白紙上，畫出了最新最美的畫圖，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展之快令世人刮目相看。北部是黃河沖積的新生淤地——黃河三角洲。土地資源豐富，人均土地685畝，是山東省人均土地的26倍；并且黃河以其獨(dú)特的“填海造陸”功能，不斷為東營(yíng)市營(yíng)造新的陸地。%。繼陽(yáng)光100進(jìn)入東營(yíng)后，2007年底路勁地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入東營(yíng)，并且將在2008年有大的作為，而國(guó)內(nèi)和省內(nèi)一線房地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)或者正在積極醞釀著進(jìn)入東營(yíng)市場(chǎng)。教育配套：幼兒園，小學(xué)。項(xiàng)目聘請(qǐng)加拿大奧雅園境師事物所為項(xiàng)目提供園林景觀設(shè)計(jì)方案，將追求健康，充滿陽(yáng)光的，象征高品質(zhì)的高爾夫生活引入社區(qū)生活，使整個(gè)室外景觀空間成為一個(gè)充滿陽(yáng)光綠意的運(yùn)動(dòng)主題空間。置業(yè)顧問(wèn)，敬業(yè)，講解專業(yè)素質(zhì)高。 中國(guó)最時(shí)尚的社區(qū)的產(chǎn)品定位似乎與別墅類消費(fèi)人群心理需求不符。（5）東辰鑒墅競(jìng)爭(zhēng)性對(duì)比東辰鑒墅，背依浩瀚清風(fēng)湖，水系環(huán)擁，濕地島群，獨(dú)創(chuàng)闊景人居。（二） 西城競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)性分析陽(yáng)光水韻別墅區(qū)位于東營(yíng)新區(qū)西北部，北臨北一路；東鄰青蓮路；西臨廬山路，距石油大學(xué)僅1公里之遙；南面隔寧遠(yuǎn)路與東營(yíng)區(qū)政府相望。把關(guān)銷售細(xì)節(jié)——樣板間要精加工、售樓處要體現(xiàn)出項(xiàng)目品質(zhì)、銷售人員從著裝到談客要專業(yè)。對(duì)別墅的車庫(kù)功能及社區(qū)出行便捷性提出了要求。1錦程佳園售價(jià)比例：在初步知道本項(xiàng)目后，被調(diào)查者希望別墅價(jià)格低于４５００元／平米。社區(qū)品質(zhì)：%的消費(fèi)者認(rèn)可社區(qū)品質(zhì)，這緣于開(kāi)發(fā)公司雄厚的實(shí)力和品牌的積累。多種植大棵樹(shù)木；窗戶——開(kāi)啟面積過(guò)小、通風(fēng)及采光受影響；考慮紗窗的安裝問(wèn)題；鋼化玻璃的質(zhì)量；路——社區(qū)的路適當(dāng)加寬，與業(yè)主入戶門之間也要硬化；(2) 施工監(jiān)管：地下室及車庫(kù)、衛(wèi)生間、廚房的防水；門窗安裝的細(xì)節(jié)處理，避免客戶說(shuō)好材料裝壞了；外墻有裂縫，作外立面時(shí)應(yīng)及時(shí)處理；(3) 售后服務(wù)工程維修一定要跟上，從業(yè)主報(bào)修到維修應(yīng)不超過(guò)24小時(shí)；物業(yè)保潔要及時(shí)到位，每天2次；交房前外立面及玻璃需要統(tǒng)一清洗。（2） 銷售人員專業(yè)素養(yǎng)的提升抽象的講，策劃是往池塘里趕魚(yú)的過(guò)程，銷售是從池塘里撈魚(yú)的過(guò)程。如考勤、值日、績(jī)效考核．．．．．．216。我們建議銷控方案一：雙條件實(shí)現(xiàn)銷控，即價(jià)格、逐漸釋放房源(1) 開(kāi)盤要打開(kāi)所有房源的50%。本方案優(yōu)勢(shì)：目標(biāo)清晰、步驟簡(jiǎn)單、容易操作、不變應(yīng)萬(wàn)變。sp:業(yè)主答謝會(huì)東營(yíng)市所有高端客群、業(yè)主開(kāi)盤期：本階段的推廣內(nèi)容圍繞：尊享原創(chuàng)純別墅生活；原創(chuàng)的，智慧的；口碑，是業(yè)主給我們的獎(jiǎng)杯；三個(gè)內(nèi)容進(jìn)行。主要營(yíng)銷活動(dòng)：異業(yè)結(jié)盟編制銷售網(wǎng)絡(luò)做法之一?？偨Y(jié)：時(shí)過(guò)境遷，環(huán)境變了、市場(chǎng)變了，我們必須順應(yīng)變化而控制變化。（２） 邀請(qǐng)佛學(xué)大師來(lái)探討人生，和諧拯救危機(jī)。地點(diǎn)——選在消夏密集的廣場(chǎng)。Sp:公益義演東營(yíng)市所有高端客群開(kāi)盤延銷睿智，非簡(jiǎn)單的套用；境界，非形而上的因襲；別墅，舍我其誰(shuí)？錦程佳園原創(chuàng)別墅區(qū)，首創(chuàng)東營(yíng)別墅新紀(jì)元齊魯晚報(bào)當(dāng)?shù)匕妗倮請(qǐng)?bào)、眾成會(huì)戶外看板、網(wǎng)絡(luò)、電視、電臺(tái)。本方案劣勢(shì)：調(diào)價(jià)頻繁、容易有負(fù)面影響。萬(wàn)達(dá)高爾夫花園的樣板間做的十分成功，據(jù)銷售人員透漏，好多客戶就是看了樣板間后，決定在這里購(gòu)買的。216。售樓處龍虎榜——售樓處每個(gè)月都有銷售任務(wù)，龍虎榜上標(biāo)注每個(gè)銷售人員的銷售業(yè)績(jī)，讓每個(gè)人都清晰銷售目標(biāo)、時(shí)刻不松懈。（二）回訪總結(jié)通過(guò)對(duì)業(yè)主的回訪，從數(shù)據(jù)來(lái)看業(yè)主對(duì)本案認(rèn)得評(píng)價(jià)基本客觀。景觀設(shè)計(jì)：有75%的客戶對(duì)社區(qū)景觀設(shè)計(jì)充滿了向往，同時(shí)20%的客戶對(duì)現(xiàn)有景觀表示失望，并建議改進(jìn)，大部分客戶認(rèn)為多種大型的植物是比較好的選擇。1錦程佳園的知名度：錦程佳園的知名度很低，這與前期的推廣不多有關(guān)系，若后期在市場(chǎng)上銷售必須加強(qiáng)宣傳力度、增加知名度。為高收入人群，達(dá)到購(gòu)買別墅的水準(zhǔn)。生活配套自足——本項(xiàng)目周圍缺乏生活配套，必須自身配套補(bǔ)缺，可以免租招進(jìn)健身連鎖、社區(qū)商超連鎖、美容、保健、美發(fā)、餐飲、休閑等等生活配套。營(yíng)銷人員著裝清新，沙盤備有下沉式噴水泉，與項(xiàng)目氣質(zhì)交相呼應(yīng)。3， 營(yíng)銷中心的擺設(shè)，氛圍要略優(yōu)于我項(xiàng)目。受到中產(chǎn)階級(jí)的追捧。生活、購(gòu)物、上學(xué)，全在5分鐘生活圈內(nèi)輕松搞定。項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，特邀請(qǐng)美國(guó)天合建筑設(shè)計(jì)公司提供建筑設(shè)計(jì)方案，打造涵蓋花園洋房、小高層及多層住宅的高檔住宅社區(qū)。以東營(yíng)區(qū)黃河路街道東趙村的改造為代表的一批城中村改造項(xiàng)目將會(huì)開(kāi)始提速。（3）開(kāi)發(fā)商傾向于高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)，但市場(chǎng)終會(huì)改變現(xiàn)狀。其中。共有油井2萬(wàn)多口。東營(yíng)市不僅“人杰”而且“地靈”。%、%、%。（2）從市場(chǎng)供給來(lái)看，2008年，在房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量呈現(xiàn)出數(shù)量增長(zhǎng)的趨勢(shì)。同時(shí)，由于很多開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施配套架設(shè)進(jìn)行了有機(jī)的結(jié)合，這就使得很多開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)開(kāi)始改變思路，將自身項(xiàng)目與周邊的城市建設(shè)較好地進(jìn)行了融合，東城的東二路北延和華山路的修建就是一個(gè)很好的例子。該項(xiàng)目西臨山東省最大的城市公園——2690畝清風(fēng)湖公園；北臨大型商業(yè)配套項(xiàng)目——五星級(jí)酒店用地。（2）水城國(guó)際個(gè)案位置：黃河南路路北，市房產(chǎn)局以南開(kāi)發(fā)公司：東營(yíng)市城發(fā)置業(yè)有限公司代理商：無(wú)整合推廣：智盟時(shí)代物業(yè)類型：高層，小高層，別墅設(shè)計(jì)單位：香港鄧振威建筑設(shè)計(jì)教育配套：春暉小學(xué)，試驗(yàn)小學(xué)生活配套：銀座城市廣場(chǎng)，眾成都市廣場(chǎng)交通狀況：交通便捷，毗鄰東二路，南靠黃河路基地面積：141000平方米建筑面積：25970平方米競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目定位為東營(yíng)首座國(guó)際級(jí)全湖景至尊名邸。與錦城佳園比較 大的品牌號(hào)召力，陽(yáng)光100中國(guó)十大房地產(chǎn)品牌。據(jù)悉該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是面向東營(yíng)市中產(chǎn)階層量身打造的升級(jí)住宅產(chǎn)品（第四代花園洋房），；以疊墅、花園洋房為主，輔助小高層產(chǎn)品，并首次將寬景洋房、情景洋房、疊墅概念引入東營(yíng)。在城市關(guān)系上東辰鑒墅為自己找準(zhǔn)了位置，在產(chǎn)品形態(tài)上力求創(chuàng)新與全面，獨(dú)棟別墅，雙拼別、花園洋房、低密度豪華景觀公寓、小高層等等，創(chuàng)造全新的居住感受?？偨Y(jié)：與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本案自身有短有長(zhǎng)：突出優(yōu)勢(shì)點(diǎn)：（1）人性化原創(chuàng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)（2）地方知名開(kāi)發(fā)品牌突出劣勢(shì)點(diǎn)：（1）自然環(huán)境資源欠缺（2）規(guī)模?。?）生活配套欠缺（4）宣傳力度、認(rèn)知度（5）銷售環(huán)節(jié)（售樓部、樣板間、置業(yè)顧問(wèn)專業(yè)素質(zhì)）規(guī)避措施：突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)——在項(xiàng)目的推廣過(guò)程中突出本案人性化原創(chuàng)設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)新才是實(shí)力和發(fā)言權(quán)。并不需要特意買房間多的房子與老人住。1可以承受的最高價(jià)位比例。周邊配套及商業(yè)氛圍滿意度：39%以上的人選擇不滿意現(xiàn)有配套，也有28%的客戶認(rèn)為隨著周邊項(xiàng)目的相繼入住，本區(qū)域的配套將逐步完善。一期業(yè)主對(duì)不滿意條件的比重如下對(duì)工程細(xì)節(jié)不滿意的占45%；認(rèn)為車庫(kù)、戶型設(shè)計(jì)欠合理的占40%；認(rèn)為個(gè)別地方設(shè)計(jì)存在安全隱患的占24%；認(rèn)為排水管道不合理的占12%；認(rèn)為交房標(biāo)準(zhǔn)須調(diào)整及交房與合同不符的占24%；對(duì)售后維修服務(wù)不滿的占28%；認(rèn)為綠化需要加強(qiáng)的占12%；認(rèn)為規(guī)劃需加強(qiáng)的占5%；認(rèn)為院落太小的占3%。未成交客戶（來(lái)電、來(lái)客）的臺(tái)帳信息包括：來(lái)訪時(shí)間、姓名、通聯(lián)、媒體途徑、居住區(qū)域、家庭結(jié)構(gòu)、家庭情況（收入、行業(yè)、職位）、所需產(chǎn)品、關(guān)注問(wèn)題點(diǎn)、置業(yè)目的、是否關(guān)注過(guò)附近的樓盤及名稱、來(lái)電客戶是否到訪、到訪時(shí)間。 禮儀培訓(xùn)：邀請(qǐng)山航