【正文】 根據(jù)東北皮革市場所在區(qū)位，結(jié)合行業(yè)內(nèi)實現(xiàn)情況，東北皮革交易中心的功能定位為：大型現(xiàn)代化以皮革及輔料為主的展覽交易中心，是傳統(tǒng)批發(fā)市場的后續(xù)發(fā)展延續(xù)。2物流中心的功能物流中心建設(shè)成集倉儲、運輸、配送、包裝、信息配載、結(jié)算、食宿、停車等多種服務(wù)；集商流、物流、信息流、資金流為一體的綜合性大型物流中心。(６) 以超低租金與豐厚優(yōu)惠政策支持招商。我們認(rèn)為投資于我們公司，是一件非常理想的投資活動。(2) 挖掘行業(yè)資源及政府、各商會力量協(xié)作招商。四、物流中心的模式和功能物流中心運行模式為吸取目前沈陽市內(nèi)各大批發(fā)市場物流配套管理混亂，貨站分散、無照經(jīng)營、占道經(jīng)營、配送線路壟斷、信譽低下，所造成的物流市場競爭無序、運價混亂、運輸無時限、貨物丟失等這一經(jīng)驗教訓(xùn)，沈運集團本著高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的原則出發(fā)，擬將物流中心建設(shè)成：1）、全權(quán)委托專業(yè)物流公司運用現(xiàn)代物流管理理念、以ISO9000質(zhì)量體系為保證、憑借良好的企業(yè)信譽、優(yōu)秀的專業(yè)人才、豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)驗、廣泛的物流網(wǎng)絡(luò)、多方的合作關(guān)系、雄厚的實力基礎(chǔ)和先進的管理水平，構(gòu)建一個以皮革市場為中心、輻射東蒙及日、韓、朝、俄羅斯等地區(qū)的、多功能、全方位、封閉式的大型物流中心。室外活動廣場：位于東北皮革交易中心的正門前方，用于舉辦各類活動，吸引人流。經(jīng)營費用情況1）租金廣宜街皮革市場由于壟斷市場經(jīng)營，租金價格已從2000年的2萬元/個升到6萬元/個，僅四年時間增長來了300％，特別是在2004年，由于商場壟斷經(jīng)營，不斷的哄抬價格，使商場租金最高達(dá)到9萬元/個，經(jīng)營商家為能在商場繼續(xù)經(jīng)營，不得不承擔(dān)高昂的租金。招商共分兩個層面：①實現(xiàn)市場主控部分招商；②實現(xiàn)投資客層鋪位招商。 公司的注冊資本：4000萬元； 公司的注冊地址：沈陽市于洪區(qū)微山湖街65號。建立了重要的互惠協(xié)作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，使得行業(yè)中的更多資源成為我們業(yè)績提升的有效資源。54%3F輔料專區(qū)1703 M27 M21502000元/個/月只租不售。強大資源平臺：開發(fā)商憑借在業(yè)內(nèi)的影響力和對政府及各商會、協(xié)會的號召力，形成強大資源聯(lián)盟。為此東北皮革交易中心應(yīng)為兩方客戶提供更加盡心盡力的服務(wù)：一方面：可以帶動提高租戶的積極性，使東北皮革交易中心的各屆訂貨會得以高質(zhì)量舉辦，從而吸引消費者的視線和熱情；另一方面：吸引大量專業(yè)消費者參與到各項活動中，從而吸引更多、更高水平的商家加盟東北皮革交易中心。2. 集中火力招商、確保實現(xiàn)滿場招商開業(yè)；3. 由于二層只針對自營類客戶銷售，所以開發(fā)商在開業(yè)初期擁有大部分主控權(quán)，對開后運營管理及旺場經(jīng)營提供保障。三、定價策略價格策略參考原則：地區(qū)同類市場價格情況；區(qū)域?qū)I(yè)市場價格情況；行業(yè)市場特征；開發(fā)商成本及預(yù)期價位項目價格策略租價：一樓租金100元/平米，租三年免一年，實收35元/平米二樓租金70元/平米，租三年免一年，實收20元/平米項目定價——銷售價格按照市場定價慣例，實收售價＝市場現(xiàn)時實收年租價 X 回本年限則本項目一樓基礎(chǔ)均價為：30元/月?平米X12月/年X10年＝3600元/平米按50元/平米租金設(shè)立10年10％返租方案，則租金補貼額為：（50－30）元/平米 X 12月/年 X 10年＝2400元/平米一樓實收均價＝基礎(chǔ)均價＋返租補貼＝ 6000元/平米考慮到招商及銷售中的各種優(yōu)惠與折扣，帳面均價設(shè)為：一樓實收均價——9000元/平米二樓實收均價——6500元/平米第六章 財務(wù)計劃一、收益來源二、收益估算一期工程銷售、租賃收益1）一層商鋪銷售收入：銷售面積10500m2均價9000元/m2=9450萬元。3）物流、倉儲等輔助經(jīng)營收入：2045萬元二、三期工程銷售收益1）商場、網(wǎng)點銷售收入：建筑面積45000m2，銷售面積30000m2均價7500元/m2=22500萬元；2）小戶型住宅銷售收入：銷售面