【正文】 因此，商圈客層分析已直接切入消費對象、經(jīng)營績效與投資可行性指標。除必要外不得供汽車進入。 （二）設(shè)施維護原則 設(shè)施維護原則依維護項目不同而有所差別，現(xiàn)就各項目簡述如下： 、水電：每年定期修繕、檢測、更新。 路口標志、信號無法配合，路邊停車影響道路容量：重新調(diào)整標志、信號設(shè)置，實施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車，由大型購物中心提供足夠的停車空間供車輛停放。由于招牌一方面必須注意與建筑及環(huán)境的和諧關(guān)系，另一方面又要顧及易于識別的要求，因而也會具有裝飾性的風格。 對于購物中心的開發(fā)者而言，入口大廳及中庭為塑造企業(yè)形象的最佳場所，因為雖然購物中的開發(fā)者可要求各承租戶在單元商店的店面裝潢，招牌樣式上需有一定程度上的統(tǒng)一，并列上購物中心的標志，但由于各承租戶的營業(yè)項目不同，店面裝修及家具配置皆有不同的需求，且皆需打上本身的招牌，所以對于購物者而言，購物中心開發(fā)者在營業(yè)空間所做的措施可能都只是背景似的模糊景象，感受并不強烈。 土壤特性：以下便針對材料原則及其特性，及其使用性一并討論： （一）碎石鋪面 碎石鋪面可創(chuàng)造出非正式的氣氛，由于這種鋪面能允許空氣及水分通過，因而特別利于敷設(shè)于樹木的周圍，使空氣與水分能到達植物根部。磚必須先做防酸等處理。 1．梁板結(jié)構(gòu)的主要優(yōu)點是可在不造成削弱樓板結(jié)構(gòu)的情況下提供大面積的挑空；其主要缺點為梁容易受服務(wù)管線的影響而造成樓層凈高的減少。 2．拉美拉式構(gòu)架（Laminated Timber）或portal式衍架。因此，停車場也可分為兩層，每一層停車位數(shù)都不要超過停車總位數(shù)的60%，以避免該層成為主要層。 自動步行走道比自動手扶梯更好的地方在于它可以承載嬰兒車及手推車，雖然目前也有一些自動手扶梯的階梯夠?qū)?，足以承載嬰兒車等，但它主要的缺點便是它需要比自動手扶梯更大的空間以能達到合適的坡度。 在購物中心內(nèi)通常也設(shè)有寄物柜，也有地方將亭式攤位作成儲物柜。 3．地面層 （1）商店單元的最小凈高。 7．商店店面及招牌 商店店面及招牌的設(shè)計需要在開發(fā)早期由承租戶向建筑師咨詢后，與開發(fā)者的建筑師共同設(shè)計。 建筑外墻立面的設(shè)計對于建筑物的成功與否有相當大的關(guān)系。 6．二樓立面所能提供或避免使用的程度。 在商店店面及可見的內(nèi)部設(shè)計上，具有如下一般性原則： （一）商店位于購物道上 每一間商店單元與Mall的關(guān)系乃取決于商業(yè)準則，但每一個商店單元關(guān)系的影響層面則是取決于各家單元的設(shè)計。 3．避難層出入口。他舉例說，深圳的高樓和道路構(gòu)成新的城市空間形態(tài)，具有強烈的現(xiàn)代色彩，頗有視覺沖擊力；廈門以碧藍色的大海為背景，帶有裝飾性的建筑色彩鮮艷，三角梅點綴在大街小巷，顯出城市的特殊魅力。畫蛇添足既是金錢的浪費，又是美學的墮落。 9． 旅館的走道，增加了景觀，并且可以通達空中花園的平臺，使走道空間更為豐富、有變化性。 21．透過各個平臺，把這一棟建筑物內(nèi)的各種活動，在人們一踏入大廳時，就可以一覽無遺，而且可以掌握很清楚的方向感。他的公司所開發(fā)的港灣廣場購物街(Gdllery at Harborplace)，是一個集合四種使用機能的開發(fā)計劃，有獨門精品商店、餐廳、辦公室、旅館，還有停車空間，這一些東西全部都出現(xiàn)在一個街廓之內(nèi)，該案就緊鄰班哲明 11．辦公大樓的入口從卡佛特街的騎樓空間進入，讓辦公大樓有其獨特的自明性，并與市中心的方向，產(chǎn)生緊密的銜接。 從上述這一系列的論述，我們了解設(shè)計如何處理建筑物的量體、在基地上引入的活動、入口設(shè)置的位置、以及建筑立面上的特色，甚至包括建筑物內(nèi)部公共空間的安排，以及這些元素如何延伸或強化基地與周遭環(huán)境之間的關(guān)系等等，這就是任何一位設(shè)計者，在做一個都會型購物中心開發(fā)案時，應(yīng)當表現(xiàn)出來的都市設(shè)計觀點。大型購物中心吸引大量的小汽車及機車來往，造成停車問題。圣路易斯購物中心的案例，則說明了北美地區(qū)在這一類的入口安排上，常用的二種設(shè)計版本，二者的目標都是要協(xié)調(diào)二種不同的尺寸；所謂的二個尺寸就是指，將購物街剖面同樣大小的幾何形，簡單地復制在立面上，使入口部分出現(xiàn)二種不同的尺寸規(guī)格。 路口標志、信號無法配合，路邊停車影響道路容量：重新調(diào)整標志、信號設(shè)置，實施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車，由大型購物中心提供足夠的停車空間供車輛停放。 20．電扶梯持續(xù)不斷的往上移動，將活動以對角線的方向，帶進本建筑物里。 7． 在第五層樓配置了旅館的公共性機能，但是也同時在南側(cè)提供了一個公共平臺，海港美麗的景色，盡收眼底，同時也可以感受到海港的活力。 這些配置原則，完全依照那些販售小篷子之承租商家的組合特性而定，尤其刻意配合少數(shù)大型的“主力”或具有“磁力”的百貨公司的特色，因為這些百貨公司，是吸引顧客前來此地最重要的賣點，還有許多小的店面單元，則靠過路性的購物人潮量，來維持生意。 18．運用既有的元素，讓這一棟建筑物融入基地所在的環(huán)境當中，但是同時也賦予其強烈的獨特性格，以助于本開發(fā)在市場競爭之下，還可以存活下來。 6． 電扶梯把人潮往上帶，穿過整棟建筑物空間到達高處，這一個舉動，本身就可以變轉(zhuǎn)成一件『活動』。 城市是一個非常復雜的系統(tǒng)工程，而城市的顏色在這系統(tǒng)工程中決不是可有可無的。北京大學教授朱自煊說，以老北京來說，灰墻、灰瓦和綠樹構(gòu)成了北京城市色彩的基調(diào)，透出古都渾厚、樸實、寧靜的文化底蘊，也襯托出紫禁城金碧輝煌的帝都氣派。 五、殘障者使用計劃 區(qū)內(nèi)供公眾使用的室內(nèi)、外空間的各類通道及設(shè)施，均應(yīng)依照相關(guān)規(guī)范及法令規(guī)定，就殘障者使用的便利性、安全性妥為規(guī)劃設(shè)計。 四、商店店面及可見的內(nèi)部 圍封式的購物中心比起傳統(tǒng)的商店有一突破性的特點，即是它將商店的店面及展示的櫥窗放在購物中心的內(nèi)部，而將天氣的限制排除在外。 2．人行道上方的高度不會破壞立面。 （一）影響面 環(huán)境中的每件元素對于環(huán)境本身、建筑物以及在其間活動的人們都是具有影響力的，且其影響都顯著可見。開發(fā)者應(yīng)在每一間商店單元儲藏區(qū)裝設(shè)光源及盥洗室的水龍頭，承租戶則應(yīng)與開發(fā)者的建筑師及水電顧問討論后于其承租的商店單元內(nèi)裝設(shè)電器用品。 2．地下室層 （1）服務(wù)區(qū)的最小凈高。 （六）亭式攤位（Kiosk）及自動販賣機 獨立的亭式攤位可作為香煙販售攤、咖啡店、報攤、花店及美發(fā)店等，同時也適合販售紀念品、藝術(shù)品、手工藝品等。在此應(yīng)利用照明及裝修、家具等塑造空間張力，使其成為購物中心的意象焦點。購物中心應(yīng)該不要太長以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，在大型購物中心內(nèi)，建議使用沿街商店及其它方式使賣場更緊湊。雖然如此，最經(jīng)濟的柱距應(yīng)被求出，因為中間層再分配的柱載重總是被高估。中小型商店可使用一至數(shù)個標準單位，但大型商店因為有特殊的需求因而可能需要特殊的結(jié)構(gòu)。 （五）大型單元鋪面 鋪面的尺寸通常都做成由455公分*455公分至910公分*610公分，通常厚50公分，但如果允許交通工具在其上運行的話，則65公分較為適當。 四、鋪面材料 在購物中心設(shè)計時，鋪面的問題不能單獨被提出來討論，它必須考慮整個基地的紋理、模式、尺度、顏色等才能決定。 （二）中庭 中庭為購物中心的焦點，對于機能而言，它除具有視線引導、休息、展示、表演等實質(zhì)上的功能外，它同時也是一個重要的空間指標。好的景觀能增進室內(nèi)外的環(huán)境品質(zhì)，塑造購物者對購物中心的美好印象。以下的問題及改善對策即包含TSM及TDM的策略。 （3）植栽維護 除了施肥、灌溉、清潔等一般工作外，尚有如下事項： *喬木—定期修剪花枝或樹型，防風支架設(shè)置。第一種模距，是最主要的系統(tǒng)——購物街的結(jié)構(gòu)，它支撐著購物街的樓板載重，一般而言，結(jié)構(gòu)體是由樓板與承重柱所組成，柱距大約是6公尺到10公尺左右；第二種模距，是購物街的次要結(jié)構(gòu)——購物街的屋頂，重量輕、不一定是防火材料，同時基于經(jīng)濟方面的考量，屋頂玻璃板的寬度，；第三種模距，是出租店面的分割原則，從購物街沿街的墻面上，可以清楚地看出不同的店面分割模式，店面面寬從4公尺到40公尺不等。 C、經(jīng)過購物中心的營運，實際的來客數(shù)如何。 購物中心具有多功能的服務(wù)特性，必然加深管理的困難度。 （5）坪效提升形同營業(yè)面積的擴大效果，垂直效果與平面效果平等。 E、主動提供資訊，把顧客關(guān)系Customer Relation的建立，改變?yōu)檠由斓念櫩完P(guān)系Customer Retention，如基于顧客的家庭及其親子關(guān)系，逐漸引導主力客層，由顧客關(guān)系的建立逐漸滿足其生活必需。 （3）消費資訊提供者： 消費市場的成熟度即為消費水準，消費水準的提升又必需依賴供給者如何提供有效的資訊，形成教育消費者的積極效果。謀者于事前計劃，并運用投資估價技術(shù)作為投資可行性評估。所以商業(yè)中心交通可達性最佳的實質(zhì)是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。 商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費者為中心觀點的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個決定性因素，同時也是制定企業(yè)經(jīng)營目標和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。 商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點；（5）符合城市規(guī)劃要求。 商業(yè)環(huán)境 選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢必影響商店的經(jīng)營效果，此為趨異性。購物中心投資計劃的前階段，必需在購物中心開發(fā)地點所設(shè)定的商圈內(nèi)鎖定服務(wù)客層，擬訂各種服務(wù)項目的組合，對這些業(yè)態(tài)業(yè)種先調(diào)查需求面，再設(shè)定供給的配置。購物中心采取精耕商圈的經(jīng)營模式，不斷提供資訊及定期刊物，呈現(xiàn)積極經(jīng)營的策略。 F、利用服務(wù)的熱忱、專業(yè)的產(chǎn)品推介，使顧客產(chǎn)生消費行為。購物中心不但創(chuàng)造高集客力，且整合性需求更創(chuàng)造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益相當于經(jīng)營面積的擴大。為達到經(jīng)濟規(guī)模，購物中心必需投入大量資金，尤其于開發(fā)期間，大量成本的投入并無任何收益，且開始營運之初又必需攤銷大量的開辦費用，于是還本期又向后拉，形成開發(fā)者資金需求的壓力。 影響上述三個課題的因素尚有人口成長率，包含自然成長與社會成長、人口的都市化與流動人口。設(shè)計的兩難點在于，如何使三種模距在同一規(guī)格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購物街呈現(xiàn)出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時又容許購物街后面的出租區(qū)域，可以自由分割其店面大小。 *灌木—修剪、補植、疏植。 問題一：道路擁堵。服務(wù)區(qū)域及廢棄物集中場可利用植物、樹木所形成的圍欄與購物區(qū)域加以隔離，道路及地面的停車場同樣也可通過植栽等作為軟化景觀的工具。購物者在范圍廣闊、尤其是多核心或多端點的Mall內(nèi)選逛時，常會喪失方向感，因而有別于商店等營業(yè)空間如中庭、入口大廳、挑空等場所經(jīng)常具有空間指向性。其他影響鋪面選擇的因素包括： 花費及效益：牽涉到保養(yǎng)維護、耐久性、是否易碎、瑕疵等。一般而言，鋪面的表面是平滑的，部分則有表面的紋路。典型的矩形格狀的柱列其跨距為5到10公尺。 在水平配置的購物中心，汽車停車場可以放在購物層的上層。 雙層式的商店街有時可用來使商店更加靠近。 （三）挑空 在購物中心內(nèi)設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購物者的視線引導向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動力。 在Mall內(nèi)空白的墻面或其它不常用的角落放置自動販賣機，也是一種收入來源。 （2）。 （2）給水及排水系統(tǒng)皆接往各商店單元的廁所。因而如果有任何對于環(huán)境上的影響，建筑師都必須有所了解。 3．人行道上能使適當大小的光線進入，而無須過多的人工輔助光線。 在圍封式的購物中心內(nèi)，沒有天氣的問題。需管制的要點如下： （一）在購物中心內(nèi)設(shè)有供殘障者使用的設(shè)施，應(yīng)于明顯處設(shè)置殘障者使用設(shè)施的標志。老城青島的紅瓦朱色外墻、碧海、藍天，也充分顯示出這座美麗濱海城市的風采。城市的色彩訴說著城市的歷史和今天的文化意味，讓市民直接體會到城市的精神。電扶梯緩緩地往上移動，人們的視野因而展開，可以俯瞰到整個采光大廳，而且也可以看旅館、辦公大樓與海港。 19．在視覺上展現(xiàn)出動線垂直移動的特性，以增加此建筑物的動感。為了尋找最適當?shù)纳虉鲂蛻B(tài)，以維系這種小店家依賴百貨公司主力店生存的依存關(guān)系，因而產(chǎn)生了一套典型的平面配置方式，以商場內(nèi)主力商店的數(shù)目為依據(jù)，盡量使正面入口到商場最冷清的角落之間(即使只有極少的顧客會經(jīng)過的角落)的距離最短，同時，盡量使主要購物人潮，可以十分方便地從一家主力商店逛到另一家。 8． 把旅館的入口放在西南角的目的，在于使人潮可以由普瑞特街的港邊散步道，或是南大街(South Street)，進入本旅館。這種手法有點類似羅馬西班牙大階梯的效果。 購物中心進出干道選擇不當：規(guī)劃時即慎選大型購物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動交通量很大的道路作為連外道路。 入口設(shè)計還面對另一項難題，就是在既存的、尺度較大的構(gòu)件上，如何試著用一種具有說服力的整合手法，將較小的元素結(jié)合上去，因此，設(shè)計手法的推敲發(fā)展，就鎖定在如何達成這個目標(包含如何處理界于二個極端尺度間的中間尺度的元素)。 問題二：停車問題。 22．透過這一棟建筑物的造型，使之與基地的既存條件產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性，并將之轉(zhuǎn)換，使它與環(huán)境結(jié)合成一個整體的都市景觀。 10．本建筑物的量體高度，與旁邊的IBM大樓相仿，并且與其他港邊的建筑群，維持和諧的量體關(guān)系。 規(guī)劃內(nèi)容上應(yīng)考慮的重點 艾柏哈德，柴德勒(Eberhard Zcider)長期以來大力倡導復合式使用開發(fā)計劃的先進，他認為這種開發(fā)方式，可以為市區(qū)環(huán)境帶來很多正面的影響。這種手法有點類似羅馬西班牙大階梯的效果。 8． 把旅館的入口放在西南角的目的，在于使人潮可以由普瑞特街的港邊散步道，或是南大街(South Street)，進入本旅館。而立交橋等構(gòu)筑物，化妝似地刷上各種涂料也沒什么必要，應(yīng)以混凝土的本色顯出力量感。 談到如何從城市設(shè)計的