【正文】 因此，商圈客層分析已直接切入消費(fèi)對象、經(jīng)營績效與投資可行性指標(biāo)。除必要外不得供汽車進(jìn)入。 （二）設(shè)施維護(hù)原則 設(shè)施維護(hù)原則依維護(hù)項(xiàng)目不同而有所差別，現(xiàn)就各項(xiàng)目簡述如下： 、水電：每年定期修繕、檢測、更新。 路口標(biāo)志、信號無法配合，路邊停車影響道路容量：重新調(diào)整標(biāo)志、信號設(shè)置，實(shí)施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車，由大型購物中心提供足夠的停車空間供車輛停放。由于招牌一方面必須注意與建筑及環(huán)境的和諧關(guān)系，另一方面又要顧及易于識別的要求，因而也會(huì)具有裝飾性的風(fēng)格。 對于購物中心的開發(fā)者而言，入口大廳及中庭為塑造企業(yè)形象的最佳場所，因?yàn)殡m然購物中的開發(fā)者可要求各承租戶在單元商店的店面裝潢，招牌樣式上需有一定程度上的統(tǒng)一，并列上購物中心的標(biāo)志，但由于各承租戶的營業(yè)項(xiàng)目不同，店面裝修及家具配置皆有不同的需求，且皆需打上本身的招牌，所以對于購物者而言，購物中心開發(fā)者在營業(yè)空間所做的措施可能都只是背景似的模糊景象，感受并不強(qiáng)烈。 土壤特性：以下便針對材料原則及其特性，及其使用性一并討論： （一）碎石鋪面 碎石鋪面可創(chuàng)造出非正式的氣氛，由于這種鋪面能允許空氣及水分通過，因而特別利于敷設(shè)于樹木的周圍，使空氣與水分能到達(dá)植物根部。磚必須先做防酸等處理。 1．梁板結(jié)構(gòu)的主要優(yōu)點(diǎn)是可在不造成削弱樓板結(jié)構(gòu)的情況下提供大面積的挑空；其主要缺點(diǎn)為梁容易受服務(wù)管線的影響而造成樓層凈高的減少。 2．拉美拉式構(gòu)架（Laminated Timber）或portal式衍架。因此，停車場也可分為兩層，每一層停車位數(shù)都不要超過停車總位數(shù)的60%，以避免該層成為主要層。 自動(dòng)步行走道比自動(dòng)手扶梯更好的地方在于它可以承載嬰兒車及手推車，雖然目前也有一些自動(dòng)手扶梯的階梯夠?qū)?，足以承載嬰兒車等，但它主要的缺點(diǎn)便是它需要比自動(dòng)手扶梯更大的空間以能達(dá)到合適的坡度。 在購物中心內(nèi)通常也設(shè)有寄物柜，也有地方將亭式攤位作成儲物柜。 3．地面層 （1）商店單元的最小凈高。 7．商店店面及招牌 商店店面及招牌的設(shè)計(jì)需要在開發(fā)早期由承租戶向建筑師咨詢后，與開發(fā)者的建筑師共同設(shè)計(jì)。 建筑外墻立面的設(shè)計(jì)對于建筑物的成功與否有相當(dāng)大的關(guān)系。 6．二樓立面所能提供或避免使用的程度。 在商店店面及可見的內(nèi)部設(shè)計(jì)上，具有如下一般性原則： （一）商店位于購物道上 每一間商店單元與Mall的關(guān)系乃取決于商業(yè)準(zhǔn)則，但每一個(gè)商店單元關(guān)系的影響層面則是取決于各家單元的設(shè)計(jì)。 3．避難層出入口。他舉例說，深圳的高樓和道路構(gòu)成新的城市空間形態(tài)，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代色彩，頗有視覺沖擊力；廈門以碧藍(lán)色的大海為背景，帶有裝飾性的建筑色彩鮮艷，三角梅點(diǎn)綴在大街小巷，顯出城市的特殊魅力。畫蛇添足既是金錢的浪費(fèi)，又是美學(xué)的墮落。 9． 旅館的走道，增加了景觀，并且可以通達(dá)空中花園的平臺，使走道空間更為豐富、有變化性。 21．透過各個(gè)平臺，把這一棟建筑物內(nèi)的各種活動(dòng)，在人們一踏入大廳時(shí)，就可以一覽無遺，而且可以掌握很清楚的方向感。他的公司所開發(fā)的港灣廣場購物街(Gdllery at Harborplace)，是一個(gè)集合四種使用機(jī)能的開發(fā)計(jì)劃，有獨(dú)門精品商店、餐廳、辦公室、旅館，還有停車空間，這一些東西全部都出現(xiàn)在一個(gè)街廓之內(nèi)，該案就緊鄰班哲明 11．辦公大樓的入口從卡佛特街的騎樓空間進(jìn)入，讓辦公大樓有其獨(dú)特的自明性，并與市中心的方向，產(chǎn)生緊密的銜接。 從上述這一系列的論述，我們了解設(shè)計(jì)如何處理建筑物的量體、在基地上引入的活動(dòng)、入口設(shè)置的位置、以及建筑立面上的特色，甚至包括建筑物內(nèi)部公共空間的安排，以及這些元素如何延伸或強(qiáng)化基地與周遭環(huán)境之間的關(guān)系等等，這就是任何一位設(shè)計(jì)者，在做一個(gè)都會(huì)型購物中心開發(fā)案時(shí)，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出來的都市設(shè)計(jì)觀點(diǎn)。大型購物中心吸引大量的小汽車及機(jī)車來往，造成停車問題。圣路易斯購物中心的案例，則說明了北美地區(qū)在這一類的入口安排上，常用的二種設(shè)計(jì)版本，二者的目標(biāo)都是要協(xié)調(diào)二種不同的尺寸；所謂的二個(gè)尺寸就是指，將購物街剖面同樣大小的幾何形，簡單地復(fù)制在立面上，使入口部分出現(xiàn)二種不同的尺寸規(guī)格。 路口標(biāo)志、信號無法配合，路邊停車影響道路容量：重新調(diào)整標(biāo)志、信號設(shè)置，實(shí)施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車，由大型購物中心提供足夠的停車空間供車輛停放。 20．電扶梯持續(xù)不斷的往上移動(dòng)，將活動(dòng)以對角線的方向，帶進(jìn)本建筑物里。 7． 在第五層樓配置了旅館的公共性機(jī)能，但是也同時(shí)在南側(cè)提供了一個(gè)公共平臺，海港美麗的景色，盡收眼底，同時(shí)也可以感受到海港的活力。 這些配置原則，完全依照那些販?zhǔn)坌∨褡又凶馍碳业慕M合特性而定，尤其刻意配合少數(shù)大型的“主力”或具有“磁力”的百貨公司的特色，因?yàn)檫@些百貨公司，是吸引顧客前來此地最重要的賣點(diǎn)，還有許多小的店面單元，則靠過路性的購物人潮量，來維持生意。 18．運(yùn)用既有的元素，讓這一棟建筑物融入基地所在的環(huán)境當(dāng)中，但是同時(shí)也賦予其強(qiáng)烈的獨(dú)特性格，以助于本開發(fā)在市場競爭之下，還可以存活下來。 6． 電扶梯把人潮往上帶，穿過整棟建筑物空間到達(dá)高處，這一個(gè)舉動(dòng)，本身就可以變轉(zhuǎn)成一件『活動(dòng)』。 城市是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，而城市的顏色在這系統(tǒng)工程中決不是可有可無的。北京大學(xué)教授朱自煊說，以老北京來說，灰墻、灰瓦和綠樹構(gòu)成了北京城市色彩的基調(diào)，透出古都渾厚、樸實(shí)、寧靜的文化底蘊(yùn)，也襯托出紫禁城金碧輝煌的帝都?xì)馀伞?五、殘障者使用計(jì)劃 區(qū)內(nèi)供公眾使用的室內(nèi)、外空間的各類通道及設(shè)施，均應(yīng)依照相關(guān)規(guī)范及法令規(guī)定，就殘障者使用的便利性、安全性妥為規(guī)劃設(shè)計(jì)。 四、商店店面及可見的內(nèi)部 圍封式的購物中心比起傳統(tǒng)的商店有一突破性的特點(diǎn)，即是它將商店的店面及展示的櫥窗放在購物中心的內(nèi)部，而將天氣的限制排除在外。 2．人行道上方的高度不會(huì)破壞立面。 （一）影響面 環(huán)境中的每件元素對于環(huán)境本身、建筑物以及在其間活動(dòng)的人們都是具有影響力的，且其影響都顯著可見。開發(fā)者應(yīng)在每一間商店單元儲藏區(qū)裝設(shè)光源及盥洗室的水龍頭，承租戶則應(yīng)與開發(fā)者的建筑師及水電顧問討論后于其承租的商店單元內(nèi)裝設(shè)電器用品。 2．地下室層 （1）服務(wù)區(qū)的最小凈高。 （六）亭式攤位（Kiosk）及自動(dòng)販賣機(jī) 獨(dú)立的亭式攤位可作為香煙販?zhǔn)蹟?、咖啡店、?bào)攤、花店及美發(fā)店等，同時(shí)也適合販?zhǔn)奂o(jì)念品、藝術(shù)品、手工藝品等。在此應(yīng)利用照明及裝修、家具等塑造空間張力，使其成為購物中心的意象焦點(diǎn)。購物中心應(yīng)該不要太長以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，在大型購物中心內(nèi)，建議使用沿街商店及其它方式使賣場更緊湊。雖然如此，最經(jīng)濟(jì)的柱距應(yīng)被求出，因?yàn)橹虚g層再分配的柱載重總是被高估。中小型商店可使用一至數(shù)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位，但大型商店因?yàn)橛刑厥獾男枨笠蚨赡苄枰厥獾慕Y(jié)構(gòu)。 （五）大型單元鋪面 鋪面的尺寸通常都做成由455公分*455公分至910公分*610公分，通常厚50公分，但如果允許交通工具在其上運(yùn)行的話，則65公分較為適當(dāng)。 四、鋪面材料 在購物中心設(shè)計(jì)時(shí)，鋪面的問題不能單獨(dú)被提出來討論，它必須考慮整個(gè)基地的紋理、模式、尺度、顏色等才能決定。 （二）中庭 中庭為購物中心的焦點(diǎn)，對于機(jī)能而言，它除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實(shí)質(zhì)上的功能外，它同時(shí)也是一個(gè)重要的空間指標(biāo)。好的景觀能增進(jìn)室內(nèi)外的環(huán)境品質(zhì)，塑造購物者對購物中心的美好印象。以下的問題及改善對策即包含TSM及TDM的策略。 （3）植栽維護(hù) 除了施肥、灌溉、清潔等一般工作外，尚有如下事項(xiàng)： *喬木—定期修剪花枝或樹型，防風(fēng)支架設(shè)置。第一種模距，是最主要的系統(tǒng)——購物街的結(jié)構(gòu)，它支撐著購物街的樓板載重，一般而言，結(jié)構(gòu)體是由樓板與承重柱所組成，柱距大約是6公尺到10公尺左右；第二種模距，是購物街的次要結(jié)構(gòu)——購物街的屋頂，重量輕、不一定是防火材料，同時(shí)基于經(jīng)濟(jì)方面的考量，屋頂玻璃板的寬度，；第三種模距，是出租店面的分割原則，從購物街沿街的墻面上，可以清楚地看出不同的店面分割模式，店面面寬從4公尺到40公尺不等。 C、經(jīng)過購物中心的營運(yùn)，實(shí)際的來客數(shù)如何。 購物中心具有多功能的服務(wù)特性，必然加深管理的困難度。 （5）坪效提升形同營業(yè)面積的擴(kuò)大效果，垂直效果與平面效果平等。 E、主動(dòng)提供資訊，把顧客關(guān)系Customer Relation的建立，改變?yōu)檠由斓念櫩完P(guān)系Customer Retention，如基于顧客的家庭及其親子關(guān)系，逐漸引導(dǎo)主力客層，由顧客關(guān)系的建立逐漸滿足其生活必需。 （3）消費(fèi)資訊提供者： 消費(fèi)市場的成熟度即為消費(fèi)水準(zhǔn)，消費(fèi)水準(zhǔn)的提升又必需依賴供給者如何提供有效的資訊，形成教育消費(fèi)者的積極效果。謀者于事前計(jì)劃，并運(yùn)用投資估價(jià)技術(shù)作為投資可行性評估。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是：所有購物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。 商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。 商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點(diǎn)；（5）符合城市規(guī)劃要求。 商業(yè)環(huán)境 選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢必影響商店的經(jīng)營效果，此為趨異性。購物中心投資計(jì)劃的前階段，必需在購物中心開發(fā)地點(diǎn)所設(shè)定的商圈內(nèi)鎖定服務(wù)客層，擬訂各種服務(wù)項(xiàng)目的組合，對這些業(yè)態(tài)業(yè)種先調(diào)查需求面，再設(shè)定供給的配置。購物中心采取精耕商圈的經(jīng)營模式，不斷提供資訊及定期刊物，呈現(xiàn)積極經(jīng)營的策略。 F、利用服務(wù)的熱忱、專業(yè)的產(chǎn)品推介，使顧客產(chǎn)生消費(fèi)行為。購物中心不但創(chuàng)造高集客力，且整合性需求更創(chuàng)造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益相當(dāng)于經(jīng)營面積的擴(kuò)大。為達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，購物中心必需投入大量資金，尤其于開發(fā)期間，大量成本的投入并無任何收益，且開始營運(yùn)之初又必需攤銷大量的開辦費(fèi)用，于是還本期又向后拉，形成開發(fā)者資金需求的壓力。 影響上述三個(gè)課題的因素尚有人口成長率，包含自然成長與社會(huì)成長、人口的都市化與流動(dòng)人口。設(shè)計(jì)的兩難點(diǎn)在于，如何使三種模距在同一規(guī)格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購物街呈現(xiàn)出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時(shí)又容許購物街后面的出租區(qū)域，可以自由分割其店面大小。 *灌木—修剪、補(bǔ)植、疏植。 問題一：道路擁堵。服務(wù)區(qū)域及廢棄物集中場可利用植物、樹木所形成的圍欄與購物區(qū)域加以隔離，道路及地面的停車場同樣也可通過植栽等作為軟化景觀的工具。購物者在范圍廣闊、尤其是多核心或多端點(diǎn)的Mall內(nèi)選逛時(shí)，常會(huì)喪失方向感，因而有別于商店等營業(yè)空間如中庭、入口大廳、挑空等場所經(jīng)常具有空間指向性。其他影響鋪面選擇的因素包括： 花費(fèi)及效益：牽涉到保養(yǎng)維護(hù)、耐久性、是否易碎、瑕疵等。一般而言，鋪面的表面是平滑的，部分則有表面的紋路。典型的矩形格狀的柱列其跨距為5到10公尺。 在水平配置的購物中心，汽車停車場可以放在購物層的上層。 雙層式的商店街有時(shí)可用來使商店更加靠近。 （三）挑空 在購物中心內(nèi)設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動(dòng)力。 在Mall內(nèi)空白的墻面或其它不常用的角落放置自動(dòng)販賣機(jī)，也是一種收入來源。 （2）。 （2）給水及排水系統(tǒng)皆接往各商店單元的廁所。因而如果有任何對于環(huán)境上的影響，建筑師都必須有所了解。 3．人行道上能使適當(dāng)大小的光線進(jìn)入，而無須過多的人工輔助光線。 在圍封式的購物中心內(nèi)，沒有天氣的問題。需管制的要點(diǎn)如下： （一）在購物中心內(nèi)設(shè)有供殘障者使用的設(shè)施，應(yīng)于明顯處設(shè)置殘障者使用設(shè)施的標(biāo)志。老城青島的紅瓦朱色外墻、碧海、藍(lán)天，也充分顯示出這座美麗濱海城市的風(fēng)采。城市的色彩訴說著城市的歷史和今天的文化意味，讓市民直接體會(huì)到城市的精神。電扶梯緩緩地往上移動(dòng)，人們的視野因而展開，可以俯瞰到整個(gè)采光大廳，而且也可以看旅館、辦公大樓與海港。 19．在視覺上展現(xiàn)出動(dòng)線垂直移動(dòng)的特性，以增加此建筑物的動(dòng)感。為了尋找最適當(dāng)?shù)纳虉鲂蛻B(tài)，以維系這種小店家依賴百貨公司主力店生存的依存關(guān)系，因而產(chǎn)生了一套典型的平面配置方式，以商場內(nèi)主力商店的數(shù)目為依據(jù)，盡量使正面入口到商場最冷清的角落之間(即使只有極少的顧客會(huì)經(jīng)過的角落)的距離最短，同時(shí)，盡量使主要購物人潮，可以十分方便地從一家主力商店逛到另一家。 8． 把旅館的入口放在西南角的目的，在于使人潮可以由普瑞特街的港邊散步道，或是南大街(South Street)，進(jìn)入本旅館。這種手法有點(diǎn)類似羅馬西班牙大階梯的效果。 購物中心進(jìn)出干道選擇不當(dāng)：規(guī)劃時(shí)即慎選大型購物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動(dòng)交通量很大的道路作為連外道路。 入口設(shè)計(jì)還面對另一項(xiàng)難題，就是在既存的、尺度較大的構(gòu)件上，如何試著用一種具有說服力的整合手法，將較小的元素結(jié)合上去，因此，設(shè)計(jì)手法的推敲發(fā)展，就鎖定在如何達(dá)成這個(gè)目標(biāo)(包含如何處理界于二個(gè)極端尺度間的中間尺度的元素)。 問題二：停車問題。 22．透過這一棟建筑物的造型，使之與基地的既存條件產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性，并將之轉(zhuǎn)換，使它與環(huán)境結(jié)合成一個(gè)整體的都市景觀。 10．本建筑物的量體高度，與旁邊的IBM大樓相仿，并且與其他港邊的建筑群，維持和諧的量體關(guān)系。 規(guī)劃內(nèi)容上應(yīng)考慮的重點(diǎn) 艾柏哈德，柴德勒(Eberhard Zcider)長期以來大力倡導(dǎo)復(fù)合式使用開發(fā)計(jì)劃的先進(jìn)，他認(rèn)為這種開發(fā)方式，可以為市區(qū)環(huán)境帶來很多正面的影響。這種手法有點(diǎn)類似羅馬西班牙大階梯的效果。 8． 把旅館的入口放在西南角的目的，在于使人潮可以由普瑞特街的港邊散步道，或是南大街(South Street)，進(jìn)入本旅館。而立交橋等構(gòu)筑物，化妝似地刷上各種涂料也沒什么必要，應(yīng)以混凝土的本色顯出力量感。 談到如何從城市設(shè)計(jì)的