【正文】 無任何收益，且開始營運之初又必需攤銷大量的開辦費用，于是還本期又向后拉，形成開發(fā)者資金需求的壓力。又因處于開發(fā)階段，金融單位很難建立放款信心，因此尚有相當程度的融資困難。 購物中心商圈在遭受外來許多競爭壓力之下，如何擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，從現(xiàn)有的市場中吸引大量的消費者？雖然購物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟利益及專業(yè)人才，但作為一個龐大的企業(yè)，如果缺乏有效的經(jīng)營管理，前述優(yōu)點將立即轉(zhuǎn)為缺點，在短小精悍的眾多小商店的競爭狀態(tài)下，可能要承受更多的壓力。因此，如何建立一個開發(fā)團隊是為今后培育競爭實力的必要條件。 6．經(jīng)營特色 經(jīng)營中最基本的特色通過主題商店表現(xiàn)出來，購物中心當然需要體現(xiàn)特色以吸引顧客的注意力。成功的購物中心卻更重視市場組合，利用事先詳細規(guī)劃，通過各個商店以及建立營運后的完整合作關(guān)系及其他開發(fā)經(jīng)營者、廣告代理商的努力和參與。市場組合的特色并非由市場專家設(shè)計出來，加上計劃并不是完整而無缺點，對這一點，商圈應(yīng)予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營者同意才能執(zhí)行；反對者也必須全力合作，力量才有整合的可能。而力量整合之后生產(chǎn)力才能夠發(fā)揮出來，在經(jīng)營展開后還要追蹤調(diào)查，如果效果不好，各種配合性的促銷計劃及全盤的營運計劃，必須重新調(diào)整并立刻改正。 購物中心的特色在于定位過程中，掌握主要、次要市場，并維持市場計劃與改變互動，這就是一項最重要的特色：“融合于角色功能并隱藏于日常的營運之中”。購物中心的定位并不止于樹立形象并植入消費者心中。經(jīng)營者必需有效掌握任何變化，諸如購物中心的參與經(jīng)營模式、交通、各商店店東對于中心事物的參與程度、購物中心參與社會性及其他足以影響購物中心的任何因素。因此購物中心的定位，應(yīng)為發(fā)展服務(wù)客層、注意社區(qū)的貢獻，以產(chǎn)生經(jīng)營效益的特色。 7．立地條件 （1）立地條件分析 購物中心之所以講究顧客導(dǎo)向，是因為顧客是購物中心所賴以生存的元素，因此人口量、集居、遷移等均足以影響購物中心的成敗，故必須分析購物中心的立地條件。因此下列重點必須探討： A、商圈內(nèi)究竟有多少可掌握的客層人數(shù)。 B、有多少人可能成為購物中心的顧客。 C、經(jīng)過購物中心的營運，實際的來客數(shù)如何。 影響上述三個課題的因素尚有人口成長率，包含自然成長與社會成長、人口的都市化與流動人口。除購物中心有效的經(jīng)營計劃促使消費者惠顧，并確定能成為購物中心的業(yè)績外，亦應(yīng)考慮一些非有效因素，諸如：掌握消費者消費項目的轉(zhuǎn)變，如飲食、衣物、鞋類、電器用品等。 （2）商圈客層分析 在經(jīng)營計劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經(jīng)營計劃的貫徹，使實際來客數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價多少這些量化的指標與經(jīng)營績效間產(chǎn)生指標性的關(guān)聯(lián)。因此，商圈客層分析已直接切入消費對象、經(jīng)營績效與投資可行性指標。由于本項分析聚焦于集客力，購物中心不但要自我評估、了解競爭環(huán)境，并且要為直接有效客層提供適當?shù)姆?wù)。雖然購物中心走向社區(qū)化，但其績效仍足以反映社區(qū)化服務(wù)成就，終究購物中心仍屬于營利事業(yè)，一切服務(wù)必須依賴財務(wù)的命脈，否則理想亦無從實現(xiàn)。 通過商圈內(nèi)客層分析及投資估價，可以作出兩個以上具體經(jīng)營方向的比較，篩選出最適當?shù)慕?jīng)營計劃，而這些事實均非理論分析可以成就，必須通過購物中心的經(jīng)營計劃，及投資估價的實際評估結(jié)果歸納出來具體的結(jié)論。 購物街空間設(shè)計的分析 由于購物中心的設(shè)計發(fā)展，相當重視購物街部份所扮演的角色與意義，因此，這些公共空間的設(shè)計重點，就圍繞著由建筑類型所呈現(xiàn)之建筑設(shè)計的議題打轉(zhuǎn)。誠如前文所指出，第一代之室內(nèi)型購物街的特色，比較像簡單的有頂蓋的街道，其中最主要的元素，就是店面的垂直墻面，同時在這條有頂蓋的購物街里，以樓板、天花板、以及店面之間與店面周邊的某些共同的小構(gòu)件(通常指的是相同式樣的招牌，或是指出租店面間共用之隔戶墻，其露在立面上的墻厚部分，以同樣的設(shè)計手法處理)，代表著街道上公共的建筑式樣。于是，購物街空間的建筑特徵并不夠強烈，因此，整條街的風格，完全受到各個店面?zhèn)€別的展示方式所主宰，由于街面被細分成一個一個的小店家，因此，沿著購物街的長度，從這一側(cè)到另一側(cè)，建筑特徵的起伏出現(xiàn)了相當大的變動。 北美地區(qū)在接下來的設(shè)計發(fā)展階段中，商場的規(guī)劃試圖使購物街更具一致性，自我風格更強烈，為了達到這個目標，基本上必須提高空間陳設(shè)的水準，因此，例如在伍德菲爾德商場的例子當中，其所模仿的室內(nèi)空間形態(tài)，就是在購物街的末端，都配置了百貨公司主力店。此一設(shè)計的效果，使店面與購物街之間的界線，不再劃分得那么清楚，購物街部份的設(shè)計，就像是商店的裝潢，使建筑物內(nèi)部的結(jié)構(gòu)體，以及購物街類似獨立空間的線性特質(zhì)，完全被掩飾。 不過，當設(shè)計師意識到這一類延續(xù)性的室內(nèi)空間，其所具有之戲劇性的潛力時，前述之『店面與購物街融為一體』的設(shè)計手法，自然被取而代之了，特別是針對多樓層的購物中心，全力發(fā)展購物街的剖面設(shè)計，以誘導(dǎo)購物者產(chǎn)生興趣，到各個樓層逛逛，同時，更進一步發(fā)展出將自然光引入室內(nèi)的設(shè)計手法。演進到這個階段，購物街終于被發(fā)展成一個建筑的獨立個體，不受不同出租店面切割特性的影響，其結(jié)構(gòu)體與屋頂造型，都具有強烈的性格。 隨著這樣的設(shè)計發(fā)展，購物街的設(shè)計開始考量三個不同系統(tǒng)(或稱之為模距秩序)的整合，這三種購物街中最常見的系統(tǒng)，分別都有其獨特的特質(zhì)與偏好的向度。第一種模距，是最主要的系統(tǒng)——購物街的結(jié)構(gòu)，它支撐著購物街的樓板載重，一般而言，結(jié)構(gòu)體是由樓板與承重柱所組成，柱距大約是6公尺到10公尺左右；第二種模距，是購物街的次要結(jié)構(gòu)——購物街的屋頂，重量輕、不一定是防火材料，同時基于經(jīng)濟方面的考量，屋頂玻璃板的寬度，；第三種模距，是出租店面的分割原則，從購物街沿街的墻面上，可以清楚地看出不同的店面分割模式，店面面寬從4公尺到40公尺不等。設(shè)計的兩難點在于，如何使三種模距在同一規(guī)格的墻面板之間，相互搭配出一致性，在使購物街呈現(xiàn)出一種整體協(xié)調(diào)造型的前提之下，同時又容許購物街后面的出租區(qū)域，可以自由分割其店面大小。 整合三種模距的方法之一，就是根據(jù)購物街的主要結(jié)構(gòu)體的系統(tǒng)韻律，來將模距統(tǒng)一。 購物中心綠地維護及管理 (一）設(shè)施維護 ，應(yīng)明確訂定如下： 生態(tài)綠地應(yīng)為開放性，且僅供行人、游客進入。除必要外不得供汽車進入。 生態(tài)綠地需全面綠化，硬件設(shè)施數(shù)量應(yīng)減少，且作為休息游憩使用。 生態(tài)綠地設(shè)置的硬件設(shè)施需盡量自然，以減少維護管理工作。 ： （1）土木設(shè)施維修 考慮維護管理的難易度，定期修繕及養(yǎng)護。 *散步道—具生態(tài)性（如透水性高）及自然性，每日清掃。 *水溝—考慮清理的難易度，23個月清理。 *鋪面—易管理維護、清潔，每日清掃。 *游憩設(shè)備—自然易清潔，零件易購買，零件維修更換。 *景觀家具—盡量采用自然材質(zhì)，易維護管理，易清潔。 （2）水電設(shè)施維修 *燈具—燈泡的更新、管線的維修。 *水池—設(shè)備的維護定期檢視、管線的檢修換新。 *灌溉系統(tǒng)—噴頭更換、控制線路維修、水量控制調(diào)整、水管的檢視。 （3）植栽維護 除了施肥、灌溉、清潔等一般工作外，尚有如下事項： *喬木—定期修剪花枝或樹型，防風支架設(shè)置。 *灌木—修剪、補植、疏植。 *草花—疏植、更換。 *草皮—修剪、雜草清除等。 （二）設(shè)施維護原則 設(shè)施維護原則依維護項目不同而有所差別，現(xiàn)就各項目簡述如下： 、水電：每年定期修繕、檢測、更新。 ：平均每年修剪12次。 ：依樹冠生長情況而定，以每年修剪一次為原則。 ：植穴及花壇每天需除草一次。 、施肥：每年中耕、施肥三次。 ：花木補植、病蟲害防治及其他零星事宜。 針對上述各項目，擬訂維護人力及維護計劃。 購物中心的交通改善計劃 大型購物中心的開發(fā)，對周邊交通勢必造成影響，而且?guī)缀蹩深A(yù)期的是其影響負面多于正面。因此在分析完基地周邊的背景交通量及基地開發(fā)衍生的交通量及服務(wù)水準后，必然會發(fā)現(xiàn)許多因本基地開發(fā)所造成的交通問題。 一般對于交通問題的改善策略，不外乎運輸系統(tǒng)管理（TSM）及運輸需求管理（TDM）。TSM指的是現(xiàn)有的運輸系統(tǒng)上，以短期且低成本的系統(tǒng)改善策略，有效地增加運輸系統(tǒng)功能的方法。TDM指的是對于一個已充分發(fā)展的地區(qū)，增加供給已不能改善交通問題時，必須籍由需求管理的手段來解決交通問題。以下的問題及改善對策即包含TSM及TDM的策略。 問題一：道路擁堵。由于大型購物中心的開發(fā)將吸引大量消費者，因此無可避免地將造成周邊道路的交通量增加，至于其影響程度如何，可由背景交通量分析及衍生需求推測估算而得到基地開發(fā)后的道路交通量變化情形。 改善對策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標志、信號的無法配合、路邊停車影響道路容量、購物中心推出干道選擇不當或行人太多干擾車流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。 路口標志、信號無法配合，路邊停車影響道路容量：重新調(diào)整標志、信號設(shè)置，實施干道連鎖，禁止主要干道路邊停車，由大型購物中心提供足夠的停車空間供車輛停放。 購物中心進出干道選擇不當：規(guī)劃時即慎選大型購物中心的連外干道，避免以背景交通量本身就很大的道路或流動交通量很大的道路作為連外道路。 行人干擾車流：審慎規(guī)劃行人動線及車行動線，最好此二者的動線予以分隔。 問題二：停車問題。大型購物中心吸引大量的小汽車及機車來往，造成停車問題。 改善對策：除了依相關(guān)法規(guī)規(guī)定計算所需的停車位數(shù)外，應(yīng)同時依先前運輸規(guī)劃研究所得的小汽車及機車的來往數(shù)來計算所需的停車位數(shù)，因為依照相關(guān)法規(guī)規(guī)定的停車位數(shù)，通常較以來往吸引模式計算所得的停車位數(shù)少，因此，法定停車位數(shù)應(yīng)為停車位數(shù)的下限值。 除了提供足夠的停車位數(shù)外，也應(yīng)配合其他相關(guān)停車措施的妥善規(guī)劃來解決停車問題，例如出入口的設(shè)計、收費方式、停車場距大型購物中心的距離等，均可有效解決停車問題。 問題三：行人、車行動線混雜，互相干擾 改善對策：妥善規(guī)劃行人設(shè)施，對于行人與車流的沖突點以立體化設(shè)施處理，避免其動線互相干擾，同時對于停車場、公共汽車場、站也應(yīng)妥善規(guī)劃其與大型購物中心間的聯(lián)絡(luò)動線。 問題四：衍生交通需求超過周邊運輸系統(tǒng)所能提供的容量。在經(jīng)過衍生交通需求評估后發(fā)現(xiàn)，即使在未來計量的交通建設(shè)均已完成的情況下，交通設(shè)施的服務(wù)水準仍然不佳。 改善對策：在此種極端的情況下，必須重新審視大型購物中心的開發(fā)規(guī)模及強度，必要時縮小開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)強度。 購物中心景觀規(guī)劃與設(shè)計 就購物中心而言，無論是室外或室內(nèi)，景觀設(shè)施都能有令人驚喜的影響。好的景觀能增進室內(nèi)外的環(huán)境品質(zhì)，塑造購物者對購物中心的美好印象。服務(wù)區(qū)域及廢棄物集中場可利用植物、樹木所形成的圍欄與購物區(qū)域加以隔離，道路及地面的停車場同樣也可通過植栽等作為軟化景觀的工具。 一、環(huán)境細節(jié) 由于購物中心為整體開發(fā)、統(tǒng)一管理的形式，所以購物中心的設(shè)計者通?？梢宰鲆恍┮匝b飾為目的的設(shè)計，使該地區(qū)的地價得以創(chuàng)造與提高，而能有較強的經(jīng)濟活力及優(yōu)美的環(huán)境。一般而言，可設(shè)計配置特殊的景觀及鋪面，例如在室外餐廳、涼亭、休息區(qū)、會議廳、會議室、展覽空間、圖書館、育兒室及兒童游樂場等處，可著重家具及其他細節(jié)的注意，如顏色的運用、雕刻、噴泉及特殊展廳等。由于招牌一方面必須注意與建筑及環(huán)境的和諧關(guān)系，另一方面又要顧及易于識別的要求，因而也會具有裝飾性的風格。 二、戶外休息區(qū)及兒童游樂場 對于購物中心而言，戶外休息區(qū)應(yīng)為交流、約會的中心區(qū)。但在設(shè)計時常有兩難的局面產(chǎn)生：一方面，如果戶外休息區(qū)設(shè)計得過為舒適，其所需的尺度可能會造成停車者需走很長的距離才能到達Mall；但另一方面，如果不小心處理這一區(qū)域，則可能損失一個會引人注意的中心。因此，配置適當?shù)淖皇潜仨毜?，使戶外休息區(qū)不致顯得過大，尤其是在購物中心的中庭及兒童游戲場附近。Mall或走廊上的餐廳及咖啡座等有桌子的座位，給購物者提供了另一種座位的選擇。 顯眼的兒童游戲區(qū)也是很重要的，因為它不僅在父母親購物時提供兒童一個可被照顧的場所，同時也成為一個地標，這個地標也可塑造出購物中心的特色。在兒童游戲區(qū)內(nèi)也可以考慮置放一些電動游戲設(shè)施，它們對于購物中心而言也是一種財源。其他游戲設(shè)施則可作成動物的形態(tài)，能讓兒童穿進穿出、爬上爬下。另外，立體的預(yù)制玩具也是兒童所喜愛的。 三、地景設(shè)置 （一）入口大廳 入口大廳為進入購物中心后第一處場所，為室內(nèi)與室外的轉(zhuǎn)換空間，對于購物者而言，這是建立購物中心意想的首站。因而設(shè)計的重點應(yīng)在于利用組合植栽、座椅、水池、鋪面、指標等地景設(shè)施，塑造歡迎、愉悅的氣氛，以提升購物意念。同時也以空間設(shè)計及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進入購物中心后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。 （二）中庭 中庭為購物中心的焦點，對于機能而言，它除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實質(zhì)上的功能外，它同時也是一個重要的空間指標。購物者在范圍廣闊、尤其是多核心或多端點的Mall內(nèi)選逛時，常會喪失方向感，因而有別于商店等營業(yè)空間如中庭、入口大廳、挑空等場所經(jīng)常具有空間指向性。故中庭的地景設(shè)計除利用植栽、座椅、水池、鋪面、指標等地景設(shè)施塑造輕松、休閑的氣氛以舒緩購物者的身心外，中庭亦應(yīng)能具有強烈且有別于營業(yè)空間的空間特色，以吸引購物者注意，也借此使購物者了解本身在空間中的位置。若購物中心內(nèi)有一個以上的中庭，則除了在建筑設(shè)計上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設(shè)施亦應(yīng)配合設(shè)計，使各個中庭能各有不同的特色或主題，以便購物者辨識，借以做為空間指標，而可在空間中尋求定位。 對于購物中心的開發(fā)者而言，入口大廳及中庭為塑造企業(yè)形象的最佳場所，因為雖然購物中的開發(fā)者可要求各承租戶在單元商店的店面裝潢，招牌樣式上需有一定程度上的統(tǒng)一，并列上購物中心的標志，但由于各承租戶的營業(yè)項目不同，店面裝修及家具配置皆有不同的需求，且皆需打上本身的招牌，所以對于購物者而言，購物中心開發(fā)者在營業(yè)空間所做的措施可能都只是背景似的模糊景象，感受并不強烈。因而惟有借著公共空間的空間塑造，才能有效而