【正文】 形式和經營形式，目前，國際連鎖業(yè)的發(fā)展出現了大型化、國際化和專業(yè)化的趨勢，行業(yè)領域也越來越廣泛。以“城內大超市、城郊大市場、城外大物流、社區(qū)便利店”的布局為重點，推進“1315”工程建設，構建三級商業(yè)區(qū)為依托的整體發(fā)展戰(zhàn)略框架，形成我縣商貿經濟發(fā)展的新格局，必將推動我縣商貿經濟上一個新臺階，進一步穩(wěn)固渭北商貿物流中心地位，服務區(qū)域經濟發(fā)展蒲城縣現較有規(guī)模的農產品批發(fā)市場1家，蒲城縣祥塬蔬菜瓜果批發(fā)市場占地面積80余畝，經營門店和攤位僅400個。秋糧種植面積 75萬畝，總產值25萬噸，平穩(wěn)增長。98億元，帶動農戶10萬戶。三）綜述從上述經濟情況和問題來看，大力發(fā)展經濟，調整產業(yè)結構，解決就業(yè)，加快蒲城建設，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等方面值得我們注意。二是淡旺互補、南北互補，吸引省內外大型果蔬經銷商、代銷商進入市場，通過冷藏冷凍、加工包裝、避旺就淡，可均衡市場供應，提高產品附加值，提升市場的收益。優(yōu)勢三吸引更多農副產品銷售大戶，都將為項目帶來不可估量的收益。1．政企共建、財富盛市 全程物流配套服務 線上線下同步交易交易雙方下單后由專業(yè)人員跟蹤物流配套服務，線上線下協(xié)同完成交易全過程，通過線上大數據分析，打通上下游產業(yè)鏈信息，擴大流通范圍，簡化運輸流程，節(jié)約社會資源，增加農民收入。發(fā)勢：在前兩期良好運作的前提保證下，此時本項目已是滿月之弓，蓄勢待發(fā)。（一）準備期出售產權，快速回籠資金。七至十層為辦公區(qū)。租金收益約： 6000萬/年（注：管理費、衛(wèi)生費等市場運營費用未做計算；鋼構綜合鋪面可靈活出租或者出售，部分區(qū)域無盈利預算，按照市場經營需求確定。畫冊宣傳：把制作好的招商宣傳單，組織工作人員在當地人流量比較大的地方散發(fā)。目前項目市場信息系統(tǒng)屬于空白，需要新建。學習標桿，少走彎路。因此，除了本地產銷之外，農產品的“集散”過程必須分別由產、銷兩地分別進行，也就是說，產地市場和銷地市場都不可或缺，同等重要。經過長期對各地物流園區(qū)建設和運營的研究和了解，對于本項目的開發(fā)充滿信心。大唐秦東蔬菜瓜果物流園必將成為陜西省行業(yè)的新標桿。產地市場一般來說都是專業(yè)性市場，而銷地市場多數是綜合性市場。農產品產銷的特點是分散生產、分散消費，同時隨著農業(yè)生產的區(qū)域化和社會發(fā)展的城市化，農產品的生產地和消費地又越來越集中。農貿發(fā)展還有巨大空間。第五章：關于陜西農業(yè)電子商務中心近年來,全球信息化和網絡化的蓬勃發(fā)展給社會各領域帶來前所未有的沖擊,計算機和遠程通訊技術的應用使虛擬聯盟、網上銀行、遠程購物和無紙貿易等成為現實,并正在商業(yè)網領域引發(fā)一場高科技全新革命，陜西省農貿流通業(yè)的發(fā)展必須順應信息化浪潮的發(fā)展趨勢,盡快構建起覆蓋全省、輻射西北、連接全國、溝通世界的電子信息平臺,提高農業(yè)信息化，在陜西東部地區(qū)率先實現農業(yè)現代化。四、項目盈利測算二、項目價格策略 （一）各階段執(zhí)行價格走勢即定方針 1）執(zhí)行價格 各階段的執(zhí)行價格將在認購階段之后提供2）執(zhí)行價格走勢即定方針 在項目全程銷售中，價格因素是至關重要的，在項目的初期（認購階段）我們設立一個比較均衡，同時也是比較高端的價位目的是在于最大限度地考驗市場的認可程度和消費接受能力，如果在一階段所設定的價格能夠得到市場的認可，且反應熱烈，那么在今后的價格制定中將呈上升趨勢，其上升空間保持在三個百分點范圍內；如果市場反映呈相反狀態(tài)，那么在執(zhí)行價格的走勢上將下浮三個百分點。造勢：在項目正式對外接待前進行的市場宣傳，制造社會輿論效應，最大限度地提高市場關注度。 坐擁農業(yè)產業(yè)基礎 填補市場交易空白陜西屬于農業(yè)大省，關中有又有果蔬大區(qū)之稱，蒲城擁有百萬畝的水果蔬菜產業(yè)基地，周邊縣市擁有千萬畝綠色健康無公害農產品，如此龐大的農產品基地需求一個大型農副產品物流園區(qū)。本案目標客戶群體為：未來主要的客戶群以蒲城農戶商戶為主，其次輻射周邊縣城：富平、大荔、澄縣、白水、渭南等地，邊緣輻射到延安、銅川以及陜甘寧新疆西北等地。二、項目形象定位打造西北大型農副產品冷鏈物流園關鍵字“原生態(tài)果蔬物流園區(qū)”、“互聯網+農產品”、“冷鏈物流” “農產品O2O交易模式” “采購批發(fā)冷藏倉儲物流一體化”三、項目推廣定位：項目機會點分析：一個布局合理、設施先進、功能完善、交易規(guī)范的蔬菜瓜果批發(fā)市場的建設，對于蒲城縣目前的農貿經濟發(fā)展迫在眉睫，具有巨大推動作用。項目建設受資金、土地審批手續(xù)等制約，園區(qū)基礎設施建設滯后。不斷創(chuàng)新招商方式，采取叩門招商，以企引企等形式，提高招商實效。共涉及電力、煤炭、建材、紡織輕工、食品、農副產品加工、農藥、造紙及紙制品、煙花爆竹、機械制造、精細化工等多個產業(yè)。因此，加快農產品流通設施建設，實現農產品流通的現代化，對發(fā)展農村經濟，增加農民收入，擴大就業(yè)，開拓農村市場，提高農業(yè)產業(yè)化經營水平，具有十分重要的意義。大唐秦東蔬菜瓜果物流園，分設蒲城園區(qū)，延安園區(qū)，漢中園區(qū)，寶雞園區(qū)4個園區(qū)，總投資20億?！?3六、 項目概述…………………………………………………………3七、 項目條件…………………………………………………………5第二章 項目定位策略四個蔬菜瓜果物流交易園區(qū)進行連鎖經營，資源共享，信息互通，大力推動陜西省農產品的輸出及外部資源引進。根據國家“十三五”計劃綱要的要求，“十三五”期間農產品流通設施建設的目標是：通過對現行批發(fā)市場經營體制和管理體制的改革，從根本上改變農產品流通設施建設落后的局面。111月份，全縣新增規(guī)模以上企業(yè)8戶，%。2013年以來，全縣共策劃包裝工業(yè)項目127個，簽約52個，開工建設47個，到位資金50億。農業(yè)由于受自然環(huán)境、基礎條件以及傳統(tǒng)思想制約，存在主要問題一是農資價格較高，生產成本增加，效益低下；二是外出務工人員偏多，造成農村勞動力短缺和農業(yè)科技推廣難度加大。另外果蔬物流園區(qū)是社會流通體系中重要的組成部分，也是反映一個地區(qū)建設水平、管理水平、生活水平乃至文明形象的重要窗口。本項目圍繞蒲城縣的商貿業(yè)務發(fā)展規(guī)劃， 致力于推動蒲城縣農貿經濟改革與發(fā)展，力爭成為蒲城縣經濟的另一個增長點。：在推廣上將本項目定為民生工程，突出本案的公益形象與市政配套的性質，為本案的銷售與招商工作的開展墊定基礎。 規(guī)模龐大設計領先 打造西北標桿市場本項目占地300畝地，規(guī)模在整個西北區(qū)域的現有建成農副產品市場為最大，引入最先進的規(guī)劃理念，按照可持續(xù)發(fā)展思路進行統(tǒng)一布局，旨在打造成為整個西北最具標桿的農副產品物流園區(qū)。充分地激發(fā)起購買群體對本項目的興趣，為下一環(huán)節(jié)的順利提供良好的前提條件。二、項目銷售排期盈利模式 （二）各階段價格讓利優(yōu)惠控制原則 1）在項目銷售的各個階段中如有大型SP促銷活動原則上讓利按照促銷方案執(zhí)行； 2）如果在階段內沒有任何促銷活動，讓利優(yōu)惠幅度按照客戶的付款方式進行優(yōu)惠： 按揭貸款：97折；分期付款：96折；一次性付款：95折； 3）親友一起購買（10套以內）：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受99連環(huán)折； 大型團體購買（20套以上）：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受97連環(huán)折 三、項目基礎建筑內容1．土地征用300畝，總建面39萬平米。征地面積：300畝，占地面積約200000平方米建筑成本：總計劃投資5億元征地費用：50萬/畝，房屋造價估算：鋼結構屋面：900萬場地硬化：1000萬冷庫建造：800萬總成本估算約：5億元1) 項目盈利模式測算：①：臨街商鋪一次性銷售收益區(qū)域商鋪位置商鋪樓層（層）商鋪間數（間）面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售額（萬）農副產品區(qū)外街商鋪1275020000600012000農資農機區(qū)12400760060004560小計115027600600016560農副產品區(qū)內街商鋪125201040050005200農資農機區(qū)125401080050005400小計106021200500010600酒店式公寓3000030009000辦公區(qū)1000025002500合計22108880038660，總銷售額約4億元。五、市場整體招商宣傳方案在實際工作中要注意以下幾方面的工作:一是加快農業(yè)產業(yè)信息化建設,實現資源共享,建立健全農業(yè)智能體系。 以上餅狀圖是按照省份實名統(tǒng)計的具備一定規(guī)模的751家果菜批發(fā)市場，進行了區(qū)域數量劃分，從圖中我們可以得到幾個啟示：農產品批發(fā)市場的建設速度和發(fā)展程度，中、西部地區(qū)明顯低于東部地區(qū)，農村遠遠落后于城市。這種雙重分散、雙重集中的產銷格局要求農產品流通必須采用由分散到集中、再由集中到分散的流程，即采用以批發(fā)市場為核心的流通模式。五是效益不同。 由于產地市場的基礎條件、經濟效益較差，其功能