【正文】 之美，營(yíng)造出“詩(shī)意棲居”的城市環(huán)境。對(duì)企業(yè)搬遷不僅要使企業(yè)通過(guò)搬遷得到長(zhǎng)足的發(fā)展，而且又要降低搬遷成本，確是有一定難度的。新安江流量受電站發(fā)電泄洪控制，常年較穩(wěn)定，皆可通航，水體清澈透底。（二）項(xiàng)目承辦單位概況該改造項(xiàng)目承辦人為“X市城興城防工程建設(shè)有限公司”。（三）可行性分析研究報(bào)告編制的依據(jù)X市人民政府建設(shè)函（2005）57號(hào)《關(guān)于公布2005年度X市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》；《關(guān)于X市基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果的批復(fù)》（浙土資函（2006）9號(hào)）；X市人民政府建政（2003）29號(hào)關(guān)于印發(fā)《X市征用集體所有土地實(shí)施辦法》的通知；X市人民政府關(guān)于印發(fā)《X市實(shí)施〈X省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉若干規(guī)定的補(bǔ)充規(guī)定》的通知（建政（2003）18號(hào)）；X市人民政府辦公室（2004）268號(hào)《關(guān)于征（使）用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置政策》；《X市人民政府關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見(jiàn)》（建政（2004）6號(hào)）X市城市總體規(guī)劃、X市X區(qū)塊城市設(shè)計(jì)；《X省建筑工程預(yù)算定額》（2003）、《X省安裝工程預(yù)算定額》（2003）、《X省市政工程預(yù)算定額》（2003）、《X省建設(shè)工程收費(fèi)定額》（2003）；X省建筑工程計(jì)價(jià)暫行辦法；X市建筑工程造價(jià)信息?！?，年平均總積溫6180℃，無(wú)霜期254天。建議①政府應(yīng)組成強(qiáng)有力的綜合協(xié)調(diào)班子，全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理區(qū)塊改造過(guò)程中遇到的困難和問(wèn)題，不要因?yàn)榛槌镀?、推委而影響改造?xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)施。新安江水庫(kù)自1960年4月竣工運(yùn)行以來(lái)，共泄洪6次。廣播電視規(guī)劃：區(qū)塊內(nèi)規(guī)劃設(shè)立有線、電視管線分別從嚴(yán)州大道引入，新建道路上埋設(shè)電視管線，網(wǎng)絡(luò)分布密集區(qū)域適當(dāng)增加管孔數(shù)量。國(guó)有土地拆遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換統(tǒng)一由拆遷人建造多層公寓住宅，并不采取臨時(shí)過(guò)渡的方式統(tǒng)一安置。一號(hào)路支 路142002800土地征用、拆遷工作　　　　　　　　　　　　 表7序號(hào)宗地面積（畝）用途容積率起始價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)（萬(wàn)元）備注1新安路W1商住43006400這主要是由X的八山一水一分田的土地環(huán)境和X作為國(guó)家優(yōu)秀旅游城市、休閑度假勝地和良好的社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和交通狀況所決定的。其中：a、：鋼混結(jié)構(gòu)：301 m2550元/ m2=165550元，磚混結(jié)構(gòu)3262 m2450元/ m2=1467900元，磚木結(jié)構(gòu)522 m2350元/ m2=175700元，泥木結(jié)構(gòu)954 m2150元/m2=143100元。，其中：，其建安造價(jià)為700元/ m2（含水電）：則：第一期：24500m2700元/m2=17150000元。共需獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助費(fèi)125萬(wàn)元。X市育才中學(xué)序號(hào)工程名稱功集體土地住戶拆遷安置房建設(shè)54184資金籌措89524110443300045480第七章則收入為3370萬(wàn)元，其中：集體土地安置房等面積部分收入：按市政府建政（2003）14號(hào)文件和《新安江東入城口土地征用房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：集體土地安置房的收入即為拆遷戶拆遷面積的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（見(jiàn)P20）計(jì)2126萬(wàn)。6項(xiàng)該項(xiàng)目的承辦人在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)， %，說(shuō)明其有良好的財(cái)務(wù)狀況，具有較強(qiáng)的債務(wù)償還能力，詳見(jiàn)資產(chǎn)負(fù)債表（表18）。拆遷調(diào)查的資料是準(zhǔn)確的，不會(huì)出現(xiàn)大的漏洞；我國(guó)近期在一定程度上已出現(xiàn)通貸澎脹現(xiàn)象，尤其是建筑所用的材料鋼材、水泥、型材等價(jià)格會(huì)大幅上漲，電力能源供應(yīng)緊張，電力雖在一定程度上得到緩解，但在一定時(shí)期內(nèi)還存有不足的現(xiàn)象，也會(huì)影響工程的順利進(jìn)行。 本合計(jì)110442247529350171279528建設(shè)投資110442247529350171279528其結(jié)果如下：所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %；；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)在值（12%拆現(xiàn)）為 4319萬(wàn)元。職工工資和福利等均已計(jì)入建設(shè)投資管理費(fèi)用中，不再計(jì)算；經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)算1）可出讓土地的收入估算約105400萬(wàn)元在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地的價(jià)值取決于市場(chǎng)的價(jià)格，根據(jù)X市國(guó)土局提供的資料和本報(bào)告第3銀行借貸500003工程監(jiān)理費(fèi)163%計(jì)取。（五）、改造項(xiàng)目土地整理費(fèi)用估算改造項(xiàng)目需進(jìn)行場(chǎng)地平整，須開(kāi)挖土石方量約56萬(wàn)m3，其費(fèi)用估算為56萬(wàn)m320元/m3=1120萬(wàn)元。 計(jì)29226違章建筑鼓勵(lì)自行拆除的補(bǔ)助費(fèi)用估算，其中：鋼混結(jié)構(gòu)5920 m2，磚木與泥木結(jié)構(gòu)8000 m2，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)2000 m2。d、商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算為660萬(wàn)元；其中：一期316萬(wàn)元。拆遷安置總費(fèi)用30629萬(wàn)元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi)12704萬(wàn)元，拆遷安置房建設(shè)費(fèi)用12488萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)3420萬(wàn)元，建設(shè)前期費(fèi)用734萬(wàn)元，相關(guān)補(bǔ)助費(fèi)為322萬(wàn)元，相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用836萬(wàn)元，違章建筑自行拆除獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助費(fèi)125萬(wàn)元。同時(shí)由于極需解決城市東西向交通擁擠的矛盾，因此，整個(gè)區(qū)域改造項(xiàng)目分為二期實(shí)施：第一期為解決城市出行難的東西交通工程，工程內(nèi)容包括嚴(yán)州大道（X段）道路工程、跨320國(guó)道立交橋工程、部分集體土地征用與工程相配套的拆遷安置工作等，時(shí)間為2004年底——2006年9月。 路101481480支拆遷安置房建設(shè)用地約230畝，分別位于新安江街道洋府潭、周塢、茅山崗三處。配電線路：區(qū)塊內(nèi)10KV配電線，采用架空敷設(shè)與電纜地埋敷設(shè)相結(jié)合方式，在商業(yè)服務(wù)中心區(qū)、主要道路以及景觀較好的地帶采用地埋方式，其余地帶可采用架空敷設(shè)。1014592m2建筑占地面積?。ㄈ┦谴蛟炻糜涡蓍e城市，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略X區(qū)塊北靠牛頭山、南依新安江，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但由于多重原因其城區(qū)功能不斷衰退，已成為發(fā)展落后的代名詞，嚴(yán)重地影響了“全國(guó)優(yōu)秀旅游城市”的形象。三、問(wèn)題與建議存在的主要問(wèn)題①區(qū)塊企業(yè)較多，尤其是有二家市骨干化工企業(yè)，其搬遷費(fèi)用和進(jìn)度直接影響了開(kāi)發(fā)的效益。X區(qū)塊臨近新安江，屬錢(qián)塘江流域。一、項(xiàng)目背景（一）項(xiàng)目名稱本報(bào)告分析研究對(duì)象為：X市X區(qū)塊改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二、項(xiàng)目總概況（一）項(xiàng)目地點(diǎn)和環(huán)境狀況本項(xiàng)目地點(diǎn)及范圍是：位于X市新安江街道，東起320國(guó)道和X大橋、南依新安江水、西至白沙路和白沙大橋、北為嚴(yán)州大道、靠牛頭山體。年平均降水量為1500MM，雨日160天，主要集中于5月中旬到7月中旬，平均濕度78%。②在加大企業(yè)搬遷力度的同時(shí)，要研究企業(yè)通過(guò)搬遷如何做大、做強(qiáng)的相關(guān)扶持政策，以增強(qiáng)企業(yè)搬遷的信心，對(duì)此不僅可加快企業(yè)的搬遷進(jìn)度，又使企業(yè)在搬遷后得到長(zhǎng)足的發(fā)展，而且又降低搬遷成本。尤其上世紀(jì)94年、95年、96年連續(xù)三年開(kāi)閘泄洪，造成X區(qū)塊洪水災(zāi)害較為嚴(yán)重。四、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)除道路外規(guī)劃涉及管線綜合的內(nèi)容包括給水、污水、雨水、燃?xì)?、電力、電信電纜、有線電視電纜、路燈等8種管線。（六）燃?xì)庖?guī)劃規(guī)劃從嚴(yán)州大道引入燃?xì)飧晒?，?guī)劃沿道路鋪設(shè)燃?xì)飧晒?。（二）企事業(yè)單位搬遷概況企事業(yè)單位概況改造項(xiàng)目需搬遷企事業(yè)單位15家。 路164256800合計(jì)國(guó)有土地拆遷工作安置房建設(shè)工程2新安江下溪頭W1商住、公用設(shè)施9501200目前，我們改造開(kāi)發(fā)的X區(qū)塊位于城市的中心區(qū)塊具有如下的優(yōu)勢(shì)：區(qū)塊北靠綠色牛頭山體，南依清轍的新安江是優(yōu)良的居住佳地；是X市區(qū)僅存最佳地塊，是不可再生的開(kāi)發(fā)之地。b、：鋼混結(jié)構(gòu)　　　　　 3432 m2550元/ m2=1887600元磚混結(jié)構(gòu)　　第二期：76500m2700元/m2=53550000元。（四）企事業(yè)單位搬遷費(fèi)用估算工業(yè)企業(yè)搬遷費(fèi)用估算根據(jù)X市政府建政（2004）6號(hào)《關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見(jiàn)》工業(yè)企業(yè)搬遷費(fèi)用估算。 能工程量工程造價(jià)預(yù)估（萬(wàn)元）長(zhǎng)度（m）寬度（m）面積m21嚴(yán)州大道（X段）主干道1435304305015062江濱路（城防）次干道1426202852020003嚴(yán)州支路次干道3762075202634二號(hào)路次干道4542299883505三號(hào)路次干道4102290203166四號(hào)路次干道3432275462647新橋路等9條支路支6合國(guó)有土地居民安置房建設(shè)7070合計(jì)895243企事業(yè)單位搬遷費(fèi)30625 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)集體土地安置房超面積部分收入（）600元/ m2=1244元②國(guó)有土地住宅安置房收入由于安置小區(qū)的出售對(duì)象為屬于原區(qū)塊內(nèi)國(guó)有土地上的被拆遷戶，在產(chǎn)權(quán)置換結(jié)算時(shí)，根據(jù)建政函（2005）57號(hào)文件規(guī)定，屬出讓地被拆遷戶按出讓土地房?jī)r(jià)2150元/m2，屬劃撥地的被拆遷戶按劃撥土地房?jī)r(jià)1344元/ m2，則收入為1600