【正文】 之美，營造出“詩意棲居”的城市環(huán)境。對企業(yè)搬遷不僅要使企業(yè)通過搬遷得到長足的發(fā)展，而且又要降低搬遷成本，確是有一定難度的。新安江流量受電站發(fā)電泄洪控制，常年較穩(wěn)定，皆可通航，水體清澈透底。（二）項目承辦單位概況該改造項目承辦人為“X市城興城防工程建設(shè)有限公司”。（三）可行性分析研究報告編制的依據(jù)X市人民政府建設(shè)函（2005）57號《關(guān)于公布2005年度X市城市房屋拆遷貨幣補償基準價的通知》；《關(guān)于X市基準地價更新結(jié)果的批復》（浙土資函（2006）9號）；X市人民政府建政（2003）29號關(guān)于印發(fā)《X市征用集體所有土地實施辦法》的通知；X市人民政府關(guān)于印發(fā)《X市實施〈X省城市房屋拆遷管理條例〉若干規(guī)定的補充規(guī)定》的通知（建政（2003）18號）；X市人民政府辦公室（2004）268號《關(guān)于征（使）用集體所有土地房屋拆遷補償安置政策》；《X市人民政府關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見》（建政（2004）6號）X市城市總體規(guī)劃、X市X區(qū)塊城市設(shè)計；《X省建筑工程預(yù)算定額》（2003）、《X省安裝工程預(yù)算定額》（2003）、《X省市政工程預(yù)算定額》（2003）、《X省建設(shè)工程收費定額》（2003）；X省建筑工程計價暫行辦法；X市建筑工程造價信息。℃，年平均總積溫6180℃，無霜期254天。建議①政府應(yīng)組成強有力的綜合協(xié)調(diào)班子，全面負責協(xié)調(diào)、處理區(qū)塊改造過程中遇到的困難和問題，不要因為互為扯皮、推委而影響改造項目開發(fā)的實施。新安江水庫自1960年4月竣工運行以來，共泄洪6次。廣播電視規(guī)劃：區(qū)塊內(nèi)規(guī)劃設(shè)立有線、電視管線分別從嚴州大道引入，新建道路上埋設(shè)電視管線，網(wǎng)絡(luò)分布密集區(qū)域適當增加管孔數(shù)量。國有土地拆遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換統(tǒng)一由拆遷人建造多層公寓住宅，并不采取臨時過渡的方式統(tǒng)一安置。一號路支 路142002800土地征用、拆遷工作　　　　　　　　　　　　 表7序號宗地面積（畝）用途容積率起始價（萬元）成交價（萬元）備注1新安路W1商住43006400這主要是由X的八山一水一分田的土地環(huán)境和X作為國家優(yōu)秀旅游城市、休閑度假勝地和良好的社會發(fā)展趨勢和交通狀況所決定的。其中：a、：鋼混結(jié)構(gòu)：301 m2550元/ m2=165550元，磚混結(jié)構(gòu)3262 m2450元/ m2=1467900元，磚木結(jié)構(gòu)522 m2350元/ m2=175700元，泥木結(jié)構(gòu)954 m2150元/m2=143100元。，其中：，其建安造價為700元/ m2（含水電）：則：第一期：24500m2700元/m2=17150000元。共需獎勵補助費125萬元。X市育才中學序號工程名稱功集體土地住戶拆遷安置房建設(shè)54184資金籌措89524110443300045480第七章則收入為3370萬元，其中：集體土地安置房等面積部分收入：按市政府建政（2003）14號文件和《新安江東入城口土地征用房屋拆遷補償安置實施細則》規(guī)定：集體土地安置房的收入即為拆遷戶拆遷面積的拆遷補償費（見P20）計2126萬。6項該項目的承辦人在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)， %，說明其有良好的財務(wù)狀況，具有較強的債務(wù)償還能力，詳見資產(chǎn)負債表（表18）。拆遷調(diào)查的資料是準確的，不會出現(xiàn)大的漏洞；我國近期在一定程度上已出現(xiàn)通貸澎脹現(xiàn)象，尤其是建筑所用的材料鋼材、水泥、型材等價格會大幅上漲，電力能源供應(yīng)緊張，電力雖在一定程度上得到緩解，但在一定時期內(nèi)還存有不足的現(xiàn)象，也會影響工程的順利進行。 本合計110442247529350171279528建設(shè)投資110442247529350171279528其結(jié)果如下：所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 %；；財務(wù)凈現(xiàn)在值（12%拆現(xiàn)）為 4319萬元。職工工資和福利等均已計入建設(shè)投資管理費用中，不再計算；經(jīng)營收入的測算1）可出讓土地的收入估算約105400萬元在完全市場經(jīng)濟條件下，土地的價值取決于市場的價格，根據(jù)X市國土局提供的資料和本報告第3銀行借貸500003工程監(jiān)理費163%計取。（五）、改造項目土地整理費用估算改造項目需進行場地平整，須開挖土石方量約56萬m3，其費用估算為56萬m320元/m3=1120萬元。 計29226違章建筑鼓勵自行拆除的補助費用估算，其中：鋼混結(jié)構(gòu)5920 m2，磚木與泥木結(jié)構(gòu)8000 m2，簡易結(jié)構(gòu)2000 m2。d、商業(yè)用房拆遷補償費估算為660萬元；其中：一期316萬元。拆遷安置總費用30629萬元，其中：拆遷補償費12704萬元，拆遷安置房建設(shè)費用12488萬元，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費3420萬元，建設(shè)前期費用734萬元，相關(guān)補助費為322萬元，相關(guān)獎勵費用836萬元，違章建筑自行拆除獎勵補助費125萬元。同時由于極需解決城市東西向交通擁擠的矛盾，因此，整個區(qū)域改造項目分為二期實施：第一期為解決城市出行難的東西交通工程，工程內(nèi)容包括嚴州大道（X段）道路工程、跨320國道立交橋工程、部分集體土地征用與工程相配套的拆遷安置工作等，時間為2004年底——2006年9月。 路101481480支拆遷安置房建設(shè)用地約230畝，分別位于新安江街道洋府潭、周塢、茅山崗三處。配電線路：區(qū)塊內(nèi)10KV配電線，采用架空敷設(shè)與電纜地埋敷設(shè)相結(jié)合方式，在商業(yè)服務(wù)中心區(qū)、主要道路以及景觀較好的地帶采用地埋方式，其余地帶可采用架空敷設(shè)。1014592m2建筑占地面積　（三）是打造旅游休閑城市，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略X區(qū)塊北靠牛頭山、南依新安江，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，但由于多重原因其城區(qū)功能不斷衰退，已成為發(fā)展落后的代名詞，嚴重地影響了“全國優(yōu)秀旅游城市”的形象。三、問題與建議存在的主要問題①區(qū)塊企業(yè)較多，尤其是有二家市骨干化工企業(yè)，其搬遷費用和進度直接影響了開發(fā)的效益。X區(qū)塊臨近新安江，屬錢塘江流域。一、項目背景（一）項目名稱本報告分析研究對象為：X市X區(qū)塊改造開發(fā)項目。二、項目總概況（一）項目地點和環(huán)境狀況本項目地點及范圍是：位于X市新安江街道，東起320國道和X大橋、南依新安江水、西至白沙路和白沙大橋、北為嚴州大道、靠牛頭山體。年平均降水量為1500MM，雨日160天，主要集中于5月中旬到7月中旬，平均濕度78%。②在加大企業(yè)搬遷力度的同時，要研究企業(yè)通過搬遷如何做大、做強的相關(guān)扶持政策，以增強企業(yè)搬遷的信心，對此不僅可加快企業(yè)的搬遷進度，又使企業(yè)在搬遷后得到長足的發(fā)展，而且又降低搬遷成本。尤其上世紀94年、95年、96年連續(xù)三年開閘泄洪，造成X區(qū)塊洪水災(zāi)害較為嚴重。四、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)除道路外規(guī)劃涉及管線綜合的內(nèi)容包括給水、污水、雨水、燃氣、電力、電信電纜、有線電視電纜、路燈等8種管線。（六）燃氣規(guī)劃規(guī)劃從嚴州大道引入燃氣干管，規(guī)劃沿道路鋪設(shè)燃氣干管。（二）企事業(yè)單位搬遷概況企事業(yè)單位概況改造項目需搬遷企事業(yè)單位15家。 路164256800合計國有土地拆遷工作安置房建設(shè)工程2新安江下溪頭W1商住、公用設(shè)施9501200目前，我們改造開發(fā)的X區(qū)塊位于城市的中心區(qū)塊具有如下的優(yōu)勢：區(qū)塊北靠綠色牛頭山體，南依清轍的新安江是優(yōu)良的居住佳地；是X市區(qū)僅存最佳地塊，是不可再生的開發(fā)之地。b、：鋼混結(jié)構(gòu)　　　　　 3432 m2550元/ m2=1887600元磚混結(jié)構(gòu)　　第二期：76500m2700元/m2=53550000元。（四）企事業(yè)單位搬遷費用估算工業(yè)企業(yè)搬遷費用估算根據(jù)X市政府建政（2004）6號《關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見》工業(yè)企業(yè)搬遷費用估算。 能工程量工程造價預(yù)估（萬元）長度（m）寬度（m）面積m21嚴州大道（X段）主干道1435304305015062江濱路（城防）次干道1426202852020003嚴州支路次干道3762075202634二號路次干道4542299883505三號路次干道4102290203166四號路次干道3432275462647新橋路等9條支路支6合國有土地居民安置房建設(shè)7070合計895243企事業(yè)單位搬遷費30625 財務(wù)評價集體土地安置房超面積部分收入（）600元/ m2=1244元②國有土地住宅安置房收入由于安置小區(qū)的出售對象為屬于原區(qū)塊內(nèi)國有土地上的被拆遷戶，在產(chǎn)權(quán)置換結(jié)算時，根據(jù)建政函（2005）57號文件規(guī)定，屬出讓地被拆遷戶按出讓土地房價2150元/m2，屬劃撥地的被拆遷戶按劃撥土地房價1344元/ m2，則收入為1600