【正文】 澳臺投資企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的%，比重比上年提高 4 個百分點；年末資產(chǎn)總計達 億元，占工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計的 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，占工業(yè)園區(qū)利潤總額的 85%。 工業(yè)物業(yè)租售情況2022 年第一季度總的租售面積達到 137,500 平方米，比上季度有所降低。一般而言，許多大型知名企業(yè)會選擇甲級寫字樓作為它們的辦公基地，所以從甲級寫字樓的供求狀況，我們也可以對企業(yè)總部基地的需求情況作大概的了解。此物業(yè)位于盧灣區(qū)新天地附近，預(yù)計在本年末完工，預(yù)租推廣活動將會在數(shù)月后拉開序幕。由于現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)有限以及預(yù)期物業(yè)的簽約率上升，預(yù)計在未來幾個月中將會給租金水平帶來更多的上漲壓力，尤其是市場中的高端物業(yè)部分。? 政治環(huán)境總部作為一家公司的核心機構(gòu)，領(lǐng)導著整個企業(yè)，決定了企業(yè)的走向，聚集了企業(yè)的優(yōu)秀管理人才和大量資金及重要的研發(fā)機構(gòu)，這些都使得總部成為極其敏感的部門。? 人力資源條件總部的核心職能是促進公司各項經(jīng)營資源之間的整合與創(chuàng)新，總部是一個企業(yè)的最高機構(gòu)，使企業(yè)的靈魂和決策核心，這必然要求總部擁有最出色的經(jīng)營管理人才。這樣廣闊的市場，一定是眾多企業(yè)競相爭奪的寶31 / 71地。35ˊ—121176。全年完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中第一產(chǎn)業(yè)投資 億元；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元。實行一條龍服務(wù)。在總部基地所形成一個多元文化交織的、崇尚創(chuàng)新的經(jīng)濟平臺，各種先進的社會文化、商業(yè)文化、企業(yè)文化、金融文化等在這里碰撞融合；入駐的企業(yè)可以在營銷、金融、信息、人才、技術(shù)、服務(wù)等等方面，優(yōu)勢互補，互通有無；企業(yè)總部的聚集將使得現(xiàn)代經(jīng)濟的信息化溝通加速；企業(yè)家們的集聚，也使得每個企業(yè)的文化在互動過程中，取長補短，互相影響，從而推進社會的文明和文化的進步，同時帶動企業(yè)自身的發(fā)展。集聚區(qū)規(guī)劃至 2022 年投資額達到 230 億元，年交易額 1000億元，稅收 60 億元。 上海國際總部之都 項目概況項目名稱：上海國際總部之都項目執(zhí)行單位：上海沁園春投資管理有限公司項目總投資： 億人民幣項目選址：上海市松江新城思賢路北，鼎源路東，油墩港河西占地 公頃，約 350 畝。相對高效的政策法律環(huán)境為改善企業(yè)經(jīng)營軟環(huán)境提供了可能性較高政府的服務(wù)效率，與國際通行規(guī)則接軌的法律法規(guī)，都為投資商創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。調(diào)查表明，浙江省 196 家已跨省遷移的企業(yè)中，半數(shù)企業(yè)選擇上海為遷入地?？禈蚩偛拷?jīng)濟園區(qū)地處市郊，與市中心集中的金融、保險、法律、會計及商業(yè)服務(wù)等形成隔斷，因此引進金融信貸服務(wù)、法律會計咨詢服務(wù)、培訓會展服務(wù)、保健休閑服務(wù)及商業(yè)配套服務(wù)對總部經(jīng)濟園區(qū)的順暢高效運轉(zhuǎn)也顯得頗為重要。通用設(shè)備制造業(yè)以機床附件、泵及真空設(shè)備、氣體壓縮機、液壓和氣壓動力機械及元件、軸承及齒輪等小型通用設(shè)備等制造為主。目前，經(jīng)商務(wù)部批準，跨國公司在我國設(shè)立的投資性公司有 220 多家，這些投資性公司已經(jīng)或正在向地區(qū)總部轉(zhuǎn)變。海、陸、空的運輸優(yōu)勢成為吸引企業(yè)入駐的重要因素毗鄰將來的物流基地臨港新城是吸引物流企業(yè)入駐的最重要的因素。園區(qū)還吸引了上海海煙物流配送中心等規(guī)模較大的 IT 物流企業(yè)入駐。上海西郊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃用地 平方公里，總建筑面積 420 萬平方米，首期開發(fā)面積 220 畝，地理位置優(yōu)越，瀕臨滬杭高速、滬嘉瀏高速和外環(huán)線。但是由于康橋工業(yè)區(qū)在地區(qū)知名度、完善的服務(wù)業(yè)等方面與上海其他地區(qū)如陸家嘴金融中心、張江高科技園區(qū)等還是有一定的差距；同時，上海其他工區(qū)如虹橋、江橋也先后提出了總部經(jīng)濟的概念，這就要求在規(guī)劃康橋總部經(jīng)濟園區(qū)時從優(yōu)惠政策、政府辦事效率、加強配套完善等眾多方面加以彌補，來自 資料搜索網(wǎng)在競爭中拔得頭籌。? 園區(qū)生活康橋鎮(zhèn)內(nèi)已建有適合外籍職員居住印尼客商建造豪華型住宅區(qū)綠寶苑，康橋半島新獨院住宅，中澳合作建造的適合中檔消費者居住的各類別墅群及適合工薪階層居住的康橋花園等，賓館、購物、休閑，高爾夫球場，公園，養(yǎng)老院，醫(yī)院等 ? 便捷服務(wù)：康橋人的服務(wù)宗旨：誠心求實。全鎮(zhèn)有 萬戶、 萬人?！靥幠蠀R、閔行、浦東新區(qū)三區(qū)交匯處，交通便利南匯區(qū)位于黃浦江東岸，杭州灣絆，西北與浦東新區(qū)比鄰，西南與奉賢區(qū)、閔行區(qū)交界，東南兩側(cè)臨海，海岸線長 45 公里。? 豐富的人力資源一方面，上海擁有復旦、上海交大、同濟等眾多著名高校，每年為上海的經(jīng)濟發(fā)展輸出大批優(yōu)秀人才；另一方面，上海作為全國的經(jīng)濟文化中心，吸引了全國各地眾多優(yōu)秀人才，所以上海是華東地區(qū)乃至全國的人力資源儲備中心。? 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚水平公司各項業(yè)務(wù)的順利開展需要現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持。他認為，總部經(jīng)濟是指某些區(qū)域因為某些特有的條件，吸引跨國公司或者大型企業(yè)的總部在本地聚集，將生產(chǎn)加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)，從而形成合理的價值鏈分工的經(jīng)濟活動的統(tǒng)稱。在南京西路、淮海中路及人民廣場區(qū)域，甲級寫字樓的平均租金分別上漲了 %至 美金/平方米/天， %至 美金/平方米/天以及 %至 美金/平方米/天。此幢特甲級寫字樓位于淮海中路新興辦公區(qū)域，為市場新增了 65,000 平方米的供應(yīng)面積。南匯土地的批租價格高于奉浦、嘉定、青浦和松江幾地，但是差距不大。為了研究項目的競爭環(huán)境，我們從本項目特點出發(fā)，主要研究上海市工業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓的發(fā)展動態(tài)，以尋找本項目的優(yōu)勢以及市17 / 71場中存在的機會。2022 年，工業(yè)園區(qū)中信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市信息產(chǎn)品制造業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的 %；汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 47%；石油化工及精細化工制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；精品鋼材制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；成套設(shè)備制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；生物醫(yī)藥制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %。表 2：2022 年工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟總量名稱 工業(yè)總產(chǎn)值（億元）所占比重（%）比上年增長（%）11 / 71“1+3+9”工業(yè)園區(qū) 100 其中：浦東新區(qū) 漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū) 倍閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 上海松江出口加工區(qū) 倍莘莊工業(yè)區(qū) 寶山城市工業(yè)園區(qū) 嘉定工業(yè)區(qū) 康橋工業(yè)開發(fā)區(qū) 上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) 倍松江工業(yè)區(qū) 青浦工業(yè)園區(qū) 倍從以上數(shù)據(jù)分析，康橋工業(yè)區(qū)產(chǎn)值所占比重很小，增長速度也低于所有工業(yè)區(qū)平均增長速度。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 億元，同比增長 ％；實現(xiàn)利潤總額 億，同比增長 29％；利稅 26 億元，同比增長 ％。全年工業(yè)總產(chǎn)值達到 億元，比上年增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。全年工業(yè)增加值 62815 億元，比上年增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)增長 %,增速比上年略有回落。2 / 71第一章 宏觀環(huán)境分析 國家總體宏觀經(jīng)濟圖 1：歷年國民經(jīng)濟發(fā)展情況0202204000060000800001000001202201400001600001978 1989 1997 2022 2022 2022單位：億元 國 民 總 收 入 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 136515 億元，比上年增長%，在國際上排名第七。三次產(chǎn)業(yè)的投資比例為 ::。電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、汽車制造業(yè)、石油化工及精細化工制造業(yè)、精品鋼材制造業(yè)、成套設(shè)備制造業(yè)、生物醫(yī)藥制造業(yè)等六個重點發(fā)展的行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，拉動全市工業(yè)增長 個百分點，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到 %，其新增產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)新增產(chǎn)值的比重達到 %。 各工業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢? 生產(chǎn)規(guī)模進一步擴大，發(fā)展速度增快2022 年， “1+3+9”工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)規(guī)模進一步擴大，年末資產(chǎn)總計達到 億元，占全市資產(chǎn)總計的 %，比上年增長 %。其中，電子計算機制造業(yè)出口交貨值 億元，家用視聽設(shè)備制造業(yè) 億元，電子器件制造業(yè) 億元，通信設(shè)備制造業(yè) 億元，分別比上年增長 倍、1 倍、%和 %。出口型經(jīng)濟仍是工業(yè)區(qū)的特色，而且其增長速度也相當快。同為 1000 平方米的廠房，南匯一年的租金要比張江的租金低 萬，張江除了擁有軌道交通優(yōu)勢以及形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模以外，康橋在地理位置上與張江相差不大，而且有臨港臨空的獨特優(yōu)勢，所以以康橋的區(qū)位，加上相對低廉的租金，對于企業(yè)還是有較大的吸引力的。 甲級寫字樓供應(yīng)1999 年以前上海市甲級寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，19961998 年期間，甲級寫字樓供給嚴重過剩。甲級寫字樓的整體租金攀升到 美金/平方米/天，較上一季度增長 %比去年同期增長 %，創(chuàng)造了去年以來季度增幅最大的紀錄，進一步反映了市場中業(yè)主的強勢地位。一方面說明郊區(qū)辦公的概念被眾多企業(yè)所接受還需要一段時間，另一方面也說明張江大廈可能定價過高。? 政策與制度環(huán)境東道地區(qū)對入住公司營運的相關(guān)政策和法規(guī)直接關(guān)系到其職能能否快速有效實施。 ? 完善的基礎(chǔ)設(shè)施市內(nèi)基本基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施成本指數(shù)都表現(xiàn)很好，對外基本基礎(chǔ)設(shè)施完善，名列全國之首?？禈蚬I(yè)區(qū)座落于上海市中區(qū)與臨港新城之間，既毗鄰將來的物流集散中心，又可享受市中心完善金融、法律、會計、技術(shù)等中介服務(wù)的輻射效應(yīng)，加上交通及人力資源等優(yōu)勢，具備發(fā)展獨具特色的總部經(jīng)濟的先決條件。——地處上海，城鎮(zhèn)化水平高康橋鎮(zhèn)位于上海南匯區(qū)西北部，東、北、西與浦東新區(qū)比鄰，西南與閔行區(qū)相連，難于周浦鎮(zhèn)界浪，轄區(qū)總面積 平方公里?？滴挥谄謻|新區(qū)南端，上海市城市外環(huán)線浦東段的南北兩側(cè)，園區(qū)北臨張江高科技園區(qū)，距離市中心（人民廣場）11 公里，南浦大橋 9 公里，楊浦大橋 14 公里徐浦大橋 7 公里。據(jù)戴德梁行季度報告顯示，康橋與相鄰的張江相比，租金大約只為其 1/3，和外高橋，金橋等區(qū)域相比也有很大的成本優(yōu)勢 6。㎡一般在 18 元/月4）建筑單體 遵照現(xiàn)代風格的整體規(guī)劃，園區(qū)將會為大型企業(yè)總部度身建造適合企業(yè)需求的獨立企業(yè)園，園內(nèi)的建筑也將按照企業(yè)要求，進行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計，以符合企業(yè)的個性化需求。47 / 71第六章 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢? 康橋位于上海市南匯區(qū)，離浦東國際機場約 12 公里，距離上海市中心約 15 公里，離上海國際航運中心——蘆潮港 60 公里，具有臨港臨空、距離市中心較近的區(qū)位優(yōu)勢? 優(yōu)惠的招商引資政策，透明高效的政府運作? 相對低廉的商務(wù)運作成本? 康橋工業(yè)園工業(yè)用地儲備量較大，為入駐企業(yè)就近建立生產(chǎn)廠提供了便利 劣勢? 康橋工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)尚未完全體現(xiàn)，工業(yè)區(qū)在國內(nèi)、國際上的知名度不高? 項目周邊的配套設(shè)施不夠完善 機會? 中國廣闊的市場空間以及巨大的發(fā)展?jié)摿⑽絹碓蕉嗟耐馍掏顿Y，而上海作為全國重要的經(jīng)濟、文化中心，其獨特的優(yōu)勢將使之成為外商投資的首選城市之一? 上海市中心昂貴的商務(wù)運行成本使越來越多的企業(yè)尋找郊區(qū)辦公的可能性48 / 71? 國內(nèi)尤其是長三角地區(qū)民營企業(yè)謀求企業(yè)的進一步發(fā)展，總部遷移可能是其擴大知名度、獲取更多信息和資源的重要途徑? 臨港新城的開發(fā)將成為上海市新的經(jīng)濟增長點，將帶動物流業(yè)、產(chǎn)品加工業(yè)、進出口貿(mào)易等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時也增大了相關(guān)企業(yè)入駐的可能性 威脅? 北京、上海其他工業(yè)區(qū)及各大省會城市紛紛發(fā)展總部經(jīng)濟，這對本項目形成了巨大的競爭壓力? 企業(yè)從決定遷移總部、選擇遷入城市、選擇最終辦公地址往往需要經(jīng)過長時間的調(diào)查論證和上報審批，所以項目的銷售周期可能較長，將面臨資金回籠速度慢的問題? 房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控影響處于觀望調(diào)整期，投資者及普通購房群體紛紛看淡后市，這可能影響到本項目的定價和去化49 / 71第七章 康橋總部經(jīng)濟園可能入駐的企業(yè)以康橋獨特的區(qū)位及價格優(yōu)勢，可能入駐康橋總部經(jīng)濟園的企業(yè)一般不會是保險、金融、證券、咨詢、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等附加值高、對交通和各項配套要求很高的行業(yè)。 近兩年來，一些跨國公司紛紛搬遷，中國香港、新加坡和東京成為三大主要撤離地。8“三環(huán)分布”的工業(yè)總體格局：即以市中心為軸心，內(nèi)環(huán)線、外環(huán)線為布局界線，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)以都市型工業(yè)為主，內(nèi)外環(huán)線之間以都市型工業(yè)、高科技工業(yè)及配套產(chǎn)業(yè)為主，外環(huán)線以外以裝備類工業(yè)和基礎(chǔ)原材料工業(yè)為主。國外企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)均可能成為潛在的入駐企業(yè)，鑒于國外企業(yè)資料的不可得，我們僅考慮國內(nèi)信息較公開的企業(yè)。按照我們前面分析得到，以目前甲級寫字樓的吸納量，每年引進的跨國公司總部約 150 家。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)體現(xiàn)在：第一，造成最有力的分工協(xié)作，形成服務(wù)業(yè)的專門化和規(guī)?；?，公共設(shè)施共同使用，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，縮短生產(chǎn)周期，提高勞動生產(chǎn)率；第二，由于企業(yè)集中在同一空間，多種交換對象在同一空間重疊，產(chǎn)生多方位效益；第三，由于企業(yè)集中，資金、技術(shù)、人才等各種生產(chǎn)要素能夠發(fā)揮最大效用，要素的流動過程加快，對經(jīng)濟資源產(chǎn)生強烈的吸引力。46 / 71 項目定位形象定位：“立足上海，面向國際，以國內(nèi)中小型企業(yè)通過上海與國際接軌，為國外境外跨國企業(yè)通過上海進入國內(nèi)提供辦公、居住及配套服務(wù)的商務(wù)平臺，推進上海打造國際大都市進程。 交通園區(qū)毗鄰虹橋國際機場，緊連外環(huán)線、滬寧、滬杭、滬嘉