【正文】 求 2022 平方米計(jì)算，可提供130 家企業(yè)入戶。東華大學(xué)與有關(guān)方面合作，規(guī)劃在虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)建立虹橋東華紡織服飾科技園。2） 商業(yè)設(shè)施為了滿足員工休閑的需求，園區(qū)將在臨虹路上設(shè)商業(yè)一條街，這里有中西式的快餐廳，滿足現(xiàn)今快節(jié)奏的需求；還有 24 小時(shí)便利店；所有的辦公和生活需求都可以在這里得到解決。43 / 71在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，將一改原工業(yè)區(qū)廠房林立的面貌，滿足新型商務(wù)區(qū)的要求。日 元/㎡5 元/㎡＄20 美圓/㎡優(yōu)惠政策 三減三免 三減三免或無同等價(jià)格可購買1000㎡獨(dú)棟總部樓400600㎡辦公面積綠化覆蓋率(%)50%以上 一般不高于 30%建筑容積率 =642 / 71停車位/10000平米100 個(gè)以上 4560 以內(nèi)使用率(%) 85%以上 一般在 70%以下物業(yè)管理費(fèi)/月自 2022 年入駐豐臺區(qū)之后，總部基地的建設(shè)和發(fā)展帶動(dòng)并支撐了周邊其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)了周邊地產(chǎn)的增值，為南城發(fā)展成為多功能區(qū)域奠定了產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)。公路：康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)的市級公路有：外環(huán)線、楊高南路、滬南路、羅山路、申江路，直接與徐浦大橋、盧浦大橋、南浦大橋、楊浦大橋、以及打浦路隧道、復(fù)興路隧道、延安東路隧道、大連路隧道等“四橋四隧”相連。上海浦東康橋（集團(tuán)）有限公司可為外商代擬項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、合同、章程等文件，代辦工商、稅務(wù)、海關(guān)、銀行等登記手續(xù)。 鎮(zhèn)內(nèi)公建配套完善，有金融機(jī)構(gòu)、商務(wù)辦公樓、涉外酒店、各種檔次的住宅、高質(zhì)量的大、中、小學(xué)校、城市式綠化，還有設(shè)施完備的標(biāo)準(zhǔn)廠房可供客商選擇。——接受上海輻射，經(jīng)濟(jì)水平相對較高2022 年全鎮(zhèn)全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元。水路有咸塘港、梓康河、陸家浜河等河道，可直通黃浦江。09ˊ，東經(jīng) 121176。第四，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。? 廣闊的市場2022 年上海實(shí)現(xiàn)人均 GDP 達(dá)到 55306 元，人均可支配收入也達(dá)到了 16683 元，全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，在上海所輻射的長三角范圍內(nèi) 2022 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額已經(jīng)突破 8000 億。市民講究信譽(yù)，交往操守好；重商價(jià)值取向明顯，精明務(wù)實(shí)；勤勞創(chuàng)業(yè)，善于創(chuàng)新，競爭意識強(qiáng)。這樣，區(qū)域內(nèi)的金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場調(diào)查、會(huì)計(jì)、法律事務(wù)以及信息服務(wù)業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注。即要求所選地區(qū)盡可能是：（1）地理位置的中心――物理的距離中心（2）交通中心――時(shí)間的距離中心（3）經(jīng)濟(jì)中心（4）職能中心――一體化區(qū)域超國家機(jī)構(gòu)的集中地（5）子公司分布的中心等等。 企業(yè)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)所關(guān)注的因素任何一個(gè)地區(qū)在設(shè)立總部基地的時(shí)候都必須要考慮自身的條件，是不是有發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可能性，那些因素是企業(yè)入住總部基地所考慮的條件，只有具有或者創(chuàng)造出這些條件才能吸引企業(yè)總部的進(jìn)入。市區(qū)甲級寫字樓需求旺盛，但是與郊區(qū)商務(wù)園區(qū) 400 多萬的年租金差異，將使越來越多的企業(yè)考慮搬遷問題。因此，未來幾月內(nèi)上市的寫字樓物業(yè)預(yù)租活動(dòng)將成為市場的主要表現(xiàn)形24 / 71式。而在浦東陸家嘴，受益于浦西寫字樓的有限供應(yīng)，加上金融服務(wù)型企業(yè)的擴(kuò)張，本季度陸家嘴區(qū)域甲級寫字樓的吸納量緩增，平均空置率繼續(xù)穩(wěn)幅下降，截至三月底已降至 %。本季度澳洲麥格理投資銀行也格外引人注目，其剛剛從凱德置業(yè)全資購買了新茂大廈。易趣公司需求量為 6000 平方米，由于其選擇的辦公樓位于張江，租賃價(jià)格遠(yuǎn)低于市中心的甲級寫字樓，所以購置的面積也較大。. 上海甲級寫字樓市場動(dòng)態(tài)陸家嘴金融中心是總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟的一個(gè)區(qū)域，這里聚集著眾多世界知名的金融、保險(xiǎn)、咨詢以及其他高附加值行業(yè)的公司類型，許多欲進(jìn)軍中國市場的世界 500 強(qiáng)企業(yè)也選擇這里作為總部。南匯的廠房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，約為 元/平方米/天；遠(yuǎn)低于漕河涇、金橋、外高橋和張江。上海市 11 個(gè)主要工業(yè)區(qū)的廠房平均售價(jià)和租金連續(xù) 5 個(gè)季度保持增長，反應(yīng)出連續(xù)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控加之需求強(qiáng)勢增長所產(chǎn)生的效應(yīng)。 圖 6：2022 年九大市級工業(yè)園區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)16 / 71050100150200250莘 莊工 業(yè)區(qū)寶 山城 市工 業(yè)園 區(qū)嘉 定工 業(yè)區(qū)康 橋工 業(yè)開 發(fā)區(qū)上 海市 工業(yè) 綜合 開發(fā) 區(qū)松 江工 業(yè)區(qū)金 山嘴 工業(yè) 開發(fā) 區(qū)青 浦工 業(yè)園 區(qū)崇 明縣 工業(yè) 園區(qū)05101520253035404550資 產(chǎn) 總 計(jì) 銷 售 收 入 資 產(chǎn) 占 各 縣 區(qū) 比 重 銷 售 收 入 占 各 縣 區(qū) 比 重綜述：工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)在上海市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著越來越重要的角色，其低廉的商務(wù)成本和各種優(yōu)惠條件是吸引海外企業(yè)、港澳臺企業(yè)以及國內(nèi)企業(yè)入駐的主要誘因。目前外商及港澳臺工業(yè)企業(yè)在園區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量，已占到七成以上。其中，松江出口加工區(qū)是全市首家實(shí)行全封閉管理的出口加工區(qū)，出口交貨值 億元，比上年增長 倍；漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)和崇明縣工業(yè)區(qū)出口交貨值增長也較快，分別完成 億元和 億元，比上年增長 倍和 倍。2022 年，工業(yè)園區(qū)共實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元，比上年增長 %；實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，增長 %；稅金總額 億元，增長 40%。從工業(yè)區(qū)的地理分布來看，浦東和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個(gè)區(qū)域，各有 34 個(gè)工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有1 個(gè)工業(yè)區(qū)。綜述：2022 年國民經(jīng)濟(jì)保持了較快速度的增長，而上海市作為全國重要的經(jīng)濟(jì)中心，其經(jīng)濟(jì)也維持了強(qiáng)勁的增長態(tài)勢，南匯區(qū)位于上海市郊區(qū)，其各方面的發(fā)展雖然不如市中心各區(qū)域發(fā)展迅速，但是南匯擁有良好的自然景觀資源、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、低廉的地價(jià)、一定規(guī)模的工業(yè)發(fā)展水平以及臨港新城的發(fā)展規(guī)劃，從這些角度來看，南匯具有開發(fā)總部經(jīng)濟(jì)園的基本條件。全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。全年工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為 ，比上年提高 點(diǎn)。1資料來源：2022 年 1 月 25 日，國務(wù)院新聞辦舉行新聞發(fā)布會(huì)4 / 712022 年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤總額 11342 億元，首次來自 資料搜索網(wǎng)突破 1 萬億元，增長 %。本次調(diào)研的主要內(nèi)容涉及：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析、上海市各大工業(yè)園區(qū)概覽、上海市工業(yè)用房及寫字樓市場行情、總部經(jīng)濟(jì)概念、可借鑒案例分析、項(xiàng)目 SWOT 分析、引進(jìn)企業(yè)分析等。這一概念的工業(yè)區(qū)發(fā)展模式目前在國內(nèi)可參考的案例十分有限，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)、引進(jìn)產(chǎn)業(yè)、形象定位以及操作模式上都還處于摸索階段。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到 %。第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為 %和 %。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率達(dá)到 %?！a(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)行業(yè)增長較快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速增長。2022 年全年第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 億元，可比增長 %，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 %。9 / 71弱于漕河涇、閔行、松江等工業(yè)區(qū)。 “1+3+9”工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益也有明顯提高。2022 年，工業(yè)園區(qū)完成出口交貨值 億元，比上年增長將近一倍，拉動(dòng)園區(qū)工業(yè)增長23 個(gè)百分點(diǎn)；占全市工業(yè)出口交貨值的 %，其比重較上年提高 12 個(gè)百分點(diǎn)。為支持區(qū)縣政府加大招商引資力度，方便企業(yè)辦事，降低商務(wù)成本，市政府將總投資 3000 萬美元以下鼓勵(lì)類外商投資項(xiàng)目登記審批權(quán)下放至區(qū)縣，使工業(yè)園區(qū)進(jìn)一步成為上海吸引外商和港澳臺資本的集聚地。園區(qū)的集中優(yōu)勢得到進(jìn)一步發(fā)揮，經(jīng)濟(jì)總量占各郊區(qū)比重均有明顯提高。本季度的租售量基本保持不變，僅比上季度有微量減少，但是由于新增量的降低，空置面積減少了約 25%。園區(qū)內(nèi)18 / 71的標(biāo)志性建筑—張江大廈，于 2022 年 3 月 16 日舉行落成典禮，一些曾經(jīng)落戶在浦西市中心的大客戶已經(jīng)被其相對低廉的租金和靠近地鐵的便捷交通所吸引。在成熟的工業(yè)區(qū)如張江、漕河涇，工業(yè)物業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而且保持了較高的租金水平和土地批租價(jià)格。需求面積表 3：：公司需求面積Company 公司 Property 物業(yè) District 區(qū)域Area (sqm gross)面積（建筑平方米）DSM 帝斯曼 都市總部大樓 黃浦 2,000HSBC JV Asset Management震旦大廈 陸家嘴 2,000DBS Bank 星展銀行匯亞大廈 陸家嘴 4,600Bank of TokyoMitsubishi東京三菱銀行匯亞大廈 陸家嘴 9,200Cap Gemini 凱捷集團(tuán)匯亞大廈 陸家嘴 6,000Linklaters英國年利達(dá)律師事花旗大廈 陸家嘴 2,00021 / 71務(wù)所Leer Corporation 花旗大廈 陸家嘴 2,000Bin Hai Golf Co. 花旗大廈 陸家嘴 2,000Maersk Shipping馬士基航運(yùn)天安中心 黃浦 10,000Prudential Insurance天安中心 黃浦 2,000eBay 張江大廈 黃浦 6,000從需求面積來看，一般的保險(xiǎn)公司、咨詢公司需求量在2022 平方米左右；需求面積最大的為馬士基航運(yùn)和東京三菱銀行，達(dá)到 10000 平方米左右。其中主要客戶包括豐田、雅芳以及 K Line。而在徐匯區(qū)，受到嘉華中心入市的影響，此區(qū)域空置率直線上升，然而這種情況在未23 / 71來幾個(gè)月中會(huì)隨著先前已簽約租戶的分別入住而消失。 市場展望預(yù)計(jì)在未來半年中，上海市甲級寫字樓市場將會(huì)繼續(xù)緊張局面，預(yù)計(jì)主要辦公區(qū)域的空置率將保持在 5%以下。工業(yè)物業(yè)和甲級寫字樓的租賃價(jià)格都呈上升趨勢，這與供應(yīng)量受到控制有一定關(guān)系，但同時(shí)也折射出上海市日益強(qiáng)大的引資功能，反映了眾多企業(yè)在上海建立區(qū)域總部的投資傾向。由相對于全國性總部而言的地方性二級經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成，是中外經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)合的重要樞紐和平臺。? 區(qū)位條件地區(qū)總部的主要使命是管理域內(nèi)子公司，為其提供經(jīng)營支援服務(wù)，并協(xié)調(diào)和調(diào)整相互間關(guān)系，因此地區(qū)總部在選址時(shí)格外重視地區(qū)的中心性。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD） 。企業(yè)形象和管理效益也較好，企業(yè)管理競爭力比較強(qiáng)，但是企業(yè)激勵(lì)和約束機(jī)制需要進(jìn)一步完善。二、三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為%和 %，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)伴隨著上海確立金融中心，航運(yùn)中心的努力而獲得了快速的發(fā)展，這些都為總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做好了準(zhǔn)備。借鑒香港、新加坡總部環(huán)境建設(shè)的有益經(jīng)驗(yàn)，加快政府職能轉(zhuǎn)變，提高政府辦事效率，樹立清正廉潔的政府形象。53ˊ—31176。通過外環(huán)線相連接而與滬寧、滬杭、滬嘉高速公路和 31312 等國道相接。人口出生率為 ‰，‰。 排污：廢污水可直接納入日排量為 萬噸的周浦污水處理廠，今后也可納入上海市第四排污工程管道。同時(shí)為投資項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)劃、水電配套、設(shè)計(jì)、施工等方面實(shí)行一攬子承包。鐵路：規(guī)劃中的浦東鐵路在工業(yè)區(qū)設(shè)有貨運(yùn)站?？偛炕匾越ㄔ炜萍夹聟^(qū)作為改造產(chǎn)業(yè)與研發(fā)環(huán)境的總目標(biāo)，并已成為北京總部經(jīng)濟(jì)的核心空間載體。2）總部基地購買優(yōu)勢表 4：總部基地與其他經(jīng)濟(jì)區(qū)比較比較項(xiàng)目 總部基地北京其它經(jīng)濟(jì)區(qū)一般狀況產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 一般無購買價(jià)格/㎡ 7000 元/㎡13000 元/㎡＄2100美圓/㎡租金(人民幣)/㎡園區(qū)集研發(fā)中試、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體，構(gòu)筑 4 大功能區(qū)：以企業(yè)商務(wù)辦公中心、科教研發(fā)中心和營銷采購中心為主的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，以政府公共服務(wù)平臺、中介咨詢、物流展示、廣告創(chuàng)意和藝術(shù)家村為主的第三方服務(wù)區(qū)，以及生活綜合配套區(qū)和濱江生態(tài)綠化區(qū)。44 / 71 配套設(shè)施1） 商務(wù)酒店國際化的商務(wù)社區(qū)帶給你的是國際化的服務(wù)設(shè)施， ”國際商務(wù)花園”的星級酒店鑲嵌在河濱公園里，在這里您不但可以享受管家式的來自 資料搜索網(wǎng)一流商旅服務(wù)，更能在高爾夫練習(xí)場上展示你的技巧；在健身房里享用先進(jìn)的一流健身設(shè)備。佳杰科技的 IT 物流中心也將入駐園區(qū)。以及國外有意向進(jìn)入中國市場的企業(yè)，提供良好的立足之場所。與洋山深水港配套的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)，俟其功能發(fā)揮作用之后，又可以為長江三角洲新一輪的產(chǎn)業(yè)能級提升提供引擎，并且，還可以提供更多的支柱產(chǎn)業(yè)支撐，形成長江流域新的產(chǎn)業(yè)輻射中心，沿長江黃金水道可以構(gòu)筑起比較長的高能級產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)長江沿岸的城市化進(jìn)程及城市產(chǎn)業(yè)升級。 可能入駐的企業(yè)我們分別從企業(yè)來源區(qū)域和行業(yè)的角度來看可能入駐康橋總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的企業(yè)。52 / 71國內(nèi)企業(yè)，以長三角企業(yè)為主根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在上海市的內(nèi)地投資中，來自江浙的投資占50％。因此結(jié)合區(qū)域特性和參照項(xiàng)目，我們認(rèn)為制造業(yè)將來自 資料搜索網(wǎng)成為園區(qū)主要引進(jìn)的行業(yè)。由于康橋具有臨港和臨空的雙重優(yōu)勢，因此對于物流企業(yè)57 / 71而言，在此成立企業(yè)總部既可以方便與物流基地的聯(lián)系和管理，又可以與眾多制造業(yè)企業(yè)進(jìn)行快捷的溝通，雙方合作的機(jī)會(huì)將大大提高。因此我們對上市公司和民營企業(yè) 500 強(qiáng)的情況