【正文】 紅利 48 人口遷移潮：未來 10年住宅需求旺盛的地區(qū)將逐步形成 12個城鎮(zhèn)群，產(chǎn)生大量新增房地產(chǎn)需求，成為住宅房地產(chǎn)市場最為活躍的區(qū)域 自上世紀以來持續(xù)的以年輕人口為主、朝向沿海地區(qū)遷徙的趨勢，將使得沿海城市帶的人口紅利延續(xù)得更為持久。 城市化進程的加快，必然要求房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應。當成套率大于 1時進入改善住房質量階段；大于 住房的階段。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段，房價上漲會超過人均可支配收入的增長。 追求財務穩(wěn)健，過去三年的資產(chǎn)負債率為 44%、 43%、 58%，遠低于行業(yè)平均資產(chǎn)負債率70%的水平； 將經(jīng)營性與開發(fā)性、短期與中長期相結合， 保利 15 1857 18 全國化戰(zhàn)略布局從 2007年起，已經(jīng)從在全國的排兵布陣階段，進入到縱深階段 金地 20 1100 14 同萬科 綠地 16 1000 26 帶著濃重的政府關系進入各二、三線城市，目前正積極布局一線城市 67 企業(yè)名稱 一類城市 二類城市 三類城市 碧桂園 番愚、順德、呼和浩特、張家界、沈陽、中牟、 咸寧、長沙、滿洲里、安慶、塘沽、重慶 恒大 廣州 重慶、合肥、沈陽、西安、鄭州、貴陽、長沙、佛山、天津、太原、成都、 武漢 、南京 昆明、南寧、啟東、包頭、鄂州、洛陽、彭山、青元 富力 北京 上海 廣州 天津、重慶、西安 萬科 北京 上海 深圳 廣州 天津、寧波、南京、杭州、東莞、珠海、佛山、武漢、西安、沈陽、大連、長春、成都、重慶、蘇州、無錫、廈門、青島、中山、長沙、合肥 鞍山、包頭、鎮(zhèn)江、南昌 保利 北京 上海 廣州 天津、成都、重慶、長春、沈陽、武漢、長沙、西安、佛山 南昌、岳陽 金地 北京 上海 深圳 廣州 天津、寧波、南京、杭州、東莞、珠海、佛山、武漢、西安、沈陽 綠地 上海 合肥、長春、南京、西安、成都、鄭州、重慶、蘇州、無錫、太原、沈陽、天津、 貴陽、南寧、南昌、諸暨、徐州、牡丹江、銀川、呼和浩特、蕪湖、蚌埠、滁州、廊坊、安慶 中海 北京 上海 深圳 廣州 天津、成都、重慶、大連、沈陽、長春、中山、西安、南京、蘇州、佛山、寧波、杭州、珠海、青島、濟南 68 快速滾動開發(fā) 戰(zhàn)略重心 從各環(huán)節(jié)縮短項目開發(fā)周期，特別是拿地后到開盤預售的周期，加快資金回籠和周轉速度，以提高總資產(chǎn)周轉率，促進最終戰(zhàn)略目標實現(xiàn)。而對施工過程的質量管理體系的建立和實施以確保最終產(chǎn)品的質量目標的達成也是流程關注的重點。 PDI增幅一方面反映居民現(xiàn)期購房支付月供的能力，另一方面因為人均可支配收入的增加，對未來預期較為樂觀，也會增加其當前消費水平。截至 2005年底，我國城鎮(zhèn)住宅成套率 %，處于高速發(fā)展和大量建設的時期。 我們從這兩國的發(fā)展經(jīng)驗來推測我國的城市化進程，未來 1520年保持 是合理的。通過分析我國住宅需求的發(fā)展趨勢對未來房地產(chǎn)業(yè)的需求空間做出判斷。 2. 乙方的權利義務 出資收購該項目公司的 2 0% 股權，出資金額 2 00 萬元； 以股東借款形式支付土地出讓金、一級開發(fā)補償款、股權溢價 的 2 0% ， 合計 352 億元； 以股東借款形式支付朝陽區(qū)政府回購的 萬平米的補償款 的 20% ，計 2 億元； 按照股權比例，根據(jù)開發(fā)建設需要按時投入開發(fā)建設所需資金； 向項目公司派駐 除 董事長、財務經(jīng)理 以外的其他管理人員 ； 負責 該項目 所有開發(fā)、建設、經(jīng)營工作，包括但不限于 報批報建、 委托設計、委托監(jiān)理、進行工程發(fā)包、對外銷售、交付使用、物業(yè)管理公司選聘等； 需在項目開工建設之前與甲方共同制定項目總投資預算，同時應就該預算執(zhí)行情況與甲方進行協(xié)商，并應接受甲方提出的合理建議 ； 除正常管理成本外，按營業(yè)收 入計取 3% 的管理費； 承諾賦予甲方下屬的中交公路四局承建不少于 20 萬平米的建安工程，承包價格由雙方協(xié)商確定。 危機階段 ? 用家比例下降，投資者比例增大； ? 期房價格大于現(xiàn)房價格； ? 地價上升速度大于樓價上升； ? 價格上升快，成交量逐步下滑； ? 開發(fā)商迅速賣樓。 我國的城市化處于較低的水平：按照國際標準正處于中低收入國家行列，還有巨大的發(fā)展空間。城市現(xiàn)有住房的成套情況，表明了城市的住房建設水平和城市住房水平的程度。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進新房子，從小房子搬進大房子。 項目論證 、 法律意見分析 ， 形成項目投資評審報告 ：代表集團審批節(jié)點 概念規(guī)劃設計 產(chǎn)品策劃 項目投資 決策評審會 初 步 產(chǎn)品研究 耦合、高效的工作模式 系統(tǒng)、充分的前期鋪墊 快速實現(xiàn)階段 預估 工程配套的必要條件研究 策劃報告深化 64 集團戰(zhàn)略 投資機會 土地 拓展 并購重組 投入資源 貸款 自有 資金 經(jīng)營 現(xiàn)金 股票 債券 基金 信托 REITS 戰(zhàn)略合作 人力資源 文化資源 知識資源 運營 項目整體策劃 研發(fā)（技術） 集團采購 生產(chǎn)（工程） 銷售與推廣 客服與物業(yè) 產(chǎn)出 投資者關系 財務指標 品牌 企業(yè)文化 知識、能力 績效管理線 工作流 /人流 /資金流 風險控制及保障（審計與法務、行政） 組織與人員管理是最強力的管控執(zhí)行的工具 65 越靠近房地產(chǎn)價值鏈的前端（從投資策劃到規(guī)劃設計），經(jīng)營操作風險越大，但對整個項目的利潤貢獻越高，因此在流程設計時重點需要關注風險控制及成本控制，如項目論證流程、項目策劃流程和規(guī)劃設計流程中重點關注與風險控制和成本控制相關的影響活動，萬科強調在項目論證過程中的 “ 7對眼睛 ” 決策（ 項目發(fā)展、設計、營銷、工程、成本、客戶服務、物業(yè)管理 ）， 就是為了有效控制決策風險。例如，萬科在二線城市和三線城市的分布比重較為均衡，而其它企業(yè)不是重點位居二線城市就是大量占領三線城市 76 0% 20% 40% 60% 80% 100%碧桂園雅居樂合生金地富力萬科綠城華潤世茂珠三角 長三角 環(huán)渤海 其他 長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)是我國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)，人均可支配收入高，外來人口多，城市化進程快，住房需求大，未來市場增長潛力大，因此這三個地區(qū)成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)爭奪的熱地。截至 2007年 12月，我國居民儲蓄存款余額已經(jīng)突破 17萬億元，相對于我國 14億人口來說，人均擁有的存款超過了 。在城市化、人均居住條件改善和房屋自然折舊三個主要因素作用下，如果我國 2010年城市化率達到 48％，人均住宅面積分別達到 2 30 和 35 平方米，按照建設部的規(guī)劃到 2010年住宅商品化率達到 80%，則累計新增需求分別為 、 ，每年新增住宅建筑面積復合增長率分別 ％、 ％和 ％；如果城市化水平在 2010年達到 50％，則累計新增需求分別為 、 ，每年新增住宅建筑面積復合增長率分別 ％、 ％和 ％。發(fā)達國家一般為人均 45平方米～ 65平方米之間。上海、北京和天津城市化分別為 %、 84.％、 ％ 51 1981年至 2006年，僅僅 25年的時間，我國城市化率由 19%迅速躍升至 %；而與發(fā)達國家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。 ? 07年政府繼續(xù)加大宏觀調控力度，意在緩和投資過熱、房價上漲速度過快。 ? 07年各地政府紛紛響應而出臺當?shù)馗黜棇嵤┘殑t。 49 人口結構：城市與農(nóng)村的人口互動加速了 “ 常住人口 ” +“暫住人口 ” +“流動人口 ” 的城市人結構變化 圖 2006年中國主要城市人口結構 中國城市人口結構 城 市 人 口常 住 人 口流 動 人 口暫 住 人 口戶 籍 人 口寄 住 人 口26%24%75%27%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%北京上海深圳廣州50 各國城市化水平88%91%82%43%78%88%73%79%82%78% 77%90%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%阿根廷澳大利亞巴西 中國 法國 德國俄羅斯日本 韓國西班牙美國 英國 2005年底，中國城市化比例 % 2006年底，中國城市化比例 % 比 2002年提高 ，年均提高 。 時間周期 城市化平 均增長 城市化 水平 新增城鎮(zhèn)人口 （萬人） 年均新增城鎮(zhèn)人口 (萬人） 年增量住宅需求面積（萬平方米） 28平米 /人 30平米 /人 35平米 /人 20062010 ％ 50％ 11000 2200 61600 66000 77000 20112015 ％ 56％ 10000 2000 56000 60000 70000 20162020 ％ 60％ 8300 1660 46480 49800 58100 53 人均居住面積直接反映居民的居住水平，是城市住房總量與城市人口的關系。 54 人口增長、城市化率提高和城鎮(zhèn)居民居住條件的改善構成未來住宅產(chǎn)業(yè)的巨大潛在需求。 01992 1994 1996 1998 2000 2002 2004年份人均可支配收入增長速度房價增長速度58 構成住宅有效需求的影響因素 人均可支配收入及儲蓄余額 人均儲蓄余額 人均儲蓄余額反映了居民支付房產(chǎn)首付的能力，余額保持較高水平，可視為該城市居民購買房產(chǎn)的支付能力較強。 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 標桿企業(yè)土地儲備及戰(zhàn)略布局 69 為什么需要土地儲備？ 70 ⑴ 土地機會的不確定性以及非連續(xù)性引起預防性的土地儲備 “未來未必能在最需要的時機再次獲得一樣的土地機會” ⑵由于項目的建設周期引起在財務上顯示的土地儲備 ⑶對土地價格趨勢的預期引致的土地儲備 類別 作用 利潤貢獻占年度計劃利潤的比例 長期項目 增加土地機會獲取的穩(wěn)定性，獲取投資收益 (土地增殖 ) 20% 中期項目 保證經(jīng)營的穩(wěn)定性 80% 短期項目 調節(jié)利潤 20% 71 資源約束線 理想土地儲備 成本節(jié)約曲線 資金成本曲線 土地儲備量 Q 實際土地儲備 成本 72 73 74 0% 20% 40% 60% 80% 100%綠城萬科金地華潤富力合生雅居樂世茂碧桂園＜1 0 萬㎡ 1 0 3 0 萬㎡ ＞3 0 萬㎡75 0% 20% 40% 60% 80% 100%金地合生富力中海華潤萬科雅居樂世茂綠城一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 除合生創(chuàng)展、金地、富力和中海以外，多數(shù)企業(yè)土地儲備均分布在二、三線城市，但是他們在這些城市的土地分布比重不盡相同。成本管理從投資策劃開始就要啟動，到設計流程都要特別關注成本，由于設計決定了房地產(chǎn)開發(fā)成本的 70％以上，從項目估算、測算、預算、決算全過程，在施工圖完成后最終確定目標成本，房地產(chǎn)平均利潤率越低的城市其成本控制越是重要，很多公司采用了限額成本設計。綜合起來，對住房的需求就是一個巨大的數(shù)字。該比率小于 100%，標志著現(xiàn)有建筑中的拆除與改造任務尚未完成，住房建設水平較低，仍處于需高速發(fā)展和大量建設的時期。 城市化進程對住宅產(chǎn)業(yè)的需求 英國城市化率從 30%增長到 70%用了 200多年的時間，美國用了 100年時間，而日本和韓國完成這一進程只花費了 20年左右的時間。 蕭條階段 ? 現(xiàn)樓、期樓價格下跌； ? 投資者退出，供過于求； ? 租樓不買樓； ? 地價下跌比樓價下跌快； ? 開發(fā)商迅速賣樓，回籠資金，購置土地。1 房地產(chǎn)開發(fā)投資及拓展實務 2008年 10月 2 兩種土地所有權： 國家土地所有權（國務院代表國家行使） 集體土地所有權（村集體經(jīng)濟組織或村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、管理） 國有土地使用權取得方式（供地方式） 劃撥 有償使用 : 出讓 國有土地租賃 國有土地使用權作價出資或入股 授權經(jīng)營 公開市場與土地價值的判斷力 土地所有權 3 土地收回 土地收購 土地置換 土地征用 土地整理 一級開發(fā) 土地儲備 土地出讓 土地劃撥 短期租