【正文】 紅利 48 人口遷移潮：未來(lái) 10年住宅需求旺盛的地區(qū)將逐步形成 12個(gè)城鎮(zhèn)群，產(chǎn)生大量新增房地產(chǎn)需求，成為住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域 自上世紀(jì)以來(lái)持續(xù)的以年輕人口為主、朝向沿海地區(qū)遷徙的趨勢(shì)，將使得沿海城市帶的人口紅利延續(xù)得更為持久。 城市化進(jìn)程的加快，必然要求房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。當(dāng)成套率大于 1時(shí)進(jìn)入改善住房質(zhì)量階段；大于 住房的階段。在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)上漲會(huì)超過(guò)人均可支配收入的增長(zhǎng)。 追求財(cái)務(wù)穩(wěn)健，過(guò)去三年的資產(chǎn)負(fù)債率為 44%、 43%、 58%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率70%的水平； 將經(jīng)營(yíng)性與開(kāi)發(fā)性、短期與中長(zhǎng)期相結(jié)合， 保利 15 1857 18 全國(guó)化戰(zhàn)略布局從 2007年起，已經(jīng)從在全國(guó)的排兵布陣階段，進(jìn)入到縱深階段 金地 20 1100 14 同萬(wàn)科 綠地 16 1000 26 帶著濃重的政府關(guān)系進(jìn)入各二、三線城市，目前正積極布局一線城市 67 企業(yè)名稱 一類城市 二類城市 三類城市 碧桂園 番愚、順德、呼和浩特、張家界、沈陽(yáng)、中牟、 咸寧、長(zhǎng)沙、滿洲里、安慶、塘沽、重慶 恒大 廣州 重慶、合肥、沈陽(yáng)、西安、鄭州、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、佛山、天津、太原、成都、 武漢 、南京 昆明、南寧、啟東、包頭、鄂州、洛陽(yáng)、彭山、青元 富力 北京 上海 廣州 天津、重慶、西安 萬(wàn)科 北京 上海 深圳 廣州 天津、寧波、南京、杭州、東莞、珠海、佛山、武漢、西安、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、成都、重慶、蘇州、無(wú)錫、廈門(mén)、青島、中山、長(zhǎng)沙、合肥 鞍山、包頭、鎮(zhèn)江、南昌 保利 北京 上海 廣州 天津、成都、重慶、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙、西安、佛山 南昌、岳陽(yáng) 金地 北京 上海 深圳 廣州 天津、寧波、南京、杭州、東莞、珠海、佛山、武漢、西安、沈陽(yáng) 綠地 上海 合肥、長(zhǎng)春、南京、西安、成都、鄭州、重慶、蘇州、無(wú)錫、太原、沈陽(yáng)、天津、 貴陽(yáng)、南寧、南昌、諸暨、徐州、牡丹江、銀川、呼和浩特、蕪湖、蚌埠、滁州、廊坊、安慶 中海 北京 上海 深圳 廣州 天津、成都、重慶、大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、中山、西安、南京、蘇州、佛山、寧波、杭州、珠海、青島、濟(jì)南 68 快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 戰(zhàn)略重心 從各環(huán)節(jié)縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，特別是拿地后到開(kāi)盤(pán)預(yù)售的周期，加快資金回籠和周轉(zhuǎn)速度，以提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，促進(jìn)最終戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。而對(duì)施工過(guò)程的質(zhì)量管理體系的建立和實(shí)施以確保最終產(chǎn)品的質(zhì)量目標(biāo)的達(dá)成也是流程關(guān)注的重點(diǎn)。 PDI增幅一方面反映居民現(xiàn)期購(gòu)房支付月供的能力，另一方面因?yàn)槿司芍涫杖氲脑黾?，?duì)未來(lái)預(yù)期較為樂(lè)觀，也會(huì)增加其當(dāng)前消費(fèi)水平。截至 2005年底，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅成套率 %，處于高速發(fā)展和大量建設(shè)的時(shí)期。 我們從這兩國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)推測(cè)我國(guó)的城市化進(jìn)程，未來(lái) 1520年保持 是合理的。通過(guò)分析我國(guó)住宅需求的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的需求空間做出判斷。 2. 乙方的權(quán)利義務(wù) 出資收購(gòu)該項(xiàng)目公司的 2 0% 股權(quán)，出資金額 2 00 萬(wàn)元； 以股東借款形式支付土地出讓金、一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償款、股權(quán)溢價(jià) 的 2 0% ， 合計(jì) 352 億元； 以股東借款形式支付朝陽(yáng)區(qū)政府回購(gòu)的 萬(wàn)平米的補(bǔ)償款 的 20% ，計(jì) 2 億元； 按照股權(quán)比例，根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)需要按時(shí)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金； 向項(xiàng)目公司派駐 除 董事長(zhǎng)、財(cái)務(wù)經(jīng)理 以外的其他管理人員 ； 負(fù)責(zé) 該項(xiàng)目 所有開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)工作，包括但不限于 報(bào)批報(bào)建、 委托設(shè)計(jì)、委托監(jiān)理、進(jìn)行工程發(fā)包、對(duì)外銷售、交付使用、物業(yè)管理公司選聘等； 需在項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)之前與甲方共同制定項(xiàng)目總投資預(yù)算，同時(shí)應(yīng)就該預(yù)算執(zhí)行情況與甲方進(jìn)行協(xié)商，并應(yīng)接受甲方提出的合理建議 ； 除正常管理成本外，按營(yíng)業(yè)收 入計(jì)取 3% 的管理費(fèi)； 承諾賦予甲方下屬的中交公路四局承建不少于 20 萬(wàn)平米的建安工程，承包價(jià)格由雙方協(xié)商確定。 危機(jī)階段 ? 用家比例下降，投資者比例增大； ? 期房?jī)r(jià)格大于現(xiàn)房?jī)r(jià)格； ? 地價(jià)上升速度大于樓價(jià)上升； ? 價(jià)格上升快，成交量逐步下滑； ? 開(kāi)發(fā)商迅速賣(mài)樓。 我國(guó)的城市化處于較低的水平：按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)正處于中低收入國(guó)家行列，還有巨大的發(fā)展空間。城市現(xiàn)有住房的成套情況，表明了城市的住房建設(shè)水平和城市住房水平的程度。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進(jìn)新房子，從小房子搬進(jìn)大房子。 項(xiàng)目論證 、 法律意見(jiàn)分析 ， 形成項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告 ：代表集團(tuán)審批節(jié)點(diǎn) 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 產(chǎn)品策劃 項(xiàng)目投資 決策評(píng)審會(huì) 初 步 產(chǎn)品研究 耦合、高效的工作模式 系統(tǒng)、充分的前期鋪墊 快速實(shí)現(xiàn)階段 預(yù)估 工程配套的必要條件研究 策劃報(bào)告深化 64 集團(tuán)戰(zhàn)略 投資機(jī)會(huì) 土地 拓展 并購(gòu)重組 投入資源 貸款 自有 資金 經(jīng)營(yíng) 現(xiàn)金 股票 債券 基金 信托 REITS 戰(zhàn)略合作 人力資源 文化資源 知識(shí)資源 運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目整體策劃 研發(fā)（技術(shù)） 集團(tuán)采購(gòu) 生產(chǎn)（工程） 銷售與推廣 客服與物業(yè) 產(chǎn)出 投資者關(guān)系 財(cái)務(wù)指標(biāo) 品牌 企業(yè)文化 知識(shí)、能力 績(jī)效管理線 工作流 /人流 /資金流 風(fēng)險(xiǎn)控制及保障（審計(jì)與法務(wù)、行政） 組織與人員管理是最強(qiáng)力的管控執(zhí)行的工具 65 越靠近房地產(chǎn)價(jià)值鏈的前端（從投資策劃到規(guī)劃設(shè)計(jì)），經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高，因此在流程設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)需要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制及成本控制，如項(xiàng)目論證流程、項(xiàng)目策劃流程和規(guī)劃設(shè)計(jì)流程中重點(diǎn)關(guān)注與風(fēng)險(xiǎn)控制和成本控制相關(guān)的影響活動(dòng)，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目論證過(guò)程中的 “ 7對(duì)眼睛 ” 決策（ 項(xiàng)目發(fā)展、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程、成本、客戶服務(wù)、物業(yè)管理 ）， 就是為了有效控制決策風(fēng)險(xiǎn)。例如，萬(wàn)科在二線城市和三線城市的分布比重較為均衡，而其它企業(yè)不是重點(diǎn)位居二線城市就是大量占領(lǐng)三線城市 76 0% 20% 40% 60% 80% 100%碧桂園雅居樂(lè)合生金地富力萬(wàn)科綠城華潤(rùn)世茂珠三角 長(zhǎng)三角 環(huán)渤海 其他 長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，人均可支配收入高，外來(lái)人口多，城市化進(jìn)程快，住房需求大，未來(lái)市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力大，因此這三個(gè)地區(qū)成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪的熱地。截至 2007年 12月，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款余額已經(jīng)突破 17萬(wàn)億元，相對(duì)于我國(guó) 14億人口來(lái)說(shuō)，人均擁有的存款超過(guò)了 。在城市化、人均居住條件改善和房屋自然折舊三個(gè)主要因素作用下，如果我國(guó) 2010年城市化率達(dá)到 48％，人均住宅面積分別達(dá)到 2 30 和 35 平方米，按照建設(shè)部的規(guī)劃到 2010年住宅商品化率達(dá)到 80%，則累計(jì)新增需求分別為 、 ，每年新增住宅建筑面積復(fù)合增長(zhǎng)率分別 ％、 ％和 ％；如果城市化水平在 2010年達(dá)到 50％，則累計(jì)新增需求分別為 、 ，每年新增住宅建筑面積復(fù)合增長(zhǎng)率分別 ％、 ％和 ％。發(fā)達(dá)國(guó)家一般為人均 45平方米～ 65平方米之間。上海、北京和天津城市化分別為 %、 84.％、 ％ 51 1981年至 2006年，僅僅 25年的時(shí)間，我國(guó)城市化率由 19%迅速躍升至 %；而與發(fā)達(dá)國(guó)家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。 ? 07年政府繼續(xù)加大宏觀調(diào)控力度，意在緩和投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快。 ? 07年各地政府紛紛響應(yīng)而出臺(tái)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)實(shí)施細(xì)則。 49 人口結(jié)構(gòu)：城市與農(nóng)村的人口互動(dòng)加速了 “ 常住人口 ” +“暫住人口 ” +“流動(dòng)人口 ” 的城市人結(jié)構(gòu)變化 圖 2006年中國(guó)主要城市人口結(jié)構(gòu) 中國(guó)城市人口結(jié)構(gòu) 城 市 人 口常 住 人 口流 動(dòng) 人 口暫 住 人 口戶 籍 人 口寄 住 人 口26%24%75%27%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%北京上海深圳廣州50 各國(guó)城市化水平88%91%82%43%78%88%73%79%82%78% 77%90%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%阿根廷澳大利亞巴西 中國(guó) 法國(guó) 德國(guó)俄羅斯日本 韓國(guó)西班牙美國(guó) 英國(guó) 2005年底，中國(guó)城市化比例 % 2006年底，中國(guó)城市化比例 % 比 2002年提高 ，年均提高 。 時(shí)間周期 城市化平 均增長(zhǎng) 城市化 水平 新增城鎮(zhèn)人口 （萬(wàn)人） 年均新增城鎮(zhèn)人口 (萬(wàn)人） 年增量住宅需求面積（萬(wàn)平方米） 28平米 /人 30平米 /人 35平米 /人 20062010 ％ 50％ 11000 2200 61600 66000 77000 20112015 ％ 56％ 10000 2000 56000 60000 70000 20162020 ％ 60％ 8300 1660 46480 49800 58100 53 人均居住面積直接反映居民的居住水平，是城市住房總量與城市人口的關(guān)系。 54 人口增長(zhǎng)、城市化率提高和城鎮(zhèn)居民居住條件的改善構(gòu)成未來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)的巨大潛在需求。 01992 1994 1996 1998 2000 2002 2004年份人均可支配收入增長(zhǎng)速度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度58 構(gòu)成住宅有效需求的影響因素 人均可支配收入及儲(chǔ)蓄余額 人均儲(chǔ)蓄余額 人均儲(chǔ)蓄余額反映了居民支付房產(chǎn)首付的能力，余額保持較高水平，可視為該城市居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的支付能力較強(qiáng)。 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 標(biāo)桿企業(yè)土地儲(chǔ)備及戰(zhàn)略布局 69 為什么需要土地儲(chǔ)備？ 70 ⑴ 土地機(jī)會(huì)的不確定性以及非連續(xù)性引起預(yù)防性的土地儲(chǔ)備 “未來(lái)未必能在最需要的時(shí)機(jī)再次獲得一樣的土地機(jī)會(huì)” ⑵由于項(xiàng)目的建設(shè)周期引起在財(cái)務(wù)上顯示的土地儲(chǔ)備 ⑶對(duì)土地價(jià)格趨勢(shì)的預(yù)期引致的土地儲(chǔ)備 類別 作用 利潤(rùn)貢獻(xiàn)占年度計(jì)劃利潤(rùn)的比例 長(zhǎng)期項(xiàng)目 增加土地機(jī)會(huì)獲取的穩(wěn)定性，獲取投資收益 (土地增殖 ) 20% 中期項(xiàng)目 保證經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性 80% 短期項(xiàng)目 調(diào)節(jié)利潤(rùn) 20% 71 資源約束線 理想土地儲(chǔ)備 成本節(jié)約曲線 資金成本曲線 土地儲(chǔ)備量 Q 實(shí)際土地儲(chǔ)備 成本 72 73 74 0% 20% 40% 60% 80% 100%綠城萬(wàn)科金地華潤(rùn)富力合生雅居樂(lè)世茂碧桂園＜1 0 萬(wàn)㎡ 1 0 3 0 萬(wàn)㎡ ＞3 0 萬(wàn)㎡75 0% 20% 40% 60% 80% 100%金地合生富力中海華潤(rùn)萬(wàn)科雅居樂(lè)世茂綠城一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 除合生創(chuàng)展、金地、富力和中海以外，多數(shù)企業(yè)土地儲(chǔ)備均分布在二、三線城市，但是他們?cè)谶@些城市的土地分布比重不盡相同。成本管理從投資策劃開(kāi)始就要啟動(dòng)，到設(shè)計(jì)流程都要特別關(guān)注成本，由于設(shè)計(jì)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的 70％以上，從項(xiàng)目估算、測(cè)算、預(yù)算、決算全過(guò)程，在施工圖完成后最終確定目標(biāo)成本，房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率越低的城市其成本控制越是重要，很多公司采用了限額成本設(shè)計(jì)。綜合起來(lái)，對(duì)住房的需求就是一個(gè)巨大的數(shù)字。該比率小于 100%，標(biāo)志著現(xiàn)有建筑中的拆除與改造任務(wù)尚未完成，住房建設(shè)水平較低，仍處于需高速發(fā)展和大量建設(shè)的時(shí)期。 城市化進(jìn)程對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的需求 英國(guó)城市化率從 30%增長(zhǎng)到 70%用了 200多年的時(shí)間，美國(guó)用了 100年時(shí)間，而日本和韓國(guó)完成這一進(jìn)程只花費(fèi)了 20年左右的時(shí)間。 蕭條階段 ? 現(xiàn)樓、期樓價(jià)格下跌； ? 投資者退出，供過(guò)于求； ? 租樓不買(mǎi)樓； ? 地價(jià)下跌比樓價(jià)下跌快； ? 開(kāi)發(fā)商迅速賣(mài)樓，回籠資金，購(gòu)置土地。1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及拓展實(shí)務(wù) 2008年 10月 2 兩種土地所有權(quán)： 國(guó)家土地所有權(quán)（國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使） 集體土地所有權(quán)（村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理） 國(guó)有土地使用權(quán)取得方式（供地方式） 劃撥 有償使用 : 出讓 國(guó)有土地租賃 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股 授權(quán)經(jīng)營(yíng) 公開(kāi)市場(chǎng)與土地價(jià)值的判斷力 土地所有權(quán) 3 土地收回 土地收購(gòu) 土地置換 土地征用 土地整理 一級(jí)開(kāi)發(fā) 土地儲(chǔ)備 土地出讓 土地劃撥 短期租