【正文】 人口互動加速了 “ 常住人口 ” +“暫住人口 ” +“流動人口 ” 的城市人結(jié)構(gòu)變化 圖 2006年中國主要城市人口結(jié)構(gòu) 中國城市人口結(jié)構(gòu) 城 市 人 口常 住 人 口流 動 人 口暫 住 人 口戶 籍 人 口寄 住 人 口26%24%75%27%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%北京上海深圳廣州50 各國城市化水平88%91%82%43%78%88%73%79%82%78% 77%90%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%阿根廷澳大利亞巴西 中國 法國 德國俄羅斯日本 韓國西班牙美國 英國 2005年底，中國城市化比例 % 2006年底，中國城市化比例 % 比 2002年提高 ，年均提高 。 市鎮(zhèn)人口包括：中心城區(qū)、縣(市、區(qū) )及建制鎮(zhèn) ,凡列入城鎮(zhèn)建設規(guī)劃且城區(qū)建設已延伸到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會及村委會并已實現(xiàn)水、電、路 “ 三通 ”的人口 4億農(nóng)民進城目標完成時間： 2020年 城市化率：% 城市化率：43% 城市化率：60% 城市化率年均增長% 1990年 2005年 2020年 人口： 人口： 人口： 16億 4億農(nóng)民進城目標完成路徑 ? 路徑一：擴大現(xiàn)有城市規(guī)模，吸引農(nóng)村人口 ? 路徑二：通過城鄉(xiāng)一體化，擴大現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模，分流農(nóng)村人口 ? 路徑三：建設新的鄉(xiāng)鎮(zhèn)定居點，就地吸納農(nóng)村人口 52 我國城市化水平提升空間 2006年末我國城市化率 （城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋嚷剩?為 %，比 2002年年均增長率穩(wěn)定在 點，城市化進程處于加速區(qū)間。 城市化進程對住宅產(chǎn)業(yè)的需求 英國城市化率從 30%增長到 70%用了 200多年的時間，美國用了 100年時間，而日本和韓國完成這一進程只花費了 20年左右的時間。按照目前 ％的人口自然增長率計算，中國人口總量 2010年將達到 ， 2015年達到 ，即 2010年城鎮(zhèn)人口 ，比目前凈增 ，平均每年要新增城鎮(zhèn)人口 2200萬。 時間周期 城市化平 均增長 城市化 水平 新增城鎮(zhèn)人口 （萬人） 年均新增城鎮(zhèn)人口 (萬人） 年增量住宅需求面積（萬平方米） 28平米 /人 30平米 /人 35平米 /人 20062010 ％ 50％ 11000 2200 61600 66000 77000 20112015 ％ 56％ 10000 2000 56000 60000 70000 20162020 ％ 60％ 8300 1660 46480 49800 58100 53 人均居住面積直接反映居民的居住水平，是城市住房總量與城市人口的關系。按現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人口數(shù)量，十年后人均居住面積達到 35平方米，需要新增住宅建筑面積 50億平方米，平均每年新增 5億平方米。該比率小于 100%，標志著現(xiàn)有建筑中的拆除與改造任務尚未完成，住房建設水平較低，仍處于需高速發(fā)展和大量建設的時期。 戶均成套率，即成套住宅套數(shù)與城市家庭戶數(shù)的比率，標志基本家庭居住需求關系。 54 人口增長、城市化率提高和城鎮(zhèn)居民居住條件的改善構(gòu)成未來住宅產(chǎn)業(yè)的巨大潛在需求。據(jù)統(tǒng)計， 60%70%的居民要求改善住房條件。綜合起來，對住房的需求就是一個巨大的數(shù)字。該指標反映了住宅均價和居民收入的匹配情況， 1992年 —2007年我國人均可支配收入和住宅平均價格的增長趨勢。 01992 1994 1996 1998 2000 2002 2004年份人均可支配收入增長速度房價增長速度58 構(gòu)成住宅有效需求的影響因素 人均可支配收入及儲蓄余額 人均儲蓄余額 人均儲蓄余額反映了居民支付房產(chǎn)首付的能力，余額保持較高水平，可視為該城市居民購買房產(chǎn)的支付能力較強。 59 發(fā)展階段 啟動期 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展期 人均 GDP（美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 以數(shù)量為主，向注重質(zhì)量方向發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 我國人均 GDP發(fā)展現(xiàn)狀 2000年 856$ 2006年 2000$ 2007年 2456$ 2020年 3500$ 60 宏觀經(jīng)濟增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 ＜ 4% 萎縮 45% 停滯甚至倒退 58% 穩(wěn)定發(fā)展 ＞ 8% 高速發(fā)展 %%%%%%%增幅 % % % % % % % % % %1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 為保證中國每年新增人口就業(yè)機會，中國 GDP必須保持不低于 7％的經(jīng)濟增長率。成本管理從投資策劃開始就要啟動，到設計流程都要特別關注成本，由于設計決定了房地產(chǎn)開發(fā)成本的 70％以上，從項目估算、測算、預算、決算全過程，在施工圖完成后最終確定目標成本，房地產(chǎn)平均利潤率越低的城市其成本控制越是重要，很多公司采用了限額成本設計。 66 發(fā)展年份 土地儲備 城市 戰(zhàn)略特征 備注 碧桂園 16 5400 低價策略，快速開發(fā)快速銷售，偏愛城郊和二三線城市，目標是地產(chǎn)界 “ 沃爾瑪 ” ，快速、大量提供社會需要的物美價廉住宅的工廠 . 在二線城市或一線城市周邊發(fā)展衛(wèi)星城的戰(zhàn)略，秉承一貫的大規(guī)模開發(fā)方向 .目前公司在二線和三線城市的項目數(shù)分別有 21個與 16個，占總開發(fā)項目的 76% 恒大 10 4580 22 重組、融資、拿地、上市，不計成本 IPO未果，資產(chǎn)變包袱 富力 14 2620 6 強調(diào)經(jīng)營性物業(yè)在未來的比重 大幅擴張土地儲備，負債迅速增加，資金鏈不容樂觀 萬科 24 2069 25 3+X布局，珠三角、長三角、環(huán)渤海三大區(qū)域戰(zhàn)略架構(gòu)布局 ,快速拿地、快速開發(fā) ,住宅產(chǎn)業(yè)化 中海 20 2300 20 品質(zhì)、低調(diào)，實行穩(wěn)健均衡的土地儲備策略，布局核心經(jīng)濟區(qū)域、劍指主流城市、鎖定核心地段。 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 標桿企業(yè)土地儲備及戰(zhàn)略布局 69 為什么需要土地儲備？ 70 ⑴ 土地機會的不確定性以及非連續(xù)性引起預防性的土地儲備 “未來未必能在最需要的時機再次獲得一樣的土地機會” ⑵由于項目的建設周期引起在財務上顯示的土地儲備 ⑶對土地價格趨勢的預期引致的土地儲備 類別 作用 利潤貢獻占年度計劃利潤的比例 長期項目 增加土地機會獲取的穩(wěn)定性，獲取投資收益 (土地增殖 ) 20% 中期項目 保證經(jīng)營的穩(wěn)定性 80% 短期項目 調(diào)節(jié)利潤 20% 71 資源約束線 理想土地儲備 成本節(jié)約曲線 資金成本曲線 土地儲備量 Q 實際土地儲備 成本 72 73 74 0% 20% 40% 60% 80% 100%綠城萬科金地華潤富力合生雅居樂世茂碧桂園＜1 0 萬㎡ 1 0 3 0 萬㎡ ＞3 0 萬㎡75 0% 20% 40% 60% 80% 100%金地合生富力中海華潤萬科雅居樂世茂綠城一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 除合生創(chuàng)展、金地、富力和中海以外，多數(shù)企業(yè)土地儲備均分布在二、三線城市，但是他們在這些城市的土地分布比重不盡相同。 77 78 戰(zhàn)略布局最新動向 79 2002年進軍上海 上海公司（華東區(qū)域中心） 格林春曉、格林春岸、三林未來域、格林世界、云湖 2001年進軍北京 北京公司（華北區(qū)域中心） 國際花園、格林小鎮(zhèn)、格林小城 2003年進軍武漢 武漢公司 南湖項目 深圳公司（華南區(qū)域中心） 金海灣、翠堤灣、香蜜山 區(qū)域化擴張：東莞格林小城、珠海、廣州 區(qū)域化擴張：天津雙港鎮(zhèn) 深圳 ?北京 ?上海 ?武漢 ?珠三角 金地踏著區(qū)域發(fā)展的節(jié)拍完成了一個 螺旋上升式 的發(fā)展循環(huán) 80 第一階段（起步、學習） 時間： 19962001年 優(yōu)勢： 從 1996年進行改制以來，金地就建立了科學、合理的法人治理結(jié)構(gòu)，并為日后的發(fā)展奠定了良好基礎 第二階段（上升、布局） 時間： 20012004年 優(yōu)勢： 上市給金地一個廣闊的舞臺，金地也充分把握了大勢，在進行全國化布局的同時，不斷提升經(jīng)營和管理能力，為今后的發(fā)展做好了準備 增發(fā) 擁有政府資源 ，在改制后開始起步、學習，并逐漸建立了自己的獨特優(yōu)勢 土地市場機會 資本市場融資的機會 房地產(chǎn)市場大勢趨好 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平普遍偏低 第三階段（效率、發(fā)展） 時間： 2005年開始 優(yōu)勢： 增發(fā)的實現(xiàn)使金地有了更高的視野，金地將以更高的標準要求自己，全面提升公司效率，以獨特的經(jīng)營管理模式實現(xiàn)集約化發(fā)展，使公司走上持續(xù)快速發(fā)展的道路 土地供應全面市場化 資本市場成熟度提高，融資條件提高 房地產(chǎn)政策和市場走向存在不確定因素 通過學習和實踐總結(jié)，形成了一批經(jīng)營管理水平相對較高的企業(yè)；境外高水平企業(yè)參與度提高 上市 金地戰(zhàn)略發(fā)展的三個階段 81 房地產(chǎn)多區(qū)域多項目運營的趨勢分析 成長期 同城多項目 小規(guī)模 擴張期 異地多項目 大規(guī)模 突破了這兩大瓶頸，企業(yè)才能更持續(xù)發(fā)展！ 瓶頸！ 執(zhí)行力 越來越弱 ！ 瓶頸！ 面臨失控 風險！ 初創(chuàng)期 單項目 穩(wěn)定發(fā)展期 異地多項目 82 當今房地產(chǎn)企業(yè)四大關鍵成功要素 ?成本增長，利潤率下降 資金融通能力 土地獲取能力 產(chǎn)品研發(fā)和標準化能力 內(nèi)部運營管控能力 ?行業(yè)內(nèi)兼并 /合作加速 ?宏觀調(diào)控力度加大 ?資金需求大增 ?客戶選擇能力增強 ?土地公開交易大勢所趨 83 異地發(fā)展的好處： 獲取不同地區(qū)間經(jīng)濟及行業(yè)發(fā)展不平衡帶來的超額收益； 分散投資風險； 擴大市場范圍； 快速做大 異地發(fā)展的風險： 因?qū)Ξ惖氐耐恋丶爱a(chǎn)品市場、顧客、產(chǎn)業(yè)鏈、政府等不熟悉， 導致投資和經(jīng)營風險急劇提升； 管理復雜性、難度、成本急劇提升； 人工效能下降； 根據(jù)地逐漸被侵蝕 異地發(fā)展的條件： 規(guī)模及資金實力； 凈現(xiàn)金流偏差的控制能力； 根據(jù)地的輸血能力； 投資能力； 異地融資能力； 異地開發(fā)能力； HR儲備； 企業(yè)的品牌力； 對目標城市的基礎研究的廣度和深度 異地發(fā)展的方式及注意事項： 并購、合作、市場化直接進入； 提前規(guī)劃、早做準備、夯實基礎，逐步滿足異地發(fā)展的條件； 控制節(jié)奏、謹慎探索、逐步推進 84 土地獲取能力 融資能力 市場能力 產(chǎn)品能力 內(nèi)部管理能力 人力資源培養(yǎng)能力 戰(zhàn)略管理能力 投資能力 股權融資能力 品牌建設能力 產(chǎn)品規(guī)劃設計能力 母子公司管控能力 人力梯隊建設能力 戰(zhàn)略規(guī)劃能力 政府公關能力 債權融資能力 市場細分能力 質(zhì)量控制能力 項目管控能力 人力儲備能力 戰(zhàn)略執(zhí)行能力 資本運作能力 戰(zhàn)略合作能力 市場定位能力 成