【正文】 人口互動(dòng)加速了 “ 常住人口 ” +“暫住人口 ” +“流動(dòng)人口 ” 的城市人結(jié)構(gòu)變化 圖 2006年中國(guó)主要城市人口結(jié)構(gòu) 中國(guó)城市人口結(jié)構(gòu) 城 市 人 口常 住 人 口流 動(dòng) 人 口暫 住 人 口戶(hù) 籍 人 口寄 住 人 口26%24%75%27%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%北京上海深圳廣州50 各國(guó)城市化水平88%91%82%43%78%88%73%79%82%78% 77%90%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%阿根廷澳大利亞巴西 中國(guó) 法國(guó) 德國(guó)俄羅斯日本 韓國(guó)西班牙美國(guó) 英國(guó) 2005年底，中國(guó)城市化比例 % 2006年底，中國(guó)城市化比例 % 比 2002年提高 ，年均提高 。 市鎮(zhèn)人口包括：中心城區(qū)、縣(市、區(qū) )及建制鎮(zhèn) ,凡列入城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃且城區(qū)建設(shè)已延伸到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)及村委會(huì)并已實(shí)現(xiàn)水、電、路 “ 三通 ”的人口 4億農(nóng)民進(jìn)城目標(biāo)完成時(shí)間： 2020年 城市化率：% 城市化率：43% 城市化率：60% 城市化率年均增長(zhǎng)% 1990年 2005年 2020年 人口： 人口： 人口： 16億 4億農(nóng)民進(jìn)城目標(biāo)完成路徑 ? 路徑一：擴(kuò)大現(xiàn)有城市規(guī)模，吸引農(nóng)村人口 ? 路徑二：通過(guò)城鄉(xiāng)一體化，擴(kuò)大現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模，分流農(nóng)村人口 ? 路徑三：建設(shè)新的鄉(xiāng)鎮(zhèn)定居點(diǎn)，就地吸納農(nóng)村人口 52 我國(guó)城市化水平提升空間 2006年末我國(guó)城市化率 （城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋嚷剩?為 %，比 2002年年均增長(zhǎng)率穩(wěn)定在 點(diǎn)，城市化進(jìn)程處于加速區(qū)間。 城市化進(jìn)程對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的需求 英國(guó)城市化率從 30%增長(zhǎng)到 70%用了 200多年的時(shí)間，美國(guó)用了 100年時(shí)間，而日本和韓國(guó)完成這一進(jìn)程只花費(fèi)了 20年左右的時(shí)間。按照目前 ％的人口自然增長(zhǎng)率計(jì)算，中國(guó)人口總量 2010年將達(dá)到 ， 2015年達(dá)到 ，即 2010年城鎮(zhèn)人口 ，比目前凈增 ，平均每年要新增城鎮(zhèn)人口 2200萬(wàn)。 時(shí)間周期 城市化平 均增長(zhǎng) 城市化 水平 新增城鎮(zhèn)人口 （萬(wàn)人） 年均新增城鎮(zhèn)人口 (萬(wàn)人） 年增量住宅需求面積（萬(wàn)平方米） 28平米 /人 30平米 /人 35平米 /人 20062010 ％ 50％ 11000 2200 61600 66000 77000 20112015 ％ 56％ 10000 2000 56000 60000 70000 20162020 ％ 60％ 8300 1660 46480 49800 58100 53 人均居住面積直接反映居民的居住水平，是城市住房總量與城市人口的關(guān)系。按現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人口數(shù)量，十年后人均居住面積達(dá)到 35平方米，需要新增住宅建筑面積 50億平方米，平均每年新增 5億平方米。該比率小于 100%，標(biāo)志著現(xiàn)有建筑中的拆除與改造任務(wù)尚未完成，住房建設(shè)水平較低，仍處于需高速發(fā)展和大量建設(shè)的時(shí)期。 戶(hù)均成套率，即成套住宅套數(shù)與城市家庭戶(hù)數(shù)的比率，標(biāo)志基本家庭居住需求關(guān)系。 54 人口增長(zhǎng)、城市化率提高和城鎮(zhèn)居民居住條件的改善構(gòu)成未來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)的巨大潛在需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 60%70%的居民要求改善住房條件。綜合起來(lái)，對(duì)住房的需求就是一個(gè)巨大的數(shù)字。該指標(biāo)反映了住宅均價(jià)和居民收入的匹配情況， 1992年 —2007年我國(guó)人均可支配收入和住宅平均價(jià)格的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 01992 1994 1996 1998 2000 2002 2004年份人均可支配收入增長(zhǎng)速度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度58 構(gòu)成住宅有效需求的影響因素 人均可支配收入及儲(chǔ)蓄余額 人均儲(chǔ)蓄余額 人均儲(chǔ)蓄余額反映了居民支付房產(chǎn)首付的能力，余額保持較高水平，可視為該城市居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的支付能力較強(qiáng)。 59 發(fā)展階段 啟動(dòng)期 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展期 人均 GDP（美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 以數(shù)量為主，向注重質(zhì)量方向發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 我國(guó)人均 GDP發(fā)展現(xiàn)狀 2000年 856$ 2006年 2000$ 2007年 2456$ 2020年 3500$ 60 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ＜ 4% 萎縮 45% 停滯甚至倒退 58% 穩(wěn)定發(fā)展 ＞ 8% 高速發(fā)展 %%%%%%%增幅 % % % % % % % % % %1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 為保證中國(guó)每年新增人口就業(yè)機(jī)會(huì)，中國(guó) GDP必須保持不低于 7％的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。成本管理從投資策劃開(kāi)始就要啟動(dòng)，到設(shè)計(jì)流程都要特別關(guān)注成本，由于設(shè)計(jì)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的 70％以上，從項(xiàng)目估算、測(cè)算、預(yù)算、決算全過(guò)程，在施工圖完成后最終確定目標(biāo)成本，房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率越低的城市其成本控制越是重要，很多公司采用了限額成本設(shè)計(jì)。 66 發(fā)展年份 土地儲(chǔ)備 城市 戰(zhàn)略特征 備注 碧桂園 16 5400 低價(jià)策略，快速開(kāi)發(fā)快速銷(xiāo)售，偏愛(ài)城郊和二三線(xiàn)城市，目標(biāo)是地產(chǎn)界 “ 沃爾瑪 ” ，快速、大量提供社會(huì)需要的物美價(jià)廉住宅的工廠(chǎng) . 在二線(xiàn)城市或一線(xiàn)城市周邊發(fā)展衛(wèi)星城的戰(zhàn)略，秉承一貫的大規(guī)模開(kāi)發(fā)方向 .目前公司在二線(xiàn)和三線(xiàn)城市的項(xiàng)目數(shù)分別有 21個(gè)與 16個(gè)，占總開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 76% 恒大 10 4580 22 重組、融資、拿地、上市，不計(jì)成本 IPO未果，資產(chǎn)變包袱 富力 14 2620 6 強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)在未來(lái)的比重 大幅擴(kuò)張土地儲(chǔ)備，負(fù)債迅速增加，資金鏈不容樂(lè)觀(guān) 萬(wàn)科 24 2069 25 3+X布局，珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大區(qū)域戰(zhàn)略架構(gòu)布局 ,快速拿地、快速開(kāi)發(fā) ,住宅產(chǎn)業(yè)化 中海 20 2300 20 品質(zhì)、低調(diào)，實(shí)行穩(wěn)健均衡的土地儲(chǔ)備策略，布局核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域、劍指主流城市、鎖定核心地段。 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 標(biāo)桿企業(yè)土地儲(chǔ)備及戰(zhàn)略布局 69 為什么需要土地儲(chǔ)備？ 70 ⑴ 土地機(jī)會(huì)的不確定性以及非連續(xù)性引起預(yù)防性的土地儲(chǔ)備 “未來(lái)未必能在最需要的時(shí)機(jī)再次獲得一樣的土地機(jī)會(huì)” ⑵由于項(xiàng)目的建設(shè)周期引起在財(cái)務(wù)上顯示的土地儲(chǔ)備 ⑶對(duì)土地價(jià)格趨勢(shì)的預(yù)期引致的土地儲(chǔ)備 類(lèi)別 作用 利潤(rùn)貢獻(xiàn)占年度計(jì)劃利潤(rùn)的比例 長(zhǎng)期項(xiàng)目 增加土地機(jī)會(huì)獲取的穩(wěn)定性，獲取投資收益 (土地增殖 ) 20% 中期項(xiàng)目 保證經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性 80% 短期項(xiàng)目 調(diào)節(jié)利潤(rùn) 20% 71 資源約束線(xiàn) 理想土地儲(chǔ)備 成本節(jié)約曲線(xiàn) 資金成本曲線(xiàn) 土地儲(chǔ)備量 Q 實(shí)際土地儲(chǔ)備 成本 72 73 74 0% 20% 40% 60% 80% 100%綠城萬(wàn)科金地華潤(rùn)富力合生雅居樂(lè)世茂碧桂園＜1 0 萬(wàn)㎡ 1 0 3 0 萬(wàn)㎡ ＞3 0 萬(wàn)㎡75 0% 20% 40% 60% 80% 100%金地合生富力中海華潤(rùn)萬(wàn)科雅居樂(lè)世茂綠城一線(xiàn)城市 二線(xiàn)城市 三線(xiàn)城市 四線(xiàn)城市 除合生創(chuàng)展、金地、富力和中海以外，多數(shù)企業(yè)土地儲(chǔ)備均分布在二、三線(xiàn)城市，但是他們?cè)谶@些城市的土地分布比重不盡相同。 77 78 戰(zhàn)略布局最新動(dòng)向 79 2002年進(jìn)軍上海 上海公司（華東區(qū)域中心） 格林春曉、格林春岸、三林未來(lái)域、格林世界、云湖 2001年進(jìn)軍北京 北京公司（華北區(qū)域中心） 國(guó)際花園、格林小鎮(zhèn)、格林小城 2003年進(jìn)軍武漢 武漢公司 南湖項(xiàng)目 深圳公司（華南區(qū)域中心） 金海灣、翠堤灣、香蜜山 區(qū)域化擴(kuò)張：東莞格林小城、珠海、廣州 區(qū)域化擴(kuò)張：天津雙港鎮(zhèn) 深圳 ?北京 ?上海 ?武漢 ?珠三角 金地踏著區(qū)域發(fā)展的節(jié)拍完成了一個(gè) 螺旋上升式 的發(fā)展循環(huán) 80 第一階段（起步、學(xué)習(xí)） 時(shí)間： 19962001年 優(yōu)勢(shì)： 從 1996年進(jìn)行改制以來(lái)，金地就建立了科學(xué)、合理的法人治理結(jié)構(gòu)，并為日后的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ) 第二階段（上升、布局） 時(shí)間： 20012004年 優(yōu)勢(shì)： 上市給金地一個(gè)廣闊的舞臺(tái)，金地也充分把握了大勢(shì)，在進(jìn)行全國(guó)化布局的同時(shí)，不斷提升經(jīng)營(yíng)和管理能力，為今后的發(fā)展做好了準(zhǔn)備 增發(fā) 擁有政府資源 ，在改制后開(kāi)始起步、學(xué)習(xí)，并逐漸建立了自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì) 土地市場(chǎng)機(jī)會(huì) 資本市場(chǎng)融資的機(jī)會(huì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)趨好 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平普遍偏低 第三階段（效率、發(fā)展） 時(shí)間： 2005年開(kāi)始 優(yōu)勢(shì)： 增發(fā)的實(shí)現(xiàn)使金地有了更高的視野，金地將以更高的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，全面提升公司效率，以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式實(shí)現(xiàn)集約化發(fā)展，使公司走上持續(xù)快速發(fā)展的道路 土地供應(yīng)全面市場(chǎng)化 資本市場(chǎng)成熟度提高，融資條件提高 房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)走向存在不確定因素 通過(guò)學(xué)習(xí)和實(shí)踐總結(jié)，形成了一批經(jīng)營(yíng)管理水平相對(duì)較高的企業(yè)；境外高水平企業(yè)參與度提高 上市 金地戰(zhàn)略發(fā)展的三個(gè)階段 81 房地產(chǎn)多區(qū)域多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的趨勢(shì)分析 成長(zhǎng)期 同城多項(xiàng)目 小規(guī)模 擴(kuò)張期 異地多項(xiàng)目 大規(guī)模 突破了這兩大瓶頸，企業(yè)才能更持續(xù)發(fā)展！ 瓶頸！ 執(zhí)行力 越來(lái)越弱 ！ 瓶頸！ 面臨失控 風(fēng)險(xiǎn)！ 初創(chuàng)期 單項(xiàng)目 穩(wěn)定發(fā)展期 異地多項(xiàng)目 82 當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)四大關(guān)鍵成功要素 ?成本增長(zhǎng)，利潤(rùn)率下降 資金融通能力 土地獲取能力 產(chǎn)品研發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)化能力 內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管控能力 ?行業(yè)內(nèi)兼并 /合作加速 ?宏觀(guān)調(diào)控力度加大 ?資金需求大增 ?客戶(hù)選擇能力增強(qiáng) ?土地公開(kāi)交易大勢(shì)所趨 83 異地發(fā)展的好處： 獲取不同地區(qū)間經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展不平衡帶來(lái)的超額收益； 分散投資風(fēng)險(xiǎn)； 擴(kuò)大市場(chǎng)范圍； 快速做大 異地發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)： 因?qū)Ξ惖氐耐恋丶爱a(chǎn)品市場(chǎng)、顧客、產(chǎn)業(yè)鏈、政府等不熟悉， 導(dǎo)致投資和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)急劇提升； 管理復(fù)雜性、難度、成本急劇提升； 人工效能下降； 根據(jù)地逐漸被侵蝕 異地發(fā)展的條件： 規(guī)模及資金實(shí)力； 凈現(xiàn)金流偏差的控制能力； 根據(jù)地的輸血能力； 投資能力； 異地融資能力； 異地開(kāi)發(fā)能力； HR儲(chǔ)備； 企業(yè)的品牌力； 對(duì)目標(biāo)城市的基礎(chǔ)研究的廣度和深度 異地發(fā)展的方式及注意事項(xiàng)： 并購(gòu)、合作、市場(chǎng)化直接進(jìn)入； 提前規(guī)劃、早做準(zhǔn)備、夯實(shí)基礎(chǔ)，逐步滿(mǎn)足異地發(fā)展的條件； 控制節(jié)奏、謹(jǐn)慎探索、逐步推進(jìn) 84 土地獲取能力 融資能力 市場(chǎng)能力 產(chǎn)品能力 內(nèi)部管理能力 人力資源培養(yǎng)能力 戰(zhàn)略管理能力 投資能力 股權(quán)融資能力 品牌建設(shè)能力 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)能力 母子公司管控能力 人力梯隊(duì)建設(shè)能力 戰(zhàn)略規(guī)劃能力 政府公關(guān)能力 債權(quán)融資能力 市場(chǎng)細(xì)分能力 質(zhì)量控制能力 項(xiàng)目管控能力 人力儲(chǔ)備能力 戰(zhàn)略執(zhí)行能力 資本運(yùn)作能力 戰(zhàn)略合作能力 市場(chǎng)定位能力 成