【正文】 10200602200606200610200702200706200710200802200806北京 上海 廣州 深圳 天津武漢 重慶 南京 杭州 成都29 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資概述 2 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 3 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn) 4 0607中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn) 5 房地產(chǎn)業(yè)需求增長(zhǎng)空間 課程大綱 6 構(gòu)成住宅有效需求的影響因素 7 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 8 典型房企投資模式 9 城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 10項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 11風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策 30 ? 90/70 ? 物權(quán)法 ? 嚴(yán)控經(jīng)濟(jì)適用房 ? 營(yíng)業(yè)稅 ? 個(gè)人所得稅 ? 土地增值稅 ? 物業(yè)稅 ? 土地閑置費(fèi) ? 加大土地審批難度 ? 提高首付比率 ? 加息和提高銀行準(zhǔn)備金率 ? 第二套房貸款限制 ? 06年年中新政頻出，政府旨在規(guī)范市場(chǎng)，但決心堅(jiān)定。 2. 乙方的權(quán)利義務(wù) 出資收購(gòu)該項(xiàng)目公司的 2 0% 股權(quán)，出資金額 2 00 萬(wàn)元； 以股東借款形式支付土地出讓金、一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償款、股權(quán)溢價(jià) 的 2 0% ， 合計(jì) 352 億元； 以股東借款形式支付朝陽(yáng)區(qū)政府回購(gòu)的 萬(wàn)平米的補(bǔ)償款 的 20% ，計(jì) 2 億元； 按照股權(quán)比例，根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)需要按時(shí)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金； 向項(xiàng)目公司派駐 除 董事長(zhǎng)、財(cái)務(wù)經(jīng)理 以外的其他管理人員 ； 負(fù)責(zé) 該項(xiàng)目 所有開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)工作，包括但不限于 報(bào)批報(bào)建、 委托設(shè)計(jì)、委托監(jiān)理、進(jìn)行工程發(fā)包、對(duì)外銷(xiāo)售、交付使用、物業(yè)管理公司選聘等； 需在項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)之前與甲方共同制定項(xiàng)目總投資預(yù)算，同時(shí)應(yīng)就該預(yù)算執(zhí)行情況與甲方進(jìn)行協(xié)商，并應(yīng)接受甲方提出的合理建議 ； 除正常管理成本外，按營(yíng)業(yè)收 入計(jì)取 3% 的管理費(fèi)； 承諾賦予甲方下屬的中交公路四局承建不少于 20 萬(wàn)平米的建安工程，承包價(jià)格由雙方協(xié)商確定。 政策不斷出臺(tái)顯示出政府為打壓房?jī)r(jià)的堅(jiān)定決心 金融政策稅收政策土地政策專(zhuān)項(xiàng)政策為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的增長(zhǎng)，政策頻繁出臺(tái)抑制房?jī)r(jià) 調(diào)控政策不斷出籠 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng) 31 第一輪宏觀調(diào)控 第二輪宏觀調(diào)控 短期現(xiàn)象 短期內(nèi)客戶(hù)持幣觀望，上門(mén)量和成交量均呈下降趨勢(shì) 短期內(nèi)客戶(hù)持幣觀望，上門(mén)量和成交量均呈下降趨勢(shì) 基本政策 土地政策、行政政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息 行政管理政策的繼續(xù)落實(shí)；加息、 銀行緊縮銀根、第二套房首付比例 調(diào)控實(shí)質(zhì) 調(diào)控市場(chǎng)心理 調(diào)控購(gòu)買(mǎi)能力 緊縮銀根 后市影響 觀望期持續(xù) 3－ 4個(gè)月后快速結(jié)束；引發(fā)價(jià)格新一輪走高 市場(chǎng)可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間 （ 23年）的橫盤(pán)調(diào)整 第二輪宏觀調(diào)控：導(dǎo)致市場(chǎng)進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤(pán)調(diào)整期 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng) 兩輪宏觀調(diào)控對(duì)比分析 32 如何看待未來(lái)幾年的市場(chǎng)演變趨勢(shì)？ 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判：長(zhǎng)期看漲，短期轉(zhuǎn)淡 政策調(diào)控近期仍將持續(xù)，市場(chǎng)進(jìn)入整固期 1. 0506年政策調(diào)控回顧 —— 調(diào)控失效，價(jià)格飛漲，直接激發(fā)本輪調(diào)控 —— 政府決心堅(jiān)決，實(shí)際效果 /通貨膨脹壓力下金融政策可能成為調(diào)控主力 —— 行政 /金融 /稅收多管齊下，其中金融政策效果明顯，市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡 市場(chǎng)大勢(shì)： 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng) 未來(lái)政策走勢(shì) 33 貨幣政策空間有限： ▲ 存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到歷史新高 %，銀行額的經(jīng)營(yíng)壓力增大。通過(guò)分析我國(guó)住宅需求的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的需求空間做出判斷。未來(lái) 10多年中，預(yù)計(jì)中國(guó)的城市化水平仍將保持年均 1%以上的增長(zhǎng)速度，這將帶來(lái)大量新增的住房需要。 我們從這兩國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)推測(cè)我國(guó)的城市化進(jìn)程，未來(lái) 1520年保持 是合理的。大部分國(guó)家在滿(mǎn)足人均 35平方米之前為城市高速建設(shè)發(fā)展階段。截至 2005年底，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅成套率 %，處于高速發(fā)展和大量建設(shè)的時(shí)期。通過(guò)以上三方面需求構(gòu)成及其對(duì)應(yīng)的商品化率計(jì)算，今后 10年我國(guó)對(duì)商品住宅的需求量最保守的估計(jì)是 ，復(fù)合增長(zhǎng)率為 %；穩(wěn)健估計(jì)是 億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率為 %；樂(lè)觀的估計(jì)需求有望達(dá)到 ，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到 %。 PDI增幅一方面反映居民現(xiàn)期購(gòu)房支付月供的能力，另一方面因?yàn)槿司芍涫杖氲脑黾?，?duì)未來(lái)預(yù)期較為樂(lè)觀，也會(huì)增加其當(dāng)前消費(fèi)水平。 值得注意的是，人均儲(chǔ)蓄余額受到人們收入水平和心理預(yù)期的影響較大，如果收入水平不高，對(duì)未來(lái)收入水平預(yù)期不高，則人們的消費(fèi)傾向較小，存款余額不能釋放到消費(fèi)領(lǐng)域。而對(duì)施工過(guò)程的質(zhì)量管理體系的建立和實(shí)施以確保最終產(chǎn)品的質(zhì)量目標(biāo)的達(dá)成也是流程關(guān)注的重點(diǎn)。通過(guò)對(duì)案例企業(yè)土地儲(chǔ)備的比較，案例公司的土地儲(chǔ)備在珠三角地區(qū)最多，其次是長(zhǎng)三角，再次是環(huán)渤海地區(qū)，這與珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)密切相關(guān)，也與案例公司多數(shù)在這些地區(qū)成長(zhǎng)起來(lái)有關(guān)。 追求財(cái)務(wù)穩(wěn)健，過(guò)去三年的資產(chǎn)負(fù)債率為 44%、 43%、 58%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率70%的水平； 將經(jīng)營(yíng)性與開(kāi)發(fā)性、短期與中長(zhǎng)期相結(jié)合， 保利 15 1857 18 全國(guó)化戰(zhàn)略布局從 2007年起，已經(jīng)從在全國(guó)的排兵布陣階段，進(jìn)入到縱深階段 金地 20 1100 14 同萬(wàn)科 綠地 16 1000 26 帶著濃重的政府關(guān)系進(jìn)入各二、三線(xiàn)城市，目前正積極布局一線(xiàn)城市 67 企業(yè)名稱(chēng) 一類(lèi)城市 二類(lèi)城市 三類(lèi)城市 碧桂園 番愚、順德、呼和浩特、張家界、沈陽(yáng)、中牟、 咸寧、長(zhǎng)沙、滿(mǎn)洲里、安慶、塘沽、重慶 恒大 廣州 重慶、合肥、沈陽(yáng)、西安、鄭州、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、佛山、天津、太原、成都、 武漢 、南京 昆明、南寧、啟東、包頭、鄂州、洛陽(yáng)、彭山、青元 富力 北京 上海 廣州 天津、重慶、西安 萬(wàn)科 北京 上海 深圳 廣州 天津、寧波、南京、杭州、東莞、珠海、佛山、武漢、西安、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、成都、重慶、蘇州、無(wú)錫、廈門(mén)、青島、中山、長(zhǎng)沙、合肥 鞍山、包頭、鎮(zhèn)江、南昌 保利 北京 上海 廣州 天津、成都、重慶、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙、西安、佛山 南昌、岳陽(yáng) 金地 北京 上海 深圳 廣州 天津、寧波、南京、杭州、東莞、珠海、佛山、武漢、西安、沈陽(yáng) 綠地 上海 合肥、長(zhǎng)春、南京、西安、成都、鄭州、重慶、蘇州、無(wú)錫、太原、沈陽(yáng)、天津、 貴陽(yáng)、南寧、南昌、諸暨、徐州、牡丹江、銀川、呼和浩特、蕪湖、蚌埠、滁州、廊坊、安慶 中海 北京 上海 深圳 廣州 天津、成都、重慶、大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、中山、西安、南京、蘇州、佛山、寧波、杭州、珠海、青島、濟(jì)南 68 快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 戰(zhàn)略重心 從各環(huán)節(jié)縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，特別是拿地后到開(kāi)盤(pán)預(yù)售的周期，加快資金回籠和周轉(zhuǎn)速度，以提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，促進(jìn)最終戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 ：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù) 。在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)上漲會(huì)超過(guò)人均可支配收入的增長(zhǎng)。城市建設(shè)方興未艾，大量拆遷改建，現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為 4%左右（農(nóng)村為 2%）。當(dāng)成套率大于 1時(shí)進(jìn)入改善住房質(zhì)量階段；大于 住房的階段。 住房成套率，即城鎮(zhèn)成套住宅建筑面積與實(shí)有住宅建筑面積的比例。 城市化進(jìn)程的加快，必然要求房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。從這方面看，房地產(chǎn)行業(yè)至少會(huì)在未來(lái) 15年保持強(qiáng)勢(shì)。 一、人口變化與房地產(chǎn)需求 從人口數(shù)量看住宅需求 從人口結(jié)構(gòu)看住宅需求 家庭規(guī)模對(duì)住宅需求的影響 47 人口出生潮：房地產(chǎn)未來(lái) 20年黃金時(shí)期的根本依據(jù) 單位：千萬(wàn)人 圖 新中國(guó)成立后出現(xiàn)的三次人口出生高峰 第三次人口出生高峰： 1985— 1991年 ?由于前兩次出生人口高峰年齡推移形成 第二次人口出生高峰： 1962— 1976年 ?由于災(zāi)害后的補(bǔ)償性生育和年齡推移形成 第一次人口出生高峰： 1951— 1958年 ?形成了中國(guó)人口規(guī)?！坝删彽娇臁钡脑鲩L(zhǎng)基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 房地產(chǎn)業(yè)需求增長(zhǎng)空間 人口紅利 48 人口遷移潮：未來(lái) 10年住宅需求旺盛的地區(qū)將逐步形成 12個(gè)城鎮(zhèn)群，產(chǎn)生大量新增房地產(chǎn)需求，成為住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域 自上世紀(jì)以來(lái)持續(xù)的以年輕人口為主、朝向沿海地區(qū)遷徙的趨勢(shì)，將使得沿海城市帶的人口紅利延續(xù)得更為持久。 發(fā)展階段 ? 用家持續(xù)買(mǎi)樓，長(zhǎng)期投資者增加； ? 地價(jià)上升速度大于房?jī)r(jià)上升； ? 現(xiàn)樓價(jià)格與期樓價(jià)格相當(dāng)； ? 投資回報(bào)率下降； ? 開(kāi)發(fā)商大量買(mǎi)地、賣(mài)樓。 21 發(fā)展歷程： 1994年以后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了促進(jìn)、規(guī)范、嚴(yán)格控制等三個(gè)發(fā)展階段 促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展階段 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)階段 嚴(yán)格控制房地產(chǎn)發(fā)展階段 1995年 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng) 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年1 4 月實(shí)際銷(xiāo)售商品房屋面積增幅 房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資額增幅1994年 加強(qiáng)宏觀調(diào)控，深化住房制度改革 1999年 實(shí)行積極財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi) 2002年 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，恢復(fù)征收土地增值稅 2004年 抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng) 2001年 消化積壓空置商品房 2005年 加息，抑制房?jī)r(jià)快速上漲 2006年 住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，抑制房?jī)r(jià)快速上漲 2007年 土地增值稅，加大調(diào)控力度 22 地產(chǎn)企業(yè)生命階段 主要任務(wù) 適應(yīng)的管控 發(fā)展動(dòng)力 單區(qū)域非集團(tuán)階段 機(jī)會(huì)牽引 單區(qū)域集團(tuán)化 鞏固根據(jù)地：尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會(huì)；開(kāi)始關(guān)注項(xiàng)目品牌；形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的穩(wěn)定模式；人才隊(duì)伍雛形 強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制型母子關(guān)系 集團(tuán)化向其他區(qū)域 擴(kuò)張初期 鞏固根據(jù)地：尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會(huì)；探討跨區(qū)域集團(tuán)化運(yùn)作模式（管控 \流程 \組織結(jié)構(gòu) \權(quán)責(zé)）；融資與合作；資源集中；關(guān)注企業(yè)品牌知名度；關(guān)注 HR 強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制型母子關(guān)系 機(jī)會(huì)牽引 資源推動(dòng) 集團(tuán)化向其他區(qū)域 擴(kuò)張中期 鞏固老區(qū)域：尋找跨區(qū)域拓展的新機(jī)會(huì)；優(yōu)化投資模式；調(diào)整集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)及組織模式；開(kāi)拓融資新渠道；資源共享；關(guān)注企業(yè)品牌美譽(yù)度；沉淀組織能力；強(qiáng)化 HR；關(guān)注文化的一致性 弱經(jīng)營(yíng)控制型母子關(guān)系（僅對(duì)成熟的子公司采用戰(zhàn)略型控制） 區(qū)域擴(kuò)張基本結(jié)束 鞏固和創(chuàng)新融資渠道、投資模式；鞏固企業(yè)品牌的知名度和美譽(yù)度；并逐步突現(xiàn)企業(yè)品牌；優(yōu)化組織能力；重提創(chuàng)業(yè)激情；變現(xiàn) HR；文化變革 弱戰(zhàn)略控制型母子關(guān)系（僅對(duì)不成熟的子公司采用經(jīng)營(yíng)型控制 資本運(yùn)作能力、戰(zhàn)略能力 組織能力 資源整合能 品牌制勝 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新期 尋找進(jìn)入新的領(lǐng)域的機(jī)會(huì)；變現(xiàn)企業(yè)品牌 強(qiáng)戰(zhàn)略控制型母子關(guān)系 基金管理階段 穩(wěn)定融資渠道：強(qiáng)化投資能力；變現(xiàn)組織能力 和 HR；百年品牌計(jì)劃并同時(shí)變現(xiàn)品牌價(jià)值 資本（財(cái)務(wù)）控制型母子關(guān)系 23 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資概述 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前所處生命周期階段 發(fā)育期 成長(zhǎng)期 成熟期 衰退期 市場(chǎng)增長(zhǎng)速度 比較緩慢 高于 GDP的增長(zhǎng)速度并逐漸趨緩 與 GDP增長(zhǎng)速度相當(dāng) 隨需求下降萎縮 投資需求狀況 為支持新產(chǎn)品逐漸投資 為支持增長(zhǎng)，資金需求達(dá)到高峰 為保存生存能力，仍需再投資 很少投資，甚至變賣(mài)部分資產(chǎn) 市場(chǎng)規(guī)模 小 快速增加 大 減小 顧客的穩(wěn)定性 顧客很少信任、試用 有一定信任，尚未形成品牌忠誠(chéng) 形成品牌購(gòu)買(mǎi)傾向 極穩(wěn)定，顧客很少尋求其他供應(yīng)者 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量 較少 高邊際利潤(rùn)吸引競(jìng)爭(zhēng)者，末期行業(yè)開(kāi)始集中 主導(dǎo)企業(yè)地位穩(wěn)定，行業(yè)集中加劇 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量下降 市場(chǎng)份額分布 不穩(wěn)定 穩(wěn)定性增加，少數(shù)競(jìng)爭(zhēng)者以強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)出現(xiàn) 穩(wěn)定，主導(dǎo)企業(yè)地位凸現(xiàn) 或高度集中，或因行業(yè)細(xì)分、市場(chǎng)地區(qū)化更分散 競(jìng)爭(zhēng)的性質(zhì) 有限競(jìng)爭(zhēng)著眼于產(chǎn)品改進(jìn) 市場(chǎng)的迅速增長(zhǎng)掩蓋了競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到頂峰 隨著新格局的形成，轉(zhuǎn)向低度競(jìng)爭(zhēng) 進(jìn)入的難度 易進(jìn)入，行業(yè)主導(dǎo)和顧客 偏好未形成 較困難，市場(chǎng)力量產(chǎn)生，但不是很強(qiáng) 困難，市場(chǎng)力量已確認(rèn) 很少有新進(jìn)入者，企業(yè)退出 利潤(rùn)與現(xiàn)金 沒(méi)有利潤(rùn)，負(fù)現(xiàn)金流 贏利，現(xiàn)金流依然為負(fù) 贏利下降，較大投資可能意味著很大的正現(xiàn)金流 利潤(rùn)很低，現(xiàn)金流很少 特性指標(biāo) 形成期 成長(zhǎng)期 成熟期 衰退期 產(chǎn)業(yè)集中度 低 中 高 高 產(chǎn)業(yè)規(guī)模 小 快速增加 大 減小 產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率 很低 較高 高 低 產(chǎn)業(yè)前景 不可預(yù)測(cè) 好 好 不好 產(chǎn)業(yè)鏈 窄而短