【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 標(biāo)桿企業(yè)土地儲(chǔ)備及戰(zhàn)略布局 69 為什么需要土地儲(chǔ)備？ 70 ⑴ 土地機(jī)會(huì)的不確定性以及非連續(xù)性引起預(yù)防性的土地儲(chǔ)備 “未來(lái)未必能在最需要的時(shí)機(jī)再次獲得一樣的土地機(jī)會(huì)” ⑵由于項(xiàng)目的建設(shè)周期引起在財(cái)務(wù)上顯示的土地儲(chǔ)備 ⑶對(duì)土地價(jià)格趨勢(shì)的預(yù)期引致的土地儲(chǔ)備 類別 作用 利潤(rùn)貢獻(xiàn)占年度計(jì)劃利潤(rùn)的比例 長(zhǎng)期項(xiàng)目 增加土地機(jī)會(huì)獲取的穩(wěn)定性，獲取投資收益 (土地增殖 ) 20% 中期項(xiàng)目 保證經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性 80% 短期項(xiàng)目 調(diào)節(jié)利潤(rùn) 20% 71 資源約束線 理想土地儲(chǔ)備 成本節(jié)約曲線 資金成本曲線 土地儲(chǔ)備量 Q 實(shí)際土地儲(chǔ)備 成本 72 73 74 0% 20% 40% 60% 80% 100%綠城萬(wàn)科金地華潤(rùn)富力合生雅居樂世茂碧桂園＜1 0 萬(wàn)㎡ 1 0 3 0 萬(wàn)㎡ ＞3 0 萬(wàn)㎡75 0% 20% 40% 60% 80% 100%金地合生富力中海華潤(rùn)萬(wàn)科雅居樂世茂綠城一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 除合生創(chuàng)展、金地、富力和中海以外，多數(shù)企業(yè)土地儲(chǔ)備均分布在二、三線城市，但是他們?cè)谶@些城市的土地分布比重不盡相同。成本管理從投資策劃開始就要啟動(dòng)，到設(shè)計(jì)流程都要特別關(guān)注成本，由于設(shè)計(jì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)成本的 70％以上，從項(xiàng)目估算、測(cè)算、預(yù)算、決算全過程，在施工圖完成后最終確定目標(biāo)成本，房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率越低的城市其成本控制越是重要，很多公司采用了限額成本設(shè)計(jì)。 01992 1994 1996 1998 2000 2002 2004年份人均可支配收入增長(zhǎng)速度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度58 構(gòu)成住宅有效需求的影響因素 人均可支配收入及儲(chǔ)蓄余額 人均儲(chǔ)蓄余額 人均儲(chǔ)蓄余額反映了居民支付房產(chǎn)首付的能力，余額保持較高水平，可視為該城市居民購(gòu)買房產(chǎn)的支付能力較強(qiáng)。綜合起來(lái)，對(duì)住房的需求就是一個(gè)巨大的數(shù)字。 54 人口增長(zhǎng)、城市化率提高和城鎮(zhèn)居民居住條件的改善構(gòu)成未來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)的巨大潛在需求。該比率小于 100%，標(biāo)志著現(xiàn)有建筑中的拆除與改造任務(wù)尚未完成，住房建設(shè)水平較低，仍處于需高速發(fā)展和大量建設(shè)的時(shí)期。 時(shí)間周期 城市化平 均增長(zhǎng) 城市化 水平 新增城鎮(zhèn)人口 （萬(wàn)人） 年均新增城鎮(zhèn)人口 (萬(wàn)人） 年增量住宅需求面積（萬(wàn)平方米） 28平米 /人 30平米 /人 35平米 /人 20062010 ％ 50％ 11000 2200 61600 66000 77000 20112015 ％ 56％ 10000 2000 56000 60000 70000 20162020 ％ 60％ 8300 1660 46480 49800 58100 53 人均居住面積直接反映居民的居住水平，是城市住房總量與城市人口的關(guān)系。 城市化進(jìn)程對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的需求 英國(guó)城市化率從 30%增長(zhǎng)到 70%用了 200多年的時(shí)間，美國(guó)用了 100年時(shí)間，而日本和韓國(guó)完成這一進(jìn)程只花費(fèi)了 20年左右的時(shí)間。 49 人口結(jié)構(gòu)：城市與農(nóng)村的人口互動(dòng)加速了 “ 常住人口 ” +“暫住人口 ” +“流動(dòng)人口 ” 的城市人結(jié)構(gòu)變化 圖 2006年中國(guó)主要城市人口結(jié)構(gòu) 中國(guó)城市人口結(jié)構(gòu) 城 市 人 口常 住 人 口流 動(dòng) 人 口暫 住 人 口戶 籍 人 口寄 住 人 口26%24%75%27%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%北京上海深圳廣州50 各國(guó)城市化水平88%91%82%43%78%88%73%79%82%78% 77%90%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%阿根廷澳大利亞巴西 中國(guó) 法國(guó) 德國(guó)俄羅斯日本 韓國(guó)西班牙美國(guó) 英國(guó) 2005年底，中國(guó)城市化比例 % 2006年底，中國(guó)城市化比例 % 比 2002年提高 ，年均提高 。 蕭條階段 ? 現(xiàn)樓、期樓價(jià)格下跌； ? 投資者退出，供過于求； ? 租樓不買樓； ? 地價(jià)下跌比樓價(jià)下跌快； ? 開發(fā)商迅速賣樓，回籠資金，購(gòu)置土地。 ? 07年各地政府紛紛響應(yīng)而出臺(tái)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)實(shí)施細(xì)則。1 房地產(chǎn)開發(fā)投資及拓展實(shí)務(wù) 2008年 10月 2 兩種土地所有權(quán)： 國(guó)家土地所有權(quán)（國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使） 集體土地所有權(quán)（村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理） 國(guó)有土地使用權(quán)取得方式（供地方式） 劃撥 有償使用 : 出讓 國(guó)有土地租賃 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股 授權(quán)經(jīng)營(yíng) 公開市場(chǎng)與土地價(jià)值的判斷力 土地所有權(quán) 3 土地收回 土地收購(gòu) 土地置換 土地征用 土地整理 一級(jí)開發(fā) 土地儲(chǔ)備 土地出讓 土地劃撥 短期租賃 收購(gòu) 整理儲(chǔ)備 出讓 公開市場(chǎng)與土地價(jià)值的判斷力 土地收儲(chǔ)流程 4 5 公開市場(chǎng)與土地價(jià)值的判斷力 獲取土地的幾種主要方式 土地儲(chǔ)備 ——房地產(chǎn)企業(yè)的生命線 招標(biāo) ——專業(yè) +技巧 +大智慧（避免陷入陪標(biāo)、破壞潛規(guī)則的尷尬、識(shí)別瑕疵） 掛牌 ——同拍賣 拍賣 ——專業(yè) +勇氣 +非理性的執(zhí)著（理性和授權(quán)額度的堅(jiān)決貫徹） 并購(gòu) ——機(jī)遇 +土地質(zhì)量 +鋪滿鮮花的陷阱（風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、充分的評(píng)估） 合作 看上去很美 (合作對(duì)象的選擇、資源的優(yōu)劣評(píng)判） 6 國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓流程圖 申請(qǐng)人 土地出讓申請(qǐng) 出讓處 初審 批轉(zhuǎn) 土地整理儲(chǔ)備中心 地價(jià)評(píng)估 投標(biāo)人 繳納履約保證金、投標(biāo) 土地出讓處審查 主管局長(zhǎng)、局長(zhǎng) 審批 返回 出讓處 開標(biāo) 投標(biāo)人 登記、索取標(biāo)書和有關(guān)文件 局長(zhǎng)辦公會(huì) 地價(jià)審定 需提交的文件 1 、土地出讓申請(qǐng) 2 、《房屋所有權(quán)證》 3 、《國(guó)有土地使用證》；無(wú)《國(guó)有土地使用證》的，提供土地權(quán)屬來(lái)源文件 4 、無(wú)法院查封、抵押的證明 5 、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人資格證明文件 6 、有《規(guī)劃 意見書》及其它規(guī)劃材料的，提交《規(guī)劃意見書》、其它規(guī)劃材料及 3 份地價(jià)評(píng)估報(bào)告 儲(chǔ)備土地 擬訂土地收益分配及搬遷協(xié)議 擬訂招標(biāo)文件 市國(guó)土房管局 與 中標(biāo)人 簽訂《土地出讓合同》 發(fā)布招標(biāo)公告 擬訂招標(biāo)工作方案 返回 土地整理儲(chǔ)備中心 土地整理儲(chǔ)備中心與原土地使用者 簽訂土地收益分配及搬遷協(xié)議 成立 評(píng)標(biāo)小組 評(píng)標(biāo)小組 評(píng)標(biāo) 市國(guó)土房管局 確定中標(biāo)人，發(fā)出《中標(biāo)通知書》 無(wú)規(guī)劃意見書 出讓底價(jià)審定小組 確定招標(biāo)底價(jià) 市國(guó)土房管局 受理 有規(guī)劃意見書 市規(guī)委 規(guī)劃意見書 地價(jià)辦公室 地價(jià)初審 土地整理儲(chǔ)備中心 向土地利用中心移交文件 土地利用中心 擬訂《土地出讓合同》 受讓方 繳納合同定金 公開市場(chǎng)與土地價(jià)值的判斷力 獲取土地的幾種主要方式 7 國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓流程圖 申請(qǐng)人 土地出讓申請(qǐng) 出讓處 初審 批轉(zhuǎn) 土地整理儲(chǔ)備中心 地價(jià)評(píng)估 土地出讓處審查 主管局長(zhǎng)、局長(zhǎng) 審批 出讓處 競(jìng)買 競(jìng)買人 登記、索取掛牌文件和有關(guān)文件 局長(zhǎng)辦公會(huì) 地價(jià)審定 需提交的文件 1 、土地出讓申請(qǐng) 2 、《房屋所有權(quán)證》 3 、《國(guó)有土地使用證》；無(wú)《國(guó)有土地使用證》的，提供土地權(quán)屬來(lái)源文件 4 、無(wú)法院查封、抵押的證明 5 、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人資格證明文件 6 、有《規(guī)劃意見書》及其它規(guī)劃材料的，提交 《規(guī)劃意見書》、其它規(guī)劃材料及 3 份地價(jià)評(píng)估報(bào)告 儲(chǔ)備土地 擬訂土地收益分配及搬遷協(xié)議 擬訂掛牌文件 市國(guó)土房管局 與 中標(biāo)人 簽訂《土地出讓合同》 掛牌 擬訂掛牌工作方案 土地整理儲(chǔ)備中心 土地整理儲(chǔ)備中心 與 原土地使用者 簽訂土地收益分配及搬遷協(xié)議 市國(guó)土房管局 與 競(jìng)得人 簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》 無(wú)規(guī)劃意見書 出讓底價(jià)審定小組 確定掛牌底價(jià) 市國(guó)土房管局 受理 有規(guī)劃意見書 市規(guī)委 規(guī)劃意見書 地價(jià)辦公室 地價(jià)初審 土地整理儲(chǔ)備中心 向土地利用中心移交文件 土地利用中心 擬訂《土地出讓合同》 受讓方 繳納合同定金 競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交的文件： 1 、競(jìng)買申請(qǐng)書 2 、營(yíng)業(yè)執(zhí)照 3 、法人代表證明書 4 、法人代表身份證復(fù)印件 5 、不低于公告數(shù)額的履約保證金 6 、按公告須提交的其它文件 競(jìng)買人 提出競(jìng)買申請(qǐng) 檢查競(jìng)買申請(qǐng)的 有效性，發(fā)放標(biāo)號(hào)的競(jìng)買標(biāo)志牌 公開市場(chǎng)與土地價(jià)值的判斷力 獲取土地的幾種主要方式 8 國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓流程圖 申請(qǐng)人 土地出讓申請(qǐng) 出讓處 初審 批轉(zhuǎn) 土地整理儲(chǔ)備中心 地價(jià)評(píng)估 土地出讓處審查 主管局長(zhǎng)、局長(zhǎng) 審批 返回 出讓處 公開拍賣 競(jìng)買人 登記、索取拍賣文件和有關(guān)文件 局長(zhǎng)辦公會(huì) 地價(jià)審定 需提交的文件 1 、土地出讓申請(qǐng) 2 、《房屋所有權(quán)證》 3 、《國(guó)有土地使用證》；無(wú)《國(guó)有土地使用證》的，提供土地權(quán)屬來(lái)源文件 4 、無(wú)法院查封、抵押的證明 5 、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人資格證明文件 6 、有《規(guī)劃意見書》及其它規(guī)劃材料的，提交 《規(guī)劃意見書》、其它規(guī)劃材料及 3 份地價(jià)評(píng)估報(bào)告 儲(chǔ)備土地 擬訂房屋土地收益分配及搬遷協(xié)議 擬訂拍賣文件 市國(guó)土房管局 與 中標(biāo)人 簽訂《土地出讓合同 》 發(fā)布拍賣公告 擬訂拍賣工作方案 土地整理儲(chǔ)備中心 土地整理儲(chǔ)備中心與原土地使用者簽訂房屋土地收益分配及搬遷協(xié)議 市國(guó)土房管局 與 競(jìng)得人 簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》 無(wú)規(guī)劃意見書 出讓底價(jià)審定小組 確定拍賣底價(jià) 市國(guó)土房管局 受理 有規(guī)劃意見書 市規(guī)委 規(guī)劃意見書 地價(jià)辦公室 地價(jià)初審 土地整理儲(chǔ)備中心 向土地利用中心移交文件 土地利用中心 擬訂《土地出讓合同》 受讓方 繳納合同定金 競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交的文件： 1 、競(jìng)買申請(qǐng)書 2 、營(yíng)業(yè)執(zhí)照 3 、法人代表證明書 4 、法人代表身份證復(fù)印件 5 、不低于公告數(shù)額的履約保證金 6 、按公告須提交的其它文件 競(jìng)買人 提出競(jìng)買申請(qǐng) 檢查競(jìng)買申請(qǐng)的有效性，發(fā)放標(biāo)號(hào)的競(jìng)買標(biāo)志牌 公開市場(chǎng)與土地價(jià)值的判斷力 獲取土地的幾種主要方式 9 合作模式框架 甲方：中交集團(tuán) 乙方： XX 集團(tuán) 丙方：北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 經(jīng)協(xié)商，由甲方、乙方聯(lián)合收購(gòu)丙方持有的北京春光大地房地產(chǎn)公司的 10 0% 股權(quán)，甲方 收購(gòu) 80 % 股權(quán) 、乙方 收購(gòu) 20% 股權(quán)，雙方 的 權(quán)利義務(wù) 如下： 1. 甲方 的 權(quán)利 義務(wù) ： 出資收購(gòu)該項(xiàng)目公司的 80 % 股權(quán)，出資金額 800 萬(wàn)元； 以股東借款形式支付土地出讓金、一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償款、股權(quán)溢價(jià) 總價(jià)的 80 % ， 合計(jì) 2 億元 [ （ 23 .31+ 66 ） * 80% ] ； 以股東借款形式支付朝陽(yáng)區(qū)政府回購(gòu) 的 萬(wàn)平米的補(bǔ)償款 的 80 % ，計(jì) 億元（ * 80% ）； 按照 股權(quán)比例， 根據(jù)開發(fā)建設(shè)需要按時(shí)投入開發(fā)建設(shè)所需資金 ； 向項(xiàng)目公司派駐董事長(zhǎng)、財(cái)務(wù)經(jīng)理； 按股權(quán)比例獲取 合作開發(fā)的 項(xiàng)目收益； 有權(quán)對(duì) 該項(xiàng)目 后續(xù)開發(fā)建設(shè)總投資預(yù)算的確定及執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并提出合理的建議。 ? 07年政府繼續(xù)加大宏觀調(diào)控力度，意在緩和投資過熱、房?jī)r(jià)上漲速度過快。 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng) 市場(chǎng)層面 38 宏觀調(diào)控下企業(yè)可以采取的關(guān)