【正文】 氣旺盛，交通、休閑娛樂(lè)十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，富有開發(fā)投資潛力。財(cái)政總收入達(dá)到 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，同口徑分別增長(zhǎng) %和 %。 （ 3）電源：項(xiàng)目用電可由城市供電網(wǎng)絡(luò)提供的 10 千伏中壓電網(wǎng)供給。 項(xiàng)目總體規(guī)劃 總平面布置和功能要求 大廈整體呈“ L”型沿西一環(huán)路和青龍路而建 。 第 21 頁(yè) ③電氣照明：配電控制室安裝自備電源應(yīng)急燈。 項(xiàng)目建 成后， 綠化率 將 達(dá)到 30%以上。 大氣環(huán)境影響 施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過(guò)程中產(chǎn)生的施工地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放的尾氣。 第 29 頁(yè) 第 8 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 建設(shè)工期 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際工程量，并參考國(guó)內(nèi)同類工程建設(shè)的情況，設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)工期 24 個(gè)月。 第 34 頁(yè) 建設(shè)投資估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額（萬(wàn)元） 占總投資的比 例（ %） 估算說(shuō)明 1 建筑工程費(fèi) % 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 3 基本預(yù)備費(fèi) % 工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的 5% 4 建設(shè)期利息 % 建設(shè)投資總額 % 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，建設(shè)資金來(lái)源為 企業(yè)自籌 資金 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 1000 萬(wàn)元 。 公寓 租金 收入 租用面積 7800 ㎡， 按 600 元 /㎡ 計(jì)算，年租金收入為 468 萬(wàn)元。 對(duì)本項(xiàng)目計(jì)算表明，在項(xiàng)目建成實(shí)施后，正常運(yùn)營(yíng)年各年的利息備付率均大于 1，說(shuō)明項(xiàng)目具有償還銀行借款利息的能力。 第 42 頁(yè) 附表 1 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 一 經(jīng)營(yíng)收入 1 商業(yè)用房 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金 （元） 2 公寓 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金（元） 二 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1 營(yíng)業(yè)稅 2 城市維護(hù)稅 3 教育費(fèi)附加 第 43 頁(yè) 附表 2 損 益 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 1 經(jīng)營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)稅金 3 管理費(fèi)用 4 折舊 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6 利潤(rùn)總額 7 應(yīng)稅利潤(rùn) 8 所得稅 9 稅后利潤(rùn) 10 累計(jì)稅后利潤(rùn) 銷售凈利潤(rùn)率： % 投資利潤(rùn)率 : % 第 44 頁(yè) 附表 3 現(xiàn) 金 流 量 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=12%)： 投資回收期（年）： 動(dòng)態(tài) 靜態(tài) 第 45 頁(yè) 附表 4 借款償還計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 2017 2018 2019 2020 1 借款 年初本息余額 當(dāng)期借款 當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息 當(dāng)期還本付息 其中：還本 付息 期末余額 2 還本資金來(lái)源 當(dāng)年可用于還本的未分配利潤(rùn) 當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷 以前年度結(jié)余可用于還本資金 計(jì)算 指標(biāo) 利息備付率 償債備付率 。 對(duì)本項(xiàng)目計(jì)算表明，在項(xiàng)目建成實(shí)施后，正常運(yùn)營(yíng)年各年的償債備付率均大于 1，說(shuō)明在設(shè)定條件下項(xiàng)目基本具有償還銀行借款的能力。 成本費(fèi)用估算 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要為組織策劃和管理本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1）財(cái)務(wù)價(jià)格 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是對(duì)擬建項(xiàng)目未來(lái)的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測(cè)價(jià)格。 為了鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，吸收先進(jìn)技術(shù)，降低工程造價(jià)、縮短工期、提高投資效益，本項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、施工及工程監(jiān)理 等均根據(jù)《陜西省建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)條例》等有關(guān)規(guī)定采用招標(biāo)方式進(jìn)行。 環(huán)境影響綜合評(píng)價(jià) 第 25 頁(yè) 本項(xiàng)目的在整個(gè)施工過(guò)程中所產(chǎn)生廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物等環(huán)境污染物 ，均達(dá)到有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目施工期對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響有：水土流失、施工噪聲、施工人員的生活污水及施工過(guò)程中產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水、施工人員的生活垃圾及施工過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾、施工地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放廢氣等。立面照明采用冷光照明、投光燈設(shè)在附樓四角，屋頂四周設(shè)置節(jié)日彩燈。 空間 布局上吸取中國(guó)古老的風(fēng)水特征，使辦公的客人能夠體會(huì)到人與自然的結(jié)合。 第 16 頁(yè) （ 5）通信：項(xiàng)目周邊通信基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，通信配套良好，可直接從項(xiàng)目四至道路接入。 立足“漢、水、綠”三大特色，加快了天臺(tái)山國(guó)家森林公園、褒河省級(jí)森林公園、拜將壇等景點(diǎn)建設(shè)，開發(fā)了鳳家溝田園風(fēng)光旅游區(qū)、太陽(yáng)島旅游區(qū)等一批旅游新產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。 XX 區(qū)概況 XX 區(qū)位于陜西省南部，是陜西 XX 市城市中心區(qū)。住宅質(zhì)量、完好率、 第 10 頁(yè) 成套率不斷提高，配套設(shè)施和居住環(huán)境得到改善。 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 1） XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜述 分區(qū)域歷史價(jià)格走勢(shì) XX 房地產(chǎn)在東、西、南、北各個(gè)板塊顯現(xiàn)出全面開花的良好局面。 20xx 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中：住宅 億元，增長(zhǎng) %；商品房屋銷售面積 萬(wàn)平方米，降低 %，其中：住宅 萬(wàn)平方米，降低 %；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，其中：住宅 億萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 XX 村二組的村民也存在著這樣的問(wèn)題，為了妥善解決村民無(wú)收入的問(wèn)題，提高本項(xiàng)目建設(shè)。在提供商業(yè)用房的基礎(chǔ)上，提供優(yōu)質(zhì)的公寓住宅是方便商戶投資、經(jīng)營(yíng)的良好舉措。與此同時(shí)， XX 市在綠色產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)方面也取得驕人成績(jī)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加， 20xx 年固定資產(chǎn)投資達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。據(jù)此對(duì)城市進(jìn)行規(guī)劃布局，提出了“開放興市，工業(yè)強(qiáng)市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對(duì)外招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。兩房供應(yīng)量少，整體市場(chǎng)在國(guó)六條控制下兩房比例會(huì)有所增加，但項(xiàng)目區(qū)域新出項(xiàng)目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)高端大戶型產(chǎn)品將占市場(chǎng)供應(yīng)的絕對(duì)主流。 第 11 頁(yè) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模， XX 綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較小。 （ 2）經(jīng)濟(jì)狀況 XX 區(qū)緊緊圍繞“農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)村穩(wěn)定”兩大目標(biāo)、以“建基地引精品、抓銷售、增效益“為指針、以調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程為重點(diǎn)，積極實(shí)施四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（糧油、畜牧、蔬菜、蠶桑）帶動(dòng)戰(zhàn)略，同時(shí)對(duì)全區(qū) 27 萬(wàn)畝耕地進(jìn)行了合理布局，劃分了四個(gè)作物帶，大力推廣農(nóng)業(yè)高新使用技術(shù)，突出發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和營(yíng)銷業(yè)，確保了全區(qū)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)秩序、將抗、快速發(fā)展。 滿足城市規(guī)劃的要求 項(xiàng)目用地位于 XX 市區(qū)西北部，項(xiàng)目建設(shè)符合城市整體規(guī)劃 要求。針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)，將其建成 XX 市 區(qū)西北部獨(dú)具一格的 綜合性商業(yè)用房 。 （ 4）電氣系統(tǒng) ①電源：由 10KVA 供電線路架空引入，經(jīng)變配電后引入各功能區(qū)。空調(diào)冷熱水供水管、回水管、膨脹管、循環(huán)管、信號(hào)管、泄水管、鍋爐排污管、通氣管、軟化水管、補(bǔ)水管等一律采用無(wú)縫鋼管，并用超細(xì)玻璃棉制品絕熱。 在施工期還將生產(chǎn)少量的生產(chǎn)廢水，主要是施工過(guò)程中使用商品混凝土產(chǎn)生的水泥漿水。成立以公司總經(jīng)理為組長(zhǎng)的項(xiàng)目建設(shè)小組，根據(jù)分項(xiàng)工程的具體計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目資金、工程建設(shè)等各個(gè)環(huán)節(jié)科學(xué)、規(guī)范的管理和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)質(zhì)、有序進(jìn)行。 第 33 頁(yè) 根據(jù)工程建設(shè)項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙?shí)際收費(fèi)情況估算，項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表： 建設(shè)工程其他費(fèi)用估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 費(fèi)用金額（萬(wàn)元） 備注 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 2 設(shè)計(jì)費(fèi) 24 元 / m2 3 監(jiān)理費(fèi) 建安造價(jià) 2% 4 地質(zhì)勘探費(fèi) 5 元 / m2 5 測(cè)繪費(fèi) 1 元 / m2 6 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 3 元 / m2 7 施工圖審查費(fèi) 1 元 / m2 8 標(biāo)底編制費(fèi) 建安造價(jià) 3‰ 9 定額測(cè)定費(fèi) 建安造價(jià) ‰ 10 招標(biāo)管理費(fèi) 建安造價(jià) 2‰ 11 抗震安評(píng)費(fèi) 1 元 / m2 12 防雷審查費(fèi) 元 / m2 13 消防審查費(fèi) 5 元 / m2 14 人防費(fèi) 36 元 / m2 15 墻改費(fèi) 6 元 / m2 16 城市配套費(fèi) 65 元 / m2 17 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 建安造價(jià) % 18 合同鑒證費(fèi) 建安造價(jià) 1‰ 19 消防配套費(fèi) 2 元 / m2 20 定位放線費(fèi) 元 / m2 合計(jì) 基本預(yù)備費(fèi)用 按 建筑工程費(fèi) 和工程建設(shè)其他費(fèi)用總和的 5%估算，基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元。 為了方便說(shuō)明，文字中參