【正文】 指導(dǎo)思想與原則 指導(dǎo)思想 總體上，項 目建筑風(fēng)格應(yīng)做到“建筑風(fēng)格獨特，外形美觀大方”，在歐陸風(fēng)格的基礎(chǔ)上，加入現(xiàn)代主義建筑符號。 （ 3）建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 建筑風(fēng)格的選擇 在建筑風(fēng)格上以歐式建筑為主，并應(yīng)突出現(xiàn)代建筑的特點，充分運用現(xiàn)代建筑的基本符號，以體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的特點。整個 大廈 采用雨、污分流的排水方式，生活污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水網(wǎng)，雨水直接排至市政雨水管。 ⑤消防：消防電源為單獨電源，由總進(jìn)線箱送到消防中心，并配置應(yīng)急電源且在末端交換，配電箱至設(shè)備為放射式配電?？照{(diào)送風(fēng)管、回風(fēng)管、自制靜壓箱、空調(diào)風(fēng)管上的閥門、法蘭、保溫釘?shù)染捎贸?xì)玻璃棉制品絕熱。本項目施工應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制施工時間，盡量避免在每日 20： 00 第 24 頁 — 次日 8： 00 時間段內(nèi)施工。施工期生活污水需經(jīng)隔油處理后排放。 第 26 頁 第 6 章 勞動安全衛(wèi)生及消防 為了保證員工的身體健康，應(yīng)有完善的勞動衛(wèi)生和勞動安全規(guī)章制度，嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律，法規(guī)和安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)。 在項目建設(shè)過程中，嚴(yán)格執(zhí)行《投資項目資本金制度》、《項目法人責(zé)任制》、《建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)制度》以及《建設(shè)工程合同制度》。 招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招標(biāo)方式 招標(biāo)范圍 委托招標(biāo) 自行招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計 √ √ √ 建安工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 主要設(shè)備 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 項目實施進(jìn)度安排 項目進(jìn)度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 第 30 頁 ①及時完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。 工程及費用估算表 序號 工程名稱 概 算 值 計算單位 數(shù)量 單價（元） 總價（萬元） 1 大樓 ㎡ 2 道路及場地 ㎡ 3 綠化 ㎡ 合計 工程建設(shè)其他費用 工程建設(shè)其他費用主要包括規(guī)劃、設(shè)計、地質(zhì)勘測、工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等與建設(shè)項目有關(guān)的由地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 （ 2）稅費 本項目財務(wù)評價涉及的稅費主要有營業(yè)稅、所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加等。 （ 2） 項目租金按每三年 5%遞增 ；出租情況按前三年 60%、 80%、100%的情況估算。 第 37 頁 折舊 按 30 年計提折舊，年折舊費為 萬元。 項目效益分析 第 38 頁 總投資利稅率 =開發(fā)總投資 利稅總額 100%=% 總投資利潤率 =開發(fā)總投資 利潤總額 100%=% 銷售收入凈利潤率 =營業(yè)收入利潤總額100%=% 從以上分析結(jié)果看， 項目開發(fā)對國家、地方和企業(yè)都有顯著的經(jīng)濟效益，投入產(chǎn)出比較高。全面衡量結(jié)果，認(rèn)為本項目在經(jīng)濟上是合理的、可行的。 投資結(jié)構(gòu)合理。 經(jīng)估算該項目壽命期內(nèi)財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %， 動態(tài) 投資回收期 年， 靜態(tài)投 資回收期 年 ，項目抗風(fēng)險能力較強，投資回收期合理，具有較好的投資價值。 本項目集 商鋪、公寓住宅 為一體，建成后將在當(dāng)?shù)匦纬蓸O好的商業(yè)氛圍，有利于該地段的繁榮，從而策應(yīng)全市形象的進(jìn)一步美化。 償債能力分析 按照《方法與參數(shù)》的有關(guān)規(guī)定，本項目償債能力分析計算了利息備付率、償債備付率以及資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)。 銷售稅金和利潤測算 銷售稅金 項目開發(fā)完成后，可 出租 房產(chǎn)建筑面積 11700 ㎡，實現(xiàn)經(jīng)營收入 萬元。 （ 3）在計算中，由于保留小 數(shù)位數(shù)的緣故，某些合計項顯示數(shù)值與單項顯示數(shù)值累加之和不一致，并非計算有誤。 （ 3）項目計算期 財務(wù)評價計算期包 括建設(shè)期和 經(jīng)營 期。 建設(shè)期利息 本項目擬申請銀行貸款 1000 萬元， 項目建設(shè)期 2 年，建設(shè)期年利率 %，利息總計 萬元。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定及 財務(wù)制度，項目資金封閉運行，加強資金管理和監(jiān)督，確保項目資金?？顚Ｓ?。 勞動安全設(shè)施及措施 工程在施工中的勞動保護(hù)主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場管理，應(yīng)由施工單位出臺詳細(xì)可行的施工人員及甲方人員勞動保護(hù)方案，包含施工人員現(xiàn)場安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場勞動保險方案、施工機械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。另外，對施工機械設(shè)備的維修、清洗也將產(chǎn)生少量的廢水，其成分主要是油類污染。因此，施工期應(yīng)盡量避開雨季。排風(fēng)管、消防排煙管采用鍍鋅鋼板制作。整個系統(tǒng)選用 5800 智能型火災(zāi)報警系統(tǒng)。電負(fù)荷按二級負(fù)荷設(shè)計，但其中消防系統(tǒng)、疏散照明為一級負(fù)荷。 建筑 方案 概述 根據(jù)總平面布置， XX 綜合大廈 規(guī)劃總建筑面積 11700 平方米。 建筑采用框 架結(jié)構(gòu)。 建筑外部用色鮮艷，突出個性；注重建筑外部建筑符號。 項目市政配套條件 （ 1）給水：項目 西 側(cè)有 XX 市城市自來水公司管網(wǎng)，城市生活用水管網(wǎng)接入方便，能保證晝夜連續(xù)給水。境內(nèi)輕微地震時有發(fā)生，說明新構(gòu)造變動仍在繼續(xù)。 20xx 年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長了 8%。 第 13 頁 XX 區(qū)屬北亞熱帶積分氣候區(qū)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，動 植物生長環(huán)境得天獨厚，被專家論證為“水稻最佳生長區(qū)”、有“天然植物基因庫”和“天然藥庫”之稱，也是重要的畜禽和水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 建設(shè)規(guī)模 本項目擬開發(fā)建設(shè)一棟綜合商業(yè)用 房， 占地面積 ㎡，總建筑面積 11700 ㎡ ，容積率 ，建設(shè)密度 %。雖然大量外地開發(fā)商進(jìn)入 XX 整體帶動了 XX 房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，本地房地產(chǎn)水平仍嫌落后，市場存在相當(dāng)?shù)目臻g和機會。 ⑤擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過 120 平方的銷售看好；各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用戶型銷售良好。 XX 市經(jīng)濟以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。隨著 XX 經(jīng)濟的發(fā)展，城市人口將不斷增長，預(yù)計到 20xx 年將達(dá)到 60 萬，人口增長近 3 倍，由此帶動商品房、寫字辦公用 房、商業(yè)用房的潛在市場。為了拉動內(nèi)需，國家加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此背景下，全市開發(fā)企業(yè)也呈現(xiàn)同步增長，截至目前，全市納入統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá) 180余家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷增加促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，建材、裝飾等行業(yè)也因此拓寬了發(fā)展空間。基礎(chǔ)設(shè)施的大力投入使 XX 市招商引資環(huán)境進(jìn)一步得到改善，城市規(guī)模得到快速擴張，為本市的房地產(chǎn)市場營造了巨大的發(fā)展空間。 該地段交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施及 公建配套設(shè)施完善。 XX 綜合大廈的建設(shè)，將極大的滿足商戶在經(jīng)營門面的同時，有著便利的居住設(shè)施， 這一舉措必然吸引眾多商戶來當(dāng)?shù)赝顿Y。 XX 綜合大廈的建設(shè)符合 XX 市城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求。但 隨之而來的問題是由于大量土地被占用， 許多農(nóng)民沒有工作，沒有收入。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目完 成后，可實現(xiàn)年銷售收入 萬元，利潤總額 萬元，銷售凈利潤率 %，投資利潤率 %。同時， XX 市不斷摸索住房貨幣化道路，并為全市住房分配貨幣化方案打下了良好的基礎(chǔ)。人均住房面積逐年增加，表明房地產(chǎn)需求市場也呈現(xiàn)出上升的趨勢。因此，項目具有較大的市場潛力。 XX 高端市場從前期點式分布趨向板塊發(fā)展，逐漸形成并為人所接受的板塊。住房消費持續(xù)擴大，消費水平不斷提高。隨著城市規(guī)模的擴大，城市發(fā)展的多元化發(fā)展， XX 市商業(yè)用房以萬邦時代廣場為高檔商品聚集區(qū)，運達(dá)、義烏為中、低檔商品聚焦區(qū)。 占地面積 本項目總用地面積 ㎡（ 畝）。有區(qū)級重點文物保護(hù)單位 6 處。城 第 14 頁 鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 5395 億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 2260 億元，分別增長 %和 %。 氣候條件 XX 區(qū)地處內(nèi)陸東亞季風(fēng)氣候區(qū)，由于盆地地形影響，自漢江谷地到秦嶺山地，氣候垂直差異明顯。 （ 4）消防：項目住宅樓設(shè)計充分考慮消防設(shè)計，室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。從而以設(shè)計的超前性，來節(jié)約項目翻新的經(jīng)營成本。 大廈一層：臨街商鋪； 大廈二層： 商業(yè)用房 ； 大廈三層及以上： 公寓 建筑空間布局 項目在建筑上考慮到客戶的視覺效果，設(shè)計構(gòu)思體現(xiàn) “歐式建筑”的原則，使客人在緊張之余能夠感受到輕松、愉快的心情，以緩解疲勞的工作。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均粘貼內(nèi)墻衛(wèi)生面磚； ③樓地面：鋪貼 600 600、 500 500 高檔地板磚。疏散照明設(shè)置在大廳及主要出入口，疏散燈具設(shè)有指示標(biāo)志，樓梯間每層設(shè)樓層指示燈。樓梯間應(yīng)設(shè)為封閉防煙式，每層出入口處設(shè)乙級木質(zhì)防火門； ④建筑內(nèi)應(yīng)按防火規(guī)范有關(guān)要求設(shè)置消火栓，并安裝火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。 第 23 頁 第 5 章 環(huán)境影響評價 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》（ 1998 年 11 月 29 日） 《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 309620xx） 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 89781996） 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 383820xx） 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 162971996） 《建筑施工場界噪聲限值》（ GB 1252390） 《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 2233720xx） 《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》 項目對 環(huán)境的影響 建設(shè)項目在施工期會對周圍環(huán)境造成一定程度的影響。施工期間的生活垃圾以有機類廢物為主，其成分為易拉罐、礦泉水瓶、塑料袋、一次性飯盒、剩余食品等。由于項目用地開闊，在采用一定的污染防治措施的情況下，不會對周圍環(huán)境造成不良影響。 為確保人身安全，所有配電設(shè)備的金屬外殼必須良好接地。 項 目招標(biāo) 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項目建設(shè)過程將實行嚴(yán)格、規(guī)范的工程項目招投標(biāo)管理體制。 項目實施進(jìn)度 本項目工程周期為 24 個月，工程節(jié)點依次為： 20xx 年 6 月開始報建、申領(lǐng)建設(shè)規(guī)劃許可證； 20xx 年 3 月 動工 ； 20xx 年 5 月項目工程竣工 ， 6 月試運營 。 第 35 頁 第 10 章 財務(wù)評價 編制說明 評價方法 國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟 評價方法與參數(shù)（第三版）》。 （ 5）固定資產(chǎn)殘值率 按形成固定資產(chǎn)原值的 5%計算。 經(jīng)測算，本項目 第 三 年經(jīng)營收入共計 624 萬元。 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量是以項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映項目在整個計算期（包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期）內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出，計算項目投資的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標(biāo)，考察項目投資本身所具有的盈利能力。 償債備付率（ DSCR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，償債備付率（ DSCR）系指在借款償還期內(nèi)，用于還本付息的資金（ EBITDATAX）與應(yīng)還本付息金額（ PD） 第 39 頁 的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度，按下式計算： %10 0??? PD TE B IT ADD SC R AX 式中： EBITDA—— 息稅前利潤加折舊和攤銷； TAX—— 企業(yè)所得稅； PD—— 應(yīng)還本付息金額，包括還本金額和計入總成本費 用的全部利息。 第 41 頁 第 12 章 研究結(jié)論 本報告通過對 XX 市 XX 區(qū) XX 綜合大廈建設(shè)項目 展開系統(tǒng)的可行性研究，具體內(nèi)容包括項目建設(shè)的背景和必要性、建設(shè)地址和建設(shè)條件、建設(shè)方案、項目涉及的環(huán)境保護(hù)、消防和實施進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措等方面的綜合分析，得出以下結(jié)論： 本項目交通便利，地理位 置優(yōu)越，發(fā)展