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正文內(nèi)容

房產(chǎn)中介店連鎖運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)實(shí)施計(jì)劃書(留存版)

  

【正文】 社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū),贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同,才能真正壟斷這個(gè)潛力巨大的市場(chǎng),產(chǎn)生穩(wěn)定長(zhǎng)期的現(xiàn)金流。宋詩(shī)軍33歲,大專文化程度,XX市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。如兩年內(nèi)該公司被并購(gòu),投資方可根據(jù)并購(gòu)合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。對(duì)公司來(lái)說(shuō)可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持,在未來(lái)不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合,更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。我們最值得借鑒的還是順馳的發(fā)展模式,同時(shí)提出自己的創(chuàng)新模式:進(jìn)入市場(chǎng)初期只做直營(yíng)店,執(zhí)行快速擴(kuò)張市場(chǎng)策略,沿重點(diǎn)社區(qū)均衡進(jìn)行的門點(diǎn)布局,注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè),開(kāi)展一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng),在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。但高達(dá)近15萬(wàn)元的開(kāi)店成本、高額的運(yùn)營(yíng)成本及尚未成熟的地區(qū)特許經(jīng)營(yíng)模式將很難支持100家加盟連鎖店的戰(zhàn)略目標(biāo)。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為,并有效控制了投資需求,特別是對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量影響顯著。 某房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過(guò)房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上,不但可以開(kāi)展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù),取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系,還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道,不斷開(kāi)展更多的增值社區(qū)服務(wù),擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有新浪、網(wǎng)易、搜狐“門戶網(wǎng)站”,前途無(wú)量。1999年4月地之杰XX廣場(chǎng)房產(chǎn)中介店開(kāi)業(yè),第一個(gè)采用計(jì)算機(jī)多媒體技術(shù)在售房全程運(yùn)用。值得指出的是,成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差一般保持在500-800元/平方米之間,而XX房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差在1000元/平方米以上,這充分說(shuō)明二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮?。本土三甲中介商華明達(dá)( ):成立于2000年,擁有3家分公司、2家子公司、直營(yíng)店有 18家,加盟店20家家店,形式上為連鎖實(shí)際上各自為政,是XX市聲勢(shì)較大的中介連鎖公司。二、市場(chǎng)規(guī)劃布局在兩年內(nèi)建立一個(gè)完善的三級(jí)經(jīng)營(yíng)管理體系(公司總部中心店社區(qū)店),其中總部1個(gè)中心店、3個(gè)中心店及不少于56家的社區(qū)店,員工總數(shù)達(dá)到350人左右。裝修保潔中介業(yè)務(wù) 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),買二手房的客戶90%以上都會(huì)進(jìn)行二次裝修,即使是長(zhǎng)期租賃客戶也有50%以上要進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修,通過(guò)房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任,開(kāi)展后續(xù)跟蹤服務(wù),推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。現(xiàn)任某置業(yè)投資顧問(wèn)有限公司、XX某房產(chǎn)中介店連鎖運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)創(chuàng)辦人,總經(jīng)理,XX青年企業(yè)家協(xié)會(huì)會(huì)員。二、退出機(jī)制公司經(jīng)營(yíng)一年半以后,投資方可自愿選擇退出,所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購(gòu)買,在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下,也可轉(zhuǎn)讓第三方。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30-45歲的中年下崗人員,一方面提供再就業(yè)機(jī)會(huì)為社會(huì)減負(fù),另一方面中年下崗人員更有社會(huì)經(jīng)驗(yàn),更容易與客戶溝通,第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會(huì)更加珍惜來(lái)之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會(huì),所以會(huì)更加努力工作,對(duì)公司發(fā)展更有責(zé)任心。四、經(jīng)營(yíng)模式通過(guò)對(duì)以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究,可以看出目前XX中介企業(yè)成功的經(jīng)營(yíng)模式是:快速網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張、直營(yíng)+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái);以直營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)性吞吐獲取高額利潤(rùn)、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。作為全球中介巨頭的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)更以全球調(diào)差安家及廣泛的客戶資源成為房地產(chǎn)中介行業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣。2005年和2006年的XX二手房市場(chǎng)的成交較為平淡,其增長(zhǎng)率較小,這是由兩方面造成的。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入XX市每一個(gè)社區(qū),成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子,形成直接面對(duì)各類型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。地之杰是一個(gè)創(chuàng)新型的公司,1999年11月在XX市第一高樓—XX世貿(mào)大廈7樓上組建中國(guó)第一家將房地產(chǎn)、資訊業(yè)與零售商業(yè)接合的地之杰世貿(mào)房地產(chǎn)資訊超市,營(yíng)業(yè)面積1500平方米,集二手房交易、商品房交易展示、信息咨詢發(fā)布、法律咨詢、銀行貸款、交易辦證一條龍服務(wù);“超市”的誕生開(kāi)創(chuàng)中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式先河。國(guó)內(nèi)外知名中介運(yùn)營(yíng)商的介入將進(jìn)一步加快XX市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介行業(yè)的變革,推動(dòng)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展。中介信息渠道不暢通但公司整體沒(méi)有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和布局,從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高,業(yè)務(wù)戰(zhàn)線長(zhǎng)資金鏈比較緊張、對(duì)外投資的效率和回報(bào)也不高,發(fā)展遇到瓶頸。三、組織和職能社區(qū)店:在大型成熟社區(qū)周邊開(kāi)設(shè)社區(qū)店,根據(jù)營(yíng)業(yè)面積、營(yíng)業(yè)收入、輻射范圍,示范效益分為A級(jí)店和B級(jí)店。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū),取得社區(qū)居民的信任,可以進(jìn)一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進(jìn)行家庭日常保潔。主要負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)管理,有著八年以上的企業(yè)管理及房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn),在行業(yè)內(nèi)有著較好的聲譽(yù),并與相關(guān)政府主管部門保持良好的人際關(guān)系。第七章:投資方式和回報(bào)方式:一、投資方式我公司希望投資方以借款的方式投入項(xiàng)目,從項(xiàng)目正式開(kāi)始運(yùn)營(yíng),在第二年底用利潤(rùn)按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)支付投資方的其余50%本金和第三年的利息,投資方另外擁有項(xiàng)目15%的投資收益權(quán)。四、人員配置:為了保證某房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展,將不采用順馳置業(yè)和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的只招收年輕大學(xué)生的人力資源方案,而是將采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式,達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。作為有著全國(guó)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司背景的順馳置業(yè),其獨(dú)特的一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)模式,由于二手房源的更新向次新房化發(fā)展的趨勢(shì)將會(huì)是未來(lái)中介企業(yè)當(dāng)然的老大。目標(biāo)是在未來(lái)兩年內(nèi),加盟店數(shù)量力爭(zhēng)達(dá)到120家。中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小而2005年全市二手房成交60168起,%,%;其中:二手房住宅成交34179起,%, %,說(shuō)明二手房的成交量與新房的成交量之比為3:4,二手房市場(chǎng)正處于上升時(shí)期,市場(chǎng)上的需求主力無(wú)論新房還是二手房都是住宅。某房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式是在總結(jié)分析二手房中介市場(chǎng)上所有的經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)以后,結(jié)合XX城市市民化的特質(zhì),在執(zhí)行門點(diǎn)社區(qū)化,員工本地化的前提下,提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級(jí)直營(yíng)連鎖模式。但由于缺乏XX市有關(guān)部門金融和政策的支持而失敗,給XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)上留下了一個(gè)遺憾。
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