【正文】 社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流。宋詩軍33歲，大專文化程度，XX市房地產(chǎn)經(jīng)紀人。如兩年內(nèi)該公司被并購，投資方可根據(jù)并購合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。對公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認同和扶持，在未來不斷擴張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。我們最值得借鑒的還是順馳的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)新模式：進入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴張市場策略，沿重點社區(qū)均衡進行的門點布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團隊的建設(shè)，開展一、二級市場聯(lián)動經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。但高達近15萬元的開店成本、高額的運營成本及尚未成熟的地區(qū)特許經(jīng)營模式將很難支持100家加盟連鎖店的戰(zhàn)略目標。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場上的投機行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。 某房產(chǎn)中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有新浪、網(wǎng)易、搜狐“門戶網(wǎng)站”，前途無量。1999年4月地之杰XX廣場房產(chǎn)中介店開業(yè)，第一個采用計算機多媒體技術(shù)在售房全程運用。值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差一般保持在500－800元/平方米之間，而XX房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮?。本土三甲中介商華明達（ ）：成立于2000年，擁有3家分公司、2家子公司、直營店有 18家，加盟店20家家店，形式上為連鎖實際上各自為政，是XX市聲勢較大的中介連鎖公司。二、市場規(guī)劃布局在兩年內(nèi)建立一個完善的三級經(jīng)營管理體系（公司總部中心店社區(qū)店），其中總部1個中心店、3個中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達到350人左右。裝修保潔中介業(yè)務(wù) 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，買二手房的客戶90％以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50％以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進行二次裝修?，F(xiàn)任某置業(yè)投資顧問有限公司、XX某房產(chǎn)中介店連鎖運營機構(gòu)創(chuàng)辦人，總經(jīng)理，XX青年企業(yè)家協(xié)會會員。二、退出機制公司經(jīng)營一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。房產(chǎn)經(jīng)紀人多錄用30－45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機會為社會減負，另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責任心。四、經(jīng)營模式通過對以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前XX中介企業(yè)成功的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺；以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。作為全球中介巨頭的21世紀不動產(chǎn)更以全球調(diào)差安家及廣泛的客戶資源成為房地產(chǎn)中介行業(yè)學習的榜樣。2005年和2006年的XX二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。達到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進入XX市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。地之杰是一個創(chuàng)新型的公司，1999年11月在XX市第一高樓—XX世貿(mào)大廈7樓上組建中國第一家將房地產(chǎn)、資訊業(yè)與零售商業(yè)接合的地之杰世貿(mào)房地產(chǎn)資訊超市，營業(yè)面積1500平方米，集二手房交易、商品房交易展示、信息咨詢發(fā)布、法律咨詢、銀行貸款、交易辦證一條龍服務(wù)；“超市”的誕生開創(chuàng)中國房地產(chǎn)營銷模式先河。國內(nèi)外知名中介運營商的介入將進一步加快XX市房地產(chǎn)二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。中介信息渠道不暢通但公司整體沒有明確的戰(zhàn)略目標和布局，從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，業(yè)務(wù)戰(zhàn)線長資金鏈比較緊張、對外投資的效率和回報也不高，發(fā)展遇到瓶頸。三、組織和職能社區(qū)店：在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級店和B級店。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進行家庭日常保潔。主要負責公司經(jīng)營管理，有著八年以上的企業(yè)管理及房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，在行業(yè)內(nèi)有著較好的聲譽，并與相關(guān)政府主管部門保持良好的人際關(guān)系。第七章：投資方式和回報方式：一、投資方式我公司希望投資方以借款的方式投入項目，從項目正式開始運營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50％本金和前兩年的利息；在第三年底用經(jīng)營利潤支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項目15％的投資收益權(quán)。四、人員配置：為了保證某房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，將不采用順馳置業(yè)和21世紀不動產(chǎn)的只招收年輕大學生的人力資源方案，而是將采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。作為有著全國化房地產(chǎn)開發(fā)集團公司背景的順馳置業(yè)，其獨特的一、二級市場聯(lián)動模式，由于二手房源的更新向次新房化發(fā)展的趨勢將會是未來中介企業(yè)當然的老大。目標是在未來兩年內(nèi)，加盟店數(shù)量力爭達到120家。中介機構(gòu)規(guī)模偏小而2005年全市二手房成交60168起，%，%；其中：二手房住宅成交34179起，%， %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。某房產(chǎn)中介店連鎖項目的商業(yè)運營模式是在總結(jié)分析二手房中介市場上所有的經(jīng)營模式的特點以后，結(jié)合XX城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門點社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級直營連鎖模式。但由于缺乏XX市有關(guān)部門金融和政策的支持而失敗，給XX市房地產(chǎn)市場上留下了一個遺憾。