【正文】 具有先天的自然優(yōu)勢，人文環(huán)境等各方面都明顯強(qiáng)于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂的最有地段 。 具體分物業(yè)來看：本期西安市商服用房價(jià)格有所回落，較上期下降了%，跌幅為 66元 /平方米；寫字樓類物業(yè)價(jià)格持續(xù)上行，本期增長幅度為81元 /平方米，變動(dòng)比率為 %，目前市場均價(jià)為 4729元 /平方米； 普通住宅類物業(yè)價(jià)格同樣有所增長，市場成交均價(jià)為 2855元 /平方米，較上期增長比率為 %；公寓別墅類商品房市場價(jià)格繼續(xù)其上升勢頭，目前市場銷售均價(jià)為 4571元 /平方米，較上期上升比率為 %。 劣勢（ WEAKNESS） ? 公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。 ? 央行將對房貸條款 政策的 調(diào)整 會對購房者產(chǎn)生一定的消極影響 據(jù)知情人透露 ,此次調(diào)整包括四個(gè)方面：一是利率，房改房和普通住房按照現(xiàn)行房貸利率政策執(zhí)行，高檔房、別墅、商用房和多套住房按照現(xiàn)行同檔同期一般貸款利率執(zhí)行；二是首付款比例，個(gè)人第一次住房的首付款比例為總房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款 30%～ 50%；三 是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是貸款房的類別，參照境外銀行做法只發(fā)放現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過國家有關(guān)房地產(chǎn)部門的批準(zhǔn)。 ? 資金、社會條件： 本項(xiàng)目的開發(fā)商是西安市城市投資有限責(zé)任公司，該公司是由西安市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)和民營企業(yè)共同出資組建的公司，城投公司資本實(shí)力雄厚，經(jīng)營業(yè)務(wù)大多為飛翔較小的市政設(shè)施建設(shè)等的成見項(xiàng)目，資金周轉(zhuǎn)靈 活，而公司的股東多為具有相當(dāng)實(shí)力的企事業(yè)單位，因此本項(xiàng)目有良好的融資能力和社會公關(guān)能力。 （二）、交通設(shè)計(jì)及停車位 堅(jiān)持人車分流的原則，機(jī)動(dòng)車系統(tǒng)限定于小區(qū)的一定范圍內(nèi)，與人行系統(tǒng)部較差，互不干擾且盡量做到短捷。因此目前該區(qū)的住宅項(xiàng)目都是高檔的別墅如曲江皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等。 戶型合理化 間隔、開間舒適合理，沖鋒考慮居住者使用需求和生理需求，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理，房無凸柱，主要活動(dòng)空間為隱梁隱柱，視覺空間完整，實(shí)用性好，室內(nèi)設(shè)計(jì)細(xì)致入微，家庭生活舒適方便。 5 74=3630 本項(xiàng)目與可比樓盤定價(jià)基本因素的比較分析（多層） 比較內(nèi)容 樓盤 地段 環(huán)境 交通 配套 設(shè)施 設(shè)計(jì) 景觀 規(guī)模 檔次 品牌 合計(jì) 平均價(jià) （元 /M2） 本項(xiàng)目 8 9 8 9 3070 楓葉新都市 8 9 8 8 9 8 9 9 78 3200 藍(lán)溪都市花園 8 8 7 7 8 8 72 3050 錦元新世紀(jì)（ 2） 7 8 8 2980 雅荷智能家園 7 8 8 8 7 7 7 8 2750 多層的平均價(jià)格 =（ 3200247。 定價(jià)說明： 付款方式視市場反應(yīng)的強(qiáng)弱，科技是修正建筑付款前后的比例，以起到價(jià)格的微調(diào)作用。 若業(yè)績不佳，付款方式的利益基 準(zhǔn)在向客戶傾斜。 業(yè)務(wù)配合：在適量平面媒體并配合促銷活動(dòng)之下，人員銷售全面展開（現(xiàn)場促銷、人員拜訪、電話追蹤、直接郵遞等）。 第八部分 財(cái)務(wù)評價(jià) 一、財(cái)務(wù)評價(jià)基本數(shù)據(jù)與參數(shù)的確定 項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目占地面積為 132500 平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)用地 。 做好規(guī)劃方案。 為了考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對建設(shè)投資、售房價(jià)格作臨界點(diǎn)分析，內(nèi)部收益率為 %，則項(xiàng)目建設(shè)投資的臨界點(diǎn)為 萬元；每平方 米的售房價(jià)格為多層 2522 元， 小高層 3031 元，銷售收入的臨界點(diǎn)為 萬元。由此可以看出建設(shè)投資和售房價(jià)格對本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益影響較大，由此部分的敏感性分析可以看出本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。對于本項(xiàng)目所在的城南區(qū)域，開發(fā)與本項(xiàng)目定位相似樓盤較多，市場競爭激烈，而本項(xiàng)目所在的曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，雖然增值潛力巨大，但目前基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施還不完善。 二、投資估算 根據(jù)以上投資估算原則和建設(shè)單位所提供的項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，估算出的項(xiàng)目總投資為 萬元 ,具體見總投資估算表。 公共媒體：新聞報(bào)道和報(bào)紙廣告同時(shí)張開，電臺、電視臺管高外圍配合。 發(fā)展商貸款簽約 30%。 第二階段：公開期 定價(jià)原則：行情開盤緩慢上升，保證基本資金的回籠。 72＋ 3500247。 我們公司的實(shí)力 我們是一家國有大公司，決不是小的投機(jī)商，我們公司的防止質(zhì)量是有保證的。 第五部分 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 一、 項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)工作內(nèi)容 20xx 年 7 月 ~8 月初完成土地平整工作； 20xx 年 8 月 ~10 月中旬完成總體規(guī)劃工作； 20xx 年 10 月下旬 ~12 月下旬完成單體方案的設(shè)計(jì)工作； 20xx 年 11 月初 ~20xx 年底完成項(xiàng)目的報(bào)批工作； 20xx 年 1 月初 ~2 月底完成施工圖設(shè)計(jì)工作； 20xx 年 2 月初 ~3 月底完成施工招標(biāo)工作； 20xx 年 4 月初第一批工程開始施工； 20xx 年 10 月初第二批工程開始施工； 20xx 年 4 月 2 日開盤開始銷售； 20xx 年 9 月底完成第一批工程的建設(shè)； 20xx 年 9 月底完成第二批工程的建設(shè)及項(xiàng)目的全部建設(shè)工作； 20xx 年 10 月 1 日入伙； 20xx 年 6 月底項(xiàng)目的全部銷售工作結(jié)束。力求做到求同存異，完善規(guī)劃方案。由于項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃暫無可用底下市政管道，可利用曲江水廠專用路直徑 300mm 的 雨污混合排水管線，但排放前要先進(jìn)行化糞處理。美國的商品房空置率為 7%，我國香港約為 4%,而專家估計(jì)，我國當(dāng)前的商品房空置率約為 26%左右，我國當(dāng)前的商品房空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國外空置警戒線。因此，公司具有相當(dāng)?shù)恼P(guān)實(shí)力，審批各種手續(xù)比較快捷，能夠迅速的獲得最新的有關(guān)建設(shè)法規(guī)和房地產(chǎn)政策信息，這位項(xiàng)目順利的成功的實(shí)施提供了保障。結(jié)合近幾年西安樓市的市場表現(xiàn)來看，樓市的銷售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢。 20xx年住宅銷售面積 米，比去年同期增長了 %，其中公寓、別墅類高檔商品房銷售面積為 平方米，比去年同期增長了 %；銷售額為 ，比去年同期增長了%，其中公寓、別墅類高檔商品房銷售額為 ，比去年同期增長了%，銷售均價(jià)為 4484元 /平方米，距歷史較高位。城市居民人均可支配收入 7184元 ,比去年增長 %；城市居民人居消費(fèi)支出 6419元 ,比去年增長 %。全國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅八點(diǎn)一個(gè)百分點(diǎn)。其中，交通增長 %，通信增長 %； 醫(yī)療保健支出比去年同期增長 %； 雜項(xiàng)商品和服務(wù)類消費(fèi)增長 %。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 %。 當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)的基本態(tài)勢是，經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長動(dòng)力在逐漸增強(qiáng)，特別是企業(yè)自主投資增長加快，但經(jīng)濟(jì)對宏觀經(jīng)濟(jì)政策的依賴性仍然沒有出現(xiàn)明顯的減弱 趨勢，結(jié)構(gòu)性矛盾和體制性矛盾仍然對經(jīng)濟(jì)增長形成明顯的壓力，主要體現(xiàn)為城鄉(xiāng)收入差距的擴(kuò)大、就業(yè)增長不足、地區(qū)差距擴(kuò)大等對消費(fèi)需求增長形成較強(qiáng)的約束。此項(xiàng)目的開發(fā)對改善水廠周圍生態(tài)環(huán)境起到一定的作用。 二、 項(xiàng)目可性研究的依據(jù) 項(xiàng)目建議書（初步可行性研究報(bào)告）及其批復(fù)文件； 國家與地方的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃，行業(yè)部門的發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃； 國家有關(guān)法律、法規(guī)及政策； 國家有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額； 其它有關(guān)依據(jù)資料。 七、項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目從 20xx年 7 月 1 日開始到 20xx 年 6月底結(jié)束，歷時(shí) 4年。４ ） 、物價(jià)回升更多受短期性因素的作用，并不是內(nèi)在需求明顯 增強(qiáng)的結(jié)果。全年國有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資中，東部地區(qū)投資18456億元，比上年增長 %，增速提高 ；中部地區(qū)投資 7580億元，增長 20%，提高 ；西部地區(qū)投資 5672億元，增長 %，提高 分點(diǎn)。 消費(fèi)傾向略有增強(qiáng) 一季度消費(fèi)傾向（即消費(fèi)支出總額除以可支配收入總額）為 71%，比去年同期 67%提高 4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商對市場需求進(jìn)行了細(xì)分，他們針對不同消費(fèi)能力、不同消費(fèi)偏好的消費(fèi)者推出了各式各樣的房產(chǎn)。更新 改造建設(shè) ,比去年同期增長 %。東郊作為西安的工業(yè)集聚帶，是西安工薪階層人口數(shù)量最多的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域的居民大多數(shù)是靠工資生活的家庭，消費(fèi)水平只局限于中等偏下的檔次；南教師西安市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，南郊有優(yōu)越的周邊環(huán)境優(yōu)勢和濃重的文化氛圍，是居住生活的黃金區(qū)位，也是未來幾年西安市開發(fā)的重點(diǎn)地帶?？傮w來看，商服用房從去年開始市場成交趨向于以中低檔價(jià)位物業(yè)為主，因此從總體上拉動(dòng)了該物業(yè)價(jià)格的持續(xù)下滑；寫字樓物業(yè)走勢平穩(wěn)，不間斷性漲跌，使得長期以來該物業(yè)價(jià)格總體變動(dòng)不大；而普通住宅類物業(yè)由于市場競爭激烈，且發(fā)展時(shí)間較早，因此市場價(jià)格波動(dòng)在四類物業(yè)中最小，其價(jià)格走勢也已趨于平緩；公寓別墅類物業(yè)價(jià)格一路高走，別 墅用地叫停后，直接將引起后期該物業(yè)市場供應(yīng)量的減少，在此形勢之下已開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)商對價(jià)格也有所調(diào)整，估計(jì)后期此類物業(yè)價(jià)格仍有上升空間。 雖然公司曾與西安新大陸集團(tuán)公司聯(lián)合開發(fā)了雅荷只能家園小區(qū)，以及正在開發(fā)的大明宮經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和西安文博苑項(xiàng)目，但公司沒有獨(dú)立成功開發(fā)高級住宅小區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)以供借鑒，這對公司來說，是一個(gè)新的嘗試。據(jù)消息靈通人士透露，央行目前正在抓緊時(shí)間制定具體的政策。 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 總平面布置應(yīng)合理的利用土地，注意好景觀充分利用和不良景觀的回避，合理的控制住宅間距，全面考慮通風(fēng)、采光。由于 本居住小區(qū)面對的是中上等收入的客戶，停車位數(shù)不應(yīng)小于住戶總數(shù)的 40%，同時(shí)為避免停車位對環(huán)境的不良沖擊，結(jié)合地形高差，將停車位全部放在地下?？紤]到項(xiàng)目的實(shí)際位置和差異化定為目標(biāo)，我們將該項(xiàng)目定位為“高尚、健康、優(yōu)雅”的高級在住宅小區(qū)。 建筑藝術(shù)化 建筑造型優(yōu)美動(dòng)人，不單純滿足住宅的功能要求，同時(shí)注重給人以美的享受，充分體現(xiàn)建筑的個(gè)性和區(qū)位性。 78＋ 3050247。 此時(shí)的促銷優(yōu)惠起的是銷售調(diào)節(jié)的作用。 ? 廣告策略 據(jù)調(diào)查，西安市民目前獲得房地產(chǎn)信息的主要途徑依次為報(bào)刊雜志（主要是華商報(bào)和西安晚報(bào)）、朋友介紹、網(wǎng)絡(luò)信息、戶外廣告和電視廣告。 （三）、強(qiáng)銷期（ 20xx 年 1 月 ~12月） 主要任務(wù)：正式開始強(qiáng)銷，塑造商品整體氣勢 廣告重點(diǎn)：立體廣告攻勢，促成成交，擴(kuò)大業(yè)績 公共傳播：報(bào)紙、電臺、電視臺等廣告密度達(dá)到峰值（評判媒體發(fā)布效果，及時(shí)調(diào)整運(yùn)作）。本項(xiàng)目的建筑面積為 220455 平方米，其中小高層住宅可售面積為 57330 平方米，多層住宅可售面積為 163125平方米，車庫位數(shù)為 780個(gè)。項(xiàng)目的市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上的包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應(yīng)從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。 臨界點(diǎn)分析表 指標(biāo)名稱 基本方案結(jié)果 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率（ %） 期望值 % 建設(shè)投資（萬元） 最高值 多層價(jià)格 (元 /㎡ ) 3020 最低值 2522 小高層價(jià)格 (元 /㎡ ) 3630 最低值 3031 銷售收入（萬元） 最低值 第十部分 結(jié)論及建議 一、 結(jié)論 該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國家產(chǎn) 業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價(jià)格處于偏上水平，分析西安市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢后，可以預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景比較樂觀。如果建設(shè)投資和售房價(jià)格 向不利方向變動(dòng) 10%，全部投資的內(nèi)部收益率分別下降至 25%和 28%，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 4459萬元和 3026萬元，所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元和 萬元。 第九部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 一、 市場風(fēng)險(xiǎn)分 析 從西安市目前的房地產(chǎn)市場來看，目前西安的房地產(chǎn)市場正處于供求相對平衡的狀態(tài)。銷售計(jì)劃如下； 銷售時(shí)間 （ 33 個(gè)月） 籌備期 （ 6 個(gè)月） 公開期 （ 9 個(gè)月） 強(qiáng)銷期 （ 12 個(gè)月） 持續(xù)期 （ 6 個(gè)月） 銷售計(jì)劃 15% 30% 45% 10% 第七部分 投資估算及資金籌措 一、 估算的原則 按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行估算； 按西安市建設(shè)委員會頒發(fā)的建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法及其他有關(guān)文件進(jìn)行估算； 按行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標(biāo)進(jìn)行估算； 按有關(guān)部門制定的工程建設(shè)其他費(fèi)用的計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及國家公布的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行估算； 按可行研究財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求進(jìn)行估算。 （二）、公開期（ 20xx 年 4 月 ~12月） 主要任務(wù)：商品信息廣泛推廣 廣告重點(diǎn)：次階段采用拉式策略，運(yùn)用廣告媒體的宣傳，喚起目標(biāo)客戶的注意。