【正文】 季度，中國累計銷售商品房面積三千一百二十五萬平方米，同比增長百分之四十五點二，增幅比去年同期增加二十七 點七個百分點，是近幾年同期的最高值。隨著商品房持續(xù)旺銷，商品房平均銷售價格也呈上漲態(tài)勢。前三個月，中國商品房平均銷售價格為每平方米二千五百一十一元，同比增長百分之五點一。 住房投資的增加和建設(shè)的加快增加了供給，滿足了消費需求。一季度，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資一千二百八十五億元，同比增長百分之三十四點九。全國房地產(chǎn)開發(fā)實際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅八點一個百分點。 在投資的強(qiáng)勁拉動下，今年以來，房地產(chǎn)竣工面積保持了百分之四十以上的增長速度。一季 度，商品住宅竣工面積為二千四百五十九萬平方米，同比增長百分之四十四點三。三月份，竣工面積分類指數(shù)比去年同期上升八點九一點，是拉動 “ 國房景氣指數(shù) ” 整體水平上升的主要原因。 不僅是竣工面積在增加，房地產(chǎn)種類也豐富多樣。房地產(chǎn)開發(fā)商對市場需求進(jìn)行了細(xì)分，他們針對不同消費能力、不同消費偏好的消費者推出了各式各樣的房產(chǎn)。有 針對年輕工薪族推出的精裝修小戶型，有迎合人們對居住環(huán)境的關(guān)注推出的各種生態(tài)型小區(qū)，還有為老年人安度晚年推出的 “ 夕陽紅 ” 型小區(qū) 。 對我國 20xx年房地產(chǎn)市場的預(yù)測 根據(jù)以上分析，各種跡象表 明 20xx年我國的經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速增長，城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較高位運行狀態(tài)。 根據(jù)“十五”規(guī)劃，到 20xx年，我國城市人均住宅建筑面積要達(dá)到 22平方米，戶均達(dá) 70平方米，目前距這一目標(biāo)有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設(shè)仍是 20xx年投資的重點和熱點。國家計委、社科院等部門在對 20xx年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測明顯表示出樂觀，認(rèn)為國家宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速發(fā)展，這更加堅定了開發(fā)商對方地產(chǎn)市場預(yù)期的信心，他們認(rèn)為未 來一段時間中國的住宅、寫字樓、賓館飯店及大型公共設(shè)施和場館會有大量干需求，在 20xx年定會繼續(xù)增加開發(fā)力度。因此，房地產(chǎn)投資會繼續(xù)增長。 20xx年個人購買繼續(xù)成主流，房價平穩(wěn)運行。根據(jù)國家有關(guān)部門的統(tǒng)計，過去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個人，到 20xx年 10月份，我國個人購買商品住宅占到商品房銷售的 91%，已經(jīng)成為市場的購買主體，隨著居民收入的不斷提高和消費物價的穩(wěn)定，人們對上平房的購買力也在不斷增強(qiáng)，有 6%15%的家庭甚至開始購買第二套住宅以用作投資，個人購房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然 是市場購買的主體。研究人員預(yù)測， 20xx年個人購房的比重會在 20xx年的基礎(chǔ)上增加一個百分點。 二、中觀環(huán)境 西安房地產(chǎn)是市場分析 (一 ) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 西安國民經(jīng)濟(jì)運行情況 根據(jù) 20xx年宏觀經(jīng)濟(jì)運行數(shù)據(jù)：本期間國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比去年同期增長 %,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，比去年同期增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，比去年同期增長 %,第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，比去年同期增長 %.三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，帶動了宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好。 20xx年全市 在崗職工平均工資 11789元，比去年增長 %。城市居民人均可支配收入 7184元 ,比去年增長 %；城市居民人居消費支出 6419元 ,比去年增長 %。 20xx年西安市地方財政收入 ,比去年同期增長 %。地方財政支出 ,比去年同期增長 %。期末金融機(jī)構(gòu)存款余額為 ,其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為 ,期末金融機(jī)構(gòu)貸款余額為 元。 固定資產(chǎn)投資情況 20xx年全市完成固定資產(chǎn)投資 ,比去年增長 %。更新 改造建設(shè) ,比去年同期增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ,比去年增加了 %。其他投資 ,比去年投資增長了 %。西安經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長得益于房地產(chǎn)的開發(fā)及西部大開發(fā)政策吸引的外線投資額的增長，房地產(chǎn)已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的一大支柱，隨著西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場，使之向著更加良性的方向發(fā)展。 住宅類房地產(chǎn)項目施工、竣工及新開工面積 20xx年商品住宅施工面積 ,比去年增長 %。新開工面積 ,比去年增長 %?？⒐っ娣e ,比去年降低了 %。公寓、別墅類高檔商品房施工面積 ,比去年上升了 %?？⒐っ娣e ,比去年下降了 113%。新開工面積 ,比去年上升了 308%。 住宅類商品房銷售情況 商品房銷售情況良好，價格穩(wěn)中有升。 20xx年住宅銷售面積 米，比去年同期增長了 %，其中公寓、別墅類高檔商品房銷售面積為 平方米，比去年同期增長了 %；銷售額為 ，比去年同期增長了%，其中公寓、別墅類高檔商品房銷售額為 ，比去年同期增長了%，銷售均價為 4484元 /平方米，距歷史較高位。 住宅類商品房空置情況 20xx年西安市住宅空置面積（累計）達(dá) ，比去年同期增長了 %。其中商品住宅空置面積累計 ，比去年同期增加了%；公寓、別墅類高檔商品房空置面積累計 ，比去年同期下降了 %。 (二 ) 房地產(chǎn)市場形勢分析 從地理環(huán)境分析來看，西安的房地產(chǎn)市場主要劃分為五個區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。 城內(nèi)作為西安市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的自然優(yōu)勢，人文環(huán)境等各方面都明顯強(qiáng)于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂的最有地段 。東郊作為西安的工業(yè)集聚帶，是西安工薪階層人口數(shù)量最多的區(qū)域，這個區(qū)域的居民大多數(shù)是靠工資生活的家庭，消費水平只局限于中等偏下的檔次；南教師西安市房地產(chǎn)開發(fā)的重點，南郊有優(yōu)越的周邊環(huán)境優(yōu)勢和濃重的文化氛圍，是居住生活的黃金區(qū)位，也是未來幾年西安市開發(fā)的重點地帶。而我們 的項目正好處于南郊曲江度假旅游區(qū)，可謂占盡地利人和。下面將對西安市的情況作具體分析。 1. 有效需求旺盛 西安市人均 住房面積不足。 20xx年西安市城鎮(zhèn)居民人均居住面積近為 ,20xx年人均居住面積也不超過 11平方米 , 要達(dá)到 20平方米的標(biāo)準(zhǔn) ,需要增建 8300萬平方米住宅 ,即使在 20xx年達(dá)到人均 14平方米 , 每年至少需要建設(shè) 500萬平方米 . 而最近五年年平均開發(fā)量僅 300多萬平方米 ,顯示解決基本需求任重而道遠(yuǎn)。 至 20xx年西安市平均家庭戶規(guī)模為 ,隨著家庭人口規(guī)模日趨小型化 (=3),其結(jié)果是家庭規(guī)?？s小 ,家庭戶數(shù)增加引起住房需求量的增加 .事實上 ,西安市城鎮(zhèn)居民住房緊張的現(xiàn)象并未得到緩解 ,有數(shù)據(jù)表明 ,目前西安市潛在購房人數(shù)為 35萬。 2. 城市化水平的加速為西安市房地產(chǎn)業(yè)帶來了商機(jī) “ 一城五軸八條生態(tài)帶 ” 的西安城市發(fā)展規(guī)劃 ,不僅拉開了西安經(jīng)營城市的序幕 ,開始西安城區(qū)大規(guī)模的擴(kuò)張 ,而且預(yù)示著西安城市化進(jìn)程的加速 。同時市委市政府要件西部西安最佳人居環(huán)境 ,顯示了市政府李榮房地產(chǎn)業(yè)拉動全市經(jīng)濟(jì)增長的決心 .國際經(jīng)驗表明 ,人均 GDP低于 300美元的低收入國家 ,城市化水平僅為 20%:人均 GDP在 7001500美元時，城水花水平將達(dá)到４０～６０％．據(jù)資料，目前西安市城市化水平約為２７．７％，最近十年來，西安市年平均人增長 １１．９萬人，隨著西安城市化建設(shè)加快，新增城市人口將會在未來十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平 提高，每年需增加８００萬平方米住宅，這無疑會給房地產(chǎn)建設(shè)帶來巨大的商機(jī)。 ３．中產(chǎn)階層與精品樓盤是房地產(chǎn)發(fā)展的核動力 市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律決定了經(jīng)濟(jì)適用房雖然是市場最愛，但低收入無房戶只能在二手房市場解決基本居住需求，換句話說，除了政府補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房的能力是有限的，是短期救濟(jì)，徹底解決要靠西安 GDP與城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)收入水平的整體提高．一級商品房市場面向的多數(shù)消費者是中產(chǎn)階級，是高性價比的精品樓盤 ，因此，低收入無妨忽視房地產(chǎn)發(fā)展的原動力，中產(chǎn)階層與精品樓盤則是房地產(chǎn)發(fā)展的核動力。 ４．市場銷售特征 根據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)，20xx年３月份西安市商品房銷售面積比去年同期增長３７ .１１％，增幅較大，從今年一季度西安商品房銷售情況來看，前三個月的銷售量于去年同期相比均有大幅增長，屆增幅均保持在２０％以上，開年的高走給市場帶來了較多的喜旺之氣，也給今年的西安樓是注入了跟大的信心與期待。 從 3月份西安樓市各物業(yè)銷售結(jié)構(gòu)上來看，本期普通住宅物業(yè)銷售量占商品房總體的比例達(dá)到 %，較上期市場份額增長了 %；低于去年全年平均市場份額約 3個百分點；商服用房銷售面積占到總量的 %，該比例與上期相比變動不大，小有增長；而公寓別墅類物業(yè)所占市場份額為 %，較上期所占比例下跌了 %，但銷售絕對量已有較大幅度增長；本期寫字樓銷售面積占商品房銷售總量的比例為 %，較上期回落了近一個百分點。結(jié)合近幾年西安樓市的市場表現(xiàn)來看，樓市的銷售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢。而 價格也開始隨著樓市的供求變化，樓市的市場化運作趨勢越來越為顯化，這種趨勢也逐步被購房者和開發(fā)商所接受，成為樓市價格走向健康、回歸于價值的 重要體現(xiàn)。 ５．價格表現(xiàn) 20xx年 3月份 40指數(shù)為 1124點，較上期增長較多，上升了 21點，這與春節(jié)后房市恢復(fù)正常運行不無相關(guān)。從 40指數(shù)趨勢圖來看，從去年 11月份至今，該指數(shù)走動較為平穩(wěn)，變動不大，本期市場銷售充分放量，除普通住宅外其余高價格物業(yè)也開始放量，成交活躍，從而也刺激了指數(shù)的上揚。 具體分物業(yè)來看：本期西安市商服用房價格有所回落，較上期下降了%，跌幅為 66元 /平方米；寫字樓類物業(yè)價格持續(xù)上行，本期增長幅度為81元 /平方米，變動比率為 %，目前市場均價為 4729元 /平方米； 普通住宅類物業(yè)價格同樣有所增長，市場成交均價為 2855元 /平方米，較上期增長比率為 %；公寓別墅類商品房市場價格繼續(xù)其上升勢頭，目前市場銷售均價為 4571元 /平方米，較上期上升比率為 %?？傮w來看，商服用房從去年開始市場成交趨向于以中低檔價位物業(yè)為主，因此從總體上拉動了該物業(yè)價格的持續(xù)下滑；寫字樓物業(yè)走勢平穩(wěn)，不間斷性漲跌，使得長期以來該物業(yè)價格總體變動不大；而普通住宅類物業(yè)由于市場競爭激烈，且發(fā)展時間較早，因此市場價格波動在四類物業(yè)中最小，其價格走勢也已趨于平緩；公寓別墅類物業(yè)價格一路高走，別 墅用地叫停后，直接將引起后期該物業(yè)市場供應(yīng)量的減少，在此形勢之下已開發(fā)項目開發(fā)商對價格也有所調(diào)整，估計后期此類物業(yè)價格仍有上升空間。 （三）對西安市 20xx 年房地產(chǎn)市場的預(yù)測 20xx年， 在國家積極財政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動下，西安經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動經(jīng)濟(jì)增長的重點放在投資和擴(kuò)大內(nèi)需上，并實施積極的財政政策，擴(kuò)大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的快速增長。西安市房地產(chǎn)市場 將 繼續(xù)保持近兩年來的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，商品房 價格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長，銷售額同步增加，市場交投活躍，空置量 將 繼續(xù)下降。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安商品房市場人氣上升，并進(jìn)入了一個穩(wěn)定增長期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個人消費不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步位 ,20xx年西安房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。 三、區(qū)位環(huán)境――――西安市曲江區(qū)的環(huán)境分析 曲江呈現(xiàn)出西安罕見的“路多余車”的現(xiàn)象，即公路的密度和寬度的指標(biāo)都很高，車輛卻很稀疏。這有曲江獨特的區(qū)域所決定的，繁華的西影路、小寨路、長安路近在咫尺，卻能偏好一隅，鬧中取靜。這種交通條件強(qiáng)化了區(qū)將作為旅游區(qū)和高尚住宅區(qū)所需的靜謐，又讓“有車族”的高層次居民出入方便，無阻車之憂，使之真正體會到“離城市不遠(yuǎn)，里生活很近”。 曲江的區(qū)域生態(tài)質(zhì)量在西安市一個小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長安芙蓉園、唐園、溫泉樂園、世界娛樂園 ?? 這里是西安園林建筑密度最高的 區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、曲江皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在西安市各區(qū)域中絕對名列前茅；曲江湖的20xx畝水面將超過目前西安城區(qū)各公園水面之和，在一個水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。 評價住宅的居住環(huán)境、必須綜合考慮購物等飲食配娛樂阿休療等綜合配套住宅的居住環(huán)境，必須綜合考慮購物、飲食、娛樂、休療等綜合配套條件，而曲江的麥德龍倉儲廣場、雁塔十字商業(yè)區(qū)、長安路商業(yè)區(qū)構(gòu)成外圍大商業(yè)圈，大唐不夜城舉部，曲江國際網(wǎng)球中心等體育設(shè)施 一應(yīng)俱全，碧波蕩漾的曲江湖還提供垂釣、劃船這樣額外休閑配套 ?? 人文環(huán)境的表現(xiàn)，一是物質(zhì)設(shè)施，如校園環(huán)境、藝術(shù)館、書店能的硬件數(shù)量和質(zhì)量，北內(nèi)較大學(xué)城數(shù)十所大學(xué)包圍的曲江自然不在話下；二是抽象的精神環(huán)境，即社區(qū)內(nèi)主流群體的受教育程度、道德素質(zhì)、法律意識等的總和，這便是社區(qū)文化的體現(xiàn)。曲江的主流群體多為商業(yè)競爭的勝利者，競爭一種綜合實力的表現(xiàn)，包括道德素質(zhì)、文化素質(zhì)、創(chuàng)新能力、膽識和魄力等，由于曲江的物質(zhì)檔次高，決定了進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)門檻高，掀起的居住者多為這個城市的精英，是曲江的整體文化表具有 不一般色。 四、 項目的 SWOT 分析 優(yōu)勢（ STRENGTH） ? 得天獨