【正文】 指導(dǎo)思想，進(jìn)行住宅選型和總體規(guī)劃，提高、擴展現(xiàn)行規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，充分滿足未來生活需要。 周圍物業(yè)的容積率大，而我們項目的容積率僅為 ，綠化率達(dá)到 %。曲江區(qū)具有濃厚的人文環(huán)境、發(fā)達(dá)的交通設(shè)施、首屈一指的生態(tài)質(zhì)量和完善的配套設(shè)施，再加上曲江國際會議中心、中偉外商會所、唐華賓館等會議型賓館以及慈恩寺、大雁塔等旅游景點、不久后將進(jìn)駐的沃爾瑪?shù)葒H著名購物中心和國際一批名校，從而決定了入住該區(qū)的主流人群 社會上各個領(lǐng)域的成功人士。 景觀的人性化設(shè)計 充分考慮現(xiàn)代人的生活習(xí)性和活動習(xí)慣，合理地配置場地設(shè)施激發(fā)住戶進(jìn)行戶外活動的興趣，間接引導(dǎo)其生活方式向健康科學(xué)的方向發(fā)展。 三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想 (一 )、小區(qū)布局保證各戶的“通好性” “通好性”是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要指標(biāo)，一個樓盤如果 80%很好賣，但剩下的 20%清不了盤，這個項目就沒利可圖，利潤全部在壓在沒賣出的 20%中，所以小區(qū)的總體規(guī)劃首先看有多少不好賣的，將不好賣的戶數(shù)壓到最少。并體現(xiàn)項目本身的特點。并且施工場地開闊，具有良好的施工條件。臨近西安交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進(jìn)出極為方便。 ? 目前西 安市高檔商品房空置率比較高 對于此類威脅，我們要深入調(diào)查同等檔次的項目空置率過高的原因，防止重蹈覆轍；在者我們在設(shè)計時要對產(chǎn)品進(jìn)行差異化定位，實行創(chuàng)新來增大樓盤的競爭力。 ? 多層與小高層的定位給我們帶來了龐大的消費群體 據(jù)我們調(diào)查，西安市民希望居住多層的占 %,小高層 (712 層 )的占%,小高層 (1218 層 )%,高層占 %,TOWNHOUSE 占 %,獨體別墅占%。 ? 濃厚的人文環(huán)境 曲江的主流的居住群體多為商業(yè)競爭中的優(yōu)勝者，可謂我們這個城市中的精英階層，因此他們具有較高的道德素質(zhì)和文化素質(zhì)，使該區(qū)的整體文化表現(xiàn)不一般；周圍高校眾多，如陜師大、外院、政法學(xué)院等，進(jìn)一步提升了本區(qū)的文 化品位，真正做到“談笑有鴻儒，往來五白丁”。這種交通條件強化了區(qū)將作為旅游區(qū)和高尚住宅區(qū)所需的靜謐，又讓“有車族”的高層次居民出入方便，無阻車之憂，使之真正體會到“離城市不遠(yuǎn)，里生活很近”。從 40指數(shù)趨勢圖來看，從去年 11月份至今，該指數(shù)走動較為平穩(wěn)，變動不大，本期市場銷售充分放量，除普通住宅外其余高價格物業(yè)也開始放量，成交活躍，從而也刺激了指數(shù)的上揚。 2. 城市化水平的加速為西安市房地產(chǎn)業(yè)帶來了商機 “ 一城五軸八條生態(tài)帶 ” 的西安城市發(fā)展規(guī)劃 ,不僅拉開了西安經(jīng)營城市的序幕 ,開始西安城區(qū)大規(guī)模的擴張 ,而且預(yù)示著西安城市化進(jìn)程的加速 。 (二 ) 房地產(chǎn)市場形勢分析 從地理環(huán)境分析來看，西安的房地產(chǎn)市場主要劃分為五個區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊?？⒐っ娣e ,比去年降低了 %。期末金融機構(gòu)存款余額為 ,其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為 ,期末金融機構(gòu)貸款余額為 元。 20xx年個人購買繼續(xù)成主流，房價平穩(wěn)運行。三月份，竣工面積分類指數(shù)比去年同期上升八點九一點，是拉動 “ 國房景氣指數(shù) ” 整體水平上升的主要原因。 今年一季度，中國累計銷售商品房面積三千一百二十五萬平方米，同比增長百分之四十五點二，增幅比去年同期增加二十七 點七個百分點，是近幾年同期的最高值。 一季度全國城鎮(zhèn)居民月人均非消費性支出為 ，比去年同期增長了%。其中的失業(yè)保險金及社會救濟(jì)收入增長幅度分別達(dá)到 %和 %。全年全社會固定資產(chǎn)投資 43202億元，首次突破 4萬億元，比上年增長 %，增速為 1996年以來最高水平。全國居民消費價格總水平比上年下降 %。２ ） 、結(jié)構(gòu)性和體制性矛盾依然存在，并繼續(xù)對經(jīng)濟(jì)增長形成壓力。項目的選址、項目的檔次定位、總平面布置和 方案的設(shè)計都比較適應(yīng)西安市曲江區(qū)未來的環(huán)境和發(fā)展趨勢，從技術(shù)方面看本項目也是可行的本項目的內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 五、 項目可開發(fā)建設(shè)條件 本項目處于西安市傳統(tǒng)的政治、教育、商業(yè)區(qū)域附近，交通便利，地理位置比較優(yōu)越，增值潛力大，而且項目開發(fā)所需要的市政配套設(shè)施齊全，水、電配套設(shè)施因為靠近取江水廠的緣故比較方便，項目開發(fā)建設(shè)所需的其他配套設(shè)施需要從外圍引入也比較方便，因此本項目開發(fā)建的條件已具備。 ? 項目有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)： 規(guī)劃用地： 占地面積： 132500平方米 建筑面積： 228983平方米 容積率： 綠化率： % 建筑密度： 22% 車位： 780個 戶數(shù)： 1950戶 四、 項目開發(fā)建設(shè)的必要性 市場的需要 西安市人均住房面積不足。 目 錄 第一部分 總論 ?????????? ??????? 2 第二部分 市場分析與預(yù)測 ???????????? 6 第三部分 建設(shè)條件 ??????????????? 23 第四部分 規(guī)劃設(shè)計方案 ???????????? ? 25 第五部分 項目開發(fā)進(jìn)度安排 ??????????? 28 第六部分 營銷方案 ??????????????? 29 第七部分 投資估算及資金籌措 ?????????? 42 第八部分 財務(wù)評價 ??????????????? 43 第九部分 風(fēng)險分析 ??????????????? 45 第十部分 結(jié)論及建議 ?????????????? 48 第十一部分 附表與附圖 ????????????? ? 51 第一部分 總論 一、 項目提出的背景 伴隨著西部大開發(fā)的步伐，西安市作為西部開發(fā)的橋頭堡，城市化進(jìn)程的速度加快，帶動了西安市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時也加緊了西安市住房的緊缺。項目地勢較高，視野開闊，名勝古跡盡收眼底。項目實施后，不僅能改善城市居民居住環(huán)境，帶動城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還可以改善風(fēng)景旅游度假區(qū)周邊環(huán)境，對西安旅游事業(yè)的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，具有較強的抗風(fēng)險能力。主要理由有以下幾點：１ ） 、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)尚未擺脫調(diào)整型增長的趨勢，繼續(xù)上行面臨明顯的壓力。 圖 1. 國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 10萬億元 價格總水平小幅下降。 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資快速增長。 （ 2）、 轉(zhuǎn)移性收入穩(wěn)定增長 一季度月人均轉(zhuǎn)移性收入為 ，比去年同期增長 %。非消費性支出及服務(wù)消費增長超過消費性支出增長 。人們在逐步滿足汽車等十萬元級消費需求的同時，對幾十萬元的房地產(chǎn)消費需求也在不斷增加。一季 度，商品住宅竣工面積為二千四百五十九萬平方米，同比增長百分之四十四點三。因此，房地產(chǎn)投資會繼續(xù)增長。地方財政支出 ,比去年同期增長 %。新開工面積 ,比去年增長 %。其中商品住宅空置面積累計 ，比去年同期增加了%；公寓、別墅類高檔商品房空置面積累計 ，比去年同期下降了 %。 至 20xx年西安市平均家庭戶規(guī)模為 ,隨著家庭人口規(guī)模日趨小型化 (=3),其結(jié)果是家庭規(guī)?？s小 ,家庭戶數(shù)增加引起住房需求量的增加 .事實上 ,西安市城鎮(zhèn)居民住房緊張的現(xiàn)象并未得到緩解 ,有數(shù)據(jù)表明 ,目前西安市潛在購房人數(shù)為 35萬。 ５．價格表現(xiàn) 20xx年 3月份 40指數(shù)為 1124點，較上期增長較多，上升了 21點，這與春節(jié)后房市恢復(fù)正常運行不無相關(guān)。這有曲江獨特的區(qū)域所決定的，繁華的西影路、小寨路、長安路近在咫尺，卻能偏好一隅，鬧中取靜。 ? 優(yōu)越的地理位置 據(jù)我們調(diào)查，西安市民希望居住的地區(qū)依次為南郊二環(huán)以外、南郊二環(huán)以內(nèi)、東郊、城內(nèi)、西郊和北郊，本項目位于南郊二環(huán)以外自然環(huán)境優(yōu)美的曲江旅游度假區(qū)，這為本項目提供強大的競爭優(yōu)勢。這樣就減少了同檔次的樓盤，從而就減輕了項目的競爭強度。有此可能帶來政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀管理，如 銀行監(jiān)管，出臺限制房地產(chǎn)政策法規(guī)等對本項目不利的因素。 二、 資源供給及外部協(xié)作條件 ? 交通狀況： 本項目處與大雁塔和曲江水廠間，交通便利，地塊北、西臨時道路已建成。而項目的通訊設(shè)施需要向市政電訊部門提出申辦。 盡 力根據(jù)西安市總體城市體系和城市的環(huán)境建設(shè)規(guī)劃，國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃，綜合本地區(qū)的實際情況，統(tǒng)籌兼顧，綜合布署小區(qū)的各項建設(shè)。使得小區(qū)內(nèi)原有自然條件和新的景觀設(shè)計相融合，營造具有自然、和諧、靜謐的 高尚人居小區(qū)。 充分利用項目用地高程的變化 該項目用地南高北低，平均高差 14 米，最大高差 21米，在設(shè)計 上要充分利用此高差，建造出錯落有致，有獨特風(fēng)格的建筑群，使其成為開發(fā)上的買點。 第六部分 營銷方案 一、 營銷策略與節(jié)湊 ? 產(chǎn)品策略 （一）、項目定位 該項目位于曲江旅游度假區(qū)，項目用地地勢開闊，向遠(yuǎn)處 眺望，名勝古跡盡收眼底。 周圍物業(yè)的占地面積和開發(fā)面積較小，多為小盤開發(fā)，而我們的項目占地約 190 畝，在規(guī)劃上有很大的余地，可以充分的考慮環(huán)境規(guī)劃。 （三）、市場定位 面積及戶型定位 為了了解西安市目前對房屋面積的需求，我們作了大量的市場調(diào)查，其調(diào)查結(jié)果如下： 西安市民目前的居住情況： %%%%%%%6 0㎡以下60~100㎡ 100~130㎡ 1 30 ㎡以上目前家庭的居住面積不同面積下家庭所占的比例系列1 近 期 內(nèi) 居 民 打 算 購 買 住 宅 的 面 積 如 下 ：%%%%%%%1 00 ㎡以下100~150㎡ 150~200㎡ 20 0㎡以上準(zhǔn)備購買住宅的面積各個面積下潛在客戶的比例系列1 西安市目前的戶型需求 %%%%%%%三室兩廳 兩室兩廳 四室兩廳躍層和復(fù)式所需求的戶型各個需求的戶型所占的比例系列1 根據(jù)此次市場調(diào)查結(jié)果及對目標(biāo)市場的預(yù)測，本項目的戶型面積定位： 戶型 面積 比例 兩室兩廳一衛(wèi) 80~100 ㎡ 25% 三室兩廳兩衛(wèi) 125~150 ㎡ 55% 四室兩廳兩衛(wèi) 155~170 ㎡ 15% 復(fù)式和躍層 180~190 ㎡ 5% 標(biāo)客戶群定位 根據(jù)項目所處的區(qū)位及分析結(jié)果本項目的目標(biāo)客戶定位為： 高層收入者，個體商戶、外地置業(yè)者。我們在小區(qū)建設(shè)了學(xué)校、高級會所、銀行、郵局、健身中心等設(shè)施，為業(yè)主提供更自然，更舒心的生活、休憩 、娛樂服務(wù)。 ＋ 3500247。 項基本因素總分為 10，按實際情況打分。 促銷優(yōu)惠： 買樓送空調(diào)彩電等家用電器。 送陽臺或書房的建筑面積。 促銷優(yōu)惠：買樓送三年的物業(yè)管理費 定價說明： 樓盤以實現(xiàn)房，建筑付款以沒有意義。 根據(jù)樓盤各個銷售時期的特點，我們制定了如下的廣告策略 : (一 )、籌備期（ 20xx 年 10 月 ~20xx 年 3 月） 主要任務(wù)：完成公開銷售以前的各項工作事項 廣告重點：試探性的廣而告知，檢驗市場反應(yīng)，確認(rèn)商品賣，尋求以最佳方式表現(xiàn)產(chǎn)平的特質(zhì)。 戶外媒 體：接待中心、戶外看板等相繼完工，適時擔(dān)當(dāng)吸引客戶 銷售解說樓盤的任務(wù)。 公共傳播：報紙媒體逐漸收斂，使實際狀況彈性運作。申請銀行借款為 6441 萬元， 20xx 年上半年借款 1978 萬元，下半年借款 4463萬元，貸款名義利率為 %（其中包括 10%的融資成本），其余不足部分用商品房的銷售收入按實際需要補足。 項目全部投資的內(nèi)部收益率 （所得稅前）為 42%，在基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %時，財務(wù)凈現(xiàn)值為 ，靜態(tài)投資回收期為 ，動態(tài)投資回收期為 年，所得稅后的全部資金的內(nèi)部收益率為 31%，在基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %時財務(wù)凈現(xiàn)值為 ，靜態(tài)投資回收期為 ，動態(tài)投資回收期為 。但 西安市目前人均居住面積約為 11 平方米，距離人均 20 平方米還需時日；從銷售來看， 三室兩廳的 房子市場 需求較旺，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。 四、敏感性分析 敏感性分析是通過分析、預(yù)測投資項目主要因素變化時對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種不確定性分析方法。 敏感性分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%15% 10% 5% 0% 5% 10% 15%敏感性因素變化幅度內(nèi)部收益率建設(shè)投資銷售收入 變化因素 變化幅度 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 建設(shè)投資 68% 58% 50% 42% 34% 28% 22% 銷售收入 16% 25% 33% 42% 50% 58% 67% 五、 盈虧平衡分析 臨界點分析是項目評價的另一個重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能夠承受的各種重要因素向不利方向變動的極限