【正文】 環(huán)白家口立交橋 商圈，西連三橋經(jīng)濟板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)， 該地塊緊靠 大興 新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域， 對聯(lián)動我市東西、與周邊地市 以及 省與周邊省市經(jīng)濟發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。 交通價值方面： 劉漢村 所處的城西版塊作為西安市的西大門，西連 西寶高速， 西蘭公路，聯(lián)通隴、新，南 接 西高新、 西萬公路 、西漢高速 ， 可達渝、蜀，快速干道 與西安咸陽國際航空港連接 及其方便 ，正在修建的地鐵一號線連接西、咸兩市并橫貫西安市東西， 距城西客運站不到 2KM， 大興西 西 路、西二環(huán) 、北二環(huán) 連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 、市政府和新客站 ，西三環(huán)連接曲江新區(qū)和漢長安城遺址保護區(qū)， 漢城 北 路 、 丈八 路 與西二環(huán) 使本區(qū)域與高新區(qū)的聯(lián)系更加緊密。 但是，隨著城市化進程的加快，目前， 大興西 路 區(qū)域正面臨從“工業(yè)區(qū)”向“商住商貿(mào)新區(qū)”和從“城鄉(xiāng)結(jié)合部”向“城市與城市結(jié)合部”的兩個轉(zhuǎn)變，在城市功能定義轉(zhuǎn)變時，原有的城市基礎(chǔ)設(shè)施必然遠遠不能滿足轉(zhuǎn)型后的需求。 城西的優(yōu)勢即在于未來其區(qū)域土地的資源優(yōu)勢，從土地存量情況來看，現(xiàn)在的城西除環(huán)勞動路沿線、西稍門、土門、玉祥門、豐慶公園、邊家村周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展相對較為成熟外，其他區(qū)域還可稱為處女地。 （ 三 ）價格定位 依據(jù) 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 20xx 年 7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為： 20xx 年 7月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類 5343 元 /㎡，商服用房類10560元 /㎡，寫字樓 6537 元 /㎡ 。 （ 四 ）財務評價 本項目總投資額約 545833 萬元 （開發(fā)建設(shè)總投資 +拆遷安置總投資），銷售收入約 634825 萬元，項目整體收益為 88992 萬元，整體稅前利潤率約為 %，投資回報率尚可 。 八 、風險分析（不確定分析） （一）盈虧平衡分析 本項目總投資額約 545833 萬元 ，在住宅均價按 5050 元 /㎡計算時，銷售收入約 634825 萬元，項目整體收益為 88992 萬元，整體稅前利潤率約為 %， 經(jīng)過測算 ， 可以看出 銷 售價 格是影響項目盈虧的關(guān)鍵因素 。在經(jīng)濟效益方面，經(jīng)過測算，項目可能達到自求平衡，并確保開發(fā)商略有盈利，確保了村民、村集體、居民和駐地單位的合法利益， 因此，從經(jīng)濟效 益、社會效益、環(huán)境效益三方面分析綜合考慮，項目實施是非常必要的。 （２） 風險轉(zhuǎn)移對策 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 22 風險轉(zhuǎn)移是工程項目風險管理中非常重要而廣泛的一項措施。而從制約區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度分析。 開發(fā)建設(shè)投資收益表 項目整體開發(fā)建設(shè)投資總額約 545833 萬元（開發(fā)建設(shè)總投資 +拆遷安置總投資），銷售收入約 634825 萬元，項目整體收益為 88992萬元，整體稅前利潤率約為 %。 劉漢村 地區(qū) 未來的置業(yè)人群主要有以下幾類，前三類人群為本項目的主要客戶群體。全村 每年 集體分紅人均 為 約 萬 元。有占地約 36 平方公里的漢長安城遺址（目前已開始綜合整治水面面積 890 畝的團結(jié)水庫），有占地約 60 萬平方米秦阿房宮遺址，城市公園廣場有勞動公園、豐慶公園等。 商業(yè)氛圍方面： 區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，土門商圈、 方欣食品及水產(chǎn)品批發(fā)城和 玉祥門商圈三足鼎立。 （ 2） 現(xiàn)有房屋情況 項目總拆除建筑面積約 萬 m2： ● 集體土地上房屋現(xiàn)狀建筑面積約為 萬 m2，其中：村民住宅房屋約 萬 m2(二層以下房屋 萬 m2，三層及三層以上 萬 m2),集體商業(yè)用房 萬 m2。 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 20xx 年 7 月份城西區(qū)域各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類 5343 元 /㎡，商服用房類 10560 元 /㎡，寫字樓 6537 元 /㎡。 五、經(jīng)濟效益和社會效益分析 （一） 本次測算的依據(jù)為： 國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于頒布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價 [20xx]10 號） 劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知（計價格 [20xx]1980 號） 西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《 西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法 實施細則》的通知 陜西省物價 局、陜西省財政廳陜價行發(fā) [20xx]90 號《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標準及有關(guān)問題的通知》 西安市人民政府關(guān)于印發(fā)《西安市城中村改造管理辦法》的通知 陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費用定額》 劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造規(guī)劃設(shè)計方案 （ 二 ）經(jīng)濟效益分析 投資估算的依據(jù) （ 1） 全國統(tǒng)一安裝工程預算定額陜西省價目表（ 20xx）； （ 2） 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知（計價格 [20xx]1980 號）； （ 3） 西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng) 一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā) [20xx]418 號）； （ 4） 國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》1999）； （ 5） 西安市城中村改造管理辦法（ 20xx）； （ 6） 西安市物價局西安市財政局關(guān)于收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費有關(guān)問題的規(guī)定的通知 （ 20xx）。 （二）項目與所在地相互適應性分析 項目所在 地漢城路板塊未來發(fā)展趨勢 “ 灃渭新區(qū)、漢遺址保護區(qū)、大興新區(qū) ”的實施，讓城西的骨架增容，交通的便利縮短了空間的距離使得行政劃分不再成為影響投資、置業(yè)的 重要因素。 （１） 風險控制 風險控制包括所有為避免或減少項目風險發(fā)生的可能性以及其潛在的損失而采取的各種措施。為此，特提出以下建議： 提升 改造出地率，建議本項目相關(guān)利益方積極與規(guī)劃局進行溝通協(xié)商，力爭降低本項目拆遷范圍內(nèi)的綠地等市政用地指標，提劉漢村 城中村改造項目 可行性研究報告 機 密 西安大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 23 升改造出地率，從而降低可開發(fā)用地單畝成本； 本項目涉及的 經(jīng)營市場房屋 較多，拆遷洽談工作直接影響著本項目的進度，建議本項目相關(guān)利益方積極與 經(jīng)營者 洽談，確保順利搬遷； 本項目涉及的高壓線下埋工程也是影響項目順利實施的一個關(guān)鍵因素之一，建議本項目相關(guān)利益方積極與市供電局、市落地辦等職能單位洽談，確保高壓線下埋工程順利 實施，為項目開發(fā)提供便利； 尋求政策方面優(yōu)惠。 （１） 通貨膨脹風險 通貨膨脹是一個全球性問題，在發(fā)展中國家更為嚴重。 （ 二 ） 貸款償還分析 本項目償還貸款 本息 資金來源于銷售 收 益， 從動態(tài)現(xiàn)金流量可以看出 ，項目 自身可以承擔銀行貸款本息的按期償付 ，具有足夠的清償能力。 四、項目建設(shè)方案 （一）建設(shè)規(guī)模 本次改造總建筑面積 萬 ㎡ 。遠鑒名筑 棗園西路 18萬 8棟高層， 3棟多層 50122 45005300 百花名珠 豐登北路與桃園 路交匯處 ㎡ 35000 2 26層 30137 4300 天朗大興郡 大興東路北側(cè) 600畝 130萬 一期 20余棟 38300 5800 世紀錦繡 大興 東路 55號 294畝 42萬 38棟，多層， 小高層，高層 87115 33003800 加州一號 灃渭新區(qū)世紀大道東段北側(cè) 50畝 9 21棟，小高層，高層 104123 4500 市場供應 相對于西安市整體來說，城西區(qū)域房地產(chǎn)市場始終表現(xiàn)平平，區(qū)域整體環(huán)境改善以及新置業(yè)熱點區(qū)域如“土門商圈”、“ 大興西新