【正文】 眼球效應(yīng)，地鐵交匯，交通便利帶來人流外來資本，投資操作理念有利營造“品牌效應(yīng)”W弱勢：鄰近的商業(yè)項目連接性不夠。確立鮮明的“城市商業(yè)名片”地位。激活生活前景——良好的經(jīng)營管理、區(qū)域中心時尚點與休閑聚集地。 開案推廣期：2005年12月下旬完成個案理念，形象樹立（需要一定過程對銷售量及單元作一定控制）完成200套以上的中小型鋪面。同時價格相應(yīng)上浮，以迫使客戶為甲方創(chuàng)造更多的利潤。（武昌區(qū)的整體消費能力優(yōu)越于其他區(qū)縣。 三、四、五層“目的性消費特征”，分割小單元，以敞開式為主；從而提高對投資客的吸引。商家需求特征休閑類、非品牌商家 → 沿街店面（人流保證營業(yè)額）有一定品牌的商家 → 選擇內(nèi)街鋪位中高擋、頂級品牌 → 商業(yè)氛圍很好的地段（但不會選江漢路、中山大道這樣過于喧嘩的地段）物業(yè)銷售特征假日銷售成時尚 → 50余個商業(yè)項目，假日銷售比重占70%以上扎堆效應(yīng)明顯 → 人氣旺的地段，項目快速去化明顯。第二部分、房地產(chǎn)政策環(huán)境 —— 宏觀政策對地產(chǎn)的影響 ●7月至今房價曾經(jīng)歷兩次下挫，但總體仍呈緩慢回升趨勢，購房者正逐漸走出觀望。[社會消費]2005年初國家公布，國內(nèi)城市社會消費品零售額排名，武漢以960億元位居第5,僅次于滬、京、穗、津。休閑娛樂集中，成為消費力最為集中的區(qū)域。道路：充分考慮人流通路、購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣等問題，建議至少3米。對于經(jīng)營者的最終目的是要促成銷售獲取利潤，他們主要會考慮：區(qū)域消費能力、商業(yè)位置、交通、優(yōu)秀的硬件設(shè)施及經(jīng)營管理等幾方面。B、以保證本案開發(fā)商的基礎(chǔ)利潤為前提，也利于完成本案的總價組合便于銷售。銷售面積約8500㎡以上，形成總銷金額7000萬以上。大連萬達商業(yè)廣場背街面租金：50006000元/月，推算本位置最低租金：20002500元/月 年租金收入 以年回報8%算，折合單價為2000025000元/平米。 經(jīng)營商聯(lián)動，會員卡同時推薦（a、后期經(jīng)營、b、前期銷售優(yōu)惠）。中南商業(yè)大樓、中商廣場、世紀中商都為中商集團所有，其經(jīng)營模式類似，創(chuàng)新不足，給本項目提供了較大的市場競爭機會。[商圈分析]目前，武漢基本形成了8個大型商圈，分布中心城區(qū)內(nèi)的江漢、江岸、硚口、武昌、漢陽等區(qū)，8大商圈目前總營業(yè)面積接近150萬。武漢中南路商業(yè)項目有數(shù)據(jù)顯示，今年17月全國商業(yè)地產(chǎn)投資974億元，%，湖北省增長115%，而武漢增長達到218%之多。第五部分、項目思考 —— 項目產(chǎn)品定位及業(yè)態(tài)定位[市場面思考]目前武昌的商業(yè)還不足以與漢口的商業(yè)進行對抗，但如何將武昌的消費群截流在武昌而不是去漢口消費，這為本項目提供了一個市場面的思考點。 形成“扎堆、跟風(fēng)”之勢。 以維護投資者的投資價值空間為根本 從租金和投資回報反推：設(shè)，一單元15㎡，租金回報為8%，12年回收投資。第一強銷期：2005年2月底主推3——4樓層及前期部分保留單元作輔助銷售（需要1個月時間的沖刺量提升人氣）去化量達到350套以上，其中后2個月量體占重點。[價格建議]根據(jù)以上的考量以及市場參照，對于本案的出售均價建議定為10600元/㎡。本地客戶中下層：本市內(nèi)容群體、屬性、本地范圍、一般手中有部分余錢，通過萬元左右的初期投資獲得一份穩(wěn)定的收入對其吸引力是極大的。公攤：盡量少的留用休息場所，嚴格控制公攤比例，控制在35%~40%以下。寫字樓扎堆，引發(fā)商圈效應(yīng)——武昌的中南路寫字樓扎堆，是武漢寫字樓最為集中的地段，逐步顯現(xiàn)出CBD經(jīng)濟魅力。武漢城市總?cè)丝谂诺?。 小結(jié)：經(jīng)濟快速增長，社會消