武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目營銷思路-預(yù)覽頁
【正文】 50萬。數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)卻異軍突起，%，港澳臺(tái)資本更是伺機(jī)進(jìn)入，%，成為樓市兩大亮點(diǎn)。 小結(jié)：經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)力旺盛，服務(wù)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，消費(fèi)觀念超前，感性投資大于理性投資。比全省平均水平高12%。武漢中南路商業(yè)項(xiàng)目[產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)]呈現(xiàn)“三 二 一”型，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)。武漢城市總?cè)丝谂诺?。 {十一黃金周（10/1~10/8），武漢市共成交商品房2868套，價(jià)格、成交量均呈緩慢上升趨勢(shì)，購房者有望在明年走出觀望心態(tài)。有數(shù)據(jù)顯示，今年17月全國商業(yè)地產(chǎn)投資974億元，%，湖北省增長(zhǎng)115%，而武漢增長(zhǎng)達(dá)到218%之多。武昌徐東、中南商圈內(nèi)基本沒有大型綜合商業(yè)中心，消費(fèi)外流漢口。寫字樓扎堆，引發(fā)商圈效應(yīng)——武昌的中南路寫字樓扎堆，是武漢寫字樓最為集中的地段，逐步顯現(xiàn)出CBD經(jīng)濟(jì)魅力。具體的微觀而言，本項(xiàng)目的地理位置、交通、周邊商業(yè)都是相當(dāng)成熟的，且是武昌區(qū)最為優(yōu)越的地段，為此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的市場(chǎng)面沒有任何問題。第五部分、項(xiàng)目思考 —— 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及業(yè)態(tài)定位[市場(chǎng)面思考]目前武昌的商業(yè)還不足以與漢口的商業(yè)進(jìn)行對(duì)抗，但如何將武昌的消費(fèi)群截流在武昌而不是去漢口消費(fèi)，這為本項(xiàng)目提供了一個(gè)市場(chǎng)面的思考點(diǎn)?！?B、四大消費(fèi)體驗(yàn)——虛實(shí)結(jié)合體驗(yàn)、服務(wù)交易體驗(yàn)、商品終極體驗(yàn)、影視文化體驗(yàn)。公攤：盡量少的留用休息場(chǎng)所，嚴(yán)格控制公攤比例，控制在35%~40%以下。[營銷總思路]以“CEPA”、“一站式休閑娛樂”或“主題體驗(yàn)式”來提升城市形象。 形成“扎堆、跟風(fēng)”之勢(shì)。地段價(jià)值最大化——地鐵、商圈核心、消費(fèi)中心、CBD中心……根據(jù)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、本案以銷售及招商一體化推廣，租售并舉，品牌招商先行。本地客戶中下層：本市內(nèi)容群體、屬性、本地范圍、一般手中有部分余錢，通過萬元左右的初期投資獲得一份穩(wěn)定的收入對(duì)其吸引力是極大的。主力設(shè)定客層訴求分析主力設(shè)定客群對(duì)產(chǎn)品的要求基本是：激活投資潛力——低總價(jià)商鋪、投資壓力小、租售靈活。 以維護(hù)投資者的投資價(jià)值空間為根本 從租金和投資回報(bào)反推：設(shè)，一單元15㎡，租金回報(bào)為8%，12年回收投資。即：按平均單價(jià)計(jì)算純商業(yè)類型超出住宅產(chǎn)品100%或120%，與商住樓比為1：，在項(xiàng)目周圍多為商住樓，其價(jià)格區(qū)間為50007500元/平米左右，綜合推算，項(xiàng)目定價(jià)在10000~11000元/平米元左右。[價(jià)格建議]根據(jù)以上的考量以及市場(chǎng)參照，對(duì)于本案的出售均價(jià)建議定為10600元/㎡。 [銷售目標(biāo)及資金回籠]預(yù)設(shè)銷售期為2005年12月——2006年7月 完成90%銷售比例，約24000㎡以上。第一強(qiáng)銷期：2005年2月底主推3——4樓層及前期部分保留單元作輔助銷售（需要1個(gè)月時(shí)間的沖刺量提升人氣）去化量達(dá)到350套以上，其中后2個(gè)月量體占重點(diǎn)。中南項(xiàng)目投資成本投資收益一覽成本投入銷售單價(jià)10600元/㎡總銷面積25926平米合約認(rèn)購價(jià)8000元/㎡（暫）交易稅費(fèi)（暫）%（營業(yè)稅、營業(yè)附加稅、印花稅、企業(yè)所得稅）營銷推廣費(fèi)用（暫）%總銷金額274，815，600溢價(jià)部分收入67，407，600支付稅費(fèi)10，262，807營銷支出4，122，234收益估算利潤(rùn)空間：溢價(jià)收入67，407，600元－（相關(guān)稅費(fèi)10，262，807+營銷推廣費(fèi)用4，122，234元）= 53，022，559元 預(yù)估每平方米上升500元/㎡，其溢價(jià)收入如下：l 溢價(jià)總收入=總溢價(jià)金額（約 1300萬元） %（約177萬元）=1123萬元20 / 20
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