【正文】 0 商圈分析 11 商圈分析的必要性 11 商圈分析應(yīng)考慮的因素 12 影響商圈大小的因素 123 零售業(yè)態(tài)的介紹 13 業(yè)態(tài)概念 13 業(yè)態(tài)分類 14 國際上零售業(yè)態(tài)的一般分類 14 購物中心也不能作為獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得發(fā)展,這是我們認(rèn)識當(dāng)今零售業(yè)必須具有的概念。168。n 國內(nèi)零售業(yè)發(fā)展趨勢中國作為亞太地區(qū)的重要組成部分，其零售業(yè)與其他國家和地區(qū)有著一定的差距，但由于地域上相同的人文背景，中國零售業(yè)的發(fā)展方向不會背離整個亞太地區(qū)的總體趨勢。前面說過，基于種種理由，國內(nèi)眾多資本十分看好購物中心、超市、連鎖店等新興業(yè)態(tài)，這必然會出現(xiàn)未來國內(nèi)資本對此塊陣地大爭奪的戰(zhàn)況。從全球視角看，百貨店在歷經(jīng)其幾十年的輝煌后，已開始進(jìn)入它的衰退期。 　　 大型超市、大賣場由于進(jìn)貨渠道的特點(diǎn)，價格上的優(yōu)勢很容易展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，但進(jìn)貨渠道的同質(zhì)性，價格上的優(yōu)勢又不足以區(qū)別于同一市場上的其他企業(yè)。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。在邊緣商圈內(nèi)，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區(qū)域的消費(fèi)者來商店購買商品中不太方便。百貨商店的經(jīng)營規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約，商圈規(guī)模又會隨著經(jīng)營環(huán)境的變化而變化，當(dāng)商圈規(guī)?？s小時，而百貨商店的經(jīng)營規(guī)模仍維持原狀，就有可能導(dǎo)致企業(yè)的一部分流動資金的占壓，影響資金周轉(zhuǎn)速度，降低資金利潤率。那些經(jīng)營靈活，商品齊全，服務(wù)周到，在消費(fèi)者中樹立了良好形象的商店，高圈規(guī)模相對地會較其他同行業(yè)商店大。如潛在顧客居于兩家同行業(yè)商店之間，各自在商店分別會吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。其基本特征是：①商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品為主，種類齊全；②以柜臺銷售為主，明碼標(biāo)價；③注重店堂裝修及櫥窗展示。 購物中心也不能作為獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。 概念168。5. 商圈范圍較大。9. 經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。168。5. 商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。9. 可實行連鎖經(jīng)營。能克服這些困難，才是辦好專賣商店的基礎(chǔ)；如果無力克服這些困難，最好放棄開辦專賣商店。3) 資金要有保障。如果僅是小本經(jīng)營，可選擇較大眾化的專賣商店，如食品店、冷飲店、花店、咖啡店等。在資金角保障的前提下，店型選擇應(yīng)從市場調(diào)查入手，看看消費(fèi)需求有何新變化，就可以考慮這一店型，接下來再進(jìn)行自身的可行性分析。服裝店的出路有兩條：一是造就吸引眾人的服裝時尚，以自己的服裝為核心，形成特有的消費(fèi)層，諸如表少年服飾、少女服飾等等；二是跳出經(jīng)營單一品牌的模式，匯集多種品牌。食品店是歷史上最悠久的專賣商店。它適應(yīng)了人們方便、快捷、保鮮的三種要求。目前的家用電器市場很大，對于大型家用電器來說，在城市中正處于一個更新?lián)Q代時期，而在鄉(xiāng)村正牌一個發(fā)展時期。為安全起見，珠寶店應(yīng)采取閉架售貨方式，經(jīng)營方式保守和傳統(tǒng)。 (1)設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。(3)派生客流。物質(zhì)特征包括位置周圍建筑環(huán)境、停車場、能見度、顧客進(jìn)出的方便性以及地形的特點(diǎn)等因素。但是，有立交橋或?qū)⒁⒐妨⒔粯虻穆房诓皇呛玫牡攸c(diǎn)，交通管理的障礙也影響著顧客的可接近性。當(dāng)商標(biāo)使用時，要用”R”或”注”明示，意指注冊商標(biāo)。 經(jīng)銷商：生產(chǎn)廠商把產(chǎn)品拿給某個公司，使之具有某個地域的壟斷權(quán)，但必須拿錢 給廠商進(jìn)貨，可能會在經(jīng)營過程中經(jīng)常斷貨，相對壓力較大。10. 廠商希望合作的條件。為確定百貨商店的店型提供參考。其調(diào)查項目主要包括居住地、年齡、職業(yè)、上街目的、使用交通工具、上街頻度、月均支出額等。國內(nèi)零售業(yè)市場的巨大的發(fā)展空間，必將為商業(yè)零售業(yè)的空間載體——商業(yè)房地產(chǎn)提供難得的發(fā)展機(jī)遇。其調(diào)查項目一般包括：居住地名、家庭構(gòu)成、戶主年齡、職業(yè)、工作地點(diǎn)、商品購物傾向等。n 家庭戶數(shù)構(gòu)成家庭戶數(shù)構(gòu)成調(diào)查主要是對家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況進(jìn)行調(diào)查，并以此了解人員變化趨勢，通過人員構(gòu)成比率的對比分析，來探索生活形態(tài)變化與都市發(fā)展之間的關(guān)系。6. 商品屬于什么流行趨勢。 6 商業(yè)客戶介紹 零售客戶n 客戶類型168。 168。地形特點(diǎn)通常十字路口的易接近性高。當(dāng)然，作為店鋪的選址地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對集中且有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤?，對?jīng)營選購性商品的商店尤其如此。 (2)分享客流。(2)商品運(yùn)至商店是否容易。經(jīng)營者必須保證珠寶的品質(zhì)，因此專業(yè)知識必不可少，許多成功的珠寶店老板都是珠寶鑒賞家。經(jīng)營電器商店者必須有較豐富的專業(yè)知識，為顧客提供技術(shù)及使用上的指導(dǎo)。因此，保健食品有較大的發(fā)展空間，競爭也會日漸激烈?！边@不是個別現(xiàn)象，而是代表一個龐大的消費(fèi)言族群。盡管這些專賣店的服裝款式新穎，名氣不凡，外部裝飾也各具特色，但由于價格昂貴，問津者不多，富麗堂皇的店內(nèi)顯得冷冷清清，一些較大的名牌服裝店也在盛名之下微利經(jīng)營，甚至面臨著困境。服裝業(yè)發(fā)展忽高忽低，市場潛力大，但風(fēng)險也大；食品業(yè)難有高潮，但人人得吃飯，故市場平穩(wěn)，市場潛力較大；保健用品、休閑用品等行業(yè)有不可估量的市場潛力。1) 資金?？v觀世界上一些成功的專賣商店，經(jīng)營者都是專家。因為專賣商店規(guī)模小、投入資金少，又可以展現(xiàn)開店人的風(fēng)格。5. 作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。2. 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。7. 目標(biāo)市場多為流動顧客。6. 商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。168。5. 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。一個多世紀(jì)以來先后出現(xiàn)的百貨店、超級市場、方便店、折扣商店等都是獨(dú)立于其他類型的零售業(yè)態(tài)，而連鎖店則不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖，專業(yè)店連鎖等?，F(xiàn)行零售貿(mào)易統(tǒng)計是對零售行為主體進(jìn)行統(tǒng)計，而一些新興業(yè)態(tài)尚不具備這一條件，如郵購零售業(yè)務(wù)，在我國已有２－３年的發(fā)展歷史，主要集中在服飾制造行業(yè)，通過郵寄方式出售其產(chǎn)品，統(tǒng)計操作就十分困難，無論是統(tǒng)計出售方還是購買方均不易實施，因此，統(tǒng)計歸類時要考慮大部分地區(qū)的業(yè)態(tài)發(fā)育情況和統(tǒng)計實踐性。但不管理論上如何爭論，實際上，各種新興業(yè)態(tài)自九十年代初引入以來發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等如雨后春筍，對我國傳統(tǒng)百貨商店這一單一業(yè)態(tài)形式和眾多單體店（獨(dú)立商店）構(gòu)成強(qiáng)大沖擊之勢。自然的各人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路，會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規(guī)模擴(kuò)大的巨大障礙。n 影響商圈大小的因素168。 商圈分析是百貨商店制定市場開拓戰(zhàn)略的重要條件一家百貨商店的經(jīng)營方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢。n 次圈次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。單個百貨商店很難在這樣的環(huán)境下謀求發(fā)展。商品種類的增長，對貨架的擺放提出了更高的要求，單是”分區(qū)分塊”對于消費(fèi)者在面積龐大的賣場中迅速找到所需商品是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。目前一些有眼光和相當(dāng)實力的大房地產(chǎn)商在介入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)時，已在逐漸引入購物中心經(jīng)營和管理模式。具體地說在于以消費(fèi)者為本位理念的真正確立。以家樂福為例，由于法國國內(nèi)市場已經(jīng)飽和，競爭激烈，法國政府為了保護(hù)傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴(yán)格限制開設(shè)大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經(jīng)過由7人組成的商業(yè)設(shè)施委員會審批。換言之，亞太地區(qū)的零售業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，其根據(jù)市場份額計算的市場絕對集中度指標(biāo)CRn已經(jīng)處于一個相當(dāng)高度。 從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費(fèi)需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。 34 商業(yè)項目講求商業(yè)燈光照明。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇?？梢钥闯?，傳統(tǒng)零售業(yè)正逐步為新型零售店所取代，其優(yōu)勢正在逐步減弱。不僅地處沿海發(fā)達(dá)城市各種新興業(yè)態(tài)：超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場，既使在地處中西部內(nèi)陸不發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，也有些商家將帶領(lǐng)其新型部隊投入零售業(yè)的戰(zhàn)斗。 又一新興業(yè)態(tài)——購物中心將會迅猛發(fā)展。 現(xiàn)在，上海外資大型零售商店已有80余家，年銷售額占上海商業(yè)年銷售總額的8%，且有繼續(xù)增加的趨勢。上海地區(qū)的專業(yè)零售商業(yè)正走著一條專業(yè)化、特色化、服務(wù)連鎖化發(fā)展的道路。商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎(chǔ)工作。它有助于企業(yè)合進(jìn)選擇店址，在符合設(shè)址原則的條件下，確定適宜的設(shè)址地點(diǎn)；有助于企業(yè)制定市場開拓目標(biāo)，明確哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴(kuò)大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進(jìn)行市場競爭，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來源和客流類型的基礎(chǔ)上，開展有針對性的營銷。168。應(yīng)該指出的是，商圈總是有限度的，不會無限擴(kuò)張。 百貨商店的促銷情況百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的，百貨商店經(jīng)營者的主觀努力也會影響商圈的變化，如百貨商店通過廣告宣傳，開展公關(guān)活動，以及廣泛的人員推銷與營業(yè)推廣活動不斷擴(kuò)大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之商店的商圈規(guī)模會驟然擴(kuò)張。當(dāng)然，同一個大類的業(yè)態(tài)，還可以進(jìn)一步細(xì)分為更為具體的業(yè)態(tài)形式，比如超級市場可以再細(xì)分為食品超市和綜合超市，這要依據(jù)不同的研究內(nèi)容而定。統(tǒng)計時將各種類型的超級市場、倉儲式商場和會員式超市列入該類168。實際上，大多數(shù)新型業(yè)態(tài)店都選擇連鎖經(jīng)營方式以降低成本、增強(qiáng)競爭力，故把連鎖作為一種經(jīng)營方式單獨(dú)列入統(tǒng)計報表中；而對購物中心，目前的統(tǒng)計方式是將其視為商品交易市場，由購物中心的管理機(jī)構(gòu)或工商所負(fù)責(zé)統(tǒng)計上報。3. 營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地。 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。168。5. 商圈范圍不定。 概念在大型綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 特點(diǎn)1. 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。專賣商店發(fā)展的彈性很大，最熱門的商店可能是一家專賣商店，最蕭條的也可能是專賣商店。如果創(chuàng)辦者能獨(dú)立負(fù)擔(dān)全部資金投入最為理想；如果資金不足，就要考慮借款。日本有一家玻璃器皿商店，經(jīng)營各種類型、大小不等、用途各異的玻璃器皿，生意鼎盛。時裝與普通成衣不同。此外，消費(fèi)者對鞋子樣式的需要是千變?nèi)f化的，選擇流行樣式對鞋店來說是非常重要的。２．市場機(jī)會分析食品店的最大特點(diǎn)是小而多，競爭比較激烈。當(dāng)然，隨著社會環(huán)境和風(fēng)尚的變化，必然會帶來一些更新的市場機(jī)會。這些人對喜愛的歌手如癡如醉，形成了追星族。有些消費(fèi)者以珠寶來顯示自己的地位、身份和財富，而商人可借此大發(fā)其財。 (3)要分析交通管理狀況引起的有利與不利條件。3. 分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多的情況下，由于交通條件、光照條件、公共場所設(shè)施的影響，存在很大差異。因為商業(yè)中心地區(qū)商家云集，地面空間狹小，難于開辟空地建成停車場，有的商店騰出一小塊地作為停車場，但由于地價昂貴，便要收取停車場地費(fèi)。第七步 做出選址決策綜合考慮上述各方面的評價，做出科學(xué)、理智的決策。 造就強(qiáng)勢品牌能使企業(yè)享有較高的利潤空間。n 客戶及品牌調(diào)查168。3. 合作方式1) 聯(lián)營：商場不需要拿錢進(jìn)貨，聯(lián)營、月結(jié)，主要用于百貨店、 超市、專業(yè)店等業(yè)態(tài)；經(jīng)營成本較低。所以調(diào)查時對于交通路線及車輛往來的班次、載送量等均可作為考慮的重點(diǎn)，有時對于停車空間也有調(diào)查的必要。n 商品構(gòu)成調(diào)查該項調(diào)查是對前項調(diào)查的繼續(xù)，主要是對于商品組成的細(xì)目進(jìn)行調(diào)查，以此作為確查。n 人流調(diào)查該項調(diào)查的主要調(diào)查對象是以出入競爭店的十五歲以上的男女顧客為主。n 各項機(jī)能的調(diào)查一般設(shè)店位置若為行政、經(jīng)濟(jì)、文化活動等密集的地方，則整個都市機(jī)能易于發(fā)揮出來，諸如行政管理、經(jīng)濟(jì)流通、娛樂服務(wù)、商品銷售等機(jī)能，自然成為人口流動集中的焦點(diǎn)。3) 租賃：主要存在于購物中心，百貨店中的金店、高檔鐘表、咖啡店、婚紗。168。當(dāng)給不同品牌賦予特殊的個性時，這種情況就更為明顯。 品牌名：品牌中可以讀出的部分——詞語、字母、數(shù)字或詞組等的組合。能見度和顧客進(jìn)出的方便性一片空白而平坦的地方有好的能見度和易接近性，但是這樣的地點(diǎn)對于開發(fā)和發(fā)展卻是不利的。鑒于此，開設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。第二步 分析客流規(guī)律客流量大小是一個店鋪成功與否的關(guān)鍵因素。實際上，任何一類商品都可以構(gòu)成專賣商店的內(nèi)容，因篇幅所限，這里不一一列舉，經(jīng)營者可自己進(jìn)行組合與選擇。（七）珠寶店１．珠寶店概述珠寶店是一個高利潤行業(yè)，歷史已相當(dāng)悠久。（六）電器店１．電器店概述電器專賣商店是專營各類家用電器的商店，它可以是綜合電器商店，也可以是單項電器商店。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上看，吃占消費(fèi)支出的比例有逐年下降的趨勢，因此在有限的市場內(nèi)取得圈套的利潤應(yīng)為食品店的目標(biāo)。２．市場機(jī)會分析當(dāng)今消費(fèi)者越來越重視鞋的消費(fèi)了，據(jù)統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，鞋店消費(fèi)額增長速度異常迅速，并呈現(xiàn)出多樣的趨勢。過去，服裝的主要目的是為了保曖，服裝顏色較單一，款式較少變化，一般服裝店即時可滿足人們對穿著的需求。（３）專業(yè)知識。有人常因為資金不足，致使開店的理想成為泡影，或只好縮小專賣商店的規(guī)模?；孟胼p輕松松地經(jīng)營它，絕對不會成功。3. 作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢。 特點(diǎn)1. 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。2. 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。 特點(diǎn)1. 以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式。5. 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。 概念在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài)。其基本特征為：①商品結(jié)構(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)，各種不同的規(guī)格、品種及品牌匯集，選擇余地大；②銷售人員有較強(qiáng)的專業(yè)知識，能為消費(fèi)者提供充分服務(wù)；③采取定價銷售和開架面售方式。n 我國零售業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分類盡管國際上對零售業(yè)態(tài)的分類