【正文】 須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。 物業(yè)管理企業(yè)承擔下列義務： （一）執(zhí)行 物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準； （二）履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務，維護業(yè)主利益； （三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督； （四）定期公布物業(yè)管理公共服務費和使用維修基金的收支賬目，接受質詢和審計； （五）接受政府有關行政主管部門監(jiān)督管理； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。物業(yè)管理企業(yè)應業(yè)主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業(yè)主協(xié)商確定。 第二十九條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 第三十五條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規(guī)定承擔： （一）房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修； （二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護。 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修養(yǎng)護時，相關業(yè)主和使用人必須給予配合。 第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應當與委托方按照物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收。收取物業(yè)管理服務費用，應當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。 物業(yè)管理行政主管部門應當 對備案的物業(yè)管理企業(yè)核定資質等級。業(yè)主委員會履行下列職責： （一）召集和主持業(yè)主大會； （二）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過； （三）經(jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負責與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同； （四）經(jīng)業(yè)主大會批準，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時，進行續(xù)籌； （五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度 工作計劃和物業(yè)管理重大措施； （六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動； （七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關決定； （八）接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督； （九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關規(guī)定； （十）業(yè)主大會賦予的其他職責。 第二章 業(yè)主自治管理 第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對 物業(yè)實施自治 管理。 物業(yè)管理公共服務費是物業(yè)管理公司收入的最主要組成部分，是物業(yè)管理公司賴以生存的基礎。 3分 3分 2分 3分 4分 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司信奉的是“該說的要說到，說到的一定要做到。 12 綠 化 完 好率 95% 99% 設立專業(yè)化管理養(yǎng)護人員，責任到人，大廈內(nèi)負責與巡查制度相結合，發(fā)現(xiàn)問題及時修復，確保大廈公共綠化無損壞，無踐踏，無黃土裸露。針對蘇興大廈物業(yè)管 理工作的新要求，我們根據(jù)我司 ISO9002 貫標工作的經(jīng)驗，創(chuàng)造性地采取體現(xiàn)愛濤物業(yè)高度自律意識的百分制形式，對反映蘇興大廈管理水平的各類關聯(lián)指標進行級度量 化，由業(yè)主考評和監(jiān)督。 零干擾服務 就是給業(yè)主創(chuàng)造個性化的私密空間，保障業(yè)主的隱私不被泄漏。 思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調動員工的個人積 工資福利機制制 培養(yǎng)提升機制 文化活動機制 思想工作機制 獎懲機制 激勵機制 極性，適時做好深入細致的思想工作，其主要工作方式有與員 工談心，組織有益的集體活動和家訪等。 保潔綠化部負責大廈保潔、綠化，安全護衛(wèi)部負責大廈安全、消防、交通，工程設備部負責設備管理、維修養(yǎng)護及便民服務等工作；服務保障部負責管理處的財務工作、租賃和收費工作、文件資料的管理及電腦打字、便民服務與大廈文化活動等工作。 嚴格檢查評比。 統(tǒng)籌計劃安排：把蘇興大廈的治安管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計劃安排，以形成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護體系。針對蘇興大廈業(yè)主的需求，要求我們從事大廈管理的物業(yè)管理公司必須站高角度、放遠眼光、切準特點、有的放矢，注意在“高雅、和諧、文明、文化”等方面開動腦筋，做好文章，而我公司弘業(yè)大廈的管理模式，正好與之吻合。我司認為最好的管理模式應是全委托管理模式，這種模式責任清楚，目標明確，投資者只需通過合同和契約來約束物業(yè)公司的行為，考評物業(yè)公司對蘇興大廈的管理目標。 大廈的設備設施先進，智能化程度較高，保安監(jiān)控系統(tǒng)（ SMS）、火 災報警系統(tǒng)（ FAS）、綜合布線系統(tǒng)（ PDS）、制冷機組、燃油鍋爐等將構成較高的大廈智能化程度，確保大廈的安全、可靠和舒適。在她周圍有四通八達的交通網(wǎng)絡，有電信、郵政、證券任業(yè)主選擇，更有學校、商場、超市、娛樂中心、醫(yī)院為業(yè)主所想，現(xiàn)代辦公與現(xiàn)代生活觸手可及，都市繁華盡在掌握。 自管模式 即投資者自行建設自行管理的模式。一流的物業(yè)管理服務不僅是省級機關投資興建蘇興大廈過程的延續(xù)和完善，而且有利于樹立省級機關的形象，同時也有利于維護業(yè)主利益，達到保值增值的目的。 (二 ) 創(chuàng)新優(yōu)勢 創(chuàng)新是物業(yè)管理工作的生命源泉，在這急劇變化的年代里，唯一不變的真理 就是：改變。 制訂應急預案：設想在大廈的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況，據(jù)此訂立不同的應急處理預定方案。 繪制地下車庫行進方向、停車布局示意圖：只要按圖所指示的箭頭 方向和地面、墻上標記行進，即可迅速順利找到自己的停車位，反方向行進，則可快捷到達出入口，減少車輛進出車庫的時間。 在整體運作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。 文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結合在一起。通過點點滴滴，始終如一地把美好生活的每一細節(jié)都帶給蘇興大廈的使用者。 3 維修工程質量合格率 100% 100% 分項監(jiān)督，工程設備部嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。 蘇興大廈承諾管理指標百分制考核表 序號 承諾總項 承諾分項 規(guī)定分值 評驗得分 備 注 一 管理指標承諾 20分 物業(yè)管理水平達到五級等級服務標準，做到服務零投訴，第一年創(chuàng)市優(yōu)，第二年創(chuàng)省優(yōu)。蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術密集型轉化，管理人員應是高學歷、高水平的復合型人才。 第三部分 附錄：蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄） 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責（目錄） 蘇興大廈物管處主任崗位職責 蘇興大廈物管處副主任崗位職責 蘇興大廈物管處管理員崗位職責 蘇興大廈物管處安保員崗位職責 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責 蘇興大廈物管處車輛管理員崗位職責 蘇興大廈物管處工程設備 組主管崗位職責 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責 1 蘇興大廈物管處空調、水工崗位職責 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責 1 蘇興大廈物管處智能設施運行工崗位職責 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定 消防安全責任書 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇興大廈出入、治安管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 運作制度 員工守則 管理處辦公設備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財務管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內(nèi)務管理制度 管理處消防設施養(yǎng)護及使用規(guī)范 管理處內(nèi)勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎懲規(guī)定 管理處員工培訓制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機房管理制度 智能設備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調房管理制度 三 蘇興大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程 (目錄 ) 綜合管理篇 物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標標準作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導入 ISO9000 質量體系標準作業(yè)規(guī)程 行政、人事篇 組織架構與崗位設置管理標準作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標準作業(yè)規(guī)程 培訓管理標準作業(yè)規(guī)程 人事招聘標準作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標準作 業(yè)規(guī)程 考勤管理標準作業(yè)規(guī)程 行政獎罰標準作業(yè)規(guī)程 合同管理標準作業(yè)規(guī)程 服務標識管理標準作業(yè)規(guī)程 檔案管理標準作業(yè)規(guī)程 機電維修篇 值班管理標準作業(yè)規(guī)程 供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程 供配電設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 供配電設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 給排水設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程 給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 中央空調 操作標準作業(yè)規(guī)程 中央空調運行管理標準作業(yè)規(guī)程 中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運行管理標準作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程 公共設施維修 /安裝標準作業(yè)規(guī)程 工具管理標準作業(yè)規(guī)程 保安 業(yè)主承擔下列義務： （一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章； （二）遵守業(yè)主公約； （三）遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決定； （四）按照合同約定交納物業(yè)管理服務費； （五）按照國家和省有關規(guī)定交納維修 基金； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。 第四章 物業(yè)管理服務與收費 第十七條 新建物業(yè)出售前，建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務。 確定政府指導價應當依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務的合理成本為基礎，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。 第三十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金（簡稱維修基金）。 當出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修養(yǎng)護。 配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有。 第二十二條 物業(yè)管理服務費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務的費用及提 供代辦服務、特約服務的費用。 第三章 物業(yè)管理企業(yè) 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關文件向登記機關所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。 第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主 合法權益的組織，對業(yè)主大會負責。 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。前期開辦費用的投入均由我公司自行投資。 2分 2分 2分 2分 2分 2分 十 安 全 護 衛(wèi)管理承諾 15分 大廈實行封閉式管理； 大廈實行 24小時保安制度； 保安人員有明顯標識，工作規(guī)范，作風嚴謹； 危及業(yè)主安全處設有明顯標識和防范措施； 大廈內(nèi)無重大火災，刑事和交通事故。 業(yè) 主 投 訴處理率 95% 100% 投 訴 回 訪率 95% 100% 11 業(yè) 主 對 物業(yè) 管 理 滿意率 95% 98% 采取現(xiàn)代化的科學管理手段 ，開展溫馨服務，親情服務，完善各項服務，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強住管雙方的溝通與交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。 為了保證物業(yè)管理目標的實現(xiàn)，針對物業(yè)管理的要求，我們提出對房屋、設備、安全護衛(wèi)、保潔等各分項指標共 14項以表格的形式予以考評，并在列項中概述保障各項指標完成的實際措施。但對秘密空間應通過完善的服務確保安全。每個員工的個人權利需要得到尊重并應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟效益和社會效益。這樣的結構使權力集中、責任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。 嚴格質量標準和工作流程，真正做到無可挑剔，人人滿意。我們要發(fā)揮一