【正文】 須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。 物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)下列義務(wù)： （一）執(zhí)行 物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； （二）履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益； （三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督； （四）定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費和使用維修基金的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計； （五）接受政府有關(guān)行政主管部門監(jiān)督管理； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費用，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。 第二十九條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 第三十五條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)： （一）房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修； （二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。 第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與委托方按照物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進(jìn)行接管驗收。收取物業(yè)管理服務(wù)費用，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng) 對備案的物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)： （一）召集和主持業(yè)主大會； （二）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過； （三）經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同； （四）經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理和使用，當(dāng)維修基金不足時，進(jìn)行續(xù)籌； （五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度 工作計劃和物業(yè)管理重大措施； （六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動； （七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定； （八）接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督； （九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定； （十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 第二章 業(yè)主自治管理 第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對 物業(yè)實施自治 管理。 物業(yè)管理公共服務(wù)費是物業(yè)管理公司收入的最主要組成部分，是物業(yè)管理公司賴以生存的基礎(chǔ)。 3分 3分 2分 3分 4分 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司信奉的是“該說的要說到，說到的一定要做到。 12 綠 化 完 好率 95% 99% 設(shè)立專業(yè)化管理養(yǎng)護(hù)人員，責(zé)任到人，大廈內(nèi)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，確保大廈公共綠化無損壞，無踐踏，無黃土裸露。針對蘇興大廈物業(yè)管 理工作的新要求，我們根據(jù)我司 ISO9002 貫標(biāo)工作的經(jīng)驗，創(chuàng)造性地采取體現(xiàn)愛濤物業(yè)高度自律意識的百分制形式，對反映蘇興大廈管理水平的各類關(guān)聯(lián)指標(biāo)進(jìn)行級度量 化，由業(yè)主考評和監(jiān)督。 零干擾服務(wù) 就是給業(yè)主創(chuàng)造個性化的私密空間，保障業(yè)主的隱私不被泄漏。 思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人積 工資福利機制制 培養(yǎng)提升機制 文化活動機制 思想工作機制 獎懲機制 激勵機制 極性，適時做好深入細(xì)致的思想工作，其主要工作方式有與員 工談心，組織有益的集體活動和家訪等。 保潔綠化部負(fù)責(zé)大廈保潔、綠化，安全護(hù)衛(wèi)部負(fù)責(zé)大廈安全、消防、交通，工程設(shè)備部負(fù)責(zé)設(shè)備管理、維修養(yǎng)護(hù)及便民服務(wù)等工作；服務(wù)保障部負(fù)責(zé)管理處的財務(wù)工作、租賃和收費工作、文件資料的管理及電腦打字、便民服務(wù)與大廈文化活動等工作。 嚴(yán)格檢查評比。 統(tǒng)籌計劃安排：把蘇興大廈的治安管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計劃安排，以形成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護(hù)體系。針對蘇興大廈業(yè)主的需求，要求我們從事大廈管理的物業(yè)管理公司必須站高角度、放遠(yuǎn)眼光、切準(zhǔn)特點、有的放矢，注意在“高雅、和諧、文明、文化”等方面開動腦筋，做好文章，而我公司弘業(yè)大廈的管理模式，正好與之吻合。我司認(rèn)為最好的管理模式應(yīng)是全委托管理模式，這種模式責(zé)任清楚，目標(biāo)明確，投資者只需通過合同和契約來約束物業(yè)公司的行為，考評物業(yè)公司對蘇興大廈的管理目標(biāo)。 大廈的設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，智能化程度較高，保安監(jiān)控系統(tǒng)（ SMS）、火 災(zāi)報警系統(tǒng)（ FAS）、綜合布線系統(tǒng)（ PDS）、制冷機組、燃油鍋爐等將構(gòu)成較高的大廈智能化程度，確保大廈的安全、可靠和舒適。在她周圍有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，有電信、郵政、證券任業(yè)主選擇，更有學(xué)校、商場、超市、娛樂中心、醫(yī)院為業(yè)主所想，現(xiàn)代辦公與現(xiàn)代生活觸手可及，都市繁華盡在掌握。 自管模式 即投資者自行建設(shè)自行管理的模式。一流的物業(yè)管理服務(wù)不僅是省級機關(guān)投資興建蘇興大廈過程的延續(xù)和完善，而且有利于樹立省級機關(guān)的形象，同時也有利于維護(hù)業(yè)主利益，達(dá)到保值增值的目的。 (二 ) 創(chuàng)新優(yōu)勢 創(chuàng)新是物業(yè)管理工作的生命源泉，在這急劇變化的年代里，唯一不變的真理 就是：改變。 制訂應(yīng)急預(yù)案：設(shè)想在大廈的不同方向、不同部位、發(fā)生不同的意外情況，據(jù)此訂立不同的應(yīng)急處理預(yù)定方案。 繪制地下車庫行進(jìn)方向、停車布局示意圖：只要按圖所指示的箭頭 方向和地面、墻上標(biāo)記行進(jìn)，即可迅速順利找到自己的停車位，反方向行進(jìn)，則可快捷到達(dá)出入口，減少車輛進(jìn)出車庫的時間。 在整體運作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。 文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。通過點點滴滴，始終如一地把美好生活的每一細(xì)節(jié)都帶給蘇興大廈的使用者。 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項監(jiān)督，工程設(shè)備部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。 蘇興大廈承諾管理指標(biāo)百分制考核表 序號 承諾總項 承諾分項 規(guī)定分值 評驗得分 備 注 一 管理指標(biāo)承諾 20分 物業(yè)管理水平達(dá)到五級等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，做到服務(wù)零投訴，第一年創(chuàng)市優(yōu)，第二年創(chuàng)省優(yōu)。蘇興大廈物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。 第三部分 附錄：蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度匯編（目錄） 一 蘇興大廈物業(yè)管理崗位職責(zé)（目錄） 蘇興大廈物管處主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處副主任崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處安保主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔綠化主管崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處保潔員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處綠化員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處車輛管理員崗位職責(zé) 蘇興大廈物管處工程設(shè)備 組主管崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處消防、安全監(jiān)控員崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處空調(diào)、水工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處維修電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處值班電工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能工程師崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處智能設(shè)施運行工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處電梯維修工崗位職責(zé) 1 蘇興大廈物管處鍋爐工崗位職責(zé) 二 蘇興大廈物業(yè)管理規(guī)章制度（目錄） 公眾制度 物業(yè)管理委托合同 蘇興大廈消防管理規(guī)定 消防安全責(zé)任書 環(huán)境、綠化、衛(wèi)生管理規(guī)定 安全用電、用水及弱電系統(tǒng)使用規(guī)定 蘇興大廈出入、治安管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 運作制度 員工守則 管理處辦公設(shè)備使用制度 管理處文件管理制度 管理處財務(wù)管理制度 管理處值班管理制度 管理處安保員內(nèi)務(wù)管理制度 管理處消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)范 管理處內(nèi)勤管理規(guī)定 管理處員工工作服管理規(guī)定 管理處員工考核及獎懲規(guī)定 管理處員工培訓(xùn)制度 房屋安全檢查制度 防火安全檢查制度 電梯機房管理制度 智能設(shè)備房管理制度 鍋爐房管理制度 配電房管理制度 空調(diào)房管理制度 三 蘇興大廈物業(yè)管理作業(yè)規(guī)程 (目錄 ) 綜合管理篇 物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物業(yè)管理導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政、人事篇 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 人事招聘標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 員工入職與試用標(biāo)準(zhǔn)作 業(yè)規(guī)程 考勤管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 合同管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 服務(wù)標(biāo)識管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 機電維修篇 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào) 操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 燃油鍋爐維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 公共設(shè)施維修 /安裝標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 保安 業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)： （一）遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章； （二）遵守業(yè)主公約； （三）遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定； （四）按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費； （五）按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納維修 基金； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。 第四章 物業(yè)管理服務(wù)與收費 第十七條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。 確定政府指導(dǎo)價應(yīng)當(dāng)依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測算。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。 第三十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（簡稱維修基金）。 當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。 配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。 第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費用及提 供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費用。 第三章 物業(yè)管理企業(yè) 第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。 第十條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主 合法權(quán)益的組織，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。前期開辦費用的投入均由我公司自行投資。 2分 2分 2分 2分 2分 2分 十 安 全 護(hù) 衛(wèi)管理承諾 15分 大廈實行封閉式管理； 大廈實行 24小時保安制度； 保安人員有明顯標(biāo)識，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)； 危及業(yè)主安全處設(shè)有明顯標(biāo)識和防范措施； 大廈內(nèi)無重大火災(zāi)，刑事和交通事故。 業(yè) 主 投 訴處理率 95% 100% 投 訴 回 訪率 95% 100% 11 業(yè) 主 對 物業(yè) 管 理 滿意率 95% 98% 采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段 ，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)，完善各項服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強住管雙方的溝通與交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。 為了保證物業(yè)管理目標(biāo)的實現(xiàn)，針對物業(yè)管理的要求，我們提出對房屋、設(shè)備、安全護(hù)衛(wèi)、保潔等各分項指標(biāo)共 14項以表格的形式予以考評，并在列項中概述保障各項指標(biāo)完成的實際措施。但對秘密空間應(yīng)通過完善的服務(wù)確保安全。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。這樣的結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。 嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無可挑剔，人人滿意。我們要發(fā)揮一