【正文】 努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)算， 報(bào)集團(tuán)公司成本控制中心審核； 銷售過程中為增加 “賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)分（子）公司公司總經(jīng)理和工程總監(jiān)簽字確認(rèn)。 (5)設(shè)備 /材料選型及定價(jià)和變更的成本控制 本資 料來自 設(shè)計(jì)部在進(jìn)行設(shè)備 /材料的選型 和變更時(shí)，應(yīng)在成本目標(biāo)范圍內(nèi)進(jìn)行選型。 《招投標(biāo)管理手冊(cè)》。 范圍 適用于集團(tuán)公司開發(fā)的所有建設(shè)項(xiàng)目。 （ 3）項(xiàng)目總經(jīng)理審核： 本資 料來自 項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)照合同、進(jìn)度、質(zhì)量狀況復(fù)核是否付款、付款金額，并在《 合同 付款申請(qǐng)單》上簽署意見后交集團(tuán)相關(guān)部門復(fù)核。提供結(jié)算資料包括報(bào)審工程結(jié)算書（結(jié)算封皮（詳見附件并加蓋單位公 章，編制說明、結(jié)算書）和工程量計(jì)算書；有合同的工程必須附上合同文本和投標(biāo)報(bào)價(jià)書復(fù)印件；有設(shè)計(jì)變更單的必須經(jīng)設(shè)計(jì)部簽字確認(rèn)（詳細(xì)注明變更內(nèi)容、變更部位和設(shè)計(jì)編號(hào)）；現(xiàn)場(chǎng)簽證單需經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方簽字確認(rèn)，后附工程結(jié)算書一份，遵循“一單一結(jié)”原則；工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和工程質(zhì)量評(píng)定表；竣工圖紙和施工圖紙一套；施工組織設(shè)計(jì)和圖紙會(huì)審紀(jì)要；甲供材匯總表、甲方認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)材料價(jià)格確認(rèn)表；主要材料價(jià)格明細(xì)表；工程獎(jiǎng)罰記錄情況表和水電費(fèi)扣減表；其它與工程結(jié)算相關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議和備忘錄；政府關(guān)于工程造價(jià)的政策性文 件。如有特殊原因需發(fā)生點(diǎn)工且數(shù)量較大時(shí)，必須由經(jīng)辦人員所在的部門經(jīng)理同意后方可進(jìn)行施工； 點(diǎn)工原則上是以項(xiàng)目所在地預(yù)算定額中的人工費(fèi)單價(jià)為計(jì)價(jià)依據(jù)，并進(jìn)行結(jié)算； 如按本地區(qū)定額中人工費(fèi)單價(jià)計(jì)取施工時(shí)有難度，經(jīng)辦人員可根據(jù)實(shí)際情況并參考當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)信息價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)制定單價(jià)，原則上不能超過市場(chǎng)價(jià) 。 本資 料來自 工程結(jié)算審核報(bào)告 合同編號(hào) : 一、 辦理結(jié)算單位： 二、 工程結(jié)算內(nèi)容 /承包范圍 三、 工程結(jié)算審核依據(jù) （必須是簽章完整的有效文件，可根據(jù)結(jié)算項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇） 合同文件：承包合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，列明日期，編號(hào)，名稱，摘要 設(shè)計(jì)文件：指設(shè)計(jì)圖紙及設(shè)計(jì)變更，明確設(shè)計(jì)單位，圖名及編號(hào) 施工文件：經(jīng)批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)簽證單，施工聯(lián)系單，施工記錄，工程或材料驗(yàn)收記錄，工程計(jì)量申請(qǐng)表等，明確編號(hào)或內(nèi)容 結(jié)算單位上報(bào)結(jié)算書，結(jié)算報(bào)告，工程付款申請(qǐng)表等，注明工程結(jié)算書名稱，編號(hào)，提交日期 經(jīng)確認(rèn)的報(bào)價(jià)單，投標(biāo)書，招標(biāo)文件，詢價(jià)記錄等結(jié)算單 價(jià)確認(rèn)文件 現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)法律、法規(guī)、條例、文件規(guī)定等政策性文件 其他相關(guān)文件資料：如會(huì)議紀(jì)要等涉及結(jié)算造價(jià)的文件和資料 四、工程結(jié)算辦理意見 /請(qǐng)示 說明結(jié)算中發(fā)現(xiàn)的問題和存在的分歧，建議按何價(jià)格結(jié)算，請(qǐng)示分歧處理方式。 范圍： 工程項(xiàng)目中涉及土建、裝飾和水電預(yù)（結(jié)）算書的審核、編制，以及領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。 ： 在合同規(guī)定之保修期滿后，經(jīng)物業(yè)管理公司核實(shí)無質(zhì)量問題時(shí)方可辦理。 總公司成本控制中心和總工辦各保存一份。 (6)設(shè)計(jì)變更的發(fā)放： a.《設(shè)計(jì)變更審批表》及其設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)視作施工圖的一部分，把原件發(fā)給設(shè)計(jì)部，并做好簽收記錄， 項(xiàng)目工程部、 項(xiàng)目預(yù)算部留存復(fù)印件。由行政部發(fā)送項(xiàng)目公司預(yù)算部、工程部、財(cái)務(wù)部各一份（復(fù)印件） 。 (2)擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段： a. 在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開始前，根據(jù)成本目標(biāo)編制《擴(kuò)初設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議》，交設(shè)計(jì)部和成本控制中心審核，作為擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù)，且作為擴(kuò)初設(shè)計(jì)合同或擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書的一部分，由設(shè)計(jì)部具體落實(shí)、實(shí)施； b. 成本控制中心在接到審 批 的擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件后，一個(gè)月內(nèi)完成《項(xiàng)目建安成本概算》編制，報(bào)總公司領(lǐng)導(dǎo)審批。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證； 材料的代用應(yīng)由工程部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過，項(xiàng)目預(yù)算部同意，報(bào)集團(tuán)成本控制中心 審核； 1甲供材料、設(shè)備 的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部 門的檢驗(yàn)合格證和我方工程部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)預(yù)算和工程部審核無誤后，方能辦理結(jié)算。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)總公司 領(lǐng)導(dǎo)，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（ 如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。分析的重點(diǎn)是： ◆ 計(jì)劃及其執(zhí)行情況； ◆ 實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因； ◆ 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策、評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。 （三）工程進(jìn)度款 原則上不向施工單位支付備料款。 項(xiàng)目預(yù)算部 （ 1）負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)方案變更 進(jìn)行成本估算 。 二、建安合同管理程序 目的 使項(xiàng)目建安合同的簽訂、履行規(guī)范化，并最大限度地避免風(fēng)險(xiǎn)。 本程序適用于總 公司所有開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更控制。 程序 （ 1）簽證原則 ：甲方下發(fā)的工程聯(lián)系單、地盤通知、設(shè)計(jì)變更單或合同范圍之外的施工內(nèi)容等，或其它類似的由甲方下發(fā)的工作聯(lián)系單。確保第一時(shí)間正確解決問題。工程結(jié)算中所有資料必須是原件，不能有任何復(fù)印件，且必須加蓋公章才能生效； （ 7）項(xiàng)目工程部應(yīng)對(duì)工期獎(jiǎng)罰、材料設(shè)備款、總包管理費(fèi)、施工期間水電費(fèi)及其他所有款項(xiàng)、責(zé)任作出計(jì)算和說明，填寫于《工程結(jié)算申請(qǐng)單》； （ 8）項(xiàng)目預(yù)算部在工程結(jié)算工作進(jìn)行前，至少閱讀一遍合同，重點(diǎn)審核：工程內(nèi)容、甲供材、水電費(fèi)、結(jié)算方式、結(jié)算時(shí)間、保修金、工期和質(zhì)量獎(jiǎng)罰等；對(duì)施工單位提供的工程結(jié)算文件中，存 在易產(chǎn)生歧意、表示不清晰的文件，退回施工單位； 本資 料來自 （ 9）項(xiàng)目預(yù)算部認(rèn)真審核結(jié)算書的詳細(xì)內(nèi)容（包括編制說明），一般情況下，對(duì)結(jié)算書的項(xiàng)目?jī)?nèi)容都要逐一審核其量、價(jià)、費(fèi)。簽證的時(shí)間應(yīng)在平面圖中注明，事后簽證量在結(jié)算時(shí)不予認(rèn)可。 (2)計(jì)算項(xiàng)目工程量，復(fù)核費(fèi)用： ； ，編制工程量初步計(jì)算表。 范圍： 所有工程項(xiàng)目的預(yù)（結(jié)）算審核。 職責(zé)： （ 1）項(xiàng)目經(jīng)辦人根據(jù)進(jìn)度、質(zhì)量狀況及合同提出付款書面申請(qǐng)； （ 2）項(xiàng)目總經(jīng)理 負(fù)責(zé)復(fù)核付款申請(qǐng)并簽署意見； （ 3）項(xiàng)目預(yù)算部審核付款申請(qǐng)； （ 4）總公司 成本控制中心負(fù)責(zé)復(fù)核付款申請(qǐng)并簽署意見； （ 5）總 公司財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)審核付款申請(qǐng)并簽署意見。設(shè)計(jì)部尤其要關(guān)注，在項(xiàng)目認(rèn)購之后的上述變更及牽涉到《項(xiàng)目銷售手冊(cè)》中的銷售承諾變更時(shí)，及時(shí)向集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并確保在項(xiàng)目營銷組簽字后方能實(shí)施。 合同資料信息處理 總 公司成本控制中心按不同項(xiàng)目對(duì)土地受讓 /合作開發(fā)合同、勘察、設(shè)計(jì)合同、造價(jià)咨詢合同、施工及設(shè)備 /材料采購、營銷合同、廣告設(shè)計(jì) /制作合同、工程監(jiān)理、工程測(cè)量合同進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)，編制《項(xiàng) 目合同一覽表》。審核后的《施工圖設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議》報(bào)總 公司領(lǐng)導(dǎo)審批，成為施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù)，且作為施工圖設(shè)計(jì)合同或施工圖 設(shè)計(jì)任務(wù)書的一部分，由設(shè)計(jì)部實(shí)施； ，成本控制中心在項(xiàng)目主體工程招標(biāo)前完成《主體工程成本預(yù)測(cè)》； 《項(xiàng)目建安成本預(yù)算》，主體工程 招標(biāo)完成后一個(gè)月內(nèi)編制《施工圖設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目成本分析報(bào)告》，報(bào)總 公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 （六） 工程結(jié)算管理 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件： ◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； ◆ 具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； ◆ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更單、現(xiàn)場(chǎng)簽證單及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； ◆ 工程遺留問題已處理 完畢； ◆ 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。簽證內(nèi)容、原因、工程量 必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)； 凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證； 因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。實(shí)行總公司領(lǐng)導(dǎo)下、分（子）公司項(xiàng)目 總經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制； 各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控； 二、成本監(jiān)控的要求 （一）制度建設(shè) 根據(jù)公司發(fā)展的需要，制定以下 管理 制度 ： ◆ 成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序； ◆ 合同管理制度； ◆ 工程 (質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交 )管理制度； ◆ 預(yù)決算 (包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付 )管理制度； ◆ 費(fèi)用控制制度； ◆ 材料設(shè) 備管理制度； （二）成本計(jì)劃管理 各分（子）公司 根據(jù) 項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況： ◆ 開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃； ◆ 期間費(fèi)用計(jì)劃； ◆ 降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。應(yīng)保證向客戶 承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場(chǎng)和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本； 第四章 成本控制的流程 一、 項(xiàng)目成本管理程序 目的： 確保所有開發(fā)項(xiàng)目的成本控制在成本目標(biāo)之內(nèi)。 (7)成本動(dòng)態(tài)控制 ，每月月底前根據(jù)當(dāng)月的招投標(biāo)、合同簽訂、補(bǔ)充預(yù)算、結(jié)算情況，對(duì)合同的結(jié)算成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，完成項(xiàng)目全成本動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)； (前期、建安、營銷等 )的重大事項(xiàng)及超或預(yù)超成本目標(biāo)的分項(xiàng)或文件 (如設(shè)計(jì)變更、甲定乙購單等 )應(yīng)及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)警，告知相關(guān)的責(zé)任部門、分管領(lǐng)導(dǎo)。 適用于總 公司所有本地項(xiàng)目、異地項(xiàng)目的甲購及甲定乙購材料 /設(shè)備供應(yīng)商的選擇。 （ 2）項(xiàng)目預(yù)算部職責(zé) 審核所有簽證項(xiàng)目。 （ 5）總公司 成本控制中心和總工辦審核： 負(fù)責(zé)審核（ 1）、（ 3）、（ 4）所述內(nèi)容并在《 合同 付款申請(qǐng)單 》上簽署意見后報(bào)總 公司領(lǐng)導(dǎo)審批。項(xiàng)目公司預(yù)算部按第 1條規(guī)定審查工程竣工和結(jié)算資料， 應(yīng)要求施工單位整理從開工到竣工的所有工程結(jié)算資料，并列出詳細(xì)的工程結(jié)算清單一覽表。無定額的，由工程部、預(yù)算部共同操作，先進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，后確立價(jià)格、并對(duì)價(jià)格確定做文字說明； 工程部對(duì)所清運(yùn)的建筑土方垃圾用圖紙的方式正確體現(xiàn)原貌，由預(yù)算部計(jì)算出工程量，確定運(yùn)土運(yùn)距和 土方垃圾清運(yùn)市場(chǎng)價(jià)格。 五 小 計(jì) 開發(fā)間接費(fèi)成本目標(biāo)控制表 項(xiàng)目名稱： 序號(hào) 工程管理費(fèi)項(xiàng)目 金額（萬元） 備 注 1 工程保險(xiǎn)費(fèi) 工程 部 2 現(xiàn)場(chǎng)駐地辦公費(fèi)用 工程 部 3 資本化利息 財(cái)務(wù)部 4 物業(yè)管理基金 項(xiàng)目前期 部 5 工程開發(fā)費(fèi)用合計(jì) 編制： 審核： 本資 料來自 營銷費(fèi)用成本目標(biāo)控制表 項(xiàng)目名稱： 代碼 項(xiàng)目名稱 金額（元） 備注 1 銷售代理費(fèi) 商務(wù)部、營銷部 2 廣告策劃 商務(wù)部、營銷部 3 宣傳資料費(fèi) 商務(wù)部、營銷部 4 樣板房費(fèi)用 商務(wù)部、營銷部、設(shè)計(jì)部 5 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用 商務(wù)部、營銷部、設(shè)計(jì)部 6 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 7 營銷優(yōu)惠 8 廣告發(fā)布費(fèi)用 商務(wù)部、營銷部 9 專項(xiàng)推廣費(fèi)用 商務(wù)部、營銷部 10 銷售現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用 商務(wù)部、營銷部 11 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 商務(wù)部、營銷部 12 水電費(fèi)