【正文】 強度的時間。（2）建筑用鋼筋的應用l Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。l 混凝土的強度：抗壓強度是混凝土的主要強度指標，它比混凝土的其它強度高得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進行結構設計的主要依據(jù)?？箖鲂杂蓪嶒炞鞒?。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結構自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。滿堂基礎：當上部結構傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨立基礎不能滿足地基要求時，常將這個建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎，成為滿堂基礎?；A埋深與土層構造有密切關系。實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。對于有特殊要求的地面，還設有防潮層、保溫層、找平層等構造層次。鋼筋混凝土肋型樓板：也稱梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見的一種形式。窗與門（1）窗的作用與類型l 窗的作用：主要是采光與通風，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。當寬度在1M以內(nèi)時為單扇門，—。卷簾門：由簾板、導軌及傳動裝置組成。也有一些樓梯設置在室外。其寬度應根據(jù)人流量的大小、家具和設備的搬運以及安全疏散的原則確定。根據(jù)預制構件的形式，可分為小型構件裝配式和大型構件裝配式兩種。常用屋架做承重結構，用瓦材做屋面。用深基礎做地下架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。三、不計算建筑面積的范圍突出墻面的構件、藝術裝飾以及掛板突出的藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。而北方的建筑物多色彩濃艷，對比強烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍色的天空作背景，強烈的對比，給人留下深刻的印象。羅馬式建筑線條簡單明確，造型重厚、敦實，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會威力的化身。西式現(xiàn)代建筑：以新型的高層摩天大廈為代表。大樓的北側，有一幽靜小道通向“小村”。房地產(chǎn)現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體間的個別因素容易起作用這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。評估價格也不是事實。購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費；(b)已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋?。土地總面積由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（），臺灣采用每坪地價（）?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。C補地價補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關。地形地勢地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。房地產(chǎn)價格與日照的關系具有下列特征：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格影響也很大。物價房地產(chǎn)價格與物價的關系非常復雜。 城市化一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：l 引起房地產(chǎn)價格上漲；l 引起房地產(chǎn)價格下跌；l 起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。家庭規(guī)模發(fā)生變化，即使總數(shù)不變，也將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起需用住宅數(shù)量的變動，隨之導致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價格。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。地址條件決定著土地的承載力。這些因素分別如下：位置各種經(jīng)濟活動和生活活動對房地產(chǎn)位置都有所要求。所以說，房地產(chǎn)估價必須借助科學的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。具體地說，是指按照估價時點當時的社會正常的建筑技術、工藝水平、建筑材料價格、人工和機械費用等，重新建造同類結構、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費用加平均利潤。從理論上講，抵押價格評估是一種預期價格的評估(b)避免貸款人承擔任何不必要的風險，所以抵押價格應是扣除強制處置稅費后的價值，即抵押價格=預期價值處置稅費這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。房地產(chǎn)所有權價格還可依據(jù)所有權是否完全再細分。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。A土地價格土地價格，簡稱地價。公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，買方只按其愿付的價格購入，賣方認為是最高價而買方認為是最低價，雙方均認為該項交易對己有益而自愿成交所形成的價格。由于每種權益均會影響價格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權益不同，估價結果也會不同。一、 中西合璧把西式建筑風格和中式建筑風格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風格。有正脊一條和垂脊4條。在中軸線上采取橫向構圖，把重要的建筑物布置在中軸線上，次要的建筑則對稱地列于中軸線兩側。1建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。一般是用現(xiàn)澆和預制的鋼筋混凝土梁板做承重結構，屋面上做防水及保溫處理。其按構造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。l 雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個較寬的樓梯段上至休息平臺，再分成兩個較窄的梯段上至樓層。拼版門扇：做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。此門開啟時不占空間，受力合理，但構造較為復雜，常用于工業(yè)建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。（2）門l 門的作用和類型：作用：門是建筑物中不可缺少的部分。作用在槽形板上的荷載，由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。鋼筋混凝土樓板具有強度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點，是現(xiàn)在廣為使用的樓板類型。其一般設在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。l 鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴成孔灌注樁三類。l 柔性基礎：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的基礎稱為柔性基礎。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。一個建筑物選用哪一個強度等級的磚，應由設計單位通過計算確定。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。l 馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結構中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。水泥（1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種（2）水泥標號：水泥標號是表示水泥硬化后的抗壓能力。這種結構多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結構形式。（4）國家政策國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費和消費性消費都會有巨大的影響。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。二、本市房地產(chǎn)市場概況：（1）一級市場：主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準、審批部門。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。三、土地所有權的概念與劃分土地所有權：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。l 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。一、房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。消費型：主要是由國家機關、事業(yè)單位和個人為了消費使用。（2）城市人口增長及生活水平城市的發(fā)展，其人口也會相應增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費就越來越大了。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。l 標準稠度用水量：指水泥沙漿達到標準稠度時的用水量。（2）建筑木材的性能與用途l 紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。多孔磚的規(guī)格為240 mm115 mm90 mm，每立方米約重1400 Kg。此外，外墻還能抵御風、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。按構造形式可分為條形基礎、獨立基礎、滿堂基礎和樁基礎。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。外墻主要起圍護作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。l 磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。它的優(yōu)點是可以節(jié)省模板，改善制作時的勞動條件，加快施工進度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設備。側窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應用較多。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個方向開啟的門上；雙管式適用于內(nèi)外兩個方向都能開啟的門上。夾板門扇：它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。在兩個樓板層之間，包括兩個平行而方向相反的梯段和一個中間休息平臺。（3）樓梯的構造鋼筋混凝土樓梯是目前應用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強度和耐久性、防火性。同時要求構件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。二、計算建筑面積的范圍：單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。1封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。第四節(jié) 中西建筑風格概述隨著改革開放，各種特色的建筑如雨后春筍般在中華大地上聳立起來。攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。如矗立在上海外灘的浦東發(fā)展銀行大樓，大理石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對稱的建筑形式，顯示出莊重、華貴、典雅的審美趣味?；彝甙讐?，色彩淡雅別致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿了江南書卷氣息。房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實物本身，而是有關該房地產(chǎn)的所有權、使用權或其他權益，所以房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是這些無形的權益的價格。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。但從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格土地價格、建筑物價格、房地價格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價格，一套面積為200m２的高級公寓的價格，或一片１km２的土地的價格，也可能是一個地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權，也可能是使用權，還可能是其他權利，如地上權、永佃權、地役權、典權、采伐權、采石權、耕作權等。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價格的評估應基于：(a)到期不能償還需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值可達到的數(shù)額?！盇基準地價城市基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關系是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價格，但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價格，其對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對該房地產(chǎn)的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變動，這種變動可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。人類社會隨著文明的發(fā)達、文化的進步，公共設施必然日益完善和普遍，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產(chǎn)的需求，從而導致房地產(chǎn)價格趨高。社會治安程度社會治安程度，是指偷盜、搶劫、強奸、殺人等方面的犯罪情況。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地租、地價根本不存在。從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個方面。通風、風向、風力