【正文】 業(yè)市場、特色商業(yè)街、住宅底商（街鋪）等。并將相同期限、金額、利率、風險程度、銀行按揭程序的資金進行組合，并有專業(yè)的中介公司進行定價，銀行再將此類資產(chǎn)出售給證券商，回收資金?；竟δ軆r值（土地創(chuàng)業(yè)還是商業(yè)創(chuàng)業(yè)）舊三環(huán)——；15平方公里；100平方公里。同時，人人為自己、上帝為大家是一個將政府當企業(yè)、經(jīng)濟來運作的文化板塊。4P（產(chǎn)品、價格、促銷、分銷）是以市場為導向的產(chǎn)物；4C（顧客需要什么樣的......）是顧客需求為導向的產(chǎn)物；4R（關(guān)聯(lián)、反應(yīng)、關(guān)系、回報）是競爭為導向的產(chǎn)物。可蒙太奇自由組合！(200—2000平米均可)北方民宅：灰磚墻面江南民居：粉刷高墻同里民居：金山石墻基麗江民居：虎皮石基湖北吊腳樓：石板墻基四川民居：木板活墻福建土樓：泥土夯實厚墻安徽的徽派建筑、廣東的嶺南建筑、上海的海派建筑、北京的四合院建筑、青島的碧海晴天紅瓦白墻等等今年19月，8838億資金注入房地產(chǎn)業(yè)。我們追求的院落復興，正如文藝復興不是對羅馬古代文化的簡單重現(xiàn)，而是在她古代文化為感召下的全新的觀念和精神的覺醒。無錫城鎮(zhèn)居民的收入分配有平均到逐漸拉開差距經(jīng)歷了一個漸進的過程，1990年，最低收入組與最高收入組的比是1：，1996年是1：，2002年是1：?！　∩a(chǎn)過剩與制造業(yè)的全球化。人類的健康觀念經(jīng)歷了三個階段：天佑觀念、醫(yī)療觀念、保健觀念。國際都市需要一個國際化街域來承載精英生活的夢想。玩的樂趣——通過現(xiàn)場提供游玩的基礎(chǔ)設(shè)施來實現(xiàn)部分客戶對玩的追求，這要更加注意兒童在整個步行街中的價值（游玩實現(xiàn)滯留、實現(xiàn)經(jīng)濟收益）；各種路沖、門沖、斬煞等風水規(guī)避法，組群設(shè)計有力業(yè)主交往；圍合設(shè)計有利形成業(yè)主的歸宿感、歸屬感；底層群樓圍合可設(shè)過廊以增強人型化；組群之間保持一種視覺上的變化。個人所得稅但現(xiàn)在采用聚苯版效果較好（2厘米）。銷售中心想要釣魚，先要學會作魚，了解魚的思想，融入到魚的生活中去，了解魚的心智結(jié)構(gòu)，廣告也是如此，但同樣在報紙廣告中，俗話說：三分長相、七分打扮，好的圖片、好的文案還要有好的色彩。正負零以上致主體工程封頂，十二層需要三個月、十八層需要四個月；售價5將人種分成三類：蒙古人種（亞洲）、尼格羅（非洲）、歐羅巴（歐洲），種族是自然的杰作，民族是文化的結(jié)果。這說明在人類與自然的新陳代謝中人類不斷與地球發(fā)生物質(zhì)交換，從而達到一種動態(tài)平衡。25%在工程的施工過程中，還要注意：客戶對項目的接觸點解析：產(chǎn)品接觸點投資商鋪市場比例：(投資關(guān)注：商業(yè)氛圍、交通條件、經(jīng)營特色)商業(yè)街的商鋪；寫字樓住宅底商；社區(qū)商鋪；專業(yè)市場；特色明顯的內(nèi)藏街商鋪；購物中心；地鐵商鋪；大型商店；shopping服務(wù)設(shè)施，主要是街中、街邊、廣場、商場內(nèi)部的坐椅、電話亭、小賣亭、垃圾桶、雕塑小品、園林小品、書報刊、路燈、街徽標志在具體建筑物上的體現(xiàn)，美國的郊區(qū)化發(fā)展同我國有著不同的差異：物質(zhì)上：美國是建立在汽車輪子上的國家，他們有著豐富的路網(wǎng)以及與之對應(yīng)的配套設(shè)施；美國隨著城市資源的最大化使用—城市建成城區(qū)時間較長，大多數(shù)公司、企業(yè)將辦公地點搬離城市中心，從而對郊區(qū)物業(yè)提供了相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐；美國的土地所有權(quán)同房屋所有權(quán)是捆綁在一起的（英國的土地所有權(quán)是999年基本上與房屋是捆綁在一起的）?？吹臉啡ぁㄟ^建筑物的高低落差與建筑節(jié)面的凸凹不平來實現(xiàn)視覺商的精神愉悅和美感；我國北京、上海及部分發(fā)達城市的住房成套率僅為55%左右。政策層面（李嘉誠東方廣場）：對手中的資金作何種取向——投資房產(chǎn)、股票、債券還是銀行利息等；基本層面（鄭裕彤不同物業(yè)的轉(zhuǎn)型投資：寫字樓到崇文區(qū)的住宅）：對房產(chǎn)的投資作何種取向——商鋪（回報開始7—8%）、寫字樓、住宅（4—5%）、別墅等；高檔的公寓（12%）技術(shù)層面（李兆基高跟高走）：對具體的商鋪投資作何種計算分析——投資回報率、凈收益、現(xiàn)金流量、出租回報、空置率、稅費管理等?！　H化競爭的壓力。倫敦的海德公園；巴黎的凡爾賽花園、拉德方斯公園；紐約的中央公園；東京的新宿御苑；臺灣的國父紀念館公園——富人區(qū)。園林景觀的植物配置：規(guī)則式、不規(guī)則式、混合式等，植物花卉有：草本花卉——一年生、二年生、三年生的草本花卉；木質(zhì)花卉——喬木花卉（白蘭、桂花、柑桔）、灌木花卉——（月季、茉莉）、藤本花卉——（望春、金銀花）；肉質(zhì)花卉——景天類、仙人掌類。江南六大水鄉(xiāng)：江蘇的周莊、同里、陸直，浙江的西塘（嘉善）、南尋（湖州）、烏鎮(zhèn)（桐鄉(xiāng)）麗江古鎮(zhèn)企業(yè)管理的所有資源：戰(zhàn)略、實施（執(zhí)行）、組織結(jié)構(gòu)、文化、資源、創(chuàng)新、領(lǐng)導力、資本運作、合作、并購。四川人較有爆發(fā)力，創(chuàng)造力，但僅是一枝報春，影響力有限。其中50%為寫字樓、公寓和商業(yè)、酒店各占20%其余10%為必要的配套設(shè)施（博物館、大學、會展中心、體育館、音樂廳機氣體文化娛樂設(shè)施等）。屋包山的則有：長江中上游碼頭小鎮(zhèn)，武漢大學——沿洛迦山麓而建）——福建、浙江入海真龍、假龍、干龍、支龍、飛龍、潛龍、閃龍人體穴位：順、逆、縮、綴、穿、開、離、截、犯、頓、沒、對人體脈象：洪、細、玄、沉、浮、虛、緊、滑、遲、速人體十二經(jīng)脈、十二經(jīng)別、十五脈絡(luò)、奇經(jīng)八脈（任督帶沖硚維）世界七大奇觀埃及金字塔亞歷山大燈塔阿爾忒尼斯神廟巴比倫空中花園（第沃利別墅庭院、圓明園皇家園林）——伊拉克巴格達附近宙斯神像摩索拉斯陵墓（土耳其）羅德港巨人雕像第沃利別墅庭院、巴比倫空中花園、圓明園皇家園林成熟度；稀缺度；可創(chuàng)造度；前景展望度；可持續(xù)發(fā)展性）家庭類型：單身家庭、夫妻家庭、核心家庭、主干家庭、聯(lián)合家庭、其他（增值稅2%、所得稅80%*20%、營業(yè)稅5%；商鋪出租的租賃稅和所得稅共需要投資人支付：%的租金比例）物業(yè)稅是將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地出讓金、土地增值稅合并。對商業(yè)物業(yè)TAR研究：主要是經(jīng)營狀況、競爭力度、發(fā)展前景商圈主要影響因素（TAR的研究領(lǐng)域）：通過對第一塊：選址社會因素社會治安、政治安定、城市化與投資變化（尤其投機帶來的跳動性變化）行政因素土地政策、住房制度、稅收制度、城市戰(zhàn)略發(fā)展與規(guī)劃、行政區(qū)域隸屬變更等心理因素門牌號、風水、心理喜好等國際因素工期短（tongshi社區(qū)規(guī)劃之建筑物布局： 經(jīng)營戰(zhàn)略市場戰(zhàn)略：市場機會判斷、市場風險判斷企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃管理者決策能力：風險決策能力、資本運作能力操作戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計、前瞻性設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品創(chuàng)新、價值力提升設(shè)計品牌戰(zhàn)略：品牌導向性、品牌傳達性、品牌識別性（首先要尋找出：品牌的精髓、個性、價值、屬性、利益）形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設(shè)計、全程包裝設(shè)計、現(xiàn)場管理、銷售人員培訓、銷售控制、現(xiàn)場活動、流程設(shè)計、樣板房會所概念。鋼結(jié)構(gòu)——核心筒結(jié)構(gòu)、用鋼材鋼板作柱子灌澆水泥砂漿；相對前兩者而言：造景中還包括組景，組景有三種手法：封閉/隔離過渡/滲透；比較/對比等。（二手房折舊而言：混合一等磚混結(jié)構(gòu)的，折舊年限為50年，每年2%折舊；假定樓層1——5層假定為基準價，2——6層就3%；3——4層就+3%；7層或頂層為5%；小區(qū)設(shè)計三小一大（廳：—，小臥室：旋轉(zhuǎn)衣櫥，廚：地面防滑磚、墻面易清理的釉面磚、吊櫥采用防火板貼面，小衛(wèi)：浴室家具取代衛(wèi)浴產(chǎn)品）不合理的10%，物業(yè)管理沒有的并且開放式的混亂的5%，有重點院校在附近的+15%，作為舊房子，其心理因素還要8%......雖然，房子能夠折舊，但是土地是永續(xù)性的本身不存在折舊）不銹鋼灶臺、大理石臺面、吊櫥、水斗、家電另外延伸出具體因素——供求狀況（總體市場供求、某區(qū)域房地產(chǎn)供求、某類型房地產(chǎn)供求、某區(qū)域某類型房地產(chǎn)的供求狀況）經(jīng)濟狀況（居民收入的提高——中低收入階層的收入帶動了整個社會經(jīng)濟的發(fā)展則有利于房價的提高[邊際消費傾向較大]，反之，對房價提高的貢獻度較??；物價變動——貨幣數(shù)量增多、通貨膨脹、物價上漲、房地產(chǎn)增價，或者土地增值、抵押物效能變大、信用膨脹、物價上漲；社會經(jīng)濟的發(fā)展——經(jīng)濟發(fā)展益味著更多的制造業(yè)、零售業(yè)、娛樂業(yè)蓬勃發(fā)展，都需要場地需要房屋）人口因素也受到資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、股本結(jié)構(gòu)、公關(guān)等因素影響。（中國的計算誤差）地區(qū)參數(shù)本區(qū)域；臨區(qū)域；其他區(qū)域——含異地置業(yè)（區(qū)內(nèi)、市內(nèi)、省內(nèi)客戶、國內(nèi)客戶、境外客戶等，這種先后劃分還要依據(jù)項目所在的地域的特殊性）心理參數(shù)購買動機（生存需求、安全需求、社會交往、自尊需求、自我實現(xiàn)欲望）；生活方式（人們對工作、娛樂、休閑處理方式與偏好習性）；家庭個性（不同家庭不同家庭成員的個性心理偏好）行為參數(shù)使用時機（如大規(guī)模的市政建設(shè)，大規(guī)模的舊城改造：住宅成套率低于100%則是現(xiàn)有物業(yè)的拆遷改造尚未完成，低于70%則是處于住房增量階段，低于50%則是解決房荒階段）；追求利益（分階段表述產(chǎn)品的利益刺激點）；購前階段（市場形成：已知客戶、未知客戶、待購客戶、已知但未打算購買）運營八大工程坐標系工程（時間、空間坐標系里項目的位置與地位）類比工程（國內(nèi)外可供類比的工程項目，既鏡鑒工程—雷同ICP購買力平價）定位工程（競爭、房型、價格、客戶、屬性、文化等）核心形象工程（理念形象、品牌形象、產(chǎn)品形象、公司形象、項目形象）模擬工程（生活方式的營造，屬于完全的風情營銷，社區(qū)文化的模擬）防火墻工程（全程手性營銷糾錯、維護，以及預防）眼球經(jīng)濟工程（靜態(tài)包裝立體型戰(zhàn)術(shù)、動態(tài)包裝復合型攻略、整合包裝創(chuàng)新型戰(zhàn)略）（激情營銷、感情營銷、風情營銷）附加值工程（尋找邊際、附加值）（策劃三大體系：市場調(diào)研、理論研究、概念采購）五大價值力工程70年代的熱帶風情、中?？党堑龋┡菽募斜憩F(xiàn)：銷售價格持久高于成本與利潤價值的三分之一，投資額度高于銷售額度得三分之一，投機客戶超過百分之十等，適當?shù)呐菽軌蛲苿臃康禺a(chǎn)發(fā)展......對中國而言，更多的泡沫表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性泡沫、活有泡沫、短期泡沫而不是長期泡沫。北京藍寶公寓——拒絕商住世茂濱江——徐榮茂（68億身價富豪排行榜三）形象代言人——梁朝偉富華——陳麗華（紫檀博物館）創(chuàng)建長安俱樂部；合生創(chuàng)展——朱孟依農(nóng)凱——周正毅，歐亞集團董事局主席——揚斌——朝鮮新義州最高行政長官神秘富豪——仰融（華晨集團同遼寧省政府打官司）；明星富豪——劉曉慶；地產(chǎn)富豪——周正毅；首騙富豪——牟其中；一房多賣的女富豪——蔡臨芬。天津，借助海灣經(jīng)濟，但入海入河口較小，未被列強侵占。長三角的15+1格局城市GDP超過5000億的上海為龍頭；下列三個方陣——第一方陣是：城市GDP超過500億的杭州、南京、無錫、蘇州、寧波、常州；第二方陣是：城市GDP200—500億之間的溫州、揚州、鎮(zhèn)江、南通、湖州；第三方陣是：城市GDP200億以下的嘉興、紹興、臺州、舟山；泛珠江三角洲：9+2格局。大門同陽臺保持一條線則出現(xiàn)：前通后通，人才兩空。而對于中國的北京、上海、浙江、江蘇、山東、湖北、廣東等地由于土壤較好，地質(zhì)較為不錯?！　」ぷ?、生活與消費方式持續(xù)變化。銷售后結(jié)算扣點；由于商業(yè)資本自身品牌的優(yōu)勢容易激活一個片區(qū)、一類物業(yè)，因此在租金上會享有一定的低、減、免優(yōu)勢；在房地產(chǎn)業(yè)的金融化、品牌化、專業(yè)化發(fā)展趨勢中，中國房地產(chǎn)改變香港的一體化繼承模式，出現(xiàn)以萬通為代表的美國模式：住宅建設(shè)、土地經(jīng)營、商用物業(yè)、定制服務(wù)等四大事業(yè)部門形式。步行街要實現(xiàn)的六大樂趣：商業(yè)夜景設(shè)計，在整個步行街中，夜間的燈火輝煌將是城市的窗口、城市的名片，夜景設(shè)計主要將光纖技術(shù)引入到廣場、非營業(yè)性建筑物等的展示中；營業(yè)稅其中包括位于新源里京城大廈50層的京城俱樂部；長安街上北京飯店對面、由中國第一女富豪陳麗華建立的長安俱樂部；西單一條很背的巷子里、原來的四川飯店位置上翻蓋的、四合院式的北京中國會；以及位于建國門與朝陽門之間的華潤大廈之美洲