【正文】 壽命就是技術(shù)壽命。3）、使用的方式和程度：使用的頻度和強(qiáng)度、使用者使用是否得當(dāng)。如果想通過改變社會因素的現(xiàn)狀來改變原來對建筑產(chǎn)品價值評價的方法和標(biāo)準(zhǔn)，必須對社會因素的各個方面進(jìn)行綜合考慮。6）、科技因素：①新型建筑材料，包括結(jié)構(gòu)材料、圍護(hù)材料、裝飾材料 ②新的建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計理論和新的結(jié)構(gòu)形式 ③新型施工機(jī)械和施工工藝 ④科學(xué)地確定建筑產(chǎn)品技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命的理論和方法建筑產(chǎn)品的價格特點：P551）、分別計價：針對每個建筑產(chǎn)品的建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、功能等都有所不同，或者地基條件，現(xiàn)場位置、施工期間天氣狀況的不同，都會使價格產(chǎn)生較大差異，需要分別計價。有時需求者從建筑產(chǎn)品的收益價值出發(fā)希望縮短建造工期，或由于生產(chǎn)過程中發(fā)生意外情況而導(dǎo)致工期延長，提前或者延后都會導(dǎo)致成本增加，從而提要產(chǎn)品價格。4）、使用：使用所實現(xiàn)的是建筑產(chǎn)品使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。3）、多層次性：消費資料分為生存、享受、發(fā)展資料。算錢太尼瑪復(fù)雜了呵呵5）、為訂貨生產(chǎn)：意思是先確定使用者再進(jìn)行生產(chǎn)，先銷售后生產(chǎn)。檢查方法：目測、取樣、技術(shù)手段優(yōu)點：通過檢查，可以查出建筑物存在的隱患，以便及時進(jìn)行維修，避免間接損失，維修費用較低，大大提高維修工作的計劃性，為合理組織維修工作、提高維修工作的勞動生產(chǎn)率創(chuàng)造條件。3）、競爭機(jī)制：競爭的內(nèi)部原因：使用價值與價值的矛盾，以及生產(chǎn)商品的個別勞動時間與社會必要勞動時間的矛盾。一種是作為直接生產(chǎn)資料，由建筑產(chǎn)品直接去的收益，如賓館、辦公樓等。作為業(yè)主來說，無論是政府企業(yè)還是個人，當(dāng)自己不作為擬建建筑產(chǎn)品用戶時，必須考慮用戶的愿望和要求，才能充分發(fā)揮建筑產(chǎn)品的作用，使業(yè)主和用戶利益統(tǒng)一。②企業(yè)數(shù)量大，遍布全國，有利于施工力量接近施工現(xiàn)場，便于充分利用地方資源、吸收本地勞動力，滿足地方建設(shè)的需要，也有利于均衡全國建筑生產(chǎn)力水平。2）、邀請招標(biāo)：國際上一般稱為選擇性招標(biāo)或有限競爭性招標(biāo)。由于單件性的特點，總是由客戶與咨詢機(jī)構(gòu)先訂立委托咨詢合同，再由咨詢機(jī)構(gòu)根據(jù)合同中規(guī)定的內(nèi)容和要求為客戶提供咨詢服務(wù)。②機(jī)構(gòu)龐大，一般建有規(guī)模較大的永久性基地，機(jī)械設(shè)備、固定設(shè)施和職工人數(shù)多，與建筑生產(chǎn)的流動性不相適應(yīng)。建筑產(chǎn)品規(guī)模小于政府投資規(guī)模，因此企業(yè)作為業(yè)主的比例更高。這個間斷性是對消費主體而言的，從整個建筑市場觀察，需求仍然是連續(xù)大量的。2）、供求機(jī)制：供給：從實物形態(tài)上，是社會提供的、已進(jìn)入市場的、可供購買的商品總量；從價值形態(tài)是指社會提供的、已經(jīng)進(jìn)入市場的、可供購買的商品和勞務(wù)總量。是一種被動型維修，不需要采取預(yù)防和檢查措施，也不發(fā)生相應(yīng)的費用。3）、不均衡性：建筑產(chǎn)品生產(chǎn)受國家經(jīng)濟(jì)影響大，并且施工天氣和氣候條件也難以保證全年均衡生產(chǎn)。一般需要考慮未來發(fā)展而預(yù)留場地。如果出售某一組成部分而非整體，那么所有者的所有權(quán)就會受到一定限制。質(zhì)量差價：由于施工質(zhì)量等級不同造成的價格差異。這就出現(xiàn)了地盡其用，最佳利用土地資源的問題。評價建筑產(chǎn)品價值的出發(fā)點也就不同。我國房屋建筑的折舊年限一般為40~60年。資產(chǎn)：與企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營密切相連，流動資產(chǎn)通常一次性攤?cè)氘a(chǎn)品成本，而固定資產(chǎn)則是以折舊方式分期攤?cè)氘a(chǎn)品成本。2）、構(gòu)筑物：是指那些僅具有基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)和上部結(jié)構(gòu)、不具有內(nèi)部空間或雖有一定的內(nèi)部空間但不以人類在其中活動為功能目的的建筑產(chǎn)品如橋梁、鐵路、公路、隧道、涵洞、煙囪、機(jī)坪等。建筑產(chǎn)品是：實物資本，固定資本。 反之，折舊年限短，每年折舊額高，可焦躁收回投資，還有可能提早更新原有建筑產(chǎn)品，卻縮小了企業(yè)經(jīng)營表面上的盈利，降低了企業(yè)上交給國家的利稅，妨礙社會的擴(kuò)大再生產(chǎn)。評價建筑產(chǎn)品價值的影響因素：P501）、主觀因素：主觀因素包括價值觀、道德觀、消費能力、消費觀、消費心理等因素。5）、市場因素：主要是指資金市場和土地市場。差價沒有購銷差價和批零差價，也沒有季節(jié)差價。實際上，流通是生產(chǎn)和消費的中間環(huán)節(jié)，流通過程是商品從生產(chǎn)領(lǐng)域向消費領(lǐng)域的轉(zhuǎn)移過程。3）、主要以收益價值為基礎(chǔ)。 恩格爾系數(shù)=食物支出額/消費支出總額第三章 建筑生產(chǎn)建筑生產(chǎn)的特點：P1021）、單件性：建筑受各種環(huán)境條件和功能技術(shù)方面的制約，需要對建筑產(chǎn)品從內(nèi)容到形式進(jìn)行個別設(shè)計。但是作為評價指標(biāo)，就需要將其轉(zhuǎn)化為可用數(shù)量表達(dá)的指標(biāo)。 ③商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間確定，商品交換以價值為基礎(chǔ)。2）、明顯的區(qū)域性：建筑市場中不存在建筑產(chǎn)品的實物流通，從而形成區(qū)域性的特點。建筑市場的需求主體：P222需求主體習(xí)慣上稱為業(yè)主，業(yè)主是一種統(tǒng)稱，泛指建筑產(chǎn)品的預(yù)定者，業(yè)主除了必須為預(yù)定建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)提供資金外，還必須擁有建筑基地的所有權(quán)或使用權(quán)，并獲得在此建筑及地上建造建筑產(chǎn)品的許可。④大型企業(yè)的管理水平和技術(shù)水平一般均較高。咨詢?nèi)藛T必須能解決實際問題，不能坐而論道。它是業(yè)主直接邀請某一承包商就其承建該工程的條件進(jìn)行洽談，達(dá)成協(xié)議后，將工程任務(wù)委托該承包商去完成。⑤領(lǐng)導(dǎo)層次少（與大型企業(yè)對比）4）、中小型企