【正文】 理員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。凡易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。層間配電房（電氣小室）門(mén)及房?jī)?nèi)的電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開(kāi)關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。收到政府部門(mén)的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報(bào)告總經(jīng)理，并至少提前24小時(shí)書(shū)面通知受影響的用戶(hù)。（四）接線及送電督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。值班員應(yīng)將工作票號(hào)碼、工作任務(wù)、許可工作時(shí)間及完工時(shí)間記入操作記錄簿中。退出市電聯(lián)系開(kāi)關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開(kāi)關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況，如燃油量、水溫等。有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理：嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定冷水機(jī)組維修保養(yǎng)和水處理由專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)。二、電動(dòng)扶梯操作規(guī)程（三）應(yīng)急停止三、電梯運(yùn)行管理規(guī)定物管部負(fù)責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。六、電梯故障應(yīng)急處理方案當(dāng)電梯未停在上述位置時(shí)，則必須用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。電梯維修員將故障電梯關(guān)閉。根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時(shí)通知物管部進(jìn)行維修處理。清潔擴(kuò)音機(jī)散熱器上的灰塵。四、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程巡查人員每天檢查一次應(yīng)急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上用《維修單》物管部維修。消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他原因要暫時(shí)改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動(dòng)／自動(dòng)等），應(yīng)由物管部書(shū)面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時(shí)措施，確保大樓消防安全。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀察。因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶(hù)解釋清楚，預(yù)約下次維修時(shí)間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會(huì)危及電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)立刻通知物管部，當(dāng)值保安員通過(guò)轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開(kāi)受影響的電梯。當(dāng)電梯停在距某平層位置約177。電扶梯的日常運(yùn)行管理由強(qiáng)電組負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由指定承包商負(fù)責(zé)。(3)用沙包攔住附近用戶(hù)單元門(mén)口以防水浸。(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)的空調(diào)水平管閥門(mén)關(guān)閉。水塔溢漏（二）水泵系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄表。設(shè)備維修過(guò)程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。主機(jī)完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)，也可根據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。啟動(dòng)冷凍水泵和冷卻水泵。檢查冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。(四)通知用戶(hù)將故障柜的真空開(kāi)關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火，1人向消防中心報(bào)告火警）。備用電源處于非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢查備用電源進(jìn)線柜的電表和指示燈，真空開(kāi)關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進(jìn)線柜開(kāi)關(guān)。工作票的有效時(shí)間，以批準(zhǔn)檢修期為限。維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開(kāi)閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。電表計(jì)費(fèi)，由用戶(hù)自備并按指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時(shí)送達(dá)用戶(hù)，如不能在上述時(shí)限內(nèi)送達(dá)，應(yīng)報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急通知用戶(hù)。檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫(xiě)設(shè)備檢修單。第二部分 強(qiáng)電系統(tǒng)管理部門(mén)管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房?jī)?nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號(hào)的正確方法。1各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫(xiě)各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來(lái)人員(包括參觀學(xué)習(xí)和施工等)禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來(lái)人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項(xiàng)管理規(guī)定。一、承包商監(jiān)督規(guī)定檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。(三)交接班暫停接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時(shí)。按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)。值班員工必須服從組長(zhǎng)的安排，聽(tīng)從調(diào)配，執(zhí)行組長(zhǎng)的工作指令。 負(fù)責(zé)庫(kù)房物品的安全保護(hù)工作，防止物品丟失。與社區(qū)清潔服務(wù)保持聯(lián)系，注重商場(chǎng)的外部形象；負(fù)責(zé)房屋建筑結(jié)構(gòu)各類(lèi)圖紙和資料的收集、分類(lèi)。負(fù)責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄；協(xié)助水電維修組對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。填寫(xiě)本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收。 在物管部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備組的各項(xiàng)工作。1負(fù)責(zé)本部門(mén)水、電等各專(zhuān)業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定，并配合物管部組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。負(fù)責(zé)向經(jīng)營(yíng)戶(hù)及消費(fèi)者提供日常維修、保安、保潔、倉(cāng)儲(chǔ)維修等服務(wù)。物管部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶(hù)創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映公司服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。l、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)商住房的電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。物業(yè)管理部崗位職責(zé)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶(hù)及消費(fèi)者裝修申請(qǐng)、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)跟蹤工作單的作業(yè)情況。1設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周?chē)h(huán)境衛(wèi)生。（六）水電維修員負(fù)責(zé)做好保安，消防用品的采購(gòu)、驗(yàn)證、監(jiān)督管理，并對(duì)需要維修品提出申請(qǐng)。協(xié)助處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事件，及時(shí)報(bào)告上級(jí)并作好值班紀(jì)錄；接受主管、領(lǐng)班的監(jiān)督檢查，不斷改進(jìn)工作；內(nèi)部管理規(guī)定（一）接班員須知（三）交接班暫停 當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時(shí)。巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫(xiě)，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。(一)承包商監(jiān)督規(guī)定巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下的設(shè)備。如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)整改。不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。(一)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶(hù)解釋原因。（一）用電申請(qǐng)嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。(4)工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場(chǎng)安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實(shí)施。第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無(wú)松動(dòng)、軸承潤(rùn)滑油情況是否良好等。所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄表。因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。設(shè)備巡查冷卻塔、水箱檢查（一）開(kāi)機(jī)程序1檢查主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開(kāi)機(jī)房。（一）冷水機(jī)組發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問(wèn)題即時(shí)修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。(3)屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。(2)浮球開(kāi)關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)的進(jìn)水閥，并開(kāi)啟備用水塔。(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。(3)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。用專(zhuān)用鑰匙將電梯打開(kāi)，電梯電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。搬運(yùn)有可能超載的沉重物件時(shí)，應(yīng)及時(shí)與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。特殊情況時(shí)其他部門(mén)可以直接與承包商聯(lián)系，并及時(shí)通知物管部。步驟如下：(5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門(mén)對(duì)應(yīng)轎門(mén)外機(jī)械打開(kāi)轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。按保養(yǎng)計(jì)劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。加注潤(rùn)滑油，檢查緊固風(fēng)機(jī)接線端子。檢查電動(dòng)剎車(chē)手動(dòng)開(kāi)關(guān)和手動(dòng)起閘裝置。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測(cè)試按鈕是否仍然發(fā)亮。五、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度檢查手動(dòng)開(kāi)關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。手動(dòng)盤(pán)動(dòng)風(fēng)機(jī)檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)柜等）24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫(xiě)維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。五、電梯設(shè)備維修管理制度進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)放置工作牌。(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。(1)巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。在不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法。1檢查主機(jī)、油溫是否在65℃～68℃之間。(1)組合式風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無(wú)堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無(wú)噪音