【正文】 各種消費需求，而且吻合目標消費群體追求品位的心理； 第三、全面超越周邊的業(yè)態(tài)規(guī)劃，塑造項目豐富的業(yè)態(tài)形象，使之輻射范圍更大； 第四、把項目的業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”的主要目的是為了使項目能夠 突破現(xiàn)存商業(yè)破敗形 象， 成為樂至城市的消費中心 ，擴大項目的影響力，為業(yè)主和商戶帶來更多的利潤。同時該物業(yè)在本次商業(yè)價值體現(xiàn)后，本身物業(yè)的商業(yè)價值尚余近千萬元的資產(chǎn)還在業(yè)主手持觀市！ 第三部分：目標 一、 總體目標 ? 通過對現(xiàn)有物業(yè)從硬件、外立面、人流交通組織、商業(yè)招商等，營造購物廣場氛圍 ，樹立大賣場商業(yè)表象，使項目在為人們休閑購物娛樂首選，打造樂至縣區(qū)域典范性商業(yè)旗艦。 產(chǎn)權式商業(yè)物業(yè)的推出當屬首家，分散 的小金額的投資加上運作中的銷售返租方式必然引起當?shù)赝顿Y者的廣泛關注。 本項目歷經(jīng)幾次改造，從建設初期到招商引資新建，項目商業(yè)經(jīng)營將近約十年之久，商業(yè)氛圍濃商業(yè)基礎較好。位于縣城以北 29公里處的勞動鎮(zhèn)，是陳毅元帥的故鄉(xiāng)。年均降水量 918 毫米，但分布不均，夏季雨量占全年的半數(shù)，易冬干、春旱。 第一部分：市場和項目基本情況 城市概況 樂至縣位于四川盆地中部是陳毅元帥的故鄉(xiāng)?！镜孛病康乩項l件獨具特色。認真貫徹計劃生育這一基本國策，人口計生率 %,人口自然增長率 ‰ ,連續(xù) 3 年負增長 ,被國家人事部、計生委評為全國計劃生育先進集體。購物廣場開業(yè)后，預計可解決 1100人就業(yè)，商場人流量為每天 3萬人次，消費率比原來增加 40%，全年營業(yè)額 ，上交財稅 290萬元。 當?shù)厝藢Ξa(chǎn)權式商業(yè)物業(yè)認知率不高，如何引導當?shù)厝藢Ξa(chǎn)權式商業(yè)物業(yè)的認知要一個過程。 本案整合專業(yè)的操盤和管理團隊，在項目的操盤專業(yè)上就占了絕對的優(yōu)勢。 但是在對該物業(yè)進行營銷包裝再次入市時，為了 避免該名稱在當?shù)厝狈π路f感，建議引進賽特的名字，方式為“香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理集團全程經(jīng)營管理顧問”，其目的一是和香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營管理公司的戰(zhàn)略合作，二是體現(xiàn)新的定位：時尚、休閑、品味，與市級城市商業(yè)積極靠攏。 （五）永續(xù)經(jīng)營策略 ? 開業(yè)前，高標準選擇入駐商家 入駐標準： 開業(yè)前，對進廣場的商家，提出必須擁有良好的信譽保證，方可具有入駐資格。 （六）豐富產(chǎn)品線，擴大客戶層面策略 通過各樓層售價、商鋪面積的控制，設置不同層次總價的商鋪，拓寬產(chǎn)品的價格 層面，分別面向不同資金能力的客戶，盡可能吸引更廣泛的購鋪人群，以保證提高銷售速度。 第五部分：操盤計劃和主要措施 操盤階段： 市調(diào)分析研究； 時間安排： 2020 年 3 月 21日 4月 21 日 主要措施： 川樂購物廣場與經(jīng)營管理公司戰(zhàn)略合作發(fā)布會； 對商戶經(jīng)營者、投資業(yè)主進行為期一個月的調(diào)研； 針對川樂購物廣場未來發(fā)展搞一個論壇； 社區(qū)贊助活動； 操盤階段： 商業(yè)改造； 時間安排： 2020 年 4 月 28日 7月 28 日 主要措施： 依據(jù)市調(diào)分析結果，準確項目定位、品類組合定位、業(yè)態(tài)定位、形象定位； 滿足商業(yè)需求物業(yè)改造方案確定和實施； 同類市場觀摩考察； 操盤階段：招商調(diào)整 時間安排： 2020 年 7 月 28日 8月 28 日 主要措施： 商業(yè)規(guī)劃定位招商推廣； 重點品類本地和外地市場招商實施； 招商終端建設和現(xiàn)場氛圍營造； 操盤階段：銷售蓄勢 ； 時間安排： 2020 年 5 月 1 日 8月 10 日 主要措施： （一）市場啟動方案 內(nèi)部發(fā)動（以廣告宣傳為主，針對社區(qū)業(yè)主） （ 1）郵寄資料 （ 2）電話傳達 （ 3）手機短信 （ 4）社區(qū)網(wǎng)站新聞 （ 5）懸掛條幅（社區(qū)路口、停車場等） 外部發(fā)動 （ 1）商鋪 投資推介會（上午舉行投資推介會，下午開始內(nèi)部認購） 舉辦推介會是為了解決實際問題，是建立在項目前期已經(jīng)蓄積了一批客戶的基礎上的。 3) 本卡不記名，可轉(zhuǎn)讓，以刺激更多的人參與到項目推廣中。 ? 音響等配套在推介會前準備妥當。 第二章 樂至縣 居民消費習性分析 （調(diào)查略） 經(jīng)觀察發(fā)現(xiàn)： 不難看出 樂至 居民在目前較低的收入狀況下，主要消費還是用于生活的基本開支，恩格爾系數(shù)（食品比重）仍然偏高；在購買商品時居民考慮的首要因素是實用性；大多數(shù)家庭因受收入和工作時間安排等條件制約，成為拉動內(nèi)需，促進消費的不利因素；教育支出近年有了大幅增高。 業(yè)種配置 從商場目前的業(yè)種配置來看，主要模仿 其他城市綜合型商場， 但未能和 樂至 當?shù)氐膶嶋H情況和物業(yè)狀況有益結合，做到“因勢利導”。 四、 結語 根據(jù)以上分析， 川樂 購物廣場的定位應為：坐落在繁華商業(yè)區(qū) ，購物環(huán)境舒適整潔，商品品種豐富、檔次分明、服務功能完善的樂至縣 標志性 購物場所 。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpa zadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 二、客層定位 商場的基礎顧客層應為樂至 中等及其以上收入家庭，輻射并涵蓋全 樂至 的流動消費客源，主客層則應鎖定公務員、國有、集體企事業(yè)員工 及部分私有企業(yè)經(jīng)營者。隨著節(jié)后消費力的迅速回落，廠商在商場業(yè)績收益回報上未達到預期值，造成換季商品上柜補貨不夠積極，使商場從春季銷售期開始即遭遇較大的難題。 二、 中央商圈 樂至縣 的零售業(yè)態(tài)主要集中在以 步行街為中心的商業(yè)街近 ，附近擁有大量的商鋪和部分商場（ 超市、專賣店 等），還有營業(yè)廳、銀行等，是目前 樂至縣 最成熟的中央商圈。 開盤及旺銷期（ 選鋪大會、 房展會、商機網(wǎng)絡論壇、招商推介會暨主力店簽約儀式等 ）： ? 簽約合同在簽約儀式前完成。 價格公布策略 內(nèi)部認購 前一周公布具體價格、面積及單位。一方面保持銷售單位的完整性，另一方面保證市場有高、中、低三種不同樓層的單位選擇，滿足不同客戶的需要，以擴大項目的客戶層面。 操作方式 ：商業(yè)經(jīng)營管理公司承諾出資（建議 100 萬）作為推廣基金，用于項目前三年進行統(tǒng)一的宣傳推廣，設法吸引人流，將商場統(tǒng)一做旺。 業(yè)態(tài)分布建議 ： （該建議需依據(jù)進場后準確的市場調(diào)查后進行科學規(guī)劃為準） 區(qū)域 功能 業(yè)態(tài)種類 一層 川樂綜合批發(fā)城 書吧、網(wǎng)吧、形象設計、 數(shù)碼店、品牌專賣店、休閑特色餐飲、綜合百貨服飾批零 二層 時尚生活廣場 生活超市、精品數(shù)碼電器 三層四層 精品 家具 城、 布藝、床上用品、家具 五層 休閑城 棋牌室及其他各類型休閑設施 （三）贏利模式選擇：以銷售為主，部分租賃。 二、銷售目標 ? 開盤時： 完成銷售 30%； ? 2020 年春節(jié)前： 完成銷售 80%； 三、招商目標 ? 具體目標：改造開業(yè)， 開業(yè)前完成 90%以上的招 商。 而區(qū)內(nèi)的消費者普遍收入較高，消費能力較強 ,商業(yè)發(fā)展勢頭良好 ,而區(qū)域內(nèi)商業(yè)功能較少 ,且大部分集中在餐飲、家具、日常用品上 ,其他如消費群體較為關心的娛樂場所、文化休閑場所 、 生活服務店等所占比率低。 二、劣勢 物業(yè)在在硬件設施上與現(xiàn)代商業(yè)中的購物廣場有一定差距，主要表現(xiàn)為大樓外觀形象，川樂購物廣場外招展示，電梯及門廳等，整個項目的形象極差，“購物廣場”有名無實。 位于縣城以東 18公里龍門鄉(xiāng)金龜山下的報國寺，寺內(nèi)古樹參天，四周綠樹成蔭，寺內(nèi)殿、堂、樓、塔珠光四射，琉璃生輝。大力開展素質(zhì)教育，全面鞏固和提高了 “ 雙基 ” 成果。 【位置】位于四川盆地中部 ,地處沱江和涪 江的分水嶺上，與遂寧市中區(qū)、大英縣、中江縣、金堂縣、簡陽市、資陽市的雁江區(qū)、安岳縣接壤?！久娣e】全縣幅員面積1424． 5 平方公里。 加強基礎教育、職業(yè)教育、成人教育和特殊教育，全縣小學入學率達到 97． 3%，小學畢業(yè)率達100%，高考上線人數(shù)突破 500 大關。供奉佛像百余尊，尤以玉佛聞名全國，擁有緬玉佛像之多、之高、之大堪稱國內(nèi)第一，于 1984年正式開放，成為佛教的重要活動場所，游客甚眾。 項目本身和周邊項目的 街鋪空置多， 商業(yè)氛圍不濃，商業(yè)鋪面的商業(yè)價值體現(xiàn)不明顯、對銷售有一定的障礙點（投資業(yè)主對商業(yè)鋪面闡述的商業(yè)價值的信任度和接受度有抗性）。本案地理位置優(yōu)越、交通便利、周邊人口眾多、生活配套完善，有較大的商業(yè)發(fā)展空間。 業(yè)態(tài)調(diào)整，現(xiàn)有的經(jīng)營業(yè)態(tài)不能完全適應和滿足今天市場的需要，重新對該項目進行調(diào)研定位，確立招商對象，引進數(shù)家主力店、知名品牌店，通過主力店和品牌店吸引經(jīng)營散戶的進駐。 原 則上，除了預留的鋪面外，力求所有商鋪均出售。 ? 聘請專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司 由實力卓著的商業(yè)經(jīng)營管理公司對項目進行前期的統(tǒng)一規(guī)劃和后期的統(tǒng)一招商、經(jīng)營管理及宣傳推廣，使得購物廣場的整體經(jīng)營達到高度的科學化和規(guī)范化。 促銷：“ 30000—— 20200—— 10000” ? 開盤前 20 名買家給予 30000 元優(yōu)惠。 租金方案 具體需參照項目周邊商業(yè)項目再定。 ? 招商資料在招商推介會前準備妥當。 三、 結語 近年來，隨著社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和省內(nèi)外商家的進入，再加上 政府增強對外開放旅游業(yè)的扶持 力度， 樂至縣 社會消費總額逐年上升，零售業(yè)市場呈現(xiàn)升溫趨勢。 廠商結構 樂至 屬 三 級零售市場，社會消費水平偏低，加上同省會成都的距離較遠，百貨流通領域的生產(chǎn)廠商大多不愿直接進駐，這使得商場的廠商組合幾乎全部由當?shù)亟?jīng)銷 商構成，經(jīng)銷商實力的良莠不齊正是造成當前經(jīng)營困境的重要因素。 客層定位： 面向大眾，面向家庭，滿足部分高端客層消費需求。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 Mu