【正文】 部是陳毅元帥的故鄉(xiāng)。境內(nèi)山脈系岷山臺(tái)地分支，自北而南分全縣為東西兩部，成為沱江、涪江分水嶺。年均降水量 918 毫米，但分布不均，夏季雨量占全年的半數(shù)，易冬干、春旱。人民生活不斷改善。位于縣城以北 29公里處的勞動(dòng)鎮(zhèn)，是陳毅元帥的故鄉(xiāng)。 市場(chǎng)初步分析： 通過對(duì)市區(qū)商業(yè)核心區(qū)域的初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，到目前為止，還沒有一家真正的集休閑娛樂購(gòu)物為一體的大型購(gòu)物場(chǎng)所。 本項(xiàng)目歷經(jīng)幾次改造，從建設(shè)初期到招商引資新建，項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)將近約十年之久，商業(yè)氛圍濃商業(yè)基礎(chǔ)較好。 三、威脅 市場(chǎng)上新開發(fā)樓盤良好的形象，有效的營(yíng)銷推廣，步行街的商業(yè)逐步形成，大量街鋪的空置對(duì)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)的認(rèn)知形成極大的影響。 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的推出當(dāng)屬首家，分散 的小金額的投資加上運(yùn)作中的銷售返租方式必然引起當(dāng)?shù)赝顿Y者的廣泛關(guān)注。 項(xiàng)目 效益評(píng)估 分析 投入成本計(jì)算 根據(jù)業(yè)主提供的資料和數(shù)據(jù)結(jié)合對(duì)現(xiàn)在項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃 和商業(yè)運(yùn)作，以及進(jìn)行物業(yè)銷售產(chǎn)生的運(yùn)作成本等的估算，該項(xiàng)目的主要成本包括以下內(nèi)容： 購(gòu)買本項(xiàng)目物業(yè)的成本 業(yè)主購(gòu)買本物業(yè)產(chǎn)權(quán)投入為： 1200 萬元。同時(shí)該物業(yè)在本次商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)后，本身物業(yè)的商業(yè)價(jià)值尚余近千萬元的資產(chǎn)還在業(yè)主手持觀市！ 第三部分：目標(biāo) 一、 總體目標(biāo) ? 通過對(duì)現(xiàn)有物業(yè)從硬件、外立面、人流交通組織、商業(yè)招商等，營(yíng)造購(gòu)物廣場(chǎng)氛圍 ，樹立大賣場(chǎng)商業(yè)表象，使項(xiàng)目在為人們休閑購(gòu)物娛樂首選，打造樂至縣區(qū)域典范性商業(yè)旗艦。 （二）、定位思考： 打造樂至休閑購(gòu)物商業(yè)典范 ：作為集購(gòu)物、休閑、娛樂、特色餐飲為一體的商業(yè)場(chǎng)所， 項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)客戶群為就從現(xiàn)在單一的生活居家范圍拓寬，為了與目標(biāo)客戶身份與品牌相匹配，因此，對(duì)項(xiàng)目的定位必須是鮮明而充滿穿透力的， 并從產(chǎn)品的特色和服務(wù)方面為項(xiàng)目的定位提供有力的支持。 業(yè)態(tài)定位： 重品牌，更重品位 定位闡述： 把項(xiàng)目的業(yè) 態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”是基于以下幾點(diǎn)因素： 第一、新穎、高姿態(tài)的業(yè)態(tài)定位與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和形象定位形成統(tǒng)一，有利于傳播，同時(shí)，業(yè)態(tài)定位“重品牌，更重品位”能有效補(bǔ)充和完善了項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和形象定位； 第二、由于項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)單一，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足多層次的消費(fèi)要求，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，不但能滿足各種消費(fèi)需求，而且吻合目標(biāo)消費(fèi)群體追求品位的心理； 第三、全面超越周邊的業(yè)態(tài)規(guī)劃，塑造項(xiàng)目豐富的業(yè)態(tài)形象，使之輻射范圍更大； 第四、把項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”的主要目的是為了使項(xiàng)目能夠 突破現(xiàn)存商業(yè)破敗形 象， 成為樂至城市的消費(fèi)中心 ，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，為業(yè)主和商戶帶來更多的利潤(rùn)。 經(jīng)營(yíng)監(jiān)督： 開業(yè)后，如出現(xiàn)部分商 家經(jīng)營(yíng)不善，或者出現(xiàn)違反經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的商家，商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司有權(quán)解除這類公司的經(jīng)營(yíng)權(quán)。在保證商業(yè)街整體規(guī)劃的前提下，實(shí)施整個(gè)市場(chǎng)的品牌戰(zhàn)略，共同營(yíng)造一個(gè)高尚有序的商業(yè)氛圍。 總價(jià)控制原則： ? 原則上按現(xiàn)有商鋪?zhàn)匀婚g隔進(jìn)行銷售。 各單元的定價(jià)原則： 綜合考慮各單元的樓層、方向、布局、業(yè)態(tài)、動(dòng)線設(shè)墳等因素，制定合理的銷售價(jià)格。通過邀請(qǐng)專家講解項(xiàng)目相關(guān)投資優(yōu)勢(shì)，促成客戶下定金，同時(shí)為下一階段的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)聚集旺盛人氣。 促銷措施：分 段優(yōu)惠（ 下誠(chéng)意金越早，優(yōu)惠越多） ? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間下誠(chéng)意金，可獲得總價(jià) 96折優(yōu)惠。 4) 有效時(shí)間：項(xiàng)目公開發(fā)售期內(nèi)皆有效。 ? 推介會(huì)準(zhǔn)備妥當(dāng)投資、招商手冊(cè)。 ? 論題稿和每期論題的準(zhǔn)備。 核心的操盤思路綱要： 流程： 項(xiàng)目研究 —— 整體策劃 —— 商業(yè)推廣 —— 物業(yè)改造 —— 招商調(diào)整 —— 銷售造勢(shì) —— 客戶累 積 —— 銷售開盤 —— 持續(xù)銷售 —— 銷售清盤 要點(diǎn)： 定位準(zhǔn)確 規(guī)劃合理 形象改造 商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)展示 投資觀念引導(dǎo) 結(jié)語：本報(bào)告有關(guān)項(xiàng)目實(shí)際操盤的內(nèi)容，由于還沒有完整的市場(chǎng)調(diào)研做支撐，故只是作為對(duì)后期運(yùn)作指導(dǎo)性建議，實(shí)際的操作進(jìn)場(chǎng)后根據(jù)項(xiàng)目情況和市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。 隨著 樂至縣 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市機(jī)能的不斷完善，居民的消費(fèi)層次逐漸由目前的大眾型為主向小康型轉(zhuǎn)變，消費(fèi)需求的 增長(zhǎng)和市場(chǎng)空白點(diǎn)的涌現(xiàn)會(huì)給 樂至 的零售業(yè)市場(chǎng)帶來新一輪的商業(yè)契機(jī)。 五、 結(jié)語 從整體上看，目前 樂至 零售企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平還較低，主要表現(xiàn)在： 賣場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃不合理，商品布局混亂，缺乏必要的引導(dǎo)性； 營(yíng)銷觀念落后，促 銷手段單一，相互競(jìng)爭(zhēng)的激烈度不夠； 整體服務(wù)意識(shí)較為淡薄，而顧客在這方面的認(rèn)知度也不強(qiáng)； 店堂形象落后，功能區(qū)化不明； 業(yè)種客量不足，商品配置不夠，尚未達(dá)到一定的市場(chǎng)飽合度。 建設(shè)：根據(jù)現(xiàn)有 4100 平方 米左右的營(yíng)業(yè)面積，不可能做到“大而全”，應(yīng)盡量減小或刪除目前的“劣勢(shì)業(yè)種”，擴(kuò)大并調(diào)整現(xiàn)有的“優(yōu)勢(shì)業(yè)種”，且根據(jù)市場(chǎng)熱點(diǎn)，消費(fèi)動(dòng)向適時(shí)引入新興業(yè)種充實(shí)賣場(chǎng)。 一、 形象定位 川樂 購(gòu)物廣場(chǎng)作為樂至規(guī)模最大 的 購(gòu)物場(chǎng)所，位于較成熟的 商業(yè)區(qū)，具有一定的先天優(yōu)勢(shì)，因此滿足需求，引領(lǐng)消費(fèi)潮流，以嶄新的姿態(tài)切入市場(chǎng)是商場(chǎng)重樹形象的著力點(diǎn)。 第六章 結(jié)論 川樂觀主義者 購(gòu)物廣場(chǎng) 調(diào)整改造經(jīng)營(yíng) ，要走出困境，需付出艱辛的努力和大量詳實(shí)的工作，且在 樂至消費(fèi)水平不高，市場(chǎng)疲軟和現(xiàn)狀下，商場(chǎng)的市場(chǎng)培育有一個(gè)過程，為有效達(dá)到以經(jīng)營(yíng)促進(jìn)銷售，需制定詳盡的計(jì)劃和嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行，力爭(zhēng)在商業(yè)物業(yè)開盤之前讓經(jīng)營(yíng)有一個(gè)改觀 。 UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^G89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpa zadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% M z849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qvadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 qYpEh5pDx2z Vkumamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。隨風(fēng)潛入夜，潤(rùn)物細(xì)無聲。 樂至縣 標(biāo)志性 購(gòu)物廣場(chǎng) 。 樓面動(dòng)線及柜位裝修 商場(chǎng)現(xiàn)有的樓面動(dòng)線較為混亂，無主副通道區(qū)劃，死角太多 。 第四章 川樂 購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析 川樂購(gòu)物廣場(chǎng)于 06 年 10 月開業(yè)以來，以 其較具規(guī)模的整合效應(yīng)，加上尚好佳超市較為豐富新穎的商品組合很快博得了廣大市民的好評(píng)， 但現(xiàn)在 的川樂整體銷售業(yè)績(jī)并不理想， 究其原因如下： 一、 客觀背景 開業(yè)時(shí)機(jī) 開業(yè)期雖時(shí)值春節(jié)，社會(huì)消費(fèi)力激增，容易在開業(yè)期內(nèi)創(chuàng)造較高業(yè)績(jī)，但此時(shí)亦同為百貨的冬換季期，加上商場(chǎng)開業(yè)籌備期較為倉(cāng)促，大部分廠商在貨源準(zhǔn)備上必定不充足。 一， 超市 超市 超市（老店）位于 步行街 ，經(jīng)營(yíng)面積約為 2020 平方米 ，以食品 、飲料、日化用品等業(yè)種為主，主顧客層較為穩(wěn)定，擁有較好的信譽(yù)度。 從老式國(guó)營(yíng)商場(chǎng)到新型百貨公司（超市），無論從賣場(chǎng)規(guī)劃、銷售方式，還是商品業(yè)種、品種、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)、功能等方面，都有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但屬