【正文】 定位：家庭與流行并重，家庭消費(fèi)滿足需求，流行消費(fèi)引導(dǎo)時尚。 樂至縣 標(biāo)志性 購物廣場 。 三、 管理體制 （調(diào)整 略 ） 人力配置 組織結(jié)構(gòu) 管理制度 教育訓(xùn)練 稽核工作 四，結(jié)語 川樂 購物廣場內(nèi)部現(xiàn)在存在待解決的問題，只有明確公司定位，調(diào)整經(jīng)營方針，充分完善管理制度，加強(qiáng)核心管理隊(duì)伍的建設(shè)，盡快提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，才能盡快 重塑川樂購物廣場形象，提升經(jīng)營業(yè)績，為川樂購物廣場的產(chǎn)權(quán)分割銷售打開基礎(chǔ) 。 樓面動線及柜位裝修 商場現(xiàn)有的樓面動線較為混亂，無主副通道區(qū)劃，死角太多 。 二、 經(jīng)營策略 整體定位 建議：可適當(dāng)調(diào) 高 商品檔次，豐富商場的服務(wù)功能，引入多元化的經(jīng)營模式，降低經(jīng)營成本及風(fēng)險，以滿足大多數(shù)市民的消費(fèi)需求。 第四章 川樂 購物廣場經(jīng)營狀況分析 川樂購物廣場于 06 年 10 月開業(yè)以來，以 其較具規(guī)模的整合效應(yīng)，加上尚好佳超市較為豐富新穎的商品組合很快博得了廣大市民的好評， 但現(xiàn)在 的川樂整體銷售業(yè)績并不理想， 究其原因如下： 一、 客觀背景 開業(yè)時機(jī) 開業(yè)期雖時值春節(jié)，社會消費(fèi)力激增，容易在開業(yè)期內(nèi)創(chuàng)造較高業(yè)績，但此時亦同為百貨的冬換季期，加上商場開業(yè)籌備期較為倉促，大部分廠商在貨源準(zhǔn)備上必定不充足。不少專賣店都有自己的品牌形象，店堂裝修和商品管理都 較為完善，加上入駐時間長，均擁有不錯的固定客源 。 一， 超市 超市 超市（老店）位于 步行街 ，經(jīng)營面積約為 2020 平方米 ，以食品 、飲料、日化用品等業(yè)種為主，主顧客層較為穩(wěn)定，擁有較好的信譽(yù)度。 現(xiàn)階段雖然 樂至 整個的商業(yè)市場容 量不大，但市場 涵蓋 面積較大，且處于良好的上升發(fā)展時期，正需要新興的大中型零售商場來帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展。 從老式國營商場到新型百貨公司（超市），無論從賣場規(guī)劃、銷售方式，還是商品業(yè)種、品種、購物環(huán)境、服務(wù)、功能等方面，都有了長足的發(fā)展，但屬于剛剛越步，市場尚未成熟。 ? 專欄稿的準(zhǔn)備。 ? 樓書、折頁在拍賣會會前一天準(zhǔn)備妥當(dāng)。 ? 邀請函在招商推介會前一周完成。 ? 推介會前一天音響等道具準(zhǔn)備妥當(dāng)。 操盤階段：銷售開盤 時間安排： 2020 年 8 月 11日至 8 月 18日 開盤日期： 2020 年 8 月 18日（暫定） 主要措施： 通過現(xiàn)場營銷和 SP 活動，最大限度地擴(kuò)大項(xiàng)目影響，在開盤當(dāng)天將更多的人流引導(dǎo)到本項(xiàng)目。 6) 5 月底完成廣場新效果圖制作。 2) 本卡價值 1 萬元，憑此卡在購買商鋪時可沖抵 2 萬元購鋪款。不能享受雙重優(yōu)惠。 （二）銷售方案 核心銷售策略：利用人際關(guān)系傳播，實(shí)行客戶帶動式銷售 第一級客戶介紹第二級客戶購鋪，可獎勵現(xiàn)金 5000 元 /間，第二級客戶再介紹第三級客戶購鋪，則第二級客戶則同樣獲得獎勵現(xiàn)金 5000 元 /間，第一級客戶可再獲得 3000 元 /間。 （ 3）與當(dāng)?shù)貜V告單位 合辦 “樂至生活”簡報 請投資專家為專欄撰文，引導(dǎo)投資。 ? 開盤前第 31— 50 名買家給予 10000 元優(yōu)惠。 單位控制 建議以單層和雙層整層來進(jìn)行控制，即先推單層，后推雙層。在宣傳推廣當(dāng)中，在保持整體造勢節(jié)奏的同時，注意控制把握時間節(jié)點(diǎn)，使市場推廣保持持續(xù)的熱度。采取商鋪 小 面積分割策略能有效地降低單鋪的總價，有利于商鋪的快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。 同時，商業(yè)經(jīng)營管理公司每年將定期特別聘請業(yè)內(nèi)專家、學(xué)者、成功人士，定期對商戶進(jìn)行包括市場、經(jīng)營、管理、商業(yè)行業(yè)信息等方面的專業(yè)培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及交流，讓每一位商戶不斷提高自身在市場經(jīng)營及行業(yè)管理方面的專業(yè)水平，使得自身的經(jīng)營實(shí)力能夠長盛不衰，從而形成競爭、合作互存的良性經(jīng)營格局。 ? 專項(xiàng)基金的統(tǒng)一推廣 充分考慮到項(xiàng)目的長久經(jīng)營，必須出資成立專項(xiàng)推廣基金，對項(xiàng)目進(jìn)行定期的科學(xué)、有效的宣傳推廣，不斷提升項(xiàng)目的知名度和整體形象，為商戶創(chuàng)建一個堅(jiān)實(shí)的做大做強(qiáng)的品牌平臺。 ? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理 為了達(dá)到永續(xù)經(jīng)營，就必須對進(jìn)駐商家進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。 ? 實(shí)行商會會員制，提供再培訓(xùn)，再學(xué)習(xí)的機(jī)會 專門成立商會組織，該組織屬于非贏利性質(zhì)的民間組織，由進(jìn)駐廣場的經(jīng)營商戶自愿加入組建形成。 （四）招商主力品牌店先行策略 通過主力店旺場經(jīng)營，提升項(xiàng)目整體形象，吸引更多散戶進(jìn)駐，從而提高項(xiàng)目的人氣指數(shù)，增強(qiáng)投資者的信心，帶動項(xiàng)目的銷售。 為此，我們必須采取下列做法： 第一、以鮮明的業(yè)態(tài)定位，為項(xiàng)目聚集旺盛的人氣； 第二、借助現(xiàn)在的尚好佳超市、得盛電器等主力店，加強(qiáng)其促銷宣傳推廣，吸引項(xiàng)目社區(qū)和周邊居民及流動消費(fèi)人群，提高項(xiàng)目的營業(yè)率； 第三、入駐多個品牌店，滿足社區(qū)及周邊中上游人士 的消費(fèi)需求； 第四、豐富附加業(yè)態(tài)，使之成為項(xiàng)目租金主要來源之一，滿足各層次和不同類別的消費(fèi)需求，把項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)人群吸引過來。 市場定位： 有產(chǎn)階級生活樣板 闡述： 隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，老城區(qū)在政府的規(guī)劃改造中勢在必然，將得到政府的大力規(guī)劃與建 設(shè)，這里將成為投資者夢寐以求的理想投資之地，借助城市改造建設(shè)的東風(fēng)，川樂將成為樂至輻射范圍最廣，影響力最大的商業(yè)項(xiàng)目之一。 引領(lǐng)現(xiàn)代生活潮流，體現(xiàn)全方位生活訴求，打造一個新時代的商場。 第四部分：策略 一、 整體策略 （一）命名：川樂購物廣場 闡述： 現(xiàn)用的川樂購物廣場從名稱上雖然感覺地方特色重，但是因?yàn)樵撐飿I(yè)在當(dāng)?shù)匾堰\(yùn)營多年，品牌度和品牌深入已經(jīng)很深，建議保留。 ? 最終體現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價值最大化 現(xiàn)代化的商業(yè)形象、較高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)設(shè)施配套完善體現(xiàn)、專業(yè)商業(yè)賣場的塑造從而價值得以提升。 總結(jié)：調(diào)整后物業(yè)是租賃商業(yè)價值約為： 210 萬左右。 （ 1）商業(yè)物業(yè)改造裝飾裝修成本： 100 萬； （ 2）通道樓梯門廳改造布置： 50 萬； （ 3）升降梯： 50 萬； （ 1） +（ 2） +（ 3） =200 萬； 項(xiàng)目物業(yè)為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價值進(jìn)行的營銷實(shí)施費(fèi)用（包括活動、策劃、營銷成本等） （ 1） 營銷策劃（包括商業(yè)調(diào)整改造）： 50 萬； （ 2） 營銷推廣： 60 萬； （ 3） 銷售成本： 150 萬； （ 1） +（ 2） +（ 3） =260 萬； 主要稅費(fèi)： 190 萬（按完成銷售額 3500 萬計算） 本項(xiàng)目的主要成本總額： 1+2+3+4=1850 萬元 預(yù)計可產(chǎn)生銷售業(yè)績 一層可銷售面積 3800 平方米，均價按同類市場最低價 4286 元 /平計算，銷售額預(yù)計可達(dá)1628 萬元； 二層可銷售面積 4710 平方米，均價按同類市場最低價 3000 元 /平方米計算，銷售額可達(dá)1413 萬元； 三層可銷售面積 4633 平方米，均價按同類市場最低價 2143 元 /平方米計算，銷售額可達(dá)993 萬元； 四層可銷 售面積 1947 平方米，均價按同類市場最低價 1700 元 /平方米計算，銷售額可達(dá)330 萬元； 五層可銷售面積 1156 平方米，均價按同類市場最低價 1300 元 /平方米，銷售額可達(dá) 150萬元； 總銷售額： 1+2+3+4+5=4514 萬元； 最低限度完成一、二層銷售面積，銷售額可達(dá)： 1+2=3041 萬元； 預(yù)估可產(chǎn)生效益 按照銷售業(yè)績減去主要成本，粗略計算可產(chǎn)生效益為： A、 最大銷售業(yè)績 主要成本 =2664 萬元（稅前）； B、 最低限度銷售業(yè)績 主要成本 =1191 萬元（稅前）； 后期情況分析 根據(jù)完成銷售業(yè)績計算可能產(chǎn)生的返租回 報： 按照行業(yè)慣例： 前三年的投資收益按照 6%計算： A、 4514 萬元 6%=270 萬元 /年； B 、 3041 萬元 6%=182 萬元 /年； 按照項(xiàng)目現(xiàn)在市場行情，調(diào)整后的商業(yè)物業(yè)可租賃收益計算： A、 一樓 調(diào)整后可能產(chǎn)生 租賃收益 （ 25*3800） 為 114 萬元（原來為 萬元 ）。 從現(xiàn)在正在宣傳和推出的商業(yè)樓盤 —— 奇騰現(xiàn)代城的操盤手法來分析，其業(yè)態(tài)規(guī)劃存在嚴(yán)重不合理，各業(yè)種所占比例失衡，出現(xiàn)大而全的形勢，目前尚無專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行商業(yè)策劃和經(jīng)營規(guī)劃，在宣傳時提出了一家物業(yè)管理公司在進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營管理就可以看出，現(xiàn)代化休閑場所 、 生活服務(wù)店等所占比率低。 城市其他的商業(yè)規(guī)模不大，商業(yè)氛圍還沒有成型或正在成型的過程中 。 項(xiàng)目周邊商業(yè)場所眾多，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散，新的社區(qū)正在逐步形成，對項(xiàng)目的銷售造成較大的壓力 項(xiàng)目周邊商業(yè)場所眾多，分散的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和社區(qū)新興商業(yè)項(xiàng)目的存在與本項(xiàng)目形成了極大的客源競爭，從而對項(xiàng)目的經(jīng)營造成了較大的壓力。 現(xiàn)在本地市場新出現(xiàn)有商業(yè) 的物業(yè) 和商業(yè)物 業(yè)較規(guī)范的 商業(yè)物業(yè)較快和較多， 有位于天池公園的“奇騰現(xiàn)代城”和位于宏揚(yáng)路的“宏揚(yáng)購物廣場”等較現(xiàn)代化的商業(yè)物業(yè) 等 ， 在產(chǎn)品的認(rèn)知度有多我們的目標(biāo)對象有了沖擊，同時他們的不規(guī)范操作和暴露的問題對本項(xiàng)目的成功運(yùn)作有一定的負(fù)面影響。 無序的經(jīng)營狀態(tài)，零亂的業(yè)態(tài)規(guī)劃，雜煩的經(jīng)營環(huán)境在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。 社會資源 優(yōu)勢 本項(xiàng)目的業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐邆浜軓?qiáng)的社會資源，項(xiàng)目操作在社會資源整合利用（政府政策支持、銀行政策支持等）上會有大是支持優(yōu)勢。 地段好、配套全，商業(yè)氛圍成熟 本項(xiàng)目 是位于縣城東街（農(nóng)經(jīng)路口），樂至老城區(qū)，車流人流易于聚集，占據(jù)了樂至的交通動脈，周邊配套全，銀行、政府機(jī)關(guān)單位、農(nóng)貿(mào)市場，移動、郵政等營業(yè)廳云集。對現(xiàn)有業(yè)態(tài)的存在狀態(tài)粗略分析如下： 一、 百貨業(yè)態(tài)的狀況 A、 缺少經(jīng)營理念和銷售技巧上的領(lǐng)先者，好與壞僅僅憑裝修和品牌予以界分，給顧客的總體消費(fèi)感官上，沒有產(chǎn)生具體的沖擊和影響； B、 運(yùn)作隨意性大，賣場布局零散，不緊湊，部門間的面積比例搭配不合理； C、 缺少應(yīng)季氛圍的營造，如突出主題商品、點(diǎn)綴美化主題、以及結(jié)合聲、光、物等對賣場氣氛給予烘托等； D、 全部賣場基本上沒有各類促銷活動和各類宣傳推廣活動； E、 迎客聲、送客聲、介紹聲員工中推廣不力，員工精神不振，說明賣場管理人員督導(dǎo)不到位； F、 員工個人條件要求寬松 ，服務(wù)行業(yè)對年齡和長相應(yīng)有較為嚴(yán)格的要求為好； G、 總體上，目前市面已有的賣場，徒有零售業(yè)的形，對其內(nèi)涵領(lǐng)悟不徹底，對服務(wù)看的較輕；對服務(wù)業(yè)態(tài)要求的環(huán)境再造，看的不透徹，不精于變化，不善于抓顧客的眼睛。 項(xiàng)目概況 川樂購物廣場是 2020 年通過招標(biāo)而入駐樂至商貿(mào)流通的引資企業(yè)，是目前資陽市最大型的寓休閑和購物為一體的消費(fèi)中心，市場總投資 4500萬元，商場營業(yè)面積為 萬平方米，一樓是百貨城，二樓是尚好佳大型超市，三樓和四樓是家私城。 1986年于陳毅故居?xùn)|南側(cè)修建了陳毅故居文物陳列館，系中國庭院式建筑，占地 6500平方米，建筑面積 2020 平方米，古樸典雅，館內(nèi)珍藏 著文物資料 500 余件，展現(xiàn)了陳老總光輝戰(zhàn)斗的一生，至今已接待中外游客數(shù)百萬人。新增就業(yè)崗位 1133 人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率%,社會保險參保人數(shù) 15033 人 ,失業(yè)保險參保人數(shù) 16117 人 , 醫(yī)療保險參保人數(shù) 20388 人 ,機(jī)關(guān)事業(yè)保險參保人數(shù) 14850 人 ,參保率 100%。其中城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi) 支出 2107 元，比上年增長 6． 5%，比解放初的 1952 年增長 10 倍，比改革開放初的 1978 年增長 6． 4倍。醫(yī)德醫(yī)風(fēng)良好，醫(yī)療條件改善。 1998年全年組織實(shí)施科技項(xiàng)目 47 項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 3． 25億元。【氣候】地處中緯度季風(fēng)區(qū)，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。西北高，東南低，中部突起。【交通】沱涪二江一東一西，國道 318 線、 319 線橫貫縣境，成渝高速公路緊鄰相連。樂至縣是全國商品糧基地縣，持續(xù)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展試驗(yàn)縣，《中國 21世紀(jì)議程》首批試驗(yàn)縣，全國秸桿養(yǎng)羊基地縣，全國造林綠化先進(jìn)單位，全國首批長防林建設(shè)竣工達(dá)標(biāo)縣，全國土地管理利用先進(jìn)縣。 本報告旨在為川樂購物廣場項(xiàng)目的準(zhǔn)確操盤提供一個科學(xué)合理的操作思路，指導(dǎo)整個項(xiàng)目的規(guī)劃、定位、調(diào)整、銷售、招商完善等工作的順利開展，實(shí)現(xiàn) 業(yè)主的預(yù)期目標(biāo)。本方案主要根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)在存在的實(shí)際問題、結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域和行業(yè)市場情況、緊密圍繞營銷目標(biāo)，明確各個階段的事項(xiàng)及具體工作安排，使整個項(xiàng)目操作有計劃、有步驟地開展。轄 25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 609 個行政村，6535 個村民小組?！救丝凇靠?cè)丝?86． 86 萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 78． 88 萬人。極目四望，群丘林立，溝谷縱橫，漕地棋布，蜿蜒連綿。最高點(diǎn)海拔 596． 3米，最低點(diǎn)海拔 297． 0米?！嘉幕娇萍?、文化、教育、體育、廣播電視、衛(wèi)生事業(yè)、計劃生育、環(huán)境保護(hù)等各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活不斷改善。 衛(wèi)生體制改革順利結(jié)束，各級醫(yī)院煥發(fā)生機(jī)。 1998年底全縣人民人均消費(fèi)支出 1363 元，比上年增長 10． 3%，比解放初的 1952 年增長 39 倍，比改革開放初的 1978年增長 15倍。 勞動和社會保障進(jìn)一步繁榮。始建于乾隆初年的陳毅故居是一座具有濃厚川中民居氣息的三重堂穿逗木質(zhì)結(jié)構(gòu)的建筑群，依山傍水，座東朝西，占地 11000 平方米，建筑占地 750平方米，共有五個庭院，大小房屋 36 間，房屋四周遍種慈竹，蔥籠掩映， 1980 年正式對外開放。 還