【正文】 定位：家庭與流行并重，家庭消費(fèi)滿足需求，流行消費(fèi)引導(dǎo)時(shí)尚。 樂(lè)至縣 標(biāo)志性 購(gòu)物廣場(chǎng) 。 三、 管理體制 （調(diào)整 略 ） 人力配置 組織結(jié)構(gòu) 管理制度 教育訓(xùn)練 稽核工作 四，結(jié)語(yǔ) 川樂(lè) 購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)部現(xiàn)在存在待解決的問(wèn)題，只有明確公司定位，調(diào)整經(jīng)營(yíng)方針，充分完善管理制度，加強(qiáng)核心管理隊(duì)伍的建設(shè)，盡快提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，才能盡快 重塑川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)形象，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，為川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)分割銷售打開基礎(chǔ) 。 樓面動(dòng)線及柜位裝修 商場(chǎng)現(xiàn)有的樓面動(dòng)線較為混亂，無(wú)主副通道區(qū)劃，死角太多 。 二、 經(jīng)營(yíng)策略 整體定位 建議：可適當(dāng)調(diào) 高 商品檔次，豐富商場(chǎng)的服務(wù)功能，引入多元化的經(jīng)營(yíng)模式，降低經(jīng)營(yíng)成本及風(fēng)險(xiǎn)，以滿足大多數(shù)市民的消費(fèi)需求。 第四章 川樂(lè) 購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析 川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)于 06 年 10 月開業(yè)以來(lái)，以 其較具規(guī)模的整合效應(yīng)，加上尚好佳超市較為豐富新穎的商品組合很快博得了廣大市民的好評(píng)， 但現(xiàn)在 的川樂(lè)整體銷售業(yè)績(jī)并不理想， 究其原因如下： 一、 客觀背景 開業(yè)時(shí)機(jī) 開業(yè)期雖時(shí)值春節(jié)，社會(huì)消費(fèi)力激增，容易在開業(yè)期內(nèi)創(chuàng)造較高業(yè)績(jī)，但此時(shí)亦同為百貨的冬換季期，加上商場(chǎng)開業(yè)籌備期較為倉(cāng)促，大部分廠商在貨源準(zhǔn)備上必定不充足。不少專賣店都有自己的品牌形象，店堂裝修和商品管理都 較為完善，加上入駐時(shí)間長(zhǎng)，均擁有不錯(cuò)的固定客源 。 一， 超市 超市 超市（老店）位于 步行街 ，經(jīng)營(yíng)面積約為 2020 平方米 ，以食品 、飲料、日化用品等業(yè)種為主，主顧客層較為穩(wěn)定，擁有較好的信譽(yù)度。 現(xiàn)階段雖然 樂(lè)至 整個(gè)的商業(yè)市場(chǎng)容 量不大，但市場(chǎng) 涵蓋 面積較大，且處于良好的上升發(fā)展時(shí)期，正需要新興的大中型零售商場(chǎng)來(lái)帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展。 從老式國(guó)營(yíng)商場(chǎng)到新型百貨公司（超市），無(wú)論從賣場(chǎng)規(guī)劃、銷售方式，還是商品業(yè)種、品種、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)、功能等方面，都有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但屬于剛剛越步，市場(chǎng)尚未成熟。 ? 專欄稿的準(zhǔn)備。 ? 樓書、折頁(yè)在拍賣會(huì)會(huì)前一天準(zhǔn)備妥當(dāng)。 ? 邀請(qǐng)函在招商推介會(huì)前一周完成。 ? 推介會(huì)前一天音響等道具準(zhǔn)備妥當(dāng)。 操盤階段：銷售開盤 時(shí)間安排： 2020 年 8 月 11日至 8 月 18日 開盤日期： 2020 年 8 月 18日（暫定） 主要措施： 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷和 SP 活動(dòng)，最大限度地?cái)U(kuò)大項(xiàng)目影響，在開盤當(dāng)天將更多的人流引導(dǎo)到本項(xiàng)目。 6) 5 月底完成廣場(chǎng)新效果圖制作。 2) 本卡價(jià)值 1 萬(wàn)元，憑此卡在購(gòu)買商鋪時(shí)可沖抵 2 萬(wàn)元購(gòu)鋪款。不能享受雙重優(yōu)惠。 （二）銷售方案 核心銷售策略：利用人際關(guān)系傳播，實(shí)行客戶帶動(dòng)式銷售 第一級(jí)客戶介紹第二級(jí)客戶購(gòu)鋪，可獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金 5000 元 /間，第二級(jí)客戶再介紹第三級(jí)客戶購(gòu)鋪，則第二級(jí)客戶則同樣獲得獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金 5000 元 /間，第一級(jí)客戶可再獲得 3000 元 /間。 （ 3）與當(dāng)?shù)貜V告單位 合辦 “樂(lè)至生活”簡(jiǎn)報(bào) 請(qǐng)投資專家為專欄撰文，引導(dǎo)投資。 ? 開盤前第 31— 50 名買家給予 10000 元優(yōu)惠。 單位控制 建議以單層和雙層整層來(lái)進(jìn)行控制，即先推單層，后推雙層。在宣傳推廣當(dāng)中，在保持整體造勢(shì)節(jié)奏的同時(shí)，注意控制把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使市場(chǎng)推廣保持持續(xù)的熱度。采取商鋪 小 面積分割策略能有效地降低單鋪的總價(jià)，有利于商鋪的快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。 同時(shí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司每年將定期特別聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)專家、學(xué)者、成功人士，定期對(duì)商戶進(jìn)行包括市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、商業(yè)行業(yè)信息等方面的專業(yè)培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及交流，讓每一位商戶不斷提高自身在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及行業(yè)管理方面的專業(yè)水平，使得自身的經(jīng)營(yíng)實(shí)力能夠長(zhǎng)盛不衰，從而形成競(jìng)爭(zhēng)、合作互存的良性經(jīng)營(yíng)格局。 ? 專項(xiàng)基金的統(tǒng)一推廣 充分考慮到項(xiàng)目的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，必須出資成立專項(xiàng)推廣基金，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定期的科學(xué)、有效的宣傳推廣，不斷提升項(xiàng)目的知名度和整體形象，為商戶創(chuàng)建一個(gè)堅(jiān)實(shí)的做大做強(qiáng)的品牌平臺(tái)。 ? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理 為了達(dá)到永續(xù)經(jīng)營(yíng)，就必須對(duì)進(jìn)駐商家進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。 ? 實(shí)行商會(huì)會(huì)員制，提供再培訓(xùn)，再學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì) 專門成立商會(huì)組織，該組織屬于非贏利性質(zhì)的民間組織，由進(jìn)駐廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶自愿加入組建形成。 （四）招商主力品牌店先行策略 通過(guò)主力店旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，提升項(xiàng)目整體形象，吸引更多散戶進(jìn)駐，從而提高項(xiàng)目的人氣指數(shù)，增強(qiáng)投資者的信心，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。 為此，我們必須采取下列做法： 第一、以鮮明的業(yè)態(tài)定位，為項(xiàng)目聚集旺盛的人氣； 第二、借助現(xiàn)在的尚好佳超市、得盛電器等主力店，加強(qiáng)其促銷宣傳推廣，吸引項(xiàng)目社區(qū)和周邊居民及流動(dòng)消費(fèi)人群，提高項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)率； 第三、入駐多個(gè)品牌店，滿足社區(qū)及周邊中上游人士 的消費(fèi)需求； 第四、豐富附加業(yè)態(tài)，使之成為項(xiàng)目租金主要來(lái)源之一，滿足各層次和不同類別的消費(fèi)需求，把項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)人群吸引過(guò)來(lái)。 市場(chǎng)定位： 有產(chǎn)階級(jí)生活樣板 闡述： 隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，老城區(qū)在政府的規(guī)劃改造中勢(shì)在必然，將得到政府的大力規(guī)劃與建 設(shè)，這里將成為投資者夢(mèng)寐以求的理想投資之地，借助城市改造建設(shè)的東風(fēng)，川樂(lè)將成為樂(lè)至輻射范圍最廣，影響力最大的商業(yè)項(xiàng)目之一。 引領(lǐng)現(xiàn)代生活潮流，體現(xiàn)全方位生活訴求，打造一個(gè)新時(shí)代的商場(chǎng)。 第四部分：策略 一、 整體策略 （一）命名：川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng) 闡述： 現(xiàn)用的川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)從名稱上雖然感覺(jué)地方特色重，但是因?yàn)樵撐飿I(yè)在當(dāng)?shù)匾堰\(yùn)營(yíng)多年，品牌度和品牌深入已經(jīng)很深，建議保留。 ? 最終體現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值最大化 現(xiàn)代化的商業(yè)形象、較高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)設(shè)施配套完善體現(xiàn)、專業(yè)商業(yè)賣場(chǎng)的塑造從而價(jià)值得以提升。 總結(jié)：調(diào)整后物業(yè)是租賃商業(yè)價(jià)值約為： 210 萬(wàn)左右。 （ 1）商業(yè)物業(yè)改造裝飾裝修成本： 100 萬(wàn)； （ 2）通道樓梯門廳改造布置： 50 萬(wàn)； （ 3）升降梯： 50 萬(wàn)； （ 1） +（ 2） +（ 3） =200 萬(wàn)； 項(xiàng)目物業(yè)為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)值進(jìn)行的營(yíng)銷實(shí)施費(fèi)用（包括活動(dòng)、策劃、營(yíng)銷成本等） （ 1） 營(yíng)銷策劃（包括商業(yè)調(diào)整改造）： 50 萬(wàn)； （ 2） 營(yíng)銷推廣： 60 萬(wàn)； （ 3） 銷售成本： 150 萬(wàn)； （ 1） +（ 2） +（ 3） =260 萬(wàn)； 主要稅費(fèi)： 190 萬(wàn)（按完成銷售額 3500 萬(wàn)計(jì)算） 本項(xiàng)目的主要成本總額： 1+2+3+4=1850 萬(wàn)元 預(yù)計(jì)可產(chǎn)生銷售業(yè)績(jī) 一層可銷售面積 3800 平方米，均價(jià)按同類市場(chǎng)最低價(jià) 4286 元 /平計(jì)算，銷售額預(yù)計(jì)可達(dá)1628 萬(wàn)元； 二層可銷售面積 4710 平方米，均價(jià)按同類市場(chǎng)最低價(jià) 3000 元 /平方米計(jì)算，銷售額可達(dá)1413 萬(wàn)元； 三層可銷售面積 4633 平方米，均價(jià)按同類市場(chǎng)最低價(jià) 2143 元 /平方米計(jì)算，銷售額可達(dá)993 萬(wàn)元； 四層可銷 售面積 1947 平方米，均價(jià)按同類市場(chǎng)最低價(jià) 1700 元 /平方米計(jì)算，銷售額可達(dá)330 萬(wàn)元； 五層可銷售面積 1156 平方米，均價(jià)按同類市場(chǎng)最低價(jià) 1300 元 /平方米，銷售額可達(dá) 150萬(wàn)元； 總銷售額： 1+2+3+4+5=4514 萬(wàn)元； 最低限度完成一、二層銷售面積，銷售額可達(dá)： 1+2=3041 萬(wàn)元； 預(yù)估可產(chǎn)生效益 按照銷售業(yè)績(jī)減去主要成本，粗略計(jì)算可產(chǎn)生效益為： A、 最大銷售業(yè)績(jī) 主要成本 =2664 萬(wàn)元（稅前）； B、 最低限度銷售業(yè)績(jī) 主要成本 =1191 萬(wàn)元（稅前）； 后期情況分析 根據(jù)完成銷售業(yè)績(jī)計(jì)算可能產(chǎn)生的返租回 報(bào)： 按照行業(yè)慣例： 前三年的投資收益按照 6%計(jì)算： A、 4514 萬(wàn)元 6%=270 萬(wàn)元 /年； B 、 3041 萬(wàn)元 6%=182 萬(wàn)元 /年； 按照項(xiàng)目現(xiàn)在市場(chǎng)行情，調(diào)整后的商業(yè)物業(yè)可租賃收益計(jì)算： A、 一樓 調(diào)整后可能產(chǎn)生 租賃收益 （ 25*3800） 為 114 萬(wàn)元（原來(lái)為 萬(wàn)元 ）。 從現(xiàn)在正在宣傳和推出的商業(yè)樓盤 —— 奇騰現(xiàn)代城的操盤手法來(lái)分析，其業(yè)態(tài)規(guī)劃存在嚴(yán)重不合理，各業(yè)種所占比例失衡，出現(xiàn)大而全的形勢(shì)，目前尚無(wú)專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行商業(yè)策劃和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，在宣傳時(shí)提出了一家物業(yè)管理公司在進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理就可以看出，現(xiàn)代化休閑場(chǎng)所 、 生活服務(wù)店等所占比率低。 城市其他的商業(yè)規(guī)模不大，商業(yè)氛圍還沒(méi)有成型或正在成型的過(guò)程中 。 項(xiàng)目周邊商業(yè)場(chǎng)所眾多，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散，新的社區(qū)正在逐步形成，對(duì)項(xiàng)目的銷售造成較大的壓力 項(xiàng)目周邊商業(yè)場(chǎng)所眾多，分散的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和社區(qū)新興商業(yè)項(xiàng)目的存在與本項(xiàng)目形成了極大的客源競(jìng)爭(zhēng)，從而對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)造成了較大的壓力。 現(xiàn)在本地市場(chǎng)新出現(xiàn)有商業(yè) 的物業(yè) 和商業(yè)物 業(yè)較規(guī)范的 商業(yè)物業(yè)較快和較多， 有位于天池公園的“奇騰現(xiàn)代城”和位于宏揚(yáng)路的“宏揚(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)”等較現(xiàn)代化的商業(yè)物業(yè) 等 ， 在產(chǎn)品的認(rèn)知度有多我們的目標(biāo)對(duì)象有了沖擊，同時(shí)他們的不規(guī)范操作和暴露的問(wèn)題對(duì)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作有一定的負(fù)面影響。 無(wú)序的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，零亂的業(yè)態(tài)規(guī)劃，雜煩的經(jīng)營(yíng)環(huán)境在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。 社會(huì)資源 優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐邆浜軓?qiáng)的社會(huì)資源，項(xiàng)目操作在社會(huì)資源整合利用（政府政策支持、銀行政策支持等）上會(huì)有大是支持優(yōu)勢(shì)。 地段好、配套全，商業(yè)氛圍成熟 本項(xiàng)目 是位于縣城東街（農(nóng)經(jīng)路口），樂(lè)至老城區(qū)，車流人流易于聚集，占據(jù)了樂(lè)至的交通動(dòng)脈，周邊配套全，銀行、政府機(jī)關(guān)單位、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，移動(dòng)、郵政等營(yíng)業(yè)廳云集。對(duì)現(xiàn)有業(yè)態(tài)的存在狀態(tài)粗略分析如下： 一、 百貨業(yè)態(tài)的狀況 A、 缺少經(jīng)營(yíng)理念和銷售技巧上的領(lǐng)先者，好與壞僅僅憑裝修和品牌予以界分，給顧客的總體消費(fèi)感官上，沒(méi)有產(chǎn)生具體的沖擊和影響； B、 運(yùn)作隨意性大，賣場(chǎng)布局零散，不緊湊，部門間的面積比例搭配不合理； C、 缺少應(yīng)季氛圍的營(yíng)造，如突出主題商品、點(diǎn)綴美化主題、以及結(jié)合聲、光、物等對(duì)賣場(chǎng)氣氛給予烘托等； D、 全部賣場(chǎng)基本上沒(méi)有各類促銷活動(dòng)和各類宣傳推廣活動(dòng)； E、 迎客聲、送客聲、介紹聲員工中推廣不力，員工精神不振，說(shuō)明賣場(chǎng)管理人員督導(dǎo)不到位； F、 員工個(gè)人條件要求寬松 ，服務(wù)行業(yè)對(duì)年齡和長(zhǎng)相應(yīng)有較為嚴(yán)格的要求為好； G、 總體上，目前市面已有的賣場(chǎng)，徒有零售業(yè)的形，對(duì)其內(nèi)涵領(lǐng)悟不徹底，對(duì)服務(wù)看的較輕；對(duì)服務(wù)業(yè)態(tài)要求的環(huán)境再造，看的不透徹，不精于變化，不善于抓顧客的眼睛。 項(xiàng)目概況 川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)是 2020 年通過(guò)招標(biāo)而入駐樂(lè)至商貿(mào)流通的引資企業(yè)，是目前資陽(yáng)市最大型的寓休閑和購(gòu)物為一體的消費(fèi)中心，市場(chǎng)總投資 4500萬(wàn)元，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為 萬(wàn)平方米，一樓是百貨城，二樓是尚好佳大型超市，三樓和四樓是家私城。 1986年于陳毅故居?xùn)|南側(cè)修建了陳毅故居文物陳列館，系中國(guó)庭院式建筑，占地 6500平方米，建筑面積 2020 平方米，古樸典雅，館內(nèi)珍藏 著文物資料 500 余件，展現(xiàn)了陳老總光輝戰(zhàn)斗的一生，至今已接待中外游客數(shù)百萬(wàn)人。新增就業(yè)崗位 1133 人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率%,社會(huì)保險(xiǎn)參保人數(shù) 15033 人 ,失業(yè)保險(xiǎn)參保人數(shù) 16117 人 , 醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù) 20388 人 ,機(jī)關(guān)事業(yè)保險(xiǎn)參保人數(shù) 14850 人 ,參保率 100%。其中城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi) 支出 2107 元，比上年增長(zhǎng) 6． 5%，比解放初的 1952 年增長(zhǎng) 10 倍，比改革開放初的 1978 年增長(zhǎng) 6． 4倍。醫(yī)德醫(yī)風(fēng)良好，醫(yī)療條件改善。 1998年全年組織實(shí)施科技項(xiàng)目 47 項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 3． 25億元?！練夂颉康靥幹芯暥燃撅L(fēng)區(qū)，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。西北高，東南低，中部突起?！窘煌ā裤⒍粬|一西，國(guó)道 318 線、 319 線橫貫縣境，成渝高速公路緊鄰相連。樂(lè)至縣是全國(guó)商品糧基地縣，持續(xù)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展試驗(yàn)縣，《中國(guó) 21世紀(jì)議程》首批試驗(yàn)縣，全國(guó)秸桿養(yǎng)羊基地縣，全國(guó)造林綠化先進(jìn)單位，全國(guó)首批長(zhǎng)防林建設(shè)竣工達(dá)標(biāo)縣，全國(guó)土地管理利用先進(jìn)縣。 本報(bào)告旨在為川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目的準(zhǔn)確操盤提供一個(gè)科學(xué)合理的操作思路，指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、定位、調(diào)整、銷售、招商完善等工作的順利開展，實(shí)現(xiàn) 業(yè)主的預(yù)期目標(biāo)。本方案主要根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)在存在的實(shí)際問(wèn)題、結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域和行業(yè)市場(chǎng)情況、緊密圍繞營(yíng)銷目標(biāo)，明確各個(gè)階段的事項(xiàng)及具體工作安排，使整個(gè)項(xiàng)目操作有計(jì)劃、有步驟地開展。轄 25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 609 個(gè)行政村，6535 個(gè)村民小組?！救丝凇靠?cè)丝?86． 86 萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口 78． 88 萬(wàn)人。極目四望，群丘林立，溝谷縱橫，漕地棋布，蜿蜒連綿。最高點(diǎn)海拔 596． 3米，最低點(diǎn)海拔 297． 0米。〖文化〗科技、文化、教育、體育、廣播電視、衛(wèi)生事業(yè)、計(jì)劃生育、環(huán)境保護(hù)等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活不斷改善。 衛(wèi)生體制改革順利結(jié)束，各級(jí)醫(yī)院煥發(fā)生機(jī)。 1998年底全縣人民人均消費(fèi)支出 1363 元，比上年增長(zhǎng) 10． 3%，比解放初的 1952 年增長(zhǎng) 39 倍，比改革開放初的 1978年增長(zhǎng) 15倍。 勞動(dòng)和社會(huì)保障進(jìn)一步繁榮。始建于乾隆初年的陳毅故居是一座具有濃厚川中民居氣息的三重堂穿逗木質(zhì)結(jié)構(gòu)的建筑群，依山傍水，座東朝西，占地 11000 平方米，建筑占地 750平方米，共有五個(gè)庭院，大小房屋 36 間，房屋四周遍種慈竹，蔥籠掩映， 1980 年正式對(duì)外開放。 還