【正文】 十分低級(jí)化、庸俗化。 ：小幅遞增?！∵^節(jié)贈(zèng)送家庭禮盒（油鹽醬醋）、掛歷、臺(tái)歷；贈(zèng)送鼠標(biāo)墊，手提袋、太陽(yáng)帽等等。 ，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng) 2001年，在北京、上海、廣州和深圳出現(xiàn)了三個(gè)浪潮：一是居住郊區(qū)化；二是住房消費(fèi)平民化；三是產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略的理論分析與總結(jié)，使我對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略實(shí)踐操作有了更加堅(jiān)實(shí)的基底。在這曠日持久的競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要取得持久競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，就必然需要全方位、多層次企業(yè)的合作和產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。系統(tǒng)細(xì)致的市場(chǎng)研究導(dǎo)出的市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)掘、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、開發(fā)策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、營(yíng)銷方案等等，均在項(xiàng)目前期細(xì)加研究，慎重制定。 再次，電臺(tái)宣傳車的宣傳。但是控制價(jià)格的兩大難點(diǎn)為：一是調(diào)價(jià)頻率；二是調(diào)價(jià)幅度。他們忽視營(yíng)銷基礎(chǔ)理論的研究和項(xiàng)目信息的調(diào)查與分析，以經(jīng)驗(yàn)型運(yùn)作居多。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃雖然開始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。策劃工作根據(jù)掌握的部分資料，憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷提出理念和決策，主觀和隨意性太強(qiáng)。10月上旬餐飲部、銷售部完成制作圣誕菜單、廣告宣傳促銷及抽獎(jiǎng)游戲設(shè)計(jì)方案及環(huán)境布置方案，各項(xiàng)工作逐步開展。* 加強(qiáng)商務(wù)促銷。* 加強(qiáng)商務(wù)促銷和協(xié)議的簽訂。 B、推廣思路：以各項(xiàng)活動(dòng)和政府以及高層商業(yè)的洽談與合作為契機(jī)，以飲食餐飲活動(dòng)為宣傳的一個(gè)點(diǎn)，以其它媒體的宣傳使信息達(dá)到全面的覆蓋。 二是房地產(chǎn)策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化，商品房的市場(chǎng)變了，策劃的思路、定位都要變。房地產(chǎn)營(yíng)銷策略是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。商品房銷售面積超過同期竣工面積，需求旺盛，土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上 升。構(gòu)成沖突 的因素主要有：一、2004 年的行政式調(diào)控已給樓市資 本的心理賦予了適 應(yīng)性，資本回應(yīng)政策的能力增強(qiáng)；二、國(guó)家政策 的謹(jǐn) 慎為資本的張揚(yáng)贏得了回應(yīng)的時(shí)間與空間——為了避免經(jīng)濟(jì)壓縮過快而出現(xiàn)“硬著陸”，國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)始終是以緩慢、溫和的方式出臺(tái)；三、社會(huì)資本已相對(duì)成熟壯大，其資本在市場(chǎng)上的運(yùn)作能力已今非昔比，不堪一擊的時(shí)代已 不復(fù)存在，在 房地產(chǎn)領(lǐng)域 ，房地產(chǎn)資本經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)8年的資本積累，已具有龐大的資金規(guī)模，溫和的央行信貸緊縮政策已對(duì)其項(xiàng)目運(yùn)作鏈條產(chǎn)生不了 根本 性影響，因此，在2005年第三季度前，我們?nèi)詫⒖吹矫砍雠_(tái)一項(xiàng)調(diào)控政策，市場(chǎng)總會(huì)予以對(duì)應(yīng)的回應(yīng) 。 全程營(yíng)銷全程營(yíng)銷是最 新流行的 一種銷售模式，是整合銷售 與策劃同步進(jìn)行的一種全新的銷售 策劃產(chǎn)品銷售過程中的監(jiān)控產(chǎn)品投放市場(chǎng) 達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)的整個(gè)過程。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)之所以在競(jìng)爭(zhēng)中取勝就是因?yàn)槠涫袌?chǎng)提供顧客所需要的產(chǎn)品，也就是說開發(fā)商必須以競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，以顧客為中心，按照市場(chǎng)需求開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過交換實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值，從而促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展。 文化營(yíng)銷是指把商品作為文化的載體，通過市場(chǎng)交換進(jìn)入消費(fèi)者的意識(shí)，它在一定程度上反映了消費(fèi)者對(duì)物質(zhì)和精神追求的各種文化要素。2004年宏 觀調(diào)控政策決策依賴于各季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的事實(shí)足以證明上述事實(shí)。%；%。%，未來15年每年新建平均量為12億平方米。房地產(chǎn)策劃的超前眼光和預(yù)見能力，在各個(gè)階段都要體現(xiàn)出來：在市場(chǎng)調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)情況；在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型 設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì)；在營(yíng)銷推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇 最科學(xué)、最合理、最具 操作性的一種。 電視媒體歷來是注目率最高，覆蓋面最廣的一種大眾媒介。（1）旺季：112月份A、每天團(tuán)隊(duì)與散客預(yù)定的比例維持在：6：4，B、團(tuán)隊(duì)的房?jī)r(jià)與散客平均的價(jià)格之間相差控制在50元70元不等。（六月第三個(gè)星期天）* 加強(qiáng)“六一”兒童節(jié)、父親節(jié)活動(dòng)促銷。* 加強(qiáng)商務(wù)促銷和協(xié)議簽訂?！笆袌?chǎng)研究——風(fēng)險(xiǎn)控制——決策分析——調(diào)整控制”永遠(yuǎn)是理性投資和有效營(yíng)銷的基礎(chǔ)保障。 通過精心運(yùn)籌、周密安排、專業(yè)推銷、辛勤努力的有效營(yíng)銷，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與銷售必然會(huì)有理想的結(jié)果?！笆袌?chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，策劃如指揮”，高層面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已成為策劃智謀的較量，誰稍有松懈，就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰跌入谷底。 而現(xiàn)在我們公司也在慢慢的進(jìn)行品牌連鎖，比如：綠島御園—綠島蘇園—綠島陶?qǐng)@，慢慢的走向新的發(fā)展趨勢(shì)。 其次，電視廣告的播放。 、重視概念打造到重視前期研究和產(chǎn)品定位 多年以來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷策劃上。“直升機(jī)看樓”、“熱氣球派傳”、“百萬富翁大抽獎(jiǎng)”、“一元起拍賣”等等招數(shù)均已使盡。進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略研究，是當(dāng)今時(shí)代經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的需要，是當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷理論和實(shí)踐發(fā)展的必然要求。 針對(duì)上述情況，發(fā)展商與銷售代理公司大多采用“短、平、快”的營(yíng)銷策略，“短、平、快”的營(yíng)銷策略客觀上又要求項(xiàng)目的定位必須準(zhǔn)確而且預(yù)測(cè)沒有偏差。炒作制勝其實(shí)是一種嚴(yán)重的投機(jī)心態(tài)，“造勢(shì)”也好，“轟動(dòng)”也好，絕大部分只能做到知名度有一定提高。（三）渠道策略營(yíng)銷渠道是產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移至消費(fèi)者的途徑，是房地產(chǎn)銷售的重要一環(huán)。由于營(yíng)銷策劃是一種運(yùn)用整合效應(yīng)的行為過程，貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的始終，并不是幾個(gè)點(diǎn)子、幾組技巧就能涵蓋。營(yíng)銷策劃雖然在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場(chǎng)的潛心開拓，認(rèn)為策劃能包治營(yíng)銷百病，這不能不說是一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)。掌握準(zhǔn)確的市場(chǎng)和目標(biāo)消費(fèi)群數(shù)據(jù)，是進(jìn)行量化分析的關(guān)鍵。所謂“全程營(yíng)銷”、“動(dòng)態(tài)營(yíng)銷”都是對(duì)營(yíng)銷的“模象式定義”。* 國(guó)慶節(jié)客房、節(jié)后婚宴8月下旬餐飲部完成制作9月教師節(jié)、中秋節(jié)、10月國(guó)慶節(jié)的方案，餐飲、銷售部完成接待及促銷方案。* 加強(qiáng)“三八婦女節(jié)”的活動(dòng)促銷四月份：* 加強(qiáng)會(huì)務(wù)、商務(wù)客人促銷。一方面要考慮本地的客戶市場(chǎng)，另一方面要注重外來旅游者及經(jīng)商者這個(gè)重要的客戶群體。C、推廣內(nèi)容（1）電視廣告：通過《江山電視臺(tái)》以新聞報(bào)道的形式對(duì)本項(xiàng)目作全方位的宣傳。是一份大眾化、綜合性都市生活類報(bào)紙，發(fā)行量、閱讀率、廣告收入均在全省報(bào)紙中領(lǐng)先，形成浙江報(bào)業(yè)市場(chǎng)一報(bào)稱雄的格局，是浙江報(bào)業(yè)當(dāng)之 無愧的強(qiáng)勢(shì)品牌。還要通過不斷的策劃實(shí)踐，創(chuàng)造出新的方法和手段來。如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)供求兩旺空前繁榮。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策將逐步轉(zhuǎn)入穩(wěn)健的財(cái)政政策，政府全力投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)代宣告結(jié)束， 場(chǎng)化投資的經(jīng)濟(jì)時(shí)代已經(jīng)到來。 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述 由此可見，市場(chǎng)營(yíng)銷是企業(yè)以顧客需要為出發(fā)點(diǎn)，有計(jì)劃的組織各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為顧客提供滿意的商品和服務(wù)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的過程。表明中國(guó)執(zhí)行長(zhǎng)達(dá)7年的積極財(cái)政政策已終結(jié)。隨著房地產(chǎn)資本聯(lián)盟對(duì)于國(guó)家后續(xù) 政策進(jìn)行的積極反抗，廣義需求論與投 機(jī)資本將掀起新一輪的房地產(chǎn)價(jià)格浮動(dòng)租賃市場(chǎng)主要客戶是外資企業(yè)，銷售市場(chǎng)主要客戶是中資企業(yè)，個(gè)人投資購(gòu)買力量也不容 忽視。第三、要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。策劃的方法與手段雖有共性，但運(yùn)用在不同的場(chǎng)合、運(yùn)用在不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。特別是《錢江晚報(bào)》是全省排名第 一，全國(guó)排名第二的報(bào)刊。B、推廣思路：前期廣告主要側(cè)重于省內(nèi)和本地區(qū)，集 中火力，使項(xiàng)目的知名度由省內(nèi)逐漸擴(kuò)散到其他地區(qū)。B、推廣思路：項(xiàng)目后期的廣告宣傳主要側(cè)重于