【正文】 使大部分空手套白狼的中小企業(yè)逐步退出市場(chǎng)，具有資金、管理、品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)上市公司如萬(wàn)科、招商局等，將會(huì)獲得更大的市場(chǎng)份額，也就是說(shuō)，這些公司的發(fā)展將與行業(yè)整體調(diào)整相悖離，在市場(chǎng)份額、資產(chǎn)規(guī)模等方面獲得更大的空間。強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度，實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程的監(jiān)控。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，兩頭小中間大（兩頭分別為豪宅和低檔經(jīng)濟(jì)適用房，中間為中檔住宅）的“紡錘型”結(jié)構(gòu)是最為合理的。從房?jī)r(jià)及戶型結(jié)構(gòu)看，在銷售面積中，四房及以上的大戶型住宅2347套，占總成交套數(shù)的14%，二房及三房住宅共12504套，成交比例為74%。9%。連帶著二手房?jī)r(jià)也持續(xù)上揚(yáng)，3月份，上海二手房指數(shù)為1102 點(diǎn)，比上月上升12點(diǎn)。走進(jìn)大盤，其背后應(yīng)當(dāng)有一套完整的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與營(yíng)銷策略。五、上海樓市步入大盤時(shí)代 上海市房地產(chǎn)交易中心日前公布了2002年上海住宅預(yù)售面積50強(qiáng)樓盤名單，排名前三甲的綠地世紀(jì)城、中遠(yuǎn)兩灣城、康橋半島新城，都是上海樓市中的“老面孔”。上述現(xiàn)象并存，說(shuō)明上海個(gè)人住房按揭貸款中的相當(dāng)部分流向了二手房和存量房買賣，加之當(dāng)前持續(xù)上升的房?jī)r(jià)也對(duì)貸款增長(zhǎng)產(chǎn)生明顯助推作用，從而使相等數(shù)量的貸款支持的購(gòu)房面積下降。而眼下這已成為了現(xiàn)實(shí)。另一類是低價(jià)位的普通住宅項(xiàng)目，這些項(xiàng)目由于地處城市邊緣地帶，具有較低的均價(jià)和總價(jià)，同時(shí)也擁有著北京最廣泛的客戶群體—中低收入家庭。在市場(chǎng)表現(xiàn)上，我國(guó)加入世貿(mào)組織及北京成功申辦奧運(yùn)的效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn)，同時(shí)受世界經(jīng)濟(jì)疲軟及國(guó)際形勢(shì)的影響，跨國(guó)公司對(duì)寫字樓的需求表現(xiàn)乏力。第二、商品房售后服務(wù)問(wèn)題不少，影響購(gòu)房者的消費(fèi)信心。目前，住房按揭貸款是各家商業(yè)銀行爭(zhēng)奪的一個(gè)業(yè)務(wù)重點(diǎn)，有的銀行為了擴(kuò)大按揭貸款的市場(chǎng)份額，在辦理按揭貸款的過(guò)程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象，如提降低首付款標(biāo)準(zhǔn)和擅自降低貸款利率、授信審核不嚴(yán)格等。國(guó)際上的統(tǒng)計(jì)一般均為當(dāng)年空置率和含存量的空置率兩個(gè)統(tǒng)計(jì)，在對(duì)比空置警戒時(shí)均用非當(dāng)年空置率（用建成一年以上的空置房和所有供應(yīng)存量比）為指標(biāo)，而不用按當(dāng)年空置率計(jì)算。第三節(jié)、房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)警惕在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體良性發(fā)展的情況下，有些地區(qū)也確實(shí)出現(xiàn)了過(guò)熱的趨勢(shì)和泡沫的苗頭，必須在充分分析的前提下，謹(jǐn)慎判斷。同時(shí)，%，對(duì)市場(chǎng)和銷售的依存度增大，其中大部分是以按揭貸款的方式實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)業(yè)作為銀行業(yè)的重點(diǎn)投向行業(yè)之一，將越來(lái)越具有更重要的地位和作用。具體政策變化的概括如下：表12我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)政策概括措施目的影響住房分配貨幣化消除實(shí)物分房的各種弊端，提高個(gè)人購(gòu)房能力提高有效需求，帶動(dòng)個(gè)人存款和銀行貸款進(jìn)入房市，減少取消開(kāi)發(fā)稅費(fèi)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，提高購(gòu)買力，減少監(jiān)管環(huán)節(jié)稅費(fèi)涉及多個(gè)部門，雖然減免的項(xiàng)目多，但對(duì)成本影響很小，提高住房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)商的監(jiān)控，提高市場(chǎng)壁壘優(yōu)勝劣汰，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，非常有效發(fā)展二三級(jí)市場(chǎng)形成梯度消費(fèi)，對(duì)促進(jìn)新房市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展有積極意義土地市場(chǎng)化強(qiáng)化土地資源管理和宏觀調(diào)控，保證公平交易`有益于市場(chǎng)次序和市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，提高發(fā)展商總體素質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有很重要的地位。1993年下半年，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱導(dǎo)致了很高的通貨膨脹，國(guó)家開(kāi)始進(jìn)行適度從緊的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調(diào)控的重點(diǎn)。報(bào)告最后提出了對(duì)于股份制銀行房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)信貸政策的建議。首先，報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況進(jìn)行了總結(jié)和回顧，對(duì)本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和9293年進(jìn)行了對(duì)比，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來(lái)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了分析。為此，我行選擇了房地產(chǎn)行業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)軟件行業(yè)作為研究對(duì)象，本篇是關(guān)于我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，力圖對(duì)該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和相關(guān)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)分析，從而總結(jié)提出相應(yīng)的銀行信貸建議。四、成長(zhǎng)階段。從廣義上來(lái)講，中國(guó)的房地產(chǎn)才剛剛起步。表21：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）253336731193725533151年份1996年1997年1998年1999年2000年2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）324731783614410349846344資料來(lái)源：2002年《中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒》《中國(guó)固定資產(chǎn)投資年鑒》1994年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化和調(diào)整，住宅投資比重增加，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫字樓投資比重逐步下降（見(jiàn)圖22）。2002年中，全國(guó)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)新的特點(diǎn)，傳統(tǒng)的高房?jī)r(jià)地區(qū)出現(xiàn)了低于全國(guó)的增長(zhǎng)水平的情況，甚至像北京還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的局面。從以上指標(biāo)分析，如果近兩年的投入增長(zhǎng)速度如果保持下去（％，2002年18月開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)了30%），許多地區(qū)將供過(guò)于求。2． 用當(dāng)年竣工面積減去當(dāng)年銷售面積而得出空置量的統(tǒng)計(jì)方法是錯(cuò)誤的。2002年前八月，%，為1255億元，%，說(shuō)明貸款額同比增速在加快。第三、居民整體收入增長(zhǎng)勢(shì)頭不容樂(lè)觀，兩極分化嚴(yán)重，富裕階層邊際消費(fèi)下降。與此同時(shí)，%， 個(gè)百分點(diǎn)。從新盤推出情況來(lái)看，2002 年全年新推出的郊區(qū)住宅項(xiàng)目近60 余個(gè)，多數(shù)為單價(jià)25004000 元/平方米，不帶裝修的多層板樓；而新推出的郊區(qū)別墅類項(xiàng)目檔次較高，以獨(dú)棟為主，但也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新產(chǎn)品，例如寬HOUSE。各區(qū)域中，這幾年始終居于“老大”地位的浦東新區(qū)依然表現(xiàn)出眾。在市中心區(qū)的土地越來(lái)越稀缺，沒(méi)有地塊能夠建新房，而對(duì)市中心區(qū)的房屋需求卻在增加，因此二手房的交易量肯定會(huì)繼續(xù)增加，這是上海二手房持續(xù)增長(zhǎng)的主要因素。小小一份名單透露出這樣一個(gè)信息：上海樓市步入了大盤時(shí)代。開(kāi)發(fā)商也會(huì)通過(guò)不斷采用新技術(shù)，不斷提高景觀質(zhì)量等手段，保證后來(lái)者買到質(zhì)價(jià)相符的住宅。大量個(gè)人投資者涌入，導(dǎo)致虛擬需求擴(kuò)大了總需求。這說(shuō)明雖然近年來(lái)政府不斷提高商品房的銷售門檻（高層建筑必須完成主體工程三分之二、低層建筑必須封頂后才能銷售），致使預(yù)售量大幅減少，但近一二年來(lái)廣州商品房開(kāi)發(fā)量及上市量均極為巨大，導(dǎo)致新增商品房空置量居高不下，這需要引起業(yè)界的警惕。這些數(shù)據(jù)表明，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，市場(chǎng)平穩(wěn)，供需結(jié)構(gòu)基本合理。表31 2003 年一季度35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(以上年同季價(jià)格為100)第四章 當(dāng)前行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及政策熱點(diǎn)分析第一節(jié) 行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及對(duì)策一、當(dāng)前房地產(chǎn)的焦點(diǎn)問(wèn)題（一）投資增長(zhǎng)率連續(xù)攀高1998 年房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇帶來(lái)了投資的高速增長(zhǎng)，%，有些城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資的比例已超過(guò)50%，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，：1，：1，大大高于國(guó)際水平。尤其是2003年6月13日，人民銀行正式下達(dá)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（下文專門分析），進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)范管理。但國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的政策一出臺(tái)，即被一些頗具“投資眼光”的人咬住不放，不惜打破頭，也要蹭進(jìn)“窮人”行列，和真正的中低收入者同步競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)分經(jīng)濟(jì)適用房這杯“羹”。與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，和同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。對(duì)危改安置居民、“城中村”改造優(yōu)先安排，對(duì)教科文衛(wèi)等行業(yè)，可以傾斜，分期分批供應(yīng)。某些大城市和沿海地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升。雖然在2002 年9542 億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款僅占23%，但是，房地產(chǎn)商對(duì)銀行資金的依賴還包括消費(fèi)信貸貸款。五月下旬，央行特別提到要發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用，表示要“支持?jǐn)U大普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給”。就上市銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，9901年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款占總貸款的比重一直處于下降趨勢(shì)，但02年又出現(xiàn)了上升。針對(duì)02 年下半年以來(lái)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)熱跡象、商業(yè)銀行違規(guī)發(fā)放開(kāi)發(fā)商貸款等問(wèn)題，人民銀行在通知中進(jìn)一步重申和明確了相關(guān)的貸款原則，有利于防范銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化的潛在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行體系的長(zhǎng)期發(fā)展是有利的。嚴(yán)格土地儲(chǔ)備貸款，并防止建筑施工方以流動(dòng)資金貸款為開(kāi)發(fā)商變相提供融資以及其它鼓勵(lì)個(gè)人自住住房消費(fèi)，提高投資性購(gòu)房和商業(yè)用房貸款的條件。盡管住宅投資仍然占房地產(chǎn)總投資的70%左右，但是寫字樓和商用房投資的同比增長(zhǎng)速度分別達(dá)到21%和49%。一直以來(lái)，在中央政府和各部委有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的文件中，購(gòu)買對(duì)象都泛指中低收入家庭，因此各地實(shí)施起來(lái)五花八門。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本擺脫了亞洲金融危機(jī)的影響，進(jìn)入了新的正常發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮，所以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)該回歸其解決中低收入家庭住房的初衷上來(lái)。資金實(shí)力強(qiáng)、管理先進(jìn)、品牌知名度高的房地產(chǎn)上市公司將與行業(yè)調(diào)整相悖離，反而獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。2003年1月，建設(shè)部在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上提出，今年要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法違規(guī)行為的查處，嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)項(xiàng)目。種種跡象表明，中檔樓盤已經(jīng)憑借實(shí)用和質(zhì)樸的特色漸漸為房地產(chǎn)市場(chǎng)挺硬了腰。第四節(jié)、深圳房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好2003年第一季度，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持良好的發(fā)展勢(shì)頭， 萬(wàn)平方米，%。有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)顯示，2002年廣州市商品房空置率下降了近10%，而同期全國(guó)商品房空置率則提高了10。一季度， 元， 元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海舊區(qū)改造日趨注重成片開(kāi)發(fā)，這無(wú)疑將推動(dòng)上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步走向規(guī)?；⒁?guī)范化。這些表明了上海的辦公樓市場(chǎng)步入了上升通道的強(qiáng)勢(shì)階段。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，%，遠(yuǎn)低于個(gè)人住房按揭貸款的增幅；中低價(jià)房尤其是低價(jià)房難求，使存量房銷售和二手房交易異?；钴S。市場(chǎng)選擇的結(jié)果，必然是中低價(jià)位的商品住宅要成為投資的熱點(diǎn)。一類是高價(jià)位、高品質(zhì)的別墅類項(xiàng)目，這類項(xiàng)目多數(shù)位于傳統(tǒng)的別墅聚集區(qū)，具有較高的均價(jià)和總價(jià)以及較多的外籍人士客源。二、寫字樓市場(chǎng)需求乏力2003 年第一季度北京甲級(jí)寫字樓沒(méi)有新增供應(yīng)量。一些地區(qū)推進(jìn)房分配貨幣化工作的力度不夠，住房補(bǔ)貼資金遲遲不能到位，使中低收家庭買房的能力受到影響。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中存在不規(guī)范的行為。但在使用空置率時(shí)，存在一個(gè)基本事實(shí)是，我國(guó)的統(tǒng)計(jì)方法與國(guó)際上完全不接軌，造成了與國(guó)際慣例的空置警戒比例對(duì)比時(shí)的巨大差異，具體原因如下：1．我國(guó)的統(tǒng)計(jì)方法與國(guó)際上完全不接軌，造成了與國(guó)際慣例的空置警戒比例對(duì)比時(shí)的巨大差異。2001年人均建筑面積約21平方米。其中，銀行開(kāi)發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)(%)，自籌資金比例變化不大(%)，但自籌資金絕對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，說(shuō)明開(kāi)發(fā)企業(yè)自身實(shí)力有一定增強(qiáng)?？梢哉J(rèn)為，當(dāng)前一輪的房地產(chǎn)復(fù)興具有深刻、廣泛和持久的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。二、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的扶持近幾年，國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的政策，購(gòu)房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)等政策有效地刺激了居民的購(gòu)房熱情。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1994至1999年。報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行了分析，并以我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)10強(qiáng)為重點(diǎn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)特點(diǎn)進(jìn)行了分析。其次，報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出分析。第一章中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況第一節(jié)、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回顧國(guó)際和國(guó)內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)與經(jīng)濟(jì)周期同步發(fā)展的行業(yè)，其投資周期與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期同步伴生性的特征非常明顯，對(duì)于中國(guó)而言，改革開(kāi)放20多年來(lái)，由于存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，體制改革不斷深入、對(duì)外開(kāi)放不斷擴(kuò)大的背景，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)改革（尤其是我國(guó)住房制度改革，具體進(jìn)程見(jiàn)表11）的推進(jìn)也存在必然的緊密聯(lián)系。從1998年開(kāi)始，國(guó)家采取了一系列措施來(lái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如1998年年底放寬住房信貸政策，由此房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入成長(zhǎng)和發(fā)展時(shí)期。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史，在人均GDP為300－1000美元的階段，住宅對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用十分明顯。在商品住宅中，高檔別墅、公寓的投資比重也有較大幅度的下降；地區(qū)結(jié)構(gòu)也在變化，近幾年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅高于東部地區(qū)，這與中西部地區(qū)住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有關(guān)。而寧波、上海等地出現(xiàn)了超過(guò)全國(guó)平均水平的情況。這種供過(guò)于求對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售和利潤(rùn)將產(chǎn)生直接影響。因?yàn)樗械目⒐っ娣e并非全部可銷售面積，竣工面積中包括不可銷售的面積，如人防、車庫(kù)、變電室、鍋爐房、會(huì)所、商業(yè)、教育配套等均為不可分?jǐn)偤筒荒茕N售的面積，國(guó)際上大多都是現(xiàn)房銷樓，只有東南亞地區(qū)供不應(yīng)求和金融支持相對(duì)較差的國(guó)家是期房預(yù)售。如果加上個(gè)人住房按揭貸款，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的數(shù)字則要接近60％，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的依賴是很大的。六、房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長(zhǎng)速度我國(guó)房地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)水平，近幾年的的對(duì)比發(fā)展趨勢(shì)更趨明顯。三、公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇自2002 年9 月份實(shí)施內(nèi)、外銷并軌以來(lái)，原內(nèi)銷房以其低廉的租金搶占了部分公寓市場(chǎng)份額。2003 年前兩月已有6 個(gè)郊區(qū)新項(xiàng)目正式推出，占年初新項(xiàng)目總數(shù)的近20%。 萬(wàn)平方米，%, 萬(wàn)平方米， 萬(wàn)平方米。但是從在2003 年4 月18 日開(kāi)幕的第二屆上海二手房房展會(huì)上的情況來(lái)看，二手房市場(chǎng)上的中高檔二手房的需求有明顯的回落。2002年，名列上海樓市銷售面積前列的50個(gè)樓盤中，有32個(gè)建筑面積在10－30萬(wàn)平方米之間，10個(gè)在50萬(wàn)平方米以上。統(tǒng)計(jì)結(jié)果還顯示，2002年上海住宅面積50強(qiáng)的樓盤中，體量超過(guò)100 萬(wàn)平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)僅中遠(yuǎn)兩灣城一個(gè)，而內(nèi)環(huán)以外占4個(gè)；體量50 －100 萬(wàn)平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)環(huán)外各占3個(gè)；30 －50 萬(wàn)平方米的樓盤，環(huán)內(nèi)外擁有個(gè)數(shù)為3：5；20 －30 萬(wàn)平方米的樓盤均坐落在環(huán)外區(qū)域。因此，在這種被虛擬需求不斷擴(kuò)大了的總需求保持強(qiáng)勁的增勢(shì)下，指望2003年的上海樓市改變?nèi)ツ甑臐q勢(shì)，無(wú)疑是不切實(shí)際的。三、市場(chǎng)展望2003年廣州商品房的成交面積約在860萬(wàn)平方米左右，略高于同期的預(yù)售商品房面積，與2002年的成交面積相比增長(zhǎng)幅度約在5%左右。二、深圳的地產(chǎn)泡沫分析從深圳市2002年土地出讓情況來(lái)看，基本保持在19962001年平均出讓面積1300 公頃的水平上，但在住宅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)用地占總量的百分比方面，卻由19962001 年平均約31%下降到約27%；從房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，