【正文】 字樓根據(jù)其性質(zhì)及市場(chǎng)定位，主要選擇在城市中心、重要位置、臨街地段、商業(yè)娛樂(lè)中心、開(kāi)放區(qū)及高新技術(shù)園區(qū)等，其消費(fèi)者地域性以城市定位為主，小區(qū)定位為輔，因而開(kāi)發(fā)商面臨的博弈地域范圍比住宅市場(chǎng)要廣，但有一點(diǎn)是共同的，無(wú)論是住宅市場(chǎng)還是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，都不可能是一家房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)家壟斷，所以都不可能屬于完全壟斷?！皣?guó)十一條”、“新國(guó)十條”和“新國(guó)八條”等政策的出臺(tái)，標(biāo)志著以“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”為基調(diào)的新一輪調(diào)控的開(kāi)始。從全國(guó)來(lái)看，由一、二線城市領(lǐng)銜，十余年間各地房?jī)r(jià)均不同程度地快速上漲，從未間斷。這一階段中央針對(duì)住宅市場(chǎng)交易活躍、房?jī)r(jià)不斷攀升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較快等特點(diǎn)，出臺(tái)了如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等一系列抑制政策。十年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了兩種模式：2007年以前，盡管已開(kāi)始控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，但是總體上看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是給予鼓勵(lì)發(fā)展或促進(jìn)發(fā)展的。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的宏觀演變趨勢(shì)是：準(zhǔn)完全競(jìng)爭(zhēng)，壟斷競(jìng)爭(zhēng)到寡頭壟斷。 消費(fèi)者的利益分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中的消費(fèi)者大體上分為兩類，前一類的目的是為了自用，其購(gòu)買(mǎi)房屋主要以自己居住為主，稱之為剛需族，此類消費(fèi)者當(dāng)然是希望房?jī)r(jià)越低越好；第二類目的是為了投資，通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)的方式為自己增加資本。 不完全信息靜態(tài)博弈的貝葉斯均衡（1）當(dāng)vuyx時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)的期望得益為xc，選擇不降價(jià)的期望收益為yc，由于ycxc，因此開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇不降價(jià)。如果(1q)(yc)(1q)(xc)，開(kāi)發(fā)商選擇不降價(jià)，消費(fèi)者在市場(chǎng)繁榮時(shí)的選擇是入市，在市場(chǎng)蕭條時(shí)的選擇是觀望，不存在純戰(zhàn)略貝葉斯均衡解。該博弈是否存在納什均衡并不重要，因?yàn)槲覀兛紤]的是有限理性博弈，而有限理性博弈方并不一定有能力找到納什均衡，也不一定會(huì)采用納什均衡策略。為了爭(zhēng)奪利益，選擇不合作策略降價(jià)的概率大于選擇不降價(jià)的概率，尤其是在房地長(zhǎng)蕭條時(shí)更是如此。不要做金錢(qián)、權(quán)利的奴隸；應(yīng)學(xué)會(huì)做“金錢(qián)、權(quán)利”的主人。因此，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)與向上的發(fā)展勢(shì)頭，才能夠吸引消費(fèi)者入市，從而整體推動(dòng)市場(chǎng)的健康循環(huán)發(fā)展。此時(shí)，復(fù)制動(dòng)態(tài)的三個(gè)不定點(diǎn)x1,x2,x3都是復(fù)制動(dòng)態(tài)的穩(wěn)定狀態(tài)，其相位圖如下。雙方都不降價(jià)是經(jīng)營(yíng)的收入為b，都降價(jià)是經(jīng)營(yíng)收入為bh，其中h為雙方都降價(jià)時(shí)凈收益的減少額。此時(shí)，消費(fèi)者的最優(yōu)選擇是入市。圖3 不完全信息靜態(tài)博弈擴(kuò)展式假設(shè)原房?jī)r(jià)為y，降價(jià)后房?jī)r(jià)為x；開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本為c；房地產(chǎn)繁榮時(shí)房產(chǎn)在消費(fèi)者心中的價(jià)值為v，市場(chǎng)蕭條時(shí)房產(chǎn)在消費(fèi)者心中的價(jià)值為u。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)心成本和房?jī)r(jià)兩大因素，其中成本以占總體成本最大的土地成本為主，即地價(jià)。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本巨大，所以進(jìn)入壁壘較大，只有少數(shù)有資金實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)才能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。第三階段：2010年至今。一路上漲的房?jī)r(jià)，成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面調(diào)控。而2007年以后，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，市場(chǎng)機(jī)制開(kāi)始出現(xiàn)失靈，城鎮(zhèn)中低收入居民住房困難逐步顯現(xiàn)出來(lái)。二、博弈論介紹以及博弈論在房地產(chǎn)中的分析可行性 房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其參與者眾多，利益取向各異。此類消費(fèi)者一般手頭擁有大量資金，所以不太在乎房?jī)r(jià)的高低，只關(guān)心自己能夠在房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)交易者獲利。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，即使不降價(jià)，依然有消費(fèi)者剩余。綜上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易不僅取決于開(kāi)發(fā)成本和廠商的定價(jià)，更取決于消費(fèi)者從住房消費(fèi)中得到的效用，即對(duì)商品房的期望價(jià)格，以及消費(fèi)者的期望收入。 進(jìn)化博弈分析根據(jù)進(jìn)化博弈的經(jīng)典理論，我們假設(shè)市場(chǎng)中占比例為x（0x1）的開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)經(jīng)營(yíng)，另外比例為1x的開(kāi)發(fā)商選擇不降價(jià)經(jīng)營(yíng)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的價(jià)格戰(zhàn)以2007年萬(wàn)科領(lǐng)頭的價(jià)格戰(zhàn)最為典型。什么時(shí)候離光明最近？那就是你覺(jué)得黑暗太黑的時(shí)候。消費(fèi)者作為房地產(chǎn)需求側(cè)的主體，明顯的策略只有觀望與入市。（2）當(dāng)