【正文】 （六）硬件較好，軟件較弱解決方法：１、物業(yè)管理專業(yè)化，規(guī)范化，物管專家培訓２、物業(yè)管理提前入場四、市場切入方法（搭建市場平臺）（1）舉行房地產(chǎn)權(quán)威、專家高峰論壇（主題待定）（2）招商先行。而三個主要的因素是：成本、客戶需求和競爭對手的價格。（三）營銷計劃從前面的客戶定位、形象定位中，我們不難發(fā)現(xiàn)我們的營銷推廣是一個階段性的策略：第一階段（預熱期） 主要計劃：銷售現(xiàn)場重新包裝；銷售現(xiàn)場管理制度出臺銷售人員入場；接待客戶；電話，來訪咨詢客戶的統(tǒng)計調(diào)查，深入分析；內(nèi)部認購部分新的導示系統(tǒng)投入使用；項目圍墻的重新包裝；在主要的項目客戶群積聚地做戶外廣告?，F(xiàn)代現(xiàn)代的商業(yè)中心 現(xiàn)代形象現(xiàn)代理念現(xiàn)代文化對比周邊或其他購物場所落后的購物環(huán)境，強化項目的現(xiàn)代化氣息。因此其客戶群體應(yīng)為：A—民營企業(yè)主(如一些瓷廠承包人等)；B—部分經(jīng)營從商人員；C—國家公務(wù)員及事業(yè)單位人員；D—國有企業(yè)中高層領(lǐng)導干部；E—金融、保險、證券、通訊、電力等特殊壟斷業(yè)高收入者；F—少量其他高收入者。（三）項目機會點分析城市中心區(qū)的商業(yè)鋪面存在市場空白點，未來供應(yīng)量小，項目發(fā)展空間大；即將建成的南昌至進賢縣的一級公路，極大地拉近了進賢縣與南昌市的空間距離，能更近一步的吸引到南昌市的投資者及經(jīng)營者。世豪中心營銷策劃目 錄第一部分 項目自身研判及目標客戶分析一、項目SWOT勢分析：二、項目的目標客戶分析第二部分 項目營銷策劃構(gòu)想與執(zhí)行思路一、項目營銷策劃構(gòu)想（一）總體思路（二）項目主題定位（三）項目的推廣語言二、項目的營銷與執(zhí)行方案：（一）營銷背景；（二）銷售策略（三）營銷計劃（四）銷售進度安排（五）價格策略第三部分 項目廣告推廣策略一、廣告訴求要點二、目標客戶對策三、制約項目的抗性分析及解決方案四、市場切入方法（搭建市場平臺）五、總體推廣策略六、推廣策略實施安排七、廣告費用初步預算第四部分 附件附方案一：《一期商鋪一年返租方案》附方案二：《一期商鋪一年低租活動方案》第五部分 結(jié)束語關(guān)于世豪中心營銷策劃的構(gòu)思和執(zhí)行方案在對進賢縣房地產(chǎn)市場初步調(diào)查的基礎(chǔ)上，以項目為核心,針對當前進賢縣房地產(chǎn)的供求情況和市場同類競爭現(xiàn)狀，做出分析。政府舊城改造力度大，周邊環(huán)境可待改善。其中A、B、C、D、E為主力客戶群。融合休閑、購物、人居的融合經(jīng)營理念及文化的融合和交流（國際化商業(yè)中心的體現(xiàn)）人與人的相互融合（增強人流互通，鄰里關(guān)系）多元項目開發(fā)物業(yè)類型的多元化（居住、商業(yè)、休閑）——“現(xiàn)代、時尚、實用生活空間” 居住物業(yè)體現(xiàn)時代特征，倡導“現(xiàn)代、快節(jié)奏生活”。前提條件：售樓部內(nèi)部裝修基本完成；項目全面建設(shè)；銷售熱線開通；宣傳折頁、樓書等基本介紹資料印刷。成本是價格的最低點，競爭對手的價格是定價的出發(fā)點，客戶對產(chǎn)品獨有特征的評價是價格的上限。（3）實施返租計劃（4）物管專家現(xiàn)場指導及論壇（5）舉辦“衛(wèi)星城市商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”，在短時間內(nèi)吸聚眼球，增加信心，樹立品牌（6）車身廣告、電臺廣告、報紙廣告、戶外廣告的投放（7）物業(yè)管理的提前介入及專家參與（8）突發(fā)事件利用、重大節(jié)日慶典等五、總體推廣策略１、預熱期：突出項目形象２、強銷期：突出項目形象，展示產(chǎn)品功能、品質(zhì)３、持銷期：利用工期進度展示產(chǎn)品特色、功能品質(zhì)４、掃尾期：做好售后服務(wù)跟進六、推廣策略實施安排營銷節(jié)點工程進度階段推廣策略推廣安排備注預熱期全面建設(shè)項目形象推廣戶外廣告車體廣告或站臺廣告電臺廣告街道包裝銷售現(xiàn)場重新包裝投資理財咨詢活動增加認識擴大知名度強銷期主體工程封頂突出形象展示品質(zhì)１、活動及開盤儀式２、專家論壇３、返租活動４、部分報紙廣告及軟新聞１、創(chuàng)造轟動效應(yīng)２、體現(xiàn)商業(yè)價值３、消除部分心理障礙４、提高樓盤知名度成熟期所有房屋達到竣工；園林基本完工。按當前售價折后計算總額為717655=394680元如果按調(diào)整折后價為：744655=409530元每平米上調(diào)200元實際增加金額為：14850元商鋪年租金為：553012=19800元實施返租一年后實際讓利：4950元出租收益；88812=10656元綜合得利：5706元。如果店鋪已經(jīng)租出，客戶有優(yōu)先選擇其他鋪位的權(quán)利。售樓部組織落實有關(guān)返租方案的學習，做好客戶的促銷宣傳及相關(guān)解釋工作。此舉動必將引起社會的強烈反響。如果低租期滿后，繼續(xù)租鋪者，可以優(yōu)先與公司或已購業(yè)主繼續(xù)簽定租賃合同，但租賃費用按市場價商定。有關(guān)本案提及的具體方案、推廣策略、活動策略、銷售策略等內(nèi)容，將會在今后的進一步深入合作中提交詳細實施方案。邀請南昌市或本地最在名的表演藝術(shù)家登臺亮相，做為此活動的總結(jié)和強勢宣傳推廣。公司可根據(jù)市場的情況反映，及時做出價格調(diào)整策略，以保證公司的經(jīng)濟利益不受任何影響。以軟性文章配圖的形式介紹世豪商業(yè)中心店鋪經(jīng)營動態(tài)及商業(yè)的繁榮，并作出站前路投資升值潛力分析，增強客戶投資信心。如全部租出，客戶只享受每月每平米30元的租金，等合同結(jié)束后，返回店鋪給客戶使用。但解決了顧客投資心理的顧慮，投資后即可獲利是算得到，看得見。引商入鋪是繁榮項目商業(yè)氛圍的基本保證，為超市招商和外地招商奠定了堅實的基礎(chǔ)。同其他商品一樣，房地產(chǎn)的價格同樣反映價值。目 的：通過對客戶的調(diào)查分析檢驗定位；印刷媒體：樓書、折頁第一批內(nèi)部認購方案總思路：低開高走價格，同時先放位置、朝向、等較差的戶型及商鋪單位以低價首先推出；在營銷手法上第一批內(nèi)部認購單元可以采用：買籌增值的方法。尤其是隨著生活水平的提高，越來越多的人希望在繁忙的工作之余，營造出更趨精致、品位化的生活居屋，以獲得心靈的舒展和享受。少有時間看電視，但會從報紙上關(guān)注業(yè)內(nèi)動態(tài)及其他信息．若從某點沖擊打動，則易落定成交，年齡為２５――50歲之間．B類：眼光獨到，精打細算，有較多時間閱讀報刊雜志，此類客戶應(yīng)比其算得更精、更細．從視覺上多次沖擊，講城市發(fā)展前景，利用政府、權(quán)威言論增加投資信心。城市人口的增加及其對商鋪的需求增長。第一部分 項目自身研判及目標客戶分析一、項目SWOT勢分析：