【正文】 （六）硬件較好，軟件較弱解決方法：１、物業(yè)管理專業(yè)化，規(guī)范化，物管專家培訓(xùn)２、物業(yè)管理提前入場(chǎng)四、市場(chǎng)切入方法（搭建市場(chǎng)平臺(tái)）（1）舉行房地產(chǎn)權(quán)威、專家高峰論壇（主題待定）（2）招商先行。而三個(gè)主要的因素是：成本、客戶需求和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格。（三）營(yíng)銷計(jì)劃從前面的客戶定位、形象定位中，我們不難發(fā)現(xiàn)我們的營(yíng)銷推廣是一個(gè)階段性的策略：第一階段（預(yù)熱期） 主要計(jì)劃：銷售現(xiàn)場(chǎng)重新包裝；銷售現(xiàn)場(chǎng)管理制度出臺(tái)銷售人員入場(chǎng)；接待客戶；電話，來(lái)訪咨詢客戶的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，深入分析；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)部分新的導(dǎo)示系統(tǒng)投入使用；項(xiàng)目圍墻的重新包裝；在主要的項(xiàng)目客戶群積聚地做戶外廣告。現(xiàn)代現(xiàn)代的商業(yè)中心 現(xiàn)代形象現(xiàn)代理念現(xiàn)代文化對(duì)比周邊或其他購(gòu)物場(chǎng)所落后的購(gòu)物環(huán)境，強(qiáng)化項(xiàng)目的現(xiàn)代化氣息。因此其客戶群體應(yīng)為：A—民營(yíng)企業(yè)主(如一些瓷廠承包人等)；B—部分經(jīng)營(yíng)從商人員；C—國(guó)家公務(wù)員及事業(yè)單位人員；D—國(guó)有企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)干部；E—金融、保險(xiǎn)、證券、通訊、電力等特殊壟斷業(yè)高收入者；F—少量其他高收入者。（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析城市中心區(qū)的商業(yè)鋪面存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，未來(lái)供應(yīng)量小，項(xiàng)目發(fā)展空間大；即將建成的南昌至進(jìn)賢縣的一級(jí)公路，極大地拉近了進(jìn)賢縣與南昌市的空間距離，能更近一步的吸引到南昌市的投資者及經(jīng)營(yíng)者。世豪中心營(yíng)銷策劃目 錄第一部分 項(xiàng)目自身研判及目標(biāo)客戶分析一、項(xiàng)目SWOT勢(shì)分析：二、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分析第二部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃構(gòu)想與執(zhí)行思路一、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃構(gòu)想（一）總體思路（二）項(xiàng)目主題定位（三）項(xiàng)目的推廣語(yǔ)言二、項(xiàng)目的營(yíng)銷與執(zhí)行方案：（一）營(yíng)銷背景；（二）銷售策略（三）營(yíng)銷計(jì)劃（四）銷售進(jìn)度安排（五）價(jià)格策略第三部分 項(xiàng)目廣告推廣策略一、廣告訴求要點(diǎn)二、目標(biāo)客戶對(duì)策三、制約項(xiàng)目的抗性分析及解決方案四、市場(chǎng)切入方法（搭建市場(chǎng)平臺(tái)）五、總體推廣策略六、推廣策略實(shí)施安排七、廣告費(fèi)用初步預(yù)算第四部分 附件附方案一：《一期商鋪一年返租方案》附方案二：《一期商鋪一年低租活動(dòng)方案》第五部分 結(jié)束語(yǔ)關(guān)于世豪中心營(yíng)銷策劃的構(gòu)思和執(zhí)行方案在對(duì)進(jìn)賢縣房地產(chǎn)市場(chǎng)初步調(diào)查的基礎(chǔ)上，以項(xiàng)目為核心,針對(duì)當(dāng)前進(jìn)賢縣房地產(chǎn)的供求情況和市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，做出分析。政府舊城改造力度大，周邊環(huán)境可待改善。其中A、B、C、D、E為主力客戶群。融合休閑、購(gòu)物、人居的融合經(jīng)營(yíng)理念及文化的融合和交流（國(guó)際化商業(yè)中心的體現(xiàn)）人與人的相互融合（增強(qiáng)人流互通，鄰里關(guān)系）多元項(xiàng)目開(kāi)發(fā)物業(yè)類型的多元化（居住、商業(yè)、休閑）——“現(xiàn)代、時(shí)尚、實(shí)用生活空間” 居住物業(yè)體現(xiàn)時(shí)代特征，倡導(dǎo)“現(xiàn)代、快節(jié)奏生活”。前提條件：售樓部?jī)?nèi)部裝修基本完成；項(xiàng)目全面建設(shè)；銷售熱線開(kāi)通；宣傳折頁(yè)、樓書等基本介紹資料印刷。成本是價(jià)格的最低點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格是定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)，客戶對(duì)產(chǎn)品獨(dú)有特征的評(píng)價(jià)是價(jià)格的上限。（3）實(shí)施返租計(jì)劃（4）物管專家現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)及論壇（5）舉辦“衛(wèi)星城市商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”，在短時(shí)間內(nèi)吸聚眼球，增加信心，樹立品牌（6）車身廣告、電臺(tái)廣告、報(bào)紙廣告、戶外廣告的投放（7）物業(yè)管理的提前介入及專家參與（8）突發(fā)事件利用、重大節(jié)日慶典等五、總體推廣策略１、預(yù)熱期：突出項(xiàng)目形象２、強(qiáng)銷期：突出項(xiàng)目形象，展示產(chǎn)品功能、品質(zhì)３、持銷期：利用工期進(jìn)度展示產(chǎn)品特色、功能品質(zhì)４、掃尾期：做好售后服務(wù)跟進(jìn)六、推廣策略實(shí)施安排營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)工程進(jìn)度階段推廣策略推廣安排備注預(yù)熱期全面建設(shè)項(xiàng)目形象推廣戶外廣告車體廣告或站臺(tái)廣告電臺(tái)廣告街道包裝銷售現(xiàn)場(chǎng)重新包裝投資理財(cái)咨詢活動(dòng)增加認(rèn)識(shí)擴(kuò)大知名度強(qiáng)銷期主體工程封頂突出形象展示品質(zhì)１、活動(dòng)及開(kāi)盤儀式２、專家論壇３、返租活動(dòng)４、部分報(bào)紙廣告及軟新聞１、創(chuàng)造轟動(dòng)效應(yīng)２、體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值３、消除部分心理障礙４、提高樓盤知名度成熟期所有房屋達(dá)到竣工；園林基本完工。按當(dāng)前售價(jià)折后計(jì)算總額為717655=394680元如果按調(diào)整折后價(jià)為：744655=409530元每平米上調(diào)200元實(shí)際增加金額為：14850元商鋪年租金為：553012=19800元實(shí)施返租一年后實(shí)際讓利：4950元出租收益；88812=10656元綜合得利：5706元。如果店鋪已經(jīng)租出，客戶有優(yōu)先選擇其他鋪位的權(quán)利。售樓部組織落實(shí)有關(guān)返租方案的學(xué)習(xí)，做好客戶的促銷宣傳及相關(guān)解釋工作。此舉動(dòng)必將引起社會(huì)的強(qiáng)烈反響。如果低租期滿后，繼續(xù)租鋪者，可以優(yōu)先與公司或已購(gòu)業(yè)主繼續(xù)簽定租賃合同，但租賃費(fèi)用按市場(chǎng)價(jià)商定。有關(guān)本案提及的具體方案、推廣策略、活動(dòng)策略、銷售策略等內(nèi)容，將會(huì)在今后的進(jìn)一步深入合作中提交詳細(xì)實(shí)施方案。邀請(qǐng)南昌市或本地最在名的表演藝術(shù)家登臺(tái)亮相，做為此活動(dòng)的總結(jié)和強(qiáng)勢(shì)宣傳推廣。公司可根據(jù)市場(chǎng)的情況反映，及時(shí)做出價(jià)格調(diào)整策略，以保證公司的經(jīng)濟(jì)利益不受任何影響。以軟性文章配圖的形式介紹世豪商業(yè)中心店鋪經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)及商業(yè)的繁榮，并作出站前路投資升值潛力分析，增強(qiáng)客戶投資信心。如全部租出，客戶只享受每月每平米30元的租金，等合同結(jié)束后，返回店鋪給客戶使用。但解決了顧客投資心理的顧慮，投資后即可獲利是算得到，看得見(jiàn)。引商入鋪是繁榮項(xiàng)目商業(yè)氛圍的基本保證，為超市招商和外地招商奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同其他商品一樣，房地產(chǎn)的價(jià)格同樣反映價(jià)值。目 的：通過(guò)對(duì)客戶的調(diào)查分析檢驗(yàn)定位；印刷媒體：樓書、折頁(yè)第一批內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案總思路：低開(kāi)高走價(jià)格，同時(shí)先放位置、朝向、等較差的戶型及商鋪單位以低價(jià)首先推出；在營(yíng)銷手法上第一批內(nèi)部認(rèn)購(gòu)單元可以采用：買籌增值的方法。尤其是隨著生活水平的提高，越來(lái)越多的人希望在繁忙的工作之余，營(yíng)造出更趨精致、品位化的生活居屋，以獲得心靈的舒展和享受。少有時(shí)間看電視，但會(huì)從報(bào)紙上關(guān)注業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)及其他信息．若從某點(diǎn)沖擊打動(dòng)，則易落定成交，年齡為２５――50歲之間．B類：眼光獨(dú)到，精打細(xì)算，有較多時(shí)間閱讀報(bào)刊雜志，此類客戶應(yīng)比其算得更精、更細(xì)．從視覺(jué)上多次沖擊，講城市發(fā)展前景，利用政府、權(quán)威言論增加投資信心。城市人口的增加及其對(duì)商鋪的需求增長(zhǎng)。第一部分 項(xiàng)目自身研判及目標(biāo)客戶分析一、項(xiàng)目SWOT勢(shì)分析：