【正文】 國(guó)之窗”，如果離開韓國(guó)投資市場(chǎng)，那品牌效應(yīng)就是一個(gè)空盒子，人均GDP高于國(guó)內(nèi)的韓國(guó)人早已踏入了山東，從生產(chǎn)到貿(mào)易，他們已經(jīng)逐漸的適應(yīng)了膠東半島，也了解了區(qū)域內(nèi)的政策、各業(yè)態(tài)市場(chǎng)及風(fēng)土人情，前店后廠等經(jīng)營(yíng)風(fēng)格也為膠東半島帶來了新興的經(jīng)營(yíng)意識(shí)和巨大的經(jīng)濟(jì)提升，政府同時(shí)也為他們準(zhǔn)備了豐厚的投資優(yōu)惠政策，以便招商引資。胎神：占門廁外正北。開發(fā)商、代理商當(dāng)?shù)赜兄乩⑷撕偷膬?yōu)勢(shì) 淄博 3月底前 占據(jù)建材市場(chǎng)主導(dǎo)行業(yè)大流之一，瓷磚的大型產(chǎn)業(yè)基地之一。所需道具：涉外點(diǎn)、看房車、樓書、負(fù)債人員：孫弘工作人員：各地外派銷售員預(yù)計(jì)效果：收集、挖掘全省目標(biāo)意向客戶，實(shí)現(xiàn)省內(nèi)市場(chǎng)拓展和最大成交量，完成省內(nèi)銷售目標(biāo)任務(wù)。所需道具：沙盤、房交會(huì)所需物料負(fù)債人員：蘇丹、孫弘工作人員：另定房交會(huì)銷售人員預(yù)計(jì)效果：加大項(xiàng)目本土知名度，完成部分銷售任務(wù)。故此，應(yīng)適當(dāng)保留熱賣戶型尾盤期推出，借勢(shì)上調(diào)價(jià)格，同時(shí)，對(duì)有銷售困難的部分戶型實(shí)行特價(jià)鋪優(yōu)惠政策，另余物業(yè)漲價(jià)后價(jià)格實(shí)行折扣，以最快的速度實(shí)現(xiàn)100%銷售率，保障開發(fā)商利潤(rùn)回收。 2005年5月15日至2005年12月30日細(xì)步執(zhí)行計(jì)劃時(shí)間銷售策略工作要點(diǎn)效果完成銷售率2005年5月下旬~9月下旬組織異地投資購房團(tuán)和韓國(guó)購房團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)看房并促成交易根據(jù)時(shí)間段情況陸續(xù)上漲均價(jià)異地投資購房團(tuán)和韓國(guó)購房銷控封位實(shí)行淡季折扣進(jìn)入自然銷售時(shí)段結(jié)合二期工程出臺(tái)開展形象推廣工作派發(fā)DM單增強(qiáng)影響力開展對(duì)韓SP活動(dòng)膠東半島舉行的房交會(huì)和住交會(huì)前準(zhǔn)備并確定展示會(huì)場(chǎng)位置及道具LOGO墻、DM單、看房車等事項(xiàng)接待現(xiàn)場(chǎng)客戶成交客戶數(shù)據(jù)表錄入?yún)⒓痈黜?xiàng)房交會(huì)前期準(zhǔn)備完成統(tǒng)計(jì)報(bào)表組織本區(qū)域和異地市場(chǎng)階段性調(diào)研簽定合同派發(fā)DM單平穩(wěn)過渡市場(chǎng)淡季利用折扣策略實(shí)現(xiàn)成交價(jià)格上升5%及時(shí)了解的市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況利用煙臺(tái)、威海住交會(huì)收集客源和推廣策略完成一定銷售任務(wù)70%2005年10月初~12月下旬合理運(yùn)用交易會(huì)優(yōu)惠政策及引入客戶促成成交組織異地投資購房團(tuán)和韓國(guó)購房團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)看房并促成交易開展對(duì)韓SP活動(dòng)上調(diào)整體價(jià)格結(jié)合二期工程出臺(tái)開展形象推廣工作放出部分銷控戶型派發(fā)DM單增強(qiáng)影響力實(shí)行淡季折扣接待現(xiàn)場(chǎng)及展場(chǎng)客戶并統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)一說詞執(zhí)行銷控發(fā)放策統(tǒng)一說詞執(zhí)行價(jià)格策略組織本區(qū)域和異地市場(chǎng)階段性調(diào)研成交客戶數(shù)據(jù)表錄入完成統(tǒng)計(jì)報(bào)表組織本區(qū)域和異地市場(chǎng)調(diào)研派發(fā)DM單簽定合同0價(jià)格上調(diào)10%利用折扣策略實(shí)現(xiàn)成交利用銷控策略實(shí)現(xiàn)成交及時(shí)了解的市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況利用煙臺(tái)、威海住交會(huì)收集客源和推廣策略完成一定銷售任務(wù)90%a、 常規(guī)現(xiàn)場(chǎng)客戶接待時(shí)間：2005年5月~12月地點(diǎn)：售房中心執(zhí)行目標(biāo)：完成日常接待，把握現(xiàn)場(chǎng)氛圍，完成銷售所需道具：售房部、售房部所需道具負(fù)債人員：孫弘工作人員：案場(chǎng)銷售人員預(yù)計(jì)效果：完成部分銷售任務(wù)。所需道具：DM單、名片、問卷單、小禮品負(fù)債人員：孫弘工作人員：所有銷售人員預(yù)計(jì)效果：前期收集目標(biāo)客戶1500組、后期5000組，共計(jì)此項(xiàng)活動(dòng)收集目標(biāo)客戶6500組左右。 操作模式外出探訪式———考慮到我項(xiàng)目的輻射面較廣，因?yàn)閮?nèi)部土地證、成本控制因素，前期推廣難度較大。沖：生肖沖羊。 銷售SWOT分析優(yōu)勢(shì)：a. 文登、威海目前最大、品牌最集中的建材廣場(chǎng)b. 文登、威?，F(xiàn)唯一全功能超級(jí)社區(qū)c. 國(guó)際化品牌導(dǎo)入、國(guó)際化管理d. 商住互動(dòng)，并能刺激社區(qū)內(nèi)部消費(fèi)e. 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套齊全f. 切入輻射能力強(qiáng)，切有本土消費(fèi)支撐g. 物流發(fā)達(dá)，為一期建材市場(chǎng)提供便利貨物交通h. 性價(jià)比較高，投資能力強(qiáng)，增長(zhǎng)潛性大i. 開發(fā)區(qū)“經(jīng)營(yíng)孵化器”政策指引j. 環(huán)境幽雅，山水俊秀k. 建筑形態(tài)超前，同屬標(biāo)志性建筑劣勢(shì)：a. 人流交通尚未完善b. 區(qū)域市場(chǎng)尚未成熟c. 區(qū)域發(fā)展處于初期階段d. 開發(fā)周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)極高e. 周邊形象差，開發(fā)項(xiàng)目少周邊配套不完善機(jī)會(huì)：a. 政府的大力扶持幫助項(xiàng)目順利進(jìn)行b. “聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”得主威海人口遷入增大消費(fèi)空間c. 旅游城市先決條件，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展d. 入韓式交流貿(mào)易，直接吸引外資進(jìn)入e. 房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展f. 人均收入、消費(fèi)水平及消費(fèi)概念的提升g. 文登開發(fā)區(qū)大力發(fā)展促動(dòng)業(yè)態(tài)發(fā)展威脅：a. 文登首次開發(fā)大型項(xiàng)目，市場(chǎng)可變性難以預(yù)計(jì)b. 周邊城市市場(chǎng)淺搶市場(chǎng)份額c. 整體項(xiàng)目后期工程連貫性影響大d. 政府主觀意識(shí)影響項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度 客戶定位考慮到一期建材市場(chǎng)的國(guó)際性定位，銷售、經(jīng)營(yíng)輻射圈范圍不僅涵蓋文登、威海，同時(shí)也吸納著山東本土、全國(guó)和韓國(guó)的投資者和經(jīng)營(yíng)者，此間，我們預(yù)計(jì)了項(xiàng)目應(yīng)占各層次投資客戶所項(xiàng)目體的份額及吸引主題。（包括輔料和包裝物料）、不作價(jià)設(shè)備，免征關(guān)稅。目前，全市已與100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作關(guān)系，累計(jì)成立三資企業(yè)700多家。在此以前提下，市委市政府針對(duì)投資環(huán)境與外圍條件制定了許多的優(yōu)惠政策提供全國(guó)及鄰國(guó)投資經(jīng)營(yíng)者。房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。%，%。社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，人們的生活質(zhì)量得以全面提高。正所謂是“良禽擇木而棲”，又更何況是身經(jīng)百戰(zhàn)的投資者，如何吸引他們，把控他們是如今商業(yè)地產(chǎn)商同等于把握市場(chǎng)同樣的關(guān)鍵，同時(shí)保證理想回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的減免固然是對(duì)投資者最好的最需要的判比法碼。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，全市個(gè)體工商戶、%、11%、%%。完成營(yíng)業(yè)額8300萬美元。全市有自營(yíng)進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)工貿(mào)企業(yè)完成進(jìn)出口總額57720萬美元,%,其中出口金額38890萬美元,%。匯出所得稅外國(guó)投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤(rùn)，無論是否匯出境外，均免征所得稅。而威海2004年人口統(tǒng)計(jì)3000000市區(qū)人口800000人。同時(shí)“一元到家”消費(fèi)輻射面涵蓋了整個(gè)膠東半島，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)將有足夠的營(yíng)業(yè)額保障，在加之品種、品牌齊全，規(guī)模大等優(yōu)勢(shì)，足以到保證高于目前常數(shù)的8%回報(bào)率的數(shù)字，現(xiàn)場(chǎng)可以計(jì)算給客戶看，決不能亂做承諾，再者強(qiáng)調(diào)通過我們?nèi)珖?guó)和韓國(guó)大面積的招商引入，足以保障經(jīng)營(yíng)的數(shù)量和品種、品牌。在強(qiáng)銷期分二期放出20%銷控戶型實(shí)行開盤后和房交會(huì)期間上調(diào)價(jià)格，滿足整體供應(yīng)量的同時(shí)達(dá)到好位置賣個(gè)好價(jià)錢的產(chǎn)品增值策略。國(guó)外人士聚集相對(duì)較多的地區(qū) 重慶 3月底前 弈點(diǎn)公司的根據(jù)地，天時(shí)、人和，有著成熟的銷售網(wǎng)絡(luò)，固定的客戶群體，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，人們的思想較超前，是引導(dǎo)消費(fèi)的良好地帶。f、 SP活動(dòng)促銷時(shí)間：2005年2月中旬地點(diǎn)：文登、威海、煙臺(tái)、濟(jì)南、青島、榮成、淄博、臨沂、乳山執(zhí)行目標(biāo)：通過各項(xiàng)促銷活動(dòng)增加項(xiàng)目知名度和推廣力度，促成消費(fèi)者購買欲望。時(shí)間要點(diǎn)——a、 蓄勢(shì)期合理把控市場(chǎng)面，及時(shí)回潰市場(chǎng)信息，累積客戶資源，同時(shí)利用蓄市期推出內(nèi)部認(rèn)定公關(guān)活動(dòng)，活動(dòng)內(nèi)容只針對(duì)登記客戶，不對(duì)外公開，通過活動(dòng)前期完成部分成交量，并締造開盤熱勢(shì)。b、 開盤期開盤第一熱，促銷房轟擊市場(chǎng)，開盤第二熱，開盤折扣，開盤第三熱，開盤SP活動(dòng)！以“三熱”狀態(tài)保證現(xiàn)場(chǎng)銷售率。g、 開盤典禮時(shí)間：2005年3月6日地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行目標(biāo)：通過開盤熱完成銷售任務(wù)所需道具：開盤公關(guān)活動(dòng)支持負(fù)債人員：蘇丹、孫弘工作人員：現(xiàn)場(chǎng)銷售人員預(yù)計(jì)效果：通過開盤熱完成銷售任務(wù) 2005年3月7日至2005年5月15日細(xì)步執(zhí)行計(jì)劃時(shí)間銷售策略工作要點(diǎn)效果完成銷售率2005年3月下旬（開盤熱銷期）銷控封位結(jié)合廣告發(fā)布和SP活動(dòng)提高銷售率開展對(duì)韓SP活動(dòng)結(jié)合熱市效應(yīng)和發(fā)放部分保留極好上調(diào)屆時(shí)價(jià)格10%~15%繼續(xù)實(shí)行開盤折扣派發(fā)DM單增強(qiáng)影響力杭州四月舉行的商鋪展銷會(huì)、杭州投資型房地產(chǎn)展覽會(huì)前準(zhǔn)備并確定展示會(huì)場(chǎng)位置及道具LOGO墻、DM單、看