【正文】 業(yè)管理運(yùn)作及收費(fèi)的因素 管理費(fèi)用的測(cè)算 建議業(yè)主委員會(huì)章程 設(shè)定發(fā)展商交樓于業(yè)主之標(biāo)準(zhǔn) 協(xié)助籌備物業(yè)管理處開(kāi)辦事宜 協(xié)助桂林「水晶酈城」物業(yè)管理公司交收樓宇 訂定交樓流程及培訓(xùn) 提前提交首年度的管理預(yù)算和物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 提供會(huì)所管理的模式 提供員工培訓(xùn)服務(wù) 以下各項(xiàng)服務(wù)將于物業(yè)交付使用前制定相關(guān)的文件，配合發(fā)展商組建物業(yè)管理架構(gòu), 其主要功能為：﹣ 在物業(yè)交付使用前，訂定有關(guān)管理文件及交付使用程序，使物業(yè)交接得以順利進(jìn)行； ﹣ 于業(yè)戶營(yíng)運(yùn)前訂定管理費(fèi)及其它費(fèi)用的基準(zhǔn)及分?jǐn)傇瓌t, 使日后管理運(yùn)作能暢順。 B、該項(xiàng)顧問(wèn)服務(wù)包括下列各點(diǎn)： 1. 移交大樓單位與用戶程序 管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶有效文件, 并由管理處主管級(jí)員工與用戶作移交程序。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：貫徹「香港中奧國(guó)際」物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化體系，通過(guò)雙方努力，實(shí)現(xiàn)桂林「水晶酈城」物業(yè)管理達(dá)到國(guó)內(nèi)一線城市物業(yè)管理的管理標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)知識(shí)，一項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃能于開(kāi)發(fā)期及建筑期融合管理策略及意見(jiàn)，可以避免日后發(fā)生重大管理問(wèn)題或?qū)嵸|(zhì)運(yùn)作困難，對(duì)整項(xiàng)營(yíng)運(yùn)之經(jīng)濟(jì)效益有顯著得益；香港中奧國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司是按照香港及國(guó)內(nèi)現(xiàn)代房產(chǎn)的發(fā)展理念并遵循市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作組建的物業(yè)管理企業(yè)，憑籍經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)，中奧國(guó)際物業(yè)有信心為桂林「水晶酈城」提供高效率的優(yōu)質(zhì)顧問(wèn)服務(wù)及為物業(yè)帶來(lái)更先進(jìn)的管理模式。 8. 管理顧問(wèn)進(jìn)程【 發(fā)展商 ←→ 中奧國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司 】物業(yè)管理運(yùn)作由發(fā)展商委任中奧國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司為管理顧問(wèn)，負(fù)責(zé)桂林「水晶酈城」一切物業(yè)管理顧問(wèn)事宜, 本公司則直接向發(fā)展商負(fù)責(zé)定期每月提交管理顧問(wèn)報(bào)告。 就員工培訓(xùn), 本公司設(shè)有健全訓(xùn)練項(xiàng)目, 建議桂林「水晶酈城」員工課程（詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)物業(yè)管理運(yùn)作部分）。如在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置物業(yè)管理助理，讓買(mǎi)家提前感到桂林「水晶酈城」物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使他們對(duì)項(xiàng)目充滿信心。 桂林「水晶酈城」停車場(chǎng), 除物業(yè)本身租用戶會(huì)使用外, 外來(lái)訪客、出租車、政府車輛等, 亦會(huì)使用停車場(chǎng), 本公司日后將會(huì)為發(fā)展商提供有關(guān)車輛停泊的劃分情況及在開(kāi)業(yè)階段的停車安排等, 從而令物業(yè)使用者感到高效率的管理服務(wù)。同時(shí)系統(tǒng)詳細(xì)記錄了消費(fèi)的日常交易事項(xiàng)，通過(guò)軟件的強(qiáng)大統(tǒng)計(jì)功能呈現(xiàn)出每筆交易及整個(gè)消費(fèi)累積的具體資料。 智能化住宅的智能化系統(tǒng)，從使用功能上區(qū)分為保安及安全防范系統(tǒng)和會(huì)所的消費(fèi)計(jì)費(fèi)等配套服務(wù)系統(tǒng)： 保安系統(tǒng)及安全防范系統(tǒng) 1）智能門(mén)禁系統(tǒng)智能卡門(mén)禁管理系統(tǒng)采用加密的感應(yīng)式智能卡作為開(kāi)關(guān)鎖匙，通過(guò)判別進(jìn)出人員的使用權(quán)限而開(kāi)啟電子門(mén)鎖，門(mén)禁控制器記錄出入人員的卡號(hào)和時(shí)間，并實(shí)時(shí)傳輸信息到遠(yuǎn)程監(jiān)控的計(jì)算器監(jiān)控中心，保證受限制區(qū)域得到最嚴(yán)密的保安監(jiān)控，保安人員端坐監(jiān)控室就可隨時(shí)得知每一業(yè)戶的情況。 5. 實(shí)施公共秩序的治安管理，配合先進(jìn)的保安設(shè)備及監(jiān)控防范系統(tǒng)，進(jìn)行24小時(shí)的值勤巡邏，保障治安秩序良好，安全防范嚴(yán)密有效。3. 某住宅大廈由于交付使用時(shí)，各項(xiàng)設(shè)備未能達(dá)到交付條件，由于銷售非常理想，開(kāi)發(fā)商為避免因延遲交樓而要賠償小業(yè)主，我司特為其建議一套交樓程序及設(shè)有前后出口之交樓地點(diǎn)及路線致使開(kāi)發(fā)商能成功將百分之九十以上之樓宇交付給小業(yè)主而未有投訴。 我司將針對(duì)桂林「水晶酈城」之規(guī)模特色及獨(dú)特條件，提出合適建議為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主制定一套切合需要的物業(yè)管理服務(wù)方案，以確保發(fā)展商及業(yè)主的投資能有保障及增值，住戶及使用者得到尊上之服務(wù)。 為使開(kāi)發(fā)商建設(shè)的樓宇便于管理, 樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施便于維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設(shè)計(jì), 施工準(zhǔn)備時(shí)介入其中為最佳時(shí)刻, 因在這時(shí)管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下, 更多地為業(yè)主的生活質(zhì)量和便利考慮，從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見(jiàn), 為「水晶酈城」發(fā)展商省去一些不必要的支出, 又為今后業(yè)主的生活帶來(lái)方便。 龐大網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，加上豐富之專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，組成全國(guó)性數(shù)據(jù)庫(kù)。 14. 防止任何人未經(jīng)同意而占用、使用公共服務(wù)設(shè)施或?qū)卜?wù)設(shè)施進(jìn)行有害變更及損害，維護(hù)物業(yè)秩序的正常。 254。 綠化園藝的養(yǎng)護(hù)管理在于鞏固園藝設(shè)計(jì)建造成果，保持「水晶酈城」優(yōu)美生活環(huán)境，養(yǎng)護(hù)工作日常需澆水、清潔，定期修剪，經(jīng)常施肥、防蟲(chóng)處理及不斷美化造型、增補(bǔ)植物等。 因此, 完善可靠的安全保衛(wèi)系統(tǒng)是不可缺少的。以使物業(yè)的交接工作能順利進(jìn)行，同時(shí)配合物業(yè)管理公司能運(yùn)作正常有序，讓業(yè)主有一個(gè)深刻良好的印象。 4. 裝修工程及物料運(yùn)送控制程序 為確保用戶裝修工程及材料運(yùn)送能配合大樓整體營(yíng)運(yùn)情況, 要求各用戶指定裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用, 以免防礙物業(yè)正常操作，確保業(yè)主及用戶權(quán)益。應(yīng)甲方要求需要額外增加到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)制度推行工作，有關(guān)人員的差旅、住宿和餐飲費(fèi)用由業(yè)主支付。此駐場(chǎng)經(jīng)理為（RMB ￥6000）人民幣六仟元整，主管為（RMB ￥3500）人民幣三千五百元整，駐場(chǎng)人員工資每月按桂林「水晶酈城」公司一起發(fā)放。駐物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行由上級(jí)指示的各項(xiàng)保安措施，以確保物業(yè)在此期間的安全運(yùn)作。同時(shí)協(xié)助物業(yè)的竣工驗(yàn)收接管，及訂定物業(yè)交付業(yè)主使用程序，使業(yè)主能有秩序接收樓宇，減少不必要爭(zhēng)執(zhí)。 5. 消防設(shè)備的設(shè)置 在建筑設(shè)計(jì)中, 消防設(shè)備的配套須嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求, 并應(yīng)重視各種消防死角，大型綜合住宅物業(yè)，尤其應(yīng)注意考慮消防設(shè)施的配套，對(duì)消防通道的規(guī)劃及有關(guān)消防裝備的設(shè)置必須作出適當(dāng)周密的考慮。 （五）停車場(chǎng)管理 現(xiàn)今停車場(chǎng)的設(shè)備多采用先進(jìn)的管理系統(tǒng)配合日益繁重的日常運(yùn)作，采用自動(dòng)化管理，可以減少人為錯(cuò)失，減省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，對(duì)租用及訪客利用停車場(chǎng)設(shè)備有較大幫助。 4）住宅停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 使用戶主持業(yè)戶卡進(jìn)出本區(qū)停車場(chǎng)，在出入車場(chǎng)時(shí)，駕駛者只需將業(yè)戶卡靠近智能閘機(jī)的分體讀卡器，系統(tǒng)將自動(dòng)檢測(cè)分辨卡片的有效日期，為有效卡則將控制閘機(jī)閘臂上升而讓車輛進(jìn)出入，智能卡閘機(jī)直接與控制中心主機(jī)連接，記錄停車日期。 16. 與業(yè)戶、政府部門(mén)保持緊密聯(lián)系與良好之溝通。而此[投資管理]的哲學(xué)，使業(yè)主能充分保障其不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。工程質(zhì)量問(wèn)題主要由設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量、材料質(zhì)量三方面考慮, 若不及早介入而造成 先天不足, 后天難補(bǔ) 之情況, 進(jìn)而令管理費(fèi)入不敷出, 更甚至影響后續(xù)銷售的順利開(kāi)展及發(fā)展商聲譽(yù)。選用植被種類超過(guò)數(shù)十種。 桂林「水晶酈城」總建筑地面積10萬(wàn)多平方米，位于東環(huán)路以東，電子信息城以北，規(guī)劃地塊南端臨東環(huán)路為交警指揮中心與桂林市110應(yīng)急聯(lián)動(dòng)中心辦