【正文】 計2004年5月份出正負(fù)零。采取60%出租，40%銷售，以租為主銷售為輔的銷售模式。4月份推出第三批房源，全部是9+1的小高層，面積以103平方和128平方為主，目前為止價格未定。據(jù)說近80%的區(qū)內(nèi)住宅將可以欣賞到園區(qū)內(nèi)的人工湖湖景。另外，河西南部的建設(shè)目前正處于規(guī)劃當(dāng)中，預(yù)計儲備的2萬畝土地定位為居住區(qū)，南部新城將可以容納約18萬居民，與河西的北部及中部連成一體，構(gòu)成真正意義上的河西新城區(qū)。如何善用是本案成功至要。所以如不能解決客戶對于生活需求的信心和生活品質(zhì)的提高，注定要遭受市場的嚴(yán)峻考驗。以本案的規(guī)模及開發(fā)時機(jī)，定然已成為河西新城區(qū)樓市開發(fā)的中間階段，客戶已經(jīng)過了向“金馬酈城”那時市場突然出現(xiàn)4500多的房價而瘋搶一空的時候（何況那時它還占據(jù)著良好的地理位置優(yōu)勢及良好的市場推廣先機(jī)和暫時的唯一性）。產(chǎn)品的提升是無止境的，而適度超前并實(shí)用的理念是大盤靈魂，其品牌生命才得以長久。其客群必然來自于全市范圍。建成67公頃的步行系統(tǒng)、交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。僅僅在此辦公的人們似乎沒有時間去欣賞和擁有后來硬生生安插上去的公園，沒有真正生活化的拉德方斯進(jìn)入了一個“白天擁碌、夜晚空城”的CBD危機(jī)。另外，還有一些其它的區(qū)，這些不同的區(qū)都有一些不同的重要的因素，我們可以看到有許多不同的特點(diǎn)，但是集中的特點(diǎn)就是他們都有很多的銀行和經(jīng)濟(jì)公司，包括法律事務(wù)所、會計公司以及專賣店等等。CBD發(fā)展至今，呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)。本世紀(jì)70年代中期，曼哈頓CBD逐漸形成。 河西新城區(qū)是南京市政府規(guī)劃的未來城市副中心，也是南京未來的發(fā)展方向。據(jù)統(tǒng)計，目前新宿商務(wù)區(qū)的日間活動人口已超過了30多萬人。加強(qiáng)紐約商務(wù)貿(mào)**中心功能，增強(qiáng)吸引力。 五、功能特征：商務(wù)中心區(qū)具有經(jīng)濟(jì)控制的功能。商務(wù)中心區(qū)應(yīng)該是一個城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，這里聚集著規(guī)模宏大、錯落有致的建筑群，這里聚集著勢力雄厚的企業(yè)王國，還有與之匹配的創(chuàng)造財富神話的精英。強(qiáng)調(diào)城市與自然的協(xié)調(diào)，成為拉德方斯區(qū)建設(shè)中頗有借鑒意義的經(jīng)驗。于1958年建設(shè)開發(fā)，全區(qū)規(guī)劃用地750公頃，先期開發(fā)250公頃，其中商務(wù)區(qū)160公頃，公園區(qū)（以住宅區(qū)為主）90公頃。綜上分析，結(jié)合市場調(diào)研結(jié)論，作出為戰(zhàn)略導(dǎo)出與系列定位的提示：l 結(jié)合河西新城區(qū)及本案本身地脈特征及地域發(fā)展方向，有空間更有基礎(chǔ)承載更高品質(zhì)社區(qū)“拉德芳斯”的營建。想要最終把我司提出的理念與目標(biāo)真正實(shí)現(xiàn)，必須在項目的方方面面始終以 “奧林匹亞星――全健康、泛運(yùn)動的綠色生活示范街區(qū)”作為主導(dǎo)地位和堅定指針。隨著南京城市格局的不斷完善，真正的居住區(qū)必然向外城擴(kuò)展。l 項目所在區(qū)域一直是作為低密度住宅區(qū)域，開發(fā)銷售的產(chǎn)品都是以多層為主，項目的高層產(chǎn)品形式，可能會受到市場阻力。l 樹立河西新城住宅板塊的特色將是抗衡其它板塊競爭，增加板塊市場吸引力的必然之舉。在以上8家開發(fā)商中，由于拿地成本及開發(fā)項目的傳統(tǒng)，光明城、中海、萬達(dá)華府已確定為高檔社區(qū)，金馬酈城價位已懸浮在5000元以上，號稱以大盤平抑河西房價的奧體新城價位也是緊隨金馬，一期均價4500，而二期消息是音信全無。l 萬科光明城：地價225萬／畝，樓面地價2106元／平方米。l 金馬酈城去年12月19日開盤，均價4500元/平方米。單套面積為從40平方到70平方不等，設(shè)有獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間。l 標(biāo)志性建筑之四：聯(lián)強(qiáng)國際大廈　　該項目由聯(lián)強(qiáng)冶金集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，具體位置在河西江東南路，目前已經(jīng)動工建設(shè)。l 目前,高檔寫字樓已經(jīng)飽和，大用戶、著名企業(yè)已有落腳點(diǎn),客戶的競爭將集中在中小型公司，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府鼓勵，和南京傳統(tǒng)的輻射力，外地及本地私營企業(yè)將越涌越多。”l 從南京整個環(huán)境來看，目前南京公認(rèn)的CBD區(qū)是新街口商務(wù)圈，在方圓不到一公里的范圍內(nèi)，云集了眾多商場、寫字樓，總的商業(yè)面積超過了70萬平方米。l 公共配套板塊。 河西新城區(qū)的建設(shè)，將按照“一體兩翼”的工作思路，以中部地區(qū)開發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，全面實(shí)施新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)。目前仙林已有聽泉山莊、詠梅山莊、沁蘭雅筑等諸多樓盤，預(yù)期將有30萬平方米左右的新項目面世。開發(fā)商除了在戶型、風(fēng)格等方面尋求突破口外，使用最具殺傷力的價格利器，是化解同質(zhì)危機(jī)效果顯著的撒手锏。l 河西板塊從去年到現(xiàn)在，河西板塊一直是人們關(guān)注的****?！　?78。　　人防和配套公用設(shè)施的要求將會增加成本。178。 強(qiáng)烈的市場需求保證了房地產(chǎn)市場的熱潮從住宅市場總體需求來看，推動市場需求穩(wěn)步上升的主要原因；潛在的市場需求成為住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動力。2003年，南京商品房預(yù)售均價為3676元/平方米，商品住宅預(yù)售均價為3360元/平方米，%，%。l ，從價格上看，住宅用地平均價格3237元/平方米，樓面地價1952元/平方米，分別較同期上浮112元/平方米、267元/平方米。其中包括嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放，對購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例等。而且還不能使整個項目的諸多優(yōu)點(diǎn)形成羅列排布，那樣的話就會讓客戶感覺很亂，往往優(yōu)點(diǎn)多了就變成沒有優(yōu)點(diǎn)了。并由理念落實(shí)到產(chǎn)品設(shè)計中，以期達(dá)成理念從產(chǎn)品側(cè)面便具備良好的可執(zhí)行性，使產(chǎn)品與營銷能在真正意義上達(dá)成統(tǒng)一與貫徹。l 充分考慮開發(fā)商的品牌推廣、相關(guān)細(xì)節(jié)及至項目銷售結(jié)束的時間內(nèi)競爭對手的變化和項目自身整體的順利過度銜接。必須在保證項目合理利潤及品牌的前提下，加速銷售，不能拖過十運(yùn)會后再去看市場的臉色。全市房屋租賃合同備案登記面積385萬平方米，分別比去年增長40%、34%、34%和26%?？傮w來看，供給市場份額較高的區(qū)域也是銷售量較大的區(qū)域，市場區(qū)域供求相對平衡，但不排除部分區(qū)域供不應(yīng)求，部分區(qū)域供略大于求的情況，通過市場調(diào)節(jié)，可以達(dá)到相對平衡。 二是房地產(chǎn)市場本身的素質(zhì)，比如空置消化能力和市場吸納能力，對房地產(chǎn)開發(fā)潛力的影響也非常大。 2003年政府加大土地供應(yīng)量，共招標(biāo)拍賣和掛牌實(shí)際出讓土地614公頃,同比增長272%，這些土地將有部分會在2004年立即開發(fā)上市預(yù)售，再加上以前存量土地的開發(fā)初步預(yù)計2004年南京新建商品房開發(fā)量在700萬平方米左右。《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》和《南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》都對新建居住區(qū)的配套設(shè)計規(guī)范及房屋品質(zhì)提出更高的要求，這必然導(dǎo)致開發(fā)成本平均上漲將近300元/平方米。 但由于土地二級市場沒有相應(yīng)健全，使得圈地運(yùn)動異常熱乎，炒地成風(fēng)。從早期的月牙湖高檔社區(qū)到開南京精裝修房先河的湖畔之星；從香格里拉花園第二代產(chǎn)品面世到銀城東苑的高檔設(shè)計……城東南的地產(chǎn)商們始終堅持走精品路線。而且，河西的奧體板塊和江北的江浦板塊最有可能成為價格戰(zhàn)的前沿陣地。15萬高校師生以及高校相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來了強(qiáng)大的地產(chǎn)需求；總投資近20億元的大學(xué)城中心區(qū)建設(shè)全面啟動，包括大型商場、金融網(wǎng)點(diǎn)、附屬醫(yī)院、國際學(xué)術(shù)交流區(qū)中心等建設(shè)項目大幅拉動地產(chǎn)市場，大學(xué)城的人文優(yōu)勢和文化氛圍極大地帶動了仙林板塊地產(chǎn)的開發(fā)。初步統(tǒng)計城北地區(qū)在將來的兩年中將會推出300萬平方米以上的樓盤。十運(yùn)會前十大標(biāo)志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)營運(yùn)。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。在2005年的建設(shè)目標(biāo)表上，該板塊的商務(wù)樓只要求超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施營運(yùn)。l 標(biāo)志性建筑之三：朗瑪國際廣場　　　朗瑪國際廣場是由江蘇雨潤集團(tuán)作為投資商、南京棲霞建設(shè)集團(tuán)作為開發(fā)商建設(shè)的一個現(xiàn)代化大型商貿(mào)綜合項目。l 標(biāo)志性建筑之八：南京圓通廣場　　南京圓通置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，總投資7億，總建筑面積25萬平方，建筑最高達(dá)31層?？梢灶A(yù)見明年會有真正的競爭。奧體板塊現(xiàn)有的57路、306路公交終點(diǎn)站就在南邊的奧體館。第一次涉水金陵房市，對于南京的謹(jǐn)慎，可以從其不厭其煩的市調(diào)可以看出，小到南京人對于飄窗的接受程度、南京人對戶外泳池的敏感度、三房套型是一衛(wèi)好還是兩衛(wèi)更好些。市場競爭將催生更高品質(zhì)內(nèi)涵的產(chǎn)品誕生。l 項目所處的奧體板塊目前尚未完全啟動，而早期購得土地的奧體新城、歐洲城、金馬酈城等地塊，在價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、地理位置上都占有較大優(yōu)勢，市場競爭趨于白熱化。因此，在本區(qū)域發(fā)展背景的影響下，本案向高品質(zhì)、高人文方向開發(fā)是由市場大勢、針對實(shí)際情況及復(fù)雜的區(qū)域競爭中如何確立自身經(jīng)濟(jì)和社會效益所決定的迎和樓市發(fā)展趨勢的必然結(jié)果。也必將成為河西新城區(qū)乃至南京樓市開發(fā)的重量級明星。若不為之，以大眾型的產(chǎn)品力角逐市場，雖成本降低且價位適中，但是風(fēng)險在于偌大規(guī)模個案銷售至后期與已提升之市場需求間產(chǎn)生的錯位導(dǎo)致的銷售中后期產(chǎn)品力褪色的尷尬。因此，本案在營銷決策上的成敗取決于對大市場供需形勢的判斷。有意思的是，巴黎拉德方斯CBD的建設(shè)也遇到了類似中國的“保護(hù)城市古都風(fēng)貌”的問題，而拉德方斯的超高層建筑也曾在建設(shè)過程中一度被批評為“沒有人情味”。從新凱旋門中線向遠(yuǎn)處眺望，凱旋門，小凱旋門，協(xié)和廣場，盧浮宮一覽無余，仿佛一下由巴黎的現(xiàn)代看到她深廣的歷史。 四、產(chǎn)業(yè)特征：這是核心的特征。進(jìn)入20世紀(jì)后，其它許多非贏利的辦公機(jī)構(gòu)，如工會、研究部門、專業(yè)團(tuán)體、政府機(jī)構(gòu)等，也都集中于此，許多相關(guān)的專職事務(wù)所如房地產(chǎn)、廣告業(yè)、稅務(wù)部門等也迅速聚集其周圍，原來設(shè)在島南部的保險業(yè)及銀行也中城良好的環(huán)境吸引而來?！　∧壳?，新宿副都心的經(jīng)濟(jì)、行政、商業(yè)、文化、信息等部門云集于商務(wù)區(qū)，金融保險業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)成為新宿的主要行業(yè)，人口就業(yè)構(gòu)成已接近東京都中心三區(qū)。 這里目前匯集了眾多知名地產(chǎn)商，即將展開鏖戰(zhàn)。在成為副都心以前，新宿在消費(fèi)、娛樂行業(yè)方面就頗具吸引力。 四、世界著名CBD簡介：紐約曼哈頓：　　曼哈頓是紐約市的中心區(qū)，該區(qū)包括曼哈頓島，依斯特河（即東河）中的一些小島及馬希爾的部分地區(qū)，占紐約市總面積的7%，人口150萬人。就是在建立商務(wù)區(qū)的時候，一定要注意解決空氣和水的污染的問題，另外還有房屋的問題。必須把區(qū)域內(nèi)形成固定而完善的人氣，這樣才能促使這個區(qū)域的真正發(fā)展，才能使辦公、商業(yè)有強(qiáng)大而穩(wěn)定的基礎(chǔ)作為支撐，才能把環(huán)境、住宅、辦公、商業(yè)等有機(jī)的結(jié)合起來。拉德方斯的規(guī)劃和建設(shè)不是很重視建筑的個體設(shè)計，而是強(qiáng)調(diào)由斜坡（路面層次）、水池、樹木、綠地、鋪地、小品、雕塑、廣場等所組成的街道空間的設(shè)計。高品質(zhì)物業(yè)所帶來的產(chǎn)品特殊性進(jìn)而在規(guī)劃上締造差異性，實(shí)現(xiàn)銷售及推廣的順利價值。南京樓市充滿著供需兩方同步上升的勢頭，本案值此時機(jī)，在規(guī)劃正在進(jìn)行之時，應(yīng)把握市場趨勢，開發(fā)更高品質(zhì)住宅，倡導(dǎo)未來必然之更佳生活方式，以使產(chǎn)品理念超前，服務(wù)于漫長的開發(fā)銷售周期中物業(yè)的去化。另一方面，中產(chǎn)階層的廣大社交網(wǎng)更利于本案品牌形象的耳語傳播，樹立發(fā)展商開發(fā)品牌形象，利于今后樓盤開發(fā)向高品質(zhì)高收益方向發(fā)展的企業(yè)目標(biāo)的樹立。因非主要干道，所以人流及本地有素質(zhì)人群均少。l “販賣生活”本案的產(chǎn)品規(guī)劃必須切實(shí)滲透對某種生活方式的引導(dǎo)及推崇，從客群潛在需求提煉，以切實(shí)產(chǎn)品營建予以回饋。所以可以肯定的是漲幅趨緩，前兩年的高速漲價已是強(qiáng)弩之末。金陵中學(xué)河西分校在他的西北方向的街對面。奧體板塊第一個開盤，通過律師樓簽約，組織業(yè)主游上海等活動，聚集相當(dāng)人氣。 2．3河西新城中心區(qū)中的住宅項目概述河西新城原有住宅的供應(yīng)主要是總面積約220萬平方米的奧體新城、金馬酈城、世紀(jì)星園三大新型現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)（今年竣工110萬平方米），再加上先后開工建設(shè)的雨潤地華豪園、歐洲城、萬科光明城市地塊、順馳濱江豪園地塊、萬達(dá)地塊、中海地塊等已拍賣和即將拍賣的住宅地塊等，在未來的幾年中河西新城周邊地區(qū)將會出現(xiàn)500萬平方米以上的住宅投放量。 個億。l 標(biāo)志性建筑之一：紫鑫中華廣場 　　南京建瑞房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，項目總投資15億元，總建筑面積約47萬平方米，已經(jīng)開工建設(shè)。因此，要從區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的高度來認(rèn)識CBD建設(shè)的意義，并為其準(zhǔn)確定位。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。 河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心?！　幒脊犯脑煲淹瓿?，地鐵二號線出口在馬群，交通瓶頸狀況的好轉(zhuǎn)將使馬群樓市大受其益，類似的情況已從河西、寧南等板塊升溫中得到驗證。但不管如何，江寧區(qū)每年占南京市房地產(chǎn)銷售總面積三分之一的數(shù)據(jù)說明，江寧3500元左右的房價，在南京市場上占有絕對的競爭優(yōu)勢。以河西板塊為例，奧體板塊中已有9塊純住宅用地“名花有主”，而且近期還有幾塊土地將推向市場。根據(jù)規(guī)劃和城市特點(diǎn)，南京老城周邊各區(qū)域中心迅速崛起，成為南京房地產(chǎn)市場的鮮明特點(diǎn)，并已形成“東生態(tài)、西文化、南新城、北跨江”的發(fā)展格局。因此，有效推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)南京房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)增長，避免大起大落應(yīng)是2004年政府的重要調(diào)控目標(biāo)。：1，商品房市場供不應(yīng)求局面將會有所緩解。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。規(guī)模較大的城市不僅擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場需求，而且大城市的市場空間使得房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中擁有相當(dāng)寬泛的余地來進(jìn)行市場定位，尋找市場的縫隙，進(jìn)行差異化競爭。異常活躍的房地產(chǎn)一二三級市場一方面說明市民的消費(fèi)觀念發(fā)生著較大的變化，“賣舊買新賣小買大”梯級消費(fèi)、二次消費(fèi)的觀念已經(jīng)普及，使得一二手房市場良性互動的局面得以形成；另一方面梯度消費(fèi)使2003年約為全市8%的住戶改善居住條件，每戶居住面積凈增加40平方米以上。1．2南京市房地產(chǎn)市場形勢根據(jù)南京房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場處公布的資料，％；，％。l 在挖掘上述概念的同時，必須結(jié)合產(chǎn)品的特點(diǎn)迅速確立其市場營銷推廣唯一性的地位，這樣才能在競爭對手重圍中脫穎而出，從而形成不可復(fù)制的獨(dú)特的生活方式。徹底完成項目的綜合互動與互補(bǔ)，形成巨大的產(chǎn)品合力，從而帶來真