【正文】 佳兆業(yè)集團(tuán)19 中國(guó)海外發(fā)展10 華潤(rùn)置地20 SOHO中國(guó)3. 盈利持續(xù)性的比較（1） 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率。四、 我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量分析根據(jù)盈利質(zhì)量的影響因素，將上市公司盈利質(zhì)量分析分為兩部分，第一部分采用財(cái)務(wù)比率的分析方法針對(duì)盈利的持續(xù)性、穩(wěn)定性、盈利的現(xiàn)金保障對(duì)該行業(yè)上市公司的盈利質(zhì)量進(jìn)行比較，第二部分是對(duì)公司治理結(jié)構(gòu)、會(huì)計(jì)政策的選用、社會(huì)責(zé)任感、企業(yè)文化建設(shè)四個(gè)因素進(jìn)行分析。在權(quán)責(zé)發(fā)生制下，資產(chǎn)負(fù)債表及利潤(rùn)表上的收益僅代表企業(yè)的賬面成果，只有當(dāng)盈利的同時(shí)伴有相同的現(xiàn)金凈流入是才表明企業(yè)有真正的收益及可支配資金。真實(shí)性觀點(diǎn)：較之于現(xiàn)金流量觀點(diǎn)，它更加全面，但仍然忽略了盈利的持續(xù)發(fā)展能力。秦志敏（2003）認(rèn)為采用收付實(shí)現(xiàn)制的相關(guān)指標(biāo)來(lái)修正權(quán)責(zé)發(fā)生制下盈利指標(biāo)計(jì)算的不足，用現(xiàn)金流量分析盈利質(zhì)量更容易檢驗(yàn)并透視出公司的綜合盈利水平、償債能力及盈利質(zhì)量[4]。第二種認(rèn)為盈利質(zhì)量的評(píng)價(jià)指標(biāo)與收入的時(shí)間序列性質(zhì)有關(guān)。主要采用描述性統(tǒng)計(jì)方法比較以應(yīng)計(jì)制為基礎(chǔ)計(jì)算的有關(guān)盈利指標(biāo)數(shù)值與以現(xiàn)金制為基礎(chǔ)計(jì)算的有關(guān)盈利指標(biāo)數(shù)值的差異程度，一般而言，這一差異越小，盈利質(zhì)量就越高。近年來(lái)財(cái)務(wù)欺詐事件的出現(xiàn)大大動(dòng)搖了投資者信心，使得投資者對(duì)上市公司披露的財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性產(chǎn)生了質(zhì)疑，同時(shí)也使人們?cè)絹?lái)越關(guān)注上市公司的盈利來(lái)源及其質(zhì)量好壞。本文采用多個(gè)財(cái)務(wù)比率相結(jié)合的分析方法，并結(jié)合影響盈利質(zhì)量的主客觀因素，對(duì)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行盈利質(zhì)量分析與比較，有利于投資者認(rèn)清上市公司盈利的真實(shí)情況，并對(duì)未來(lái)收益及發(fā)展前景作出預(yù)測(cè)，為投資者提供更加準(zhǔn)確的決策依據(jù)。布拉德肖等學(xué)者（2001）認(rèn)為審計(jì)師不會(huì)就公司的伴隨高應(yīng)計(jì)項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)面信息提醒投資者。周建波（2004）認(rèn)為公司的真實(shí)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)而非盈利管理才能反映其盈利質(zhì)量的高低。之所以這樣定義，是因?yàn)檫@樣定義既明確了盈利的作用和目的，又有助于更加全面地把握盈利質(zhì)量的本質(zhì)，從而有利于綜合分析企業(yè)的盈利狀況、盈利水平以及未來(lái)的發(fā)展?jié)撃?。所以，?huì)計(jì)收益的現(xiàn)金保障越強(qiáng)，盈利質(zhì)量就越高[12]。2. 盈利持續(xù)性的比較（1） 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率是指企業(yè)本期凈利潤(rùn)額與上期凈利潤(rùn)額的比率。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率的計(jì)算公式 ：主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率 = 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100% （表3）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率與盈利質(zhì)量成正相關(guān)關(guān)系。 從制度建設(shè)上看，這些企業(yè)幾乎都有完備的制度安排，但這并不妨礙個(gè)人對(duì)企業(yè)的影響力。持股計(jì)劃對(duì)高層人員的長(zhǎng)期激勵(lì)效應(yīng)就無(wú)法得到體現(xiàn)。因此，21世紀(jì)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，根本的是文化的競(jìng)爭(zhēng)。2004年3月29日，SOHO中國(guó)以10億元收購(gòu)華遠(yuǎn)尚都國(guó)際中心的二、三期，命名為SOHO尚都。2011年4月19日 。（四） 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)2011年?duì)I業(yè)額（扣除營(yíng)業(yè)稅后）約為人民幣5,685百萬(wàn)元，較2010年的人民幣18,215百萬(wàn)元減少約人民幣12,530百萬(wàn)元，下降幅度約為69%。因?yàn)橹挥袪I(yíng)業(yè)利潤(rùn)才是公司利潤(rùn)的真正來(lái)源，所以營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比率越高，表明營(yíng)業(yè)利潤(rùn)在利潤(rùn)總額中所占比重越大，公司盈利質(zhì)量就越高；而營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比率越低，則表明非經(jīng)營(yíng)收益越多，其盈利質(zhì)量越差。一般而言，盈利能力的波動(dòng)性越小，則上市公司盈利的穩(wěn)定性越好，其持續(xù)發(fā)展能力越強(qiáng)。國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素正在顯著增加——因歐債危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、國(guó)內(nèi)的投資力度也大為下降。房地產(chǎn)上市公司還需要對(duì)加強(qiáng)自身的成本費(fèi)用控制，以降低成本費(fèi)用水平，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。然而上市公司可持續(xù)發(fā)展的唯一源動(dòng)力就是利潤(rùn)。誠(chéng)所謂，人生有限而學(xué)海無(wú)涯！ 從論文的撰寫(xiě)到完成的整個(gè)過(guò)程中，我要感謝所有關(guān)心過(guò)我，陪我一路走到最后的人。 Yang, J. Auditor industry specialization and earnings quality [J]. Auditing: A journal of practice and theory, September 2003.[2] Schipper, K.。在經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出方面，要注重節(jié)約，盡量推遲流出時(shí)間，嚴(yán)格按預(yù)算來(lái)控制，合理避稅。其次，在保證生產(chǎn)需要的前提下，節(jié)約使用資金。而盈利的不穩(wěn)定性作為中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的通病，值得投資者和企業(yè)管理者們引起高度重視，這也從側(cè)面充分反映出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟以及政府干預(yù)力度——自2011年開(kāi)始一系列的緊縮政策相繼出臺(tái)——限購(gòu)限價(jià)政策從一線城市推行到全國(guó)四十多個(gè)城市。利潤(rùn)是上市積累和發(fā)展的基礎(chǔ)，利潤(rùn)增長(zhǎng)率越高，表明公司積累越多，可持續(xù)發(fā)展能力越強(qiáng)。2011年核心純利潤(rùn)率約為25%，較2010年核心純利潤(rùn)率19%有所提高。有資料顯示，潘石屹、張欣夫婦起初通過(guò)私人公司控制了SOHO中國(guó)（開(kāi)曼）股權(quán)，其中，潘石屹通過(guò)Boyce控制SOHO中國(guó)（開(kāi)曼）%的股權(quán)，張欣通過(guò)Capevale控制SOHO中國(guó)（開(kāi)曼）%股權(quán)。2009年11月18日 “北京嘉盛中心”，此項(xiàng)目被重新命名為“SOHO嘉盛中心”。SOHO中國(guó)目前在中國(guó)核心城市擁有投資物業(yè)170萬(wàn)平米，也將是上海外灘最大的物業(yè)所有者，預(yù)期2015年后所持有的物業(yè)每年至少為公司盈利超過(guò)40億人民幣。在公司內(nèi)部治理方面，無(wú)論是國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)還是股份制企業(yè)，拋開(kāi)制度安排，都可以看到個(gè)人的影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于制度和程序的影響力，這些仍然是帶有中國(guó)特色的企業(yè)管理缺陷。而信用融資在很多情況下也同樣存在這個(gè)問(wèn)題。由此可見(jiàn)，僅僅四分之一的房地產(chǎn)上市公司的盈利有較好的現(xiàn)金保障，兩級(jí)分化現(xiàn)象非常明顯，大多數(shù)公司的盈利經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金保障倍數(shù)不足1，有的甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于零。而在中國(guó)政府發(fā)布并實(shí)施的一系列“房地產(chǎn)限購(gòu)令”的高壓之下，也有極個(gè)別房產(chǎn)公司由于種種原因沒(méi)能靈活應(yīng)變政策局勢(shì)的變化，而導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生大幅下滑的現(xiàn)象，值得我們高度關(guān)注。隨著報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體的快速發(fā)展，各行各業(yè)由于缺乏神會(huì)責(zé)任感而發(fā)生的新聞在會(huì)在第一時(shí)間被大眾所知，所以一個(gè)企業(yè)是否具有社會(huì)責(zé)任感將會(huì)使企業(yè)的盈利質(zhì)量受到影響[15]。通過(guò)現(xiàn)金流量的增減變化，財(cái)務(wù)報(bào)表使用者可以動(dòng)態(tài)的了解到一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資及籌資情況，同時(shí)保持正的現(xiàn)金流量才能保持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)金流量觀點(diǎn)：它強(qiáng)調(diào)了盈利的可實(shí)現(xiàn)性，但卻忽略了盈利的持續(xù)發(fā)展能力。儲(chǔ)一昀和王安武（2000）認(rèn)為盈利和現(xiàn)金流量若未同步流入，便會(huì)影響到盈利質(zhì)量[3]。在盈利質(zhì)量的其他領(lǐng)域研究中，Scholer（2004）認(rèn)為盈利質(zhì)量與收入的確認(rèn)及現(xiàn)金的回收之間的時(shí)間間隔成反比。本文中對(duì)盈利質(zhì)量的分析以利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)，結(jié)合權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制的優(yōu)點(diǎn)，將上市公司可能采用的提前確認(rèn)收入或遞延費(fèi)用的調(diào)節(jié)盈利的方法所帶來(lái)的不真實(shí)的成分排除在外，更加全面、準(zhǔn)確的反應(yīng)了上市公司的盈利質(zhì)量。盈利質(zhì)量的研究和分析不僅有利于投資者和債權(quán)人做出經(jīng)濟(jì)決策，還有利于我國(guó)資本市場(chǎng)的快速健康發(fā)展，規(guī)范上市公司秩序，提高市場(chǎng)資源配置效率。二、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀（一） 國(guó)外研究現(xiàn)狀國(guó)外對(duì)盈利質(zhì)量的研究已有半個(gè)多世紀(jì)，并取得了豐碩的成果，但至今對(duì)盈利質(zhì)量仍然沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義和固定的評(píng)價(jià)方法，正如Balsam等（2003）所說(shuō)的，學(xué)術(shù)上有許多種方法來(lái)評(píng)價(jià)盈利質(zhì)量，但是那些方法都不能概括出盈利質(zhì)量的所有表現(xiàn)形式[1]。斯?。?996）研究認(rèn)為市場(chǎng)不能充分的對(duì)低持續(xù)性和高估價(jià)格的所有應(yīng)計(jì)項(xiàng)目做出反應(yīng)。持續(xù)性觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了高盈利質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展的特點(diǎn)。因此，一個(gè)良好的企業(yè)盈利至少應(yīng)該包括三個(gè)方面：一是具有較好的盈利能力；二是盈利有現(xiàn)金流的保障；三是具有較好的發(fā)展?jié)摿Α?. 公司治理結(jié)構(gòu) 公司治理結(jié)構(gòu)是一種對(duì)公司進(jìn)行管理和控制的體系。凈利潤(rùn)是指在利潤(rùn)總額中按規(guī)定交納了所得稅后公司的利潤(rùn)留成，一般也稱(chēng)為稅后利潤(rùn)或凈收入。%，其中有50%的公司達(dá)到了平均利潤(rùn)率，這表明房地產(chǎn)業(yè)毛利率曲線較為平滑，并未出現(xiàn)一家獨(dú)大、操控市場(chǎng)的情況。這種安排也許會(huì)使公司更集中更有效率，但如何保證個(gè)人決策的科學(xué)性，如何防止個(gè)人權(quán)力的濫用，則是現(xiàn)實(shí)的難題。另一方面，現(xiàn)有的持股比例過(guò)低，使得持股人員存在“搭便車(chē)”的心理，亦無(wú)法形成有效的激勵(lì)和約束。世界500強(qiáng)企業(yè)出類(lèi)拔萃的技術(shù)創(chuàng)新、體制創(chuàng)新和管理創(chuàng)新的背后，優(yōu)秀而獨(dú)到的企業(yè)文化，是企業(yè)發(fā)展壯大，立于不敗之地的沃土。2004年6月，2004 年6月1日，SOHO中國(guó)有限公司參加了北京CBD首塊公開(kāi)交易的土地招投標(biāo)。2011年5月6日 SOHO中國(guó)宣布以總價(jià)32億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)上海新世界長(zhǎng)寧商業(yè)中心A、B幢辦公樓及地下室，并將項(xiàng)目正式命名為“SOHO中山廣場(chǎng)”。主要原因是由于2011年本公司完工項(xiàng)目較少，結(jié)算的建筑面積減少。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比重（主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)247。由表7可知，SOHO中國(guó)盈利的波動(dòng)性非常大，在09年10年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率巨幅下滑，而在10年之后又表現(xiàn)出緩緩恢復(fù)的態(tài)勢(shì)，這說(shuō)明其盈利可持續(xù)性不佳，穩(wěn)定性較差。房地產(chǎn)對(duì)上下游行業(yè)關(guān)聯(lián)度偏高，繼續(xù)高壓調(diào)控極有可能拖累經(jīng)濟(jì)。首先企業(yè)要對(duì)質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制管理。所以盈利質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展是企業(yè)迫切需要關(guān)注的。首先，要感謝學(xué)校，感謝學(xué)院給我提供了這樣一個(gè)學(xué)習(xí)的平臺(tái)和良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。 Krishnan, J.。在公司內(nèi)部要建立一套合理的程序，在公司給客戶(hù)提供賒銷(xiāo)前，要審核客戶(hù)的狀況品質(zhì)，以提高應(yīng)收款項(xiàng)的質(zhì)量。做到在經(jīng)營(yíng)淡旺季都能夠合理安排自身流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債，以便合理使用資金。而且無(wú)論從銷(xiāo)售收入還是凈利潤(rùn)利潤(rùn)來(lái)看，在近3年中都是急劇下滑中，這可能使得企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模銳減，市場(chǎng)份額下降。 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率表示上市公司利潤(rùn)增長(zhǎng)情況，體現(xiàn)了上市公司持續(xù)發(fā)展的潛力。除去投資物業(yè)的評(píng)估增值，核心純利為人民幣1,422百萬(wàn)元。記者查閱公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，截至2012年6月30日，公司大股東有兩家，分別是Boyce Limited和Capevale Limited，%。2009年9月3日 SOHO中國(guó)以40億元人民幣通過(guò)拍賣(mài)成功取得位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京的B29號(hào)地塊，此地塊總建筑面積近50萬(wàn)平米，將被建成最高高度達(dá)200米的大型寫(xiě)字樓及商業(yè)的綜合體。2012年8月，SOHO中國(guó)在香港宣布從“開(kāi)發(fā)——銷(xiāo)售”到“開(kāi)發(fā)——持有”商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，以獲得長(zhǎng)期物業(yè)增值。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)的基本面上，雖然換了牌改了制，但人還是那些人，思想還是那些思想，傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的企業(yè)管理思想很容易在“公司治理”的大旗下復(fù)活。股權(quán)融資要涉及公司產(chǎn)權(quán)，甚至公司權(quán)利的分配。在20家房地產(chǎn)上市公司中，只有5家公司的盈利經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金保障倍數(shù)大于1，僅占到了總數(shù)的25%；，占總數(shù)的5%；，占總數(shù)的40%；盈利經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金保障倍數(shù)小于0的公司有2家，占總數(shù)的10%，雖然是極個(gè)別，但