【正文】 就幾乎是不可能完成的任務(wù)。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。特牢騷百余字。　　現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。黑得讓人毛骨悚然?！　　　《鳎O(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。最后撤資了，不干了。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。這是一個(gè)很瘋狂的概念。我只對客觀效果予以評價(jià)。啦啦啦1放線、驗(yàn)線　　　　這個(gè)就簡單的說一說吧。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?！　　　≡陬A(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。這其中有無數(shù)的道道兒。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？憤青們會(huì)和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。　　竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。說這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。這個(gè)懸空期是合理的。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款?！　　　“?，又出來一個(gè)“做通”工作。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米?！　　　∵@個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系?！　　　∥覀€(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。而且得一步一步來。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我個(gè)人對此一直持非常反感的態(tài)度?！　≡诂F(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。我個(gè)人還沒鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？　　管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。也是看起來很簡單。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。非常的社會(huì)主義特色。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。引到多少電算多少電。當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。不過這個(gè)不代表一般規(guī)律。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。各位的，明白？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。大家知道一下就行。1施工許可證我懷著萬分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。后來窮得不行，被迫下海至今。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。戶型選擇完全是市場化的東西。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的?！　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。這就完成了。不過這個(gè)結(jié)尾很倉促就是了。連告都不知道要去告誰?！　o論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。我就講個(gè)電的事情。同樣是利用懸空期來做事。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過?！　　　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示?！　　　≡诠こ烫崆笆┕ぃ`章施工的場合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。　　　　在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。缺一不可。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡單的事情。我要是局長我也不肯放。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。　　我作為從先進(jìn)城市走出來的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題?？陀^規(guī)律就是如此。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上?！　≡僬f到這個(gè)排水許可證。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是