【正文】 但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。而且得一步一步來。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。最近這3年以來，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。1預(yù)售許可證終于說到這個(gè)了。隨便你怎么公示。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺得比較奇怪。但是這個(gè)東西又只不過是整個(gè)過程中的一件小事。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。返回報(bào)批單位3套。（三）工作程序：向市建委勘察設(shè)計(jì)科呈報(bào)上述申報(bào)資料；確定施工圖設(shè)計(jì)單位，辦理《承接勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)核準(zhǔn)通知書》（委托書）；和施工圖設(shè)計(jì)單位簽訂合同并報(bào)市建委勘察設(shè)計(jì)審批科審批蓋章；繳納設(shè)計(jì)定金（總額的20%）；設(shè)計(jì)單位出一套施工圖報(bào)勘察設(shè)計(jì)審批科審查。二、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（一）承辦部門：市建委用地規(guī)劃審批科（二）所需申報(bào)資料：選址申請(qǐng)報(bào)告；項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)文件；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位提交資格審驗(yàn)證明；選址位置1:500現(xiàn)狀圖；申請(qǐng)單位法定代表人身份證復(fù)印件和委托人身份證復(fù)印件。連告都不知道要去告誰。不過這個(gè)結(jié)尾很倉(cāng)促就是了。質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)企業(yè)也不說什么。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。不多說了?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。讓他們提前來做放線。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。兩邊就吵了起來?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。第六十三條地區(qū)公司數(shù)據(jù)一旦錄入，未經(jīng)管理及監(jiān)察中心同意不得更改。獎(jiǎng)勵(lì)方案須報(bào)集團(tuán)人力資源中心備案。第四十七條取得新項(xiàng)目后，開發(fā)部須根據(jù)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)《項(xiàng)目手冊(cè)》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》等證照。會(huì)議須明確:公建配套設(shè)置名稱、面積、具體位置。第三十四條毛坯交樓的，工程部、開發(fā)部必須在毛坯竣工后75天內(nèi)取得《質(zhì)量驗(yàn)收意見書》和《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收檔案認(rèn)可書》；豪裝交樓的，工程部、開發(fā)部必須在豪裝竣工后75天內(nèi)取得。確認(rèn)每一樓棟的戶型、朝向，尤其須注意總工室下發(fā)的鏡像圖紙的樓棟。第四章配套工程、消防工程報(bào)建第二十一條配套工程報(bào)建配套工程指的是滿足項(xiàng)目交付使用所需的永久供水、永久供電、永久供氣、永久供暖等工程。綜合計(jì)劃部考核。項(xiàng)目?jī)?nèi)如配建可能影響銷售的公建配套（如變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、配電房、煙道、風(fēng)道等），須依照政府規(guī)定做好前期公示，并做好維權(quán)取證工作。各開發(fā)部平時(shí)應(yīng)注意收集開發(fā)報(bào)建工作中開源節(jié)流的案例，每半年一次將有關(guān)案例交集團(tuán)開發(fā)中心匯總整理后下發(fā)學(xué)習(xí)。第二十八條 各地區(qū)公司應(yīng)在各期工程竣工后90天內(nèi)取得《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及全部分戶圖。第十三條 各地區(qū)公司應(yīng)盡早辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建的管理辦法房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建管理辦法第一章 總 則第一條 為加強(qiáng)集團(tuán)系統(tǒng)各地區(qū)公司地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理，在開發(fā)報(bào)建業(yè)務(wù)方面保證集團(tuán)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制定本辦法。第十四條 各地區(qū)公司應(yīng)提前介入人防、消防、環(huán)保、教育、市政道路、中水（如有要求）等專業(yè)報(bào)建工作，通過協(xié)調(diào)爭(zhēng)取最有利于公司的報(bào)建方案，有效降低開發(fā)成本；在取得報(bào)建成果2天內(nèi)報(bào)集團(tuán)開發(fā)中心備案。第八章 配套工程報(bào)建第二十九條各地區(qū)公司應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)及實(shí)際情況，在具備條件下，制定至少兩套可行的供電方案、小區(qū)水源方案、小區(qū)供氣方案及采暖系統(tǒng)方案并通過集團(tuán)設(shè)計(jì)成本質(zhì)量控制中心審核。第四十一條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行。開發(fā)部須在總規(guī)批復(fù)后30天內(nèi)取得人防、消防、環(huán)保、教育、防雷、中水、深基坑、交通評(píng)估、市政道路、超限審查、初步設(shè)計(jì)審查等專業(yè)意見或正式批復(fù)。第十二條地區(qū)公司在新城市上馬項(xiàng)目后須收集當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)交樓驗(yàn)收的特殊規(guī)定。首期工程動(dòng)工后90天內(nèi)，由主管工程、開發(fā)、設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)共同組織工程部、開發(fā)部、總工室、預(yù)決算部、招投標(biāo)部等召開專題會(huì)議，討論并制訂水、電、氣、暖等配套工程的報(bào)建方案（具體內(nèi)容包括接入源點(diǎn)、路由、投資方式、建設(shè)周期、開通時(shí)間、相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等），每延遲一天扣罰相關(guān)責(zé)任人100元，綜合計(jì)劃部考核。確定項(xiàng)目的竣工及交樓時(shí)間，并提交地區(qū)公司董事長(zhǎng)（或主持工作一把手）批準(zhǔn)，再報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷中心、管理及監(jiān)察中心審批。每延遲一天扣罰工程部經(jīng)理或開發(fā)部經(jīng)理50元。人防工程設(shè)置方案經(jīng)營(yíng)分析（須考慮建安成本、易地建設(shè)費(fèi)、車位數(shù)量及銷售或出租收入等因素），并在建設(shè)人防地下室與繳納人防易地建設(shè)費(fèi)間做出明確決定。第四十八條因無開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)資質(zhì)過期以及無《項(xiàng)目手冊(cè)》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證》等導(dǎo)致罰款的，給予開發(fā)部負(fù)責(zé)人扣罰100%綜合獎(jiǎng)金處分，綜合計(jì)劃部考核。第五十四條報(bào)建規(guī)費(fèi)的減免緩不得影響項(xiàng)目的正常開發(fā)建設(shè)工作，否則不予獎(jiǎng)勵(lì)。第六十四條管理及監(jiān)察中心負(fù)責(zé)對(duì)地區(qū)公司錄入數(shù)據(jù)的真實(shí)性、有效性進(jìn)行檢查。說到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。最后兩邊都說服不了對(duì)方。本人曾經(jīng)見識(shí)過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。哼質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。首先，我必須說明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包?？傊褪遣皇芾?。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋。唉打壓購(gòu)買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。唉，又來一個(gè)“做通”工作。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。這個(gè)備案就沒什么好多說了。這整個(gè)過程，也只不過是個(gè)大概，而已。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。（檔案室和具體辦事人員提供）（三）工作程序：填寫《建設(shè)用地選址定位表》；向建委用地規(guī)劃科提出《建設(shè)用地用途申請(qǐng)報(bào)告》，內(nèi)容主要包括：用地面積、用途意向；提供資金證明。勘察設(shè)計(jì)科審查后出《施工圖審查意見書》返回設(shè)計(jì)單位，按照《意見書》修改施工圖；將。（三）工作程序：1．將6份建筑設(shè)計(jì)詳規(guī)圖呈送市建委用地規(guī)劃審批科；2．經(jīng)審合格后，加蓋審批章。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。無論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來查，都可以解釋過去。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。從來都是如此。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。如果這里有國(guó)土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬?duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。程序是這么一步步走過來的。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。恩，說個(gè)節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。第十一章其他第六十六條開發(fā)部提交報(bào)建結(jié)果有弄虛作假行為的，給予責(zé)任人降薪、降職直至開除處分。第五十六條地區(qū)公司在主體工程招標(biāo)時(shí)，應(yīng)統(tǒng)一明確合同金額不包含勞保統(tǒng)籌基金，項(xiàng)目勞保統(tǒng)籌基金由我司按政府規(guī)定向政府主管部門繳納，施工單位按政府規(guī)定的程序辦理該款項(xiàng)的退返。第五十條開發(fā)部須建立收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)臺(tái)賬，每月跟進(jìn)當(dāng)?shù)卣母黜?xiàng)收費(fèi)政策變化情況，及時(shí)更新臺(tái)賬，并于每月底報(bào)管理及監(jiān)察中心備案。公建配套設(shè)置的數(shù)量由管理及監(jiān)察中心負(fù)責(zé)審核。第三十五條毛坯交樓的，開發(fā)部、工程部必須在毛坯竣工后85天內(nèi)取得《竣工驗(yàn)收備案表》；豪裝交樓的，開發(fā)部、工程部必須在豪裝竣工后85天內(nèi)取得。確認(rèn)物業(yè)管理合同備案的完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并納入地區(qū)公司計(jì)劃考核。如當(dāng)?shù)責(zé)o負(fù)荷的，必須制定解決方案并實(shí)施，每延遲一天扣罰開發(fā)部負(fù)責(zé)人50元，綜合計(jì)劃部考核。第十三條所有報(bào)建圖紙須經(jīng)總工室審核通過后方可對(duì)外使用；綜合體、地標(biāo)等重大項(xiàng)目的報(bào)建圖紙，須再報(bào)集團(tuán)設(shè)計(jì)院審核后方可對(duì)外使用。第七條由于開發(fā)報(bào)建原因造成總規(guī)方案或單體方案變更，給公司造成重大損失的，給予地區(qū)公司董事長(zhǎng)（或主持工作一把手）、主管開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)（或項(xiàng)目總經(jīng)理）、開發(fā)部負(fù)責(zé)人降三級(jí)工資以上處分，管理及監(jiān)察中心考核?！秶?guó)有土地使用權(quán)證》的用地性質(zhì)、用地面積及使用年限等內(nèi)容必須與《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》一致；如需辦理臨時(shí)性《國(guó)有土地使用權(quán)證》，必須在到期30天內(nèi)完成延期手續(xù)或變更正式《國(guó)有土地使用權(quán)證》手續(xù)。第三十一條 各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定在工程動(dòng)工前完成防雷裝臵設(shè)計(jì)的審核，力爭(zhēng)降低審查費(fèi)和檢測(cè)費(fèi)用，并在工程施工過程中協(xié)助工程部監(jiān)督施第三十二條 各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定辦理《排水許可證》或《排污許可證》。第十六條各地區(qū)公司在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，必須做到市政配套設(shè)施費(fèi)的減、免、緩，以有效降低開發(fā)成本；在完成相關(guān)手續(xù)2天內(nèi)將取得的成果報(bào)集團(tuán)開發(fā)中心備案。第二條 各地區(qū)公司地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建業(yè)務(wù)由各地區(qū)公司開發(fā)部負(fù)責(zé)，由集團(tuán)公司開發(fā)中心對(duì)各開發(fā)部進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)監(jiān)督和統(tǒng)籌管理。第十一條 各地區(qū)公司必須根據(jù)集團(tuán)初步確定的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案申辦或調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，爭(zhēng)取滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需要的容積率、建筑高度及公建配套等相關(guān)指標(biāo)。第七章 權(quán)屬登記辦理第二十六條 各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，及早辦理該期樓宇的門牌號(hào)碼審批手續(xù)。第三十九條 各地區(qū)公司必須按時(shí)完成具有時(shí)效性的證照的延期或換證工作。計(jì)劃出現(xiàn)漏編、錯(cuò)編的，每項(xiàng)扣罰責(zé)任部門負(fù)責(zé)人200元，綜合計(jì)劃部考核。會(huì)議紀(jì)要須于會(huì)后2天內(nèi)報(bào)管理及監(jiān)察中心備案。綜合計(jì)劃部考核。地區(qū)公司對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核、協(xié)調(diào)、確認(rèn)，對(duì)各項(xiàng)目首次開盤樓棟及新增物業(yè)類型的銷售面積須再報(bào)集團(tuán)預(yù)決算審計(jì)中心審核。每延遲一天扣罰開發(fā)部經(jīng)理50元。綜合計(jì)劃部考核。第八章開發(fā)資質(zhì)辦理第四十六條開發(fā)部須在公司成立并取得開發(fā)項(xiàng)目后30天內(nèi)完成房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的申領(lǐng)，在公司達(dá)到升級(jí)條件后60天內(nèi)完成開發(fā)資質(zhì)升級(jí)工作，按照當(dāng)?shù)卣鞴懿块T要求的時(shí)間完成年檢手續(xù)。滯納金的計(jì)算截止時(shí)間以集團(tuán)批復(fù)同意支付該項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)間為準(zhǔn)。第六十一條開發(fā)部須在取得任何證照或書面意見后24小時(shí)內(nèi)，將清晰的掃描件上傳至ERP系統(tǒng)，以此認(rèn)定工作事項(xiàng)完成。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。我就不明白為什么要搞