【正文】 備注：以凈利潤代替經(jīng)營凈現(xiàn)金流做測算 ⒈ B 投資 經(jīng)營凈現(xiàn)金收入 B 投資 經(jīng)營凈現(xiàn)金收入主要為 開發(fā) B 溫泉城所得的營業(yè) 凈 現(xiàn)金收入 。 ⑵ 關(guān)聯(lián)企業(yè)不良信用情況描述 關(guān)聯(lián)企業(yè)無不良記錄、不涉及訴訟等。貨幣資金占總資產(chǎn) %，占流動資產(chǎn) %。 表 4B投資 股權(quán)結(jié)構(gòu) 股東 法定代表人 出資額 出資方式 占 注冊資本比率 B 地產(chǎn) E先生 人民幣 29937萬元 貨幣、債權(quán) % B（福建）實(shí)業(yè)發(fā)展有 限公司 人民幣 100萬元 貨幣 % 合計(jì) 30037 100％ 圖 1B投資股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 ⒊公司組織構(gòu)架、人員狀況 ⑴ 組織 架構(gòu) B 投資 實(shí)行董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè) 行政人事部、財(cái)務(wù)管理部、計(jì)劃運(yùn)營部、投資資金部、拆遷辦、對外聯(lián)絡(luò)部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、精裝修管理部、采購管理部、成本管理部、住宅工程管理部、商業(yè)運(yùn)營部、品牌中心、酒店籌備處、經(jīng)營銷售部、公建工程管理部 等 16 個(gè) 職能部門 。 ⑵ C 出具關(guān)于 B 溫泉城 市政道路工程 代建項(xiàng)目回購款 優(yōu)先 償還 信托融資 的承諾書 ，即由 C 直接劃撥 代建項(xiàng)目回購款 資金于監(jiān)管賬戶 ，并于 B 投資出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí)將代建項(xiàng)目回購款直接撥付至我公司信托專戶 。 ⒉用款明確。 截至 2020 年 8 月 30 日 ， B 投資 累計(jì)完成投資 萬元 ， 為 支持 B 投資 加快 本項(xiàng)目建設(shè) 進(jìn)度和提高資 金使用效率， 由 西安國際信托有限公司（以下簡稱“我公司”或“受托人”） 發(fā)行集合信托計(jì)劃募集 人民幣 10000 萬元投資于 B 溫泉城 市政道路工程 以獲得該 BT 合同收益權(quán) ，期限 不超過 24 個(gè)月 ， 剩余 建設(shè)資金需求 由 B 投資自籌 ， 信托計(jì)劃到期前， 由 B 投資 溢價(jià) 回購該 BT 合同收益權(quán)。 ⒊ 個(gè)人 保證 實(shí)際控制人 E 先生 提供個(gè)人無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 三、合規(guī)性分析 ㈠資金用途 本信托計(jì)劃 募集 資金 用途明確 ， 資金投資于 B 溫泉城市政道路工程項(xiàng)目 ，以獲得該 BT 合同收益權(quán)。 項(xiàng)目以成熟的商業(yè)及旅游業(yè)態(tài)和完善的生活配套增強(qiáng)輻射力 ， 增加客戶群體寬度， 帶動人流、物流、信息流、資源流的全面匯集，提升住宅業(yè)態(tài)價(jià)值；復(fù)合型大盤衍生出的商業(yè)及旅游資產(chǎn)，作為企業(yè)自持物業(yè)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營，依托大規(guī)模的住宅業(yè)態(tài)對城市資源和人氣的聚集給養(yǎng)商業(yè)，形成企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的利潤及現(xiàn)金流源泉。 ⑺ 預(yù)收賬款及 凈利潤 截至 2020 年 6 月 30 日， B 投資實(shí)現(xiàn)凈利潤 億元，比 2020 年全年凈利潤 減少 億元 ，但 B 投資預(yù)收賬款為 億元，較年初增長 億元，該預(yù)收賬款尚未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。重慶 B 國際溫泉城市政道路工程應(yīng)收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 17 建設(shè)工程規(guī)劃綜合 費(fèi) 建設(shè)工程綜合服務(wù) 費(fèi) 建設(shè)單位管理費(fèi) 5 工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程保險(xiǎn)費(fèi) 地災(zāi)評估費(fèi) 三 預(yù)備費(fèi) 四 貸款利息 五 總投資 ⒉投資進(jìn)度 ㈤ 融資安排 B某項(xiàng)目 總投資為 19531萬元，截至 2020年 8月 30 日， B投資已完成投資 萬元， 資金缺口由我公司為其提供 信托融資 10000 萬元 ，期限 24 個(gè)月 ，剩余部分 由B 投資 自籌 。 ⑴ C 簡介及承諾要點(diǎn) 本信托計(jì)劃中 C 為 重慶市沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)公司 ，公司簡介 見 下表， C 出具回購承諾 書 ： 承諾 B 國際溫泉城市政道路 工程 代建項(xiàng)目回購款 優(yōu)先償還本信托融資，即信托存續(xù)期間， 代建項(xiàng)目 回購款撥付至我公司與 B 投資的共管賬戶；信托到期 或 B投資出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí) ， 該代建項(xiàng)目 回購款直接撥付至信托賬戶。重慶 B 國際溫泉城市政道路工程應(yīng)收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 24 三期 已開發(fā)（部分） 大四期 20202020 年 大四期（現(xiàn)六期） 20202020年 大六期 20202020 年 大七期 20202020 年 大四期（現(xiàn)八期） 20202020年 大八期 20202020 年 大九期 20202020 年 小計(jì) B實(shí)業(yè)有限公司 五期 AB 已開發(fā) 大六期（原 5C) 20202020 年 大九期（原 5DE） 20202020 年 小計(jì) 公共、綠地 道路用地 總計(jì) 西安信托 ㈡ 現(xiàn)金流測算與 監(jiān)管方案 本信托計(jì)劃資金監(jiān)管要點(diǎn)如下： ① 信托計(jì) 劃成立， 信托資金劃撥使用 或竣工前 ， B 投資應(yīng)該取得 相關(guān)工程 建設(shè)規(guī)劃、施工許可證 ； ② （可返未返城市建設(shè)配套費(fèi)余額＋監(jiān)管賬戶現(xiàn)金余額） /未付本息余額，該比值不低于 倍 ； 根據(jù) B 溫泉城道路工程現(xiàn)金流測算表，可返城市建設(shè)配套費(fèi)余額與監(jiān)管賬戶現(xiàn)金余額之和能夠良好的覆蓋信托融資本息余額，該比值均值為 :1。重慶 B 國際溫泉城市政道路工程應(yīng)收賬款收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 21 登記機(jī)關(guān) : 企業(yè)狀態(tài) : 年檢情況 : ⑵ B 溫泉城繳 納計(jì)劃 表 21 B溫泉城 城市建設(shè) 配套費(fèi) 繳納計(jì)劃 序號 項(xiàng)目名稱 建筑面積（㎡） 配套費(fèi)金額（萬元） 是否已繳納 繳納時(shí)間或預(yù)計(jì)繳納時(shí)間 1 B 泉景A區(qū) A區(qū) 18號樓 A區(qū) 9號樓 A區(qū) 10 號樓 B泉景 B區(qū) B區(qū) 10 樓 2 B區(qū) 3 B泉景 C區(qū) 4 B泉景 H區(qū) 5 B泉景 G區(qū) 6 中心商務(wù)區(qū) 7 溫泉主樓 8 溫泉小鎮(zhèn) 9 溫泉酒店 合計(jì) 注：重慶城市配套費(fèi)在 2020年 11 月 23 日前按 190 元 /平方米繳納， 2020年 11 月 23 日后按 290 元 /平方米繳納；以上項(xiàng)目是 B投資 2020年至 2020年開工項(xiàng)目，還有其他 2期項(xiàng)目，約 383,496平方米在以后年度開工 。 ㈥ BT 合同收益權(quán)界定及價(jià)值分析 ⒈ BT 合同收益權(quán)界定 B 投資與 C 簽訂的《 B 國際 某項(xiàng)目 委托代建合同書》（ 2020 年 8 月 8 日），即 B 投 西安信托 ⑵短期償債能力 分析 截至 2020 年 6 月 30 日， B 投資 流動比為 %，速動比為 %； 預(yù)收賬款 高達(dá)到 億元， 扣除預(yù)收賬款后流動負(fù)債為 億元， 流動比為 %，速度比為 %； 同期， B 投資 擁 有貨幣現(xiàn)金為 億元，扣除存貨流動資產(chǎn)為 億元，同時(shí)存貨也具有一定的變現(xiàn)能力，因此，整體看 B 投資的 短期償債能力 較強(qiáng) 。 從項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)，到物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營，從區(qū)域內(nèi)道路交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和立體商業(yè)體系 的構(gòu)筑，到文化、休閑、娛樂等生活配套設(shè)施的完善， B 地產(chǎn) 注重 街區(qū)和公共空間建設(shè) ，與城市共生共贏。 5 ㈡ BT 合同收益權(quán)回購資金來源 本信托計(jì)劃 的 第一 收益權(quán)回購資金 來源 為 B投資 對該 BT合同收益權(quán) 溢價(jià)回購款 ，其資金來源為 經(jīng)營凈現(xiàn)金收入 和 收到 C 支付的 代建項(xiàng)目回購款 ； 第二還款來源 為 B地產(chǎn) 經(jīng)營 凈現(xiàn)金收入 。 ⒌ C 回購承諾 C 承諾 B 國際溫泉城市政道路工程 代建項(xiàng)目回購款 優(yōu)先償還本信托融資，即 代建項(xiàng)目 回購款撥付至我公司與 B 投資的共管賬戶； B 投資出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí) ，回購款直接撥付至信托賬戶或共管賬戶。 B 溫泉城市政道路工程 BT 合同 收益權(quán)投資 集合資金信托計(jì)劃 ㈡信托 規(guī)模 及 資金來源 、認(rèn)購起點(diǎn)、信托 期限 信托規(guī)模：人民幣 10000 萬元 資金來源：發(fā)行集合資金信托計(jì)劃 （合格投資人） 。 信托計(jì)劃到期時(shí)， B 投資溢價(jià)回購該 BT 合同收益權(quán)。 ㈨信托費(fèi)用及稅費(fèi)的承擔(dān)、核算及支付方法 表 3 信托費(fèi)用和稅費(fèi) 表 （ 待 定） 信托費(fèi)用項(xiàng)目 收取單位 第一年 第二年 固定信托報(bào)酬 A 【 】 ％ 信托存續(xù)規(guī)模 【 】 ％ 信托存續(xù)規(guī)模 浮動 信托報(bào)酬 A 【 】 ％ 信托存續(xù)規(guī)模 【 】 ％ 信托存續(xù)規(guī)模 銀行包銷費(fèi)用 銀行 【 】 ％信托實(shí)際發(fā)行規(guī)模 【 】 4 保管費(fèi) 銀行 【 】 ％信托存續(xù)規(guī) 模 【 】 ％信托存續(xù)規(guī)模 其他費(fèi)用 A 根據(jù)實(shí)際支出 根據(jù)實(shí)際支出 注： 其他信托費(fèi)用包括信托計(jì)劃推介發(fā)行費(fèi)、信托文件的印制費(fèi)、信托賬戶開戶費(fèi)、資金匯劃費(fèi)以及相關(guān)中介費(fèi)用等。 四、融資方介紹 ㈠ 融資方基本情況及經(jīng)營情況 ⒈基本信息 全稱： B 投資有限公司 住所： 法定代表人 ： E 公司類型： 有限責(zé)任公司 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號： 注冊資本： 人民幣 實(shí)收資本： 人民幣 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)；利用 自有資金從事旅館業(yè)、旅游業(yè)、化工建材業(yè)、農(nóng)林業(yè)、能源礦業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資；批發(fā)零售、代購代銷；建筑材料、化工產(chǎn)品、紙 、機(jī)電產(chǎn)品。 ㈡ 融資方財(cái)務(wù)狀況及資信情況 ⒈ 財(cái)務(wù)狀況調(diào)查 及主要指標(biāo)變動情況分析 表 6 B投資 近三年經(jīng)審計(jì)的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 單位：萬元 20201231 20201231 20201231 20200630 是否審計(jì) 審計(jì) 審計(jì) 審計(jì) 未 審計(jì) 資產(chǎn)合計(jì) 流動資產(chǎn) 貨幣資金 其他應(yīng)收款 預(yù)付賬款 存貨 長期股權(quán)投資 固定資產(chǎn) 長期待攤費(fèi)用 無形資產(chǎn) 負(fù)債合計(jì) 流動負(fù)債 短期借款 應(yīng)付賬款 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付工資 預(yù)收賬款 應(yīng)交稅費(fèi) 其他應(yīng)付款 一 年內(nèi)到期的長期負(fù)債 非流動 負(fù)債 所有者權(quán)益 實(shí)收資本 資本公積 未分配利潤 主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 主營業(yè)務(wù)利潤 營業(yè)費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營業(yè)利潤 +營業(yè)外收入 營業(yè)外支出 10 凈利潤 經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額 經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金 流入 經(jīng)營活動產(chǎn)生 現(xiàn)金 流出 投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額 投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金 流入 投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金 流出 籌資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額 籌資活動產(chǎn)生 現(xiàn)金流入 籌資活動產(chǎn)生 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 ⑴ 總資產(chǎn) 截至 2020 年 6 月 30 日， B 投資 的 總資產(chǎn) 億元，比 年初 增加 億元，其中流動資產(chǎn)為 億元，比 年初 增加 億元，主要由貨幣資金 、其他應(yīng)收款和存貨構(gòu)成； 非流動資產(chǎn)為 億元，比 年初 減少 億元，主要由 固定資產(chǎn)和長期股權(quán)投資構(gòu)成。 ⒊資信狀況分析 ⑴ 融資方 信用情況 B 投資 貸款卡號： 。 ⒉價(jià)值分析 本信托計(jì)劃到期 前，該 BT 合同收益權(quán)將累計(jì)形成 19531 萬元的代建項(xiàng)目回購款，覆蓋 BT 合同收益權(quán)溢價(jià)回購款 13300 萬元達(dá)到 %，覆蓋投資本金 %；該代建項(xiàng)目回購款即形成應(yīng)收賬款 19531 萬元，并辦理質(zhì)押登記，質(zhì)押率為 %。 B 投資資料提供齊全的前提下，三個(gè)月內(nèi)做完工程財(cái)務(wù)決算審計(jì)（包括設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及有關(guān)工程前期費(fèi)用），按審定金額支付二類費(fèi)用。 26 表 28 B溫泉城 道路工程現(xiàn)金流測算表 項(xiàng) 目 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) 第一季度及以前 第二季度 第三季度 第四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 現(xiàn)金流出 工程成本 工程建設(shè)其他費(fèi)用 預(yù)備費(fèi) 小計(jì) 融資前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流入 自有資金投入 城市建設(shè)配套費(fèi) 返還 融資 小計(jì) 現(xiàn)金流出 收益權(quán)（本金）回購 融資余