【正文】 區(qū)級交通中心和經(jīng)濟(jì)增長股，在城北具有獨天得厚的區(qū)位優(yōu)勢。市場可行性結(jié)論n 政策方面，進(jìn)入2013年，樓市在經(jīng)歷了2012年的大起大落之后，迎來了相對平穩(wěn)的一年，限貸限購的政策依然延續(xù)，20%個稅虛驚一場……樓市發(fā)展進(jìn)入了恢復(fù)元氣階段，2013年三季度，PMI指數(shù)、固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)有所回升，第四季度可能下行，宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇局面仍在繼續(xù)，在中央“宏觀政策要穩(wěn)，微觀政策要活，社會政策要托底”精神指導(dǎo)下，預(yù)計第四季度貨幣政策，房地產(chǎn)調(diào)控等宏觀政策仍將以穩(wěn)為主，給房地產(chǎn)市場量價提供動力。城市人口2012年末，全市常住人口達(dá)880萬人。其中：，%、%%。二、區(qū)域背景分析桃源新區(qū)整體規(guī)劃根據(jù)杭州市“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”的戰(zhàn)略目標(biāo)，未來幾年，拱墅區(qū)將以“一城一區(qū)十四大綜合體”為載體，加快秀美新拱墅建設(shè)。高起點規(guī)劃、強(qiáng)配套跟進(jìn)、美環(huán)境優(yōu)化，城北的發(fā)展模式引入眾多外來地產(chǎn)大鱷的涌入，未來城北新區(qū)將導(dǎo)入數(shù)萬人口，形成集居住、商業(yè)、度假、休閑于一體的高檔居住生活板塊，具有良好的發(fā)展前景。獨樹一帆的維多利亞園林風(fēng)格，與高貴、典雅的建筑相互輝映，為城市新貴營造一個國際化、詩意化的城市綜合體。一期由9幢1823層高層建筑組成，主力戶型80140平方米，預(yù)計入住1200余戶。主要競爭個案列表：項目名稱中鐵建n 居住規(guī)劃根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，按拱墅區(qū)“十二五”規(guī)劃，城北將實施“一軸三核七區(qū)”多極化發(fā)展。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，5059%為溫飽，4050%為小康，3040%為富裕，低于30%為最富裕。%，%。經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論初步測算銷售毛利潤率為20，%可行。“一區(qū)”即桃源新區(qū)，規(guī)劃總面積約173公頃，建筑面積200多萬平方米，距市中心武林廣場約9公里。二、投資環(huán)境分析投資環(huán)境可行性結(jié)論杭州作為浙江省會城市，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，城市化程度不斷提高，在邁向十一五新的發(fā)展時期，可以預(yù)見，杭州政治經(jīng)濟(jì)將會繼續(xù)穩(wěn)步向前推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)健而穩(wěn)定的需求基礎(chǔ)。　　商業(yè)：本項目二公里范圍內(nèi)有世紀(jì)聯(lián)華、世紀(jì)華聯(lián)、大潤發(fā)等生活超市，且桃源內(nèi)規(guī)劃有1個農(nóng)貿(mào)市場，可滿足日常所需。而受城市發(fā)展、土地供應(yīng)、開發(fā)能力等各種條件的制約，近年來杭州住宅有效供應(yīng)略顯補(bǔ)足，很難滿足如此達(dá)的需求。按國家公布的2012年平均匯率折算，達(dá)到14097美元。%，%。雖然城北現(xiàn)在還是有些凌亂，周邊住宅及設(shè)施偏老舊，很多地方都在拆遷施工，且以工業(yè)為主，居住環(huán)境不太理想，但是假以時日，該區(qū)域必將是居住焦點，5年之內(nèi)杭鋼的搬遷，目前大面積公園的建造，城北的居住環(huán)境已經(jīng)得到了很大的改善，空氣質(zhì)量也是屬于中上等。 對比2008年至今主城區(qū)宅地平均樓面價，20082010年宅地平均樓面價一直處于上升趨勢，受2010年宏觀調(diào)控的影響，2011年回落至8920元/㎡，低于2009年的9330元/㎡，而2012年以來，宅地面價再次逆市上揚(yáng)，達(dá)到10719元/㎡，僅次于2010年所創(chuàng)造的最高值。項目地處主城區(qū)田園板塊，背靠966公頃的城北森林公園，形成“三山兩湖五公園”的景觀資源格局，天生優(yōu)越的資源優(yōu)勢讓田員外在主城區(qū)的宜居性無可比擬。萬家星城地理位置東文路和安橋路交叉口開發(fā)商杭州萬家星城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)模70萬㎡容積率3綠化率30%產(chǎn)品類型高層住宅在售產(chǎn)品新推房源面積為89方、127方和170方，其中89方位中間套。2013年上半年杭州土地市場近況2013年，杭州(包括主城區(qū)、余杭、蕭山三區(qū))土地市場延續(xù)著從2012年下半年就恢復(fù)的熱度，土地供應(yīng)節(jié)奏緩中有升，成交金額一路看漲，16月，以成交總可建面積為依據(jù)，杭州主城區(qū)成交最熱的板塊為：半山田園、濱江、城東新城以及三墩祥符。、交通規(guī)劃十二五規(guī)劃以來，政府就特別注重城北的發(fā)展，使城北與市中心的無縫連接是必須的，規(guī)劃中桃源新區(qū)將有一個擁有7條線路的公交中心。年末，每百戶居民家庭擁有家用汽車34輛、空調(diào)器215臺、移動電話213部、家用電腦112臺、微波爐74臺、淋浴熱水器105臺。、財政收入，%，%。n 從區(qū)位優(yōu)勢角度來看，杭州作為長三角重要的歷史文化名城，作為浙