【正文】 呈供大于求的局面。碧水灣均價為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。優(yōu)勢：4）文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。社區(qū)服務(wù)相對薄弱?！?*廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。外墻磚或高級涂料。5．地面做法8．8供水增容費(fèi)依據(jù)目前的實際情況，我們設(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座?！　　　　。?．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則　　首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。從財務(wù)指標(biāo)看，本項目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達(dá)到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設(shè)的目的，在財務(wù)分析的角度上看是可行的。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務(wù)效益分析的角度上看是可行的。9．5．2物業(yè)銷售測價較為保守　　本報告所進(jìn)行的物業(yè)市場測價，是基于對項目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細(xì)調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場實際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。　　本項目的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計方案基本上利用了項目地塊的地形特點，達(dá)到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的。充分運(yùn)用已有的各項技術(shù)力量和資源，進(jìn)行本項目的開發(fā)，并在本項目的開發(fā)過程中保持管理隊伍的穩(wěn)定性。以目前來看，整個二期項目完成后，**廣場便成為惠州較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好。現(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下：10．1研究結(jié)論年利率暫定為6％，按單利計算。從上述分析可得出如下關(guān)于本項目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財務(wù)評價指標(biāo)看，整個項目盈利十分明顯；從計算模型的設(shè)定，知道影響本項目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項目成功的關(guān)鍵。供水增容費(fèi)20002．5　　　項目名稱9．2．1．8財務(wù)指標(biāo)的選取　　本項目經(jīng)濟(jì)效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，對項目投資計算經(jīng)濟(jì)效益。%16萬元　　其它：％計算　　　銷售稅M2）　　　　商業(yè)商場：23100萬元（6000元／M238500具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下：8．12其他費(fèi)用2．墻體28萬17％21％37％53％＝1960個家庭◆近一兩年有購買商品房意向的家庭。（5）（3）本項目的發(fā)展商實力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè)**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。配套設(shè)施完善君華府：具體如下表：以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過18萬平方米?；葜菥用駥ι唐贩凯h(huán)境及配套要求從對消費(fèi)者購買力的分析來看，惠州居民已具有相當(dāng)?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型?！舾叨诵枨髴簦?000－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米。m2／人?；葜菔形挥趶V東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖?！粑幕O(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗。道路系統(tǒng)本可行性研究針對**廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設(shè)施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?．3．7消防及分區(qū)小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。項目總體布局邀請營銷、估價、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問題展開討論。10．其他費(fèi)用：500萬元。2．土建、建安設(shè)計工程費(fèi)：28752萬元；2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號（一期）同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。該項目已于2002年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計到2005年正式建成投產(chǎn)?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。財務(wù)效益估算土建及裝修工程成本435．1惠州市商品房需求狀況……………………………………………………………………………1614051．111第二章2．1．1…………………………………………………………………………………2．3．6………………………………………………………………………………192．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃22需求祈求………………………………………………………………………………………………個案分析……………………………………………………………………………………………9．1項目開發(fā)前景9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………5559項目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項目有關(guān)報建資料以及由陜西省建筑設(shè)計研究院的初步設(shè)計方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設(shè)委員會公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為對比。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里?？v觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項目將給惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺強(qiáng)有力的發(fā)動機(jī)，推動惠州工業(yè)化進(jìn)程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。用地位置：惠州市江北27號小區(qū)園林占地：18500平方米“****廣場”位于惠州市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設(shè)的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。2．3．4交通組織2．3．6建筑造型區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。**廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。3．4．2二00二年，,，二00三年。加之國家加快房改進(jìn)程，取消了實物分房，開始實行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬戶的的大宗消費(fèi)。會所1）6．2項目優(yōu)勢這類項目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭Γ瞥鍪袌龊蟊貙⑹艿奖姸噘I家的支持與歡迎，市場前景廣闊。本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走因**廣場分為各個小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱?！魧幼…h(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價2800元／平方米。對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士?！舴?和4者為8．3土地成本8．11投資利息財務(wù)效益估算9．1項目開發(fā)前景　　本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機(jī)會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點地區(qū)。9．2．1．4進(jìn)行物業(yè)銷售時預(yù)計發(fā)生的稅項及費(fèi)用　　　　　（2）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開發(fā)費(fèi)用。2．16002．8也就是說，預(yù)售樓款的回收方式是影響第一階段開發(fā)成敗的一個較敏感的因素。綜合本項目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計和物業(yè)測價定價等因素進(jìn)行分析，第一階段開發(fā)以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達(dá)到60％以上。另外，在進(jìn)行本次財務(wù)效益的計算過程中，所建立的計算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預(yù)售款用于開發(fā)投資的情形?！　”敬慰尚行匝芯繉κ灼陂_發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財務(wù)評價的指標(biāo)上看，基本達(dá)到了以盡量少的資金啟動整個小區(qū)開發(fā)的目的。但是在實際操作過程中，幾乎每個房地產(chǎn)項目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預(yù)售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時，仍然保持正數(shù)，由此可認(rèn)為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標(biāo)；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。從這個角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。3280萬元　　營業(yè)稅金：％計算由于本項目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在計算可售面積時，只對電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆嬎悖趯θ缬變簣@、運(yùn)動場、垃圾房等公建面積時則不進(jìn)行分?jǐn)偂?．9報建手續(xù)費(fèi)8．4建安成本3．外門窗8．1項目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的?！魞纱蛉彝?，同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員◆**廣場的賣點在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù)7．2目標(biāo)客戶（8）的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。發(fā)展商信譽(yù)好2）健身/健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳碧水灣5．2．3在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。伴隨南海石化項目的啟動及惠州一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。在受到市場競爭的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進(jìn)。商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出根據(jù)2003年6月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，惠州市民購買商品房的基本特點是：區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強(qiáng)化各自的特色。2．3．1發(fā)展商簡介g、按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計劃；總建筑面積：250000平方米這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在惠州進(jìn)行談判的啟動和終止。全市現(xiàn)有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政村，并設(shè)有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)?！?