【正文】 樓盤(pán)價(jià)格權(quán)數(shù)為：綠色家園一期占10%，新華家園一期占30%，陽(yáng)光花園四期占20%，金色雅園一期占35%，澤皓雅居一期占5%本案價(jià)格為：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米考慮到本案的純電梯小高層產(chǎn)品唯一性，結(jié)合上述本案優(yōu)劣勢(shì)分析，建議面市價(jià)格修正為2280元/平方米附：樓盤(pán)資料。通過(guò)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)手法和銷(xiāo)售率的對(duì)比分析，品牌和多樣有力的推廣是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的有效方法。在新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，小高層項(xiàng)目占總量的比例提高到25%之多，若將錦繡人家和新華家園高層項(xiàng)目計(jì)入，此比例會(huì)更高。區(qū) 域代表樓盤(pán)建筑形態(tài)規(guī) 模銷(xiāo)售價(jià)格賣(mài) 點(diǎn)銷(xiāo)售率火車(chē)站片裕榮家園3棟12層小高層3萬(wàn)，約200套2300——約60%東方帝園9棟12層小高層5萬(wàn)，約400套2250城市中心點(diǎn)現(xiàn)房元辰辰龍城、麗水佳園、麗景灣、萬(wàn)科四季花城二期B期、奧林匹克花園項(xiàng)目、泰躍集團(tuán)項(xiàng)目）香港路沿線(xiàn)主要樓盤(pán)（荷花苑、穗豐花園、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花園、華氏儒商花園）說(shuō)明：本案位于楊汊湖片區(qū)（常青路以東、姑嫂樹(shù)路以西、張公堤以南、發(fā)展大道以北圍成的片區(qū)）內(nèi)，因此本次調(diào)研特針對(duì)片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)做重點(diǎn)調(diào)研，重點(diǎn)研究；同時(shí)也不能忽視周邊片區(qū)對(duì)本案所在片區(qū)的影響，因此根據(jù)地域分布特征和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)，又對(duì)火車(chē)站片、金銀湖片、香港路沿線(xiàn)樓盤(pán)及市場(chǎng)也做調(diào)研分析。主要得益于前期投資開(kāi)發(fā)商如新世界、萬(wàn)科對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的推廣和炒作，以及便民看房措施。◎ 供應(yīng)類(lèi)型分析從建筑形態(tài)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)中，約65棟多層，14棟小高層，4棟高層。樓盤(pán)名稱(chēng)社 區(qū) 配 套車(chē) 位 情 況物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡）綠化率新華家園一期園林、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房等地下車(chē)位140個(gè)，租金200元/月，地面車(chē)位免費(fèi)33%綠色家園一期會(huì)所、花園、園林綠化、停車(chē)位不詳%陽(yáng)光花園四期花園、停車(chē)位低層車(chē)庫(kù)和地面停車(chē)位40%金色雅園一期小區(qū)綠色步行街，6300平米多功能大會(huì)所，中心花園，小區(qū)規(guī)劃有小學(xué)及幼兒園車(chē)位租金200元/月——39%澤皓雅居一期停車(chē)位，2000平米中心組團(tuán)式花園租金150元/月，售價(jià)8萬(wàn)元個(gè)約25%合 計(jì)園林、車(chē)位、會(huì)所租金150~200元/月，售價(jià)6萬(wàn)元~8萬(wàn)元/個(gè)35%第四部分 銷(xiāo)售情況分析一、主要在售樓盤(pán)一覽樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售率主 要 原 因總戶(hù)數(shù)剩余戶(hù)數(shù)新華家園一期約60%低樓層銷(xiāo)售好，高樓層和朝向采光不好的單元滯銷(xiāo)512205綠色家園一期25%賣(mài)點(diǎn)突出，價(jià)格適中，但位置偏遠(yuǎn)是其不足750563陽(yáng)光花園四期約30%復(fù)式單位售價(jià)2300元/平米，價(jià)格高，滯銷(xiāo)；發(fā)商品牌實(shí)力強(qiáng)650456金色雅園一期40%規(guī)模大，小戶(hù)型及朝向好的單位銷(xiāo)售情況好于大戶(hù)型單位，人氣旺1100660澤皓雅居一期20%周邊環(huán)境差，售價(jià)高，戶(hù)型面積大。目前在打樁。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格在2750元/平米左右※ 華氏儒商花園二期位于新香港路于建設(shè)大道交匯處（商業(yè)銀行大樓后面），為華氏儒商花園的二期項(xiàng)目，一期已經(jīng)入住?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)的幾個(gè)大規(guī)模社區(qū)，物業(yè)規(guī)劃配套齊全?？梢?jiàn)，就主要在售樓盤(pán)而言，楊汊湖片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量于外圍區(qū)域市場(chǎng)在售住宅供應(yīng)量相當(dāng)，但產(chǎn)品檔次則次于外圍區(qū)域。第二部分 區(qū)域市場(chǎng)特征一、楊汊湖片區(qū)早期開(kāi)發(fā)有華苑小區(qū)、陽(yáng)光花園、浩海小區(qū)，以低價(jià)中小戶(hù)型和陽(yáng)光花園的中大戶(hù)型為主，價(jià)格在1400元/平方米左右徘徊。區(qū)域道路暢通，出行便利。三大片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將帶動(dòng)楊汊湖片樓盤(pán)的市場(chǎng)影響力，改變消費(fèi)者區(qū)域心理價(jià)值。因?yàn)楸緛?lái)價(jià)格低，付款優(yōu)惠額度不大。預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)兩至少在100萬(wàn)平方米◎ 火車(chē)站片※ 新華西路舊城改造項(xiàng)目臨漢口新火車(chē)站，可供開(kāi)發(fā)用地約800畝◎ 香港路沿線(xiàn)片※ 銀鶴置業(yè)“城市花園”項(xiàng)目位于新華下路和發(fā)展大道交匯處，由銀鶴置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。綜合上述因素，預(yù)計(jì)未來(lái)片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格在近年來(lái)提升的基礎(chǔ)上，一方面楊汊湖片區(qū)在周邊開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)的