【正文】 樓盤價格權數(shù)為：綠色家園一期占10%，新華家園一期占30%，陽光花園四期占20%，金色雅園一期占35%，澤皓雅居一期占5%本案價格為：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277元/平米考慮到本案的純電梯小高層產品唯一性，結合上述本案優(yōu)劣勢分析，建議面市價格修正為2280元/平方米附：樓盤資料。通過對營銷手法和銷售率的對比分析，品牌和多樣有力的推廣是產品實現(xiàn)銷售的有效方法。在新開發(fā)的樓盤中，小高層項目占總量的比例提高到25%之多，若將錦繡人家和新華家園高層項目計入，此比例會更高。區(qū) 域代表樓盤建筑形態(tài)規(guī) 模銷售價格賣 點銷售率火車站片裕榮家園3棟12層小高層3萬，約200套2300——約60%東方帝園9棟12層小高層5萬，約400套2250城市中心點現(xiàn)房元辰辰龍城、麗水佳園、麗景灣、萬科四季花城二期B期、奧林匹克花園項目、泰躍集團項目）香港路沿線主要樓盤（荷花苑、穗豐花園、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花園、華氏儒商花園）說明：本案位于楊汊湖片區(qū)（常青路以東、姑嫂樹路以西、張公堤以南、發(fā)展大道以北圍成的片區(qū)）內，因此本次調研特針對片區(qū)內樓盤做重點調研，重點研究；同時也不能忽視周邊片區(qū)對本案所在片區(qū)的影響，因此根據(jù)地域分布特征和房地產市場發(fā)展的特點，又對火車站片、金銀湖片、香港路沿線樓盤及市場也做調研分析。主要得益于前期投資開發(fā)商如新世界、萬科對區(qū)域市場的推廣和炒作，以及便民看房措施?！?供應類型分析從建筑形態(tài)來看，區(qū)域內在售樓盤中，約65棟多層，14棟小高層，4棟高層。樓盤名稱社 區(qū) 配 套車 位 情 況物業(yè)管理費（元/㎡）綠化率新華家園一期園林、會所、網(wǎng)球場、健身房等地下車位140個，租金200元/月，地面車位免費33%綠色家園一期會所、花園、園林綠化、停車位不詳%陽光花園四期花園、停車位低層車庫和地面停車位40%金色雅園一期小區(qū)綠色步行街，6300平米多功能大會所，中心花園，小區(qū)規(guī)劃有小學及幼兒園車位租金200元/月——39%澤皓雅居一期停車位，2000平米中心組團式花園租金150元/月，售價8萬元個約25%合 計園林、車位、會所租金150~200元/月，售價6萬元~8萬元/個35%第四部分 銷售情況分析一、主要在售樓盤一覽樓盤名稱銷售率主 要 原 因總戶數(shù)剩余戶數(shù)新華家園一期約60%低樓層銷售好，高樓層和朝向采光不好的單元滯銷512205綠色家園一期25%賣點突出，價格適中，但位置偏遠是其不足750563陽光花園四期約30%復式單位售價2300元/平米，價格高，滯銷；發(fā)商品牌實力強650456金色雅園一期40%規(guī)模大，小戶型及朝向好的單位銷售情況好于大戶型單位，人氣旺1100660澤皓雅居一期20%周邊環(huán)境差，售價高，戶型面積大。目前在打樁。預計銷售價格在2750元/平米左右※ 華氏儒商花園二期位于新香港路于建設大道交匯處（商業(yè)銀行大樓后面），為華氏儒商花園的二期項目，一期已經入住?，F(xiàn)在開發(fā)的幾個大規(guī)模社區(qū)，物業(yè)規(guī)劃配套齊全?？梢?，就主要在售樓盤而言，楊汊湖片區(qū)內市場供應量于外圍區(qū)域市場在售住宅供應量相當，但產品檔次則次于外圍區(qū)域。第二部分 區(qū)域市場特征一、楊汊湖片區(qū)早期開發(fā)有華苑小區(qū)、陽光花園、浩海小區(qū)，以低價中小戶型和陽光花園的中大戶型為主，價格在1400元/平方米左右徘徊。區(qū)域道路暢通，出行便利。三大片區(qū)的開發(fā)建設將帶動楊汊湖片樓盤的市場影響力，改變消費者區(qū)域心理價值。因為本來價格低，付款優(yōu)惠額度不大。預計總開發(fā)兩至少在100萬平方米◎ 火車站片※ 新華西路舊城改造項目臨漢口新火車站，可供開發(fā)用地約800畝◎ 香港路沿線片※ 銀鶴置業(yè)“城市花園”項目位于新華下路和發(fā)展大道交匯處，由銀鶴置業(yè)有限公司開發(fā)。綜合上述因素，預計未來片區(qū)市場價格在近年來提升的基礎上，一方面楊汊湖片區(qū)在周邊開發(fā)熱點片區(qū)的