【正文】 莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機(jī)場(chǎng)非常近，已成為中檔別墅群。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個(gè)準(zhǔn)備上市的別墅項(xiàng)目初步定價(jià)意圖基本上在總價(jià)250萬以上、均價(jià)8000元/平方米甚至10000元/平方米以上。主要客戶是跨國公司總裁、高級(jí)主管、港臺(tái)投資人士、影視明星、國內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設(shè)計(jì)師等。沿街一幢商住樓設(shè)計(jì)新穎，獲得上海市建筑設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。如在9個(gè)國家擁有34家生產(chǎn)廠家的全球性EMS供應(yīng)商美國惠亞集團(tuán)公司（America Viasystems Group Incorporation），在園區(qū)內(nèi)投資近5000萬美元，建成了上?；輥嗠娮佑邢薰尽５涂傮w承付能力而言，心理價(jià)位在100—%，%，與需求的主力面積段較為匹配。敏感因素的影響金額單位：萬元 面積單位：平方米一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(jià)(元/m2)4500 4275 4050 4725 4950 營業(yè)收入8635 8207 7779 9063 9490 項(xiàng)目利潤1928 1522 1117 2333 2738 稅后利潤1151 880 608 1423 1694 單位凈利606 463 320 749 891 銷售毛利率%%%%%% 銷售凈利率%%%%%%敏感系數(shù)（凈利率） 二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位開發(fā)成本(元/m2)3290 3125 2961 3454 3619 開發(fā)總成本6254 5941 5629 6567 6879 項(xiàng)目利潤1928 2241 2553 1615 1303 稅后利潤1152 1361 1571 942 733 單位凈利606 716 826 496 385 銷售毛利率%%%%%% 銷售凈利率%%%%%%敏感系數(shù)（凈利率） 說明：該表敏感系數(shù)為100%時(shí)，指基于可行性報(bào)告測(cè)算的指標(biāo)。%，核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥25%。若以即將起動(dòng)的南翔星城項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)應(yīng)高于為4050元/平方米。目前已有美、德、日十多個(gè)國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠，不少私營大企業(yè)也都在此投資?？傆玫孛娣e8340平方米，總建筑面積20827平方米。但是這樣一來也造成私營企業(yè)主比例較實(shí)際情況相對(duì)偏低。所以，隨著潛在別墅的不斷上市，市場(chǎng)供應(yīng)將帶來更大的壓力。依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。 msohansifontfamily: 39。Times New Roman39。204。 msofareastlanguage: ZHCN。206。\000B_39。 msofontkerning: 。229。 msobidilanguage: ARSA居住型別墅——針對(duì)那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；/SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場(chǎng)有待于進(jìn)一步的發(fā)展。 在外銷別墅市場(chǎng)陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷別墅市場(chǎng)反而比較活躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999年2000年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅涌入市場(chǎng)，并迅速被市場(chǎng)所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場(chǎng)春天的到來。2002年，全年商品房預(yù)售成交均價(jià)為4895元/平方米，其中，住宅成交均價(jià)4803元/平方米，%%。在離鎮(zhèn)區(qū)20公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等10所高等學(xué)府。需要改進(jìn)之處——外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨(dú)立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識(shí)別效果差。住宅由小高層、多層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟別墅組成。參與競(jìng)標(biāo)的14家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和上海嘉寶實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，％。2002年四季度的市場(chǎng)成交價(jià)格再創(chuàng)新高，6870元/平方米的平均價(jià)格創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。城市綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到51％。二、東海別墅4000——5000元/平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn)綜合結(jié)論：鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇4500元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析2002年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2003年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析上海別墅市場(chǎng)回顧和展望上海別墅市場(chǎng)用途的六大類型上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間上海別墅市場(chǎng)的供需狀況上海別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤分析第四部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營銷建議通過第三部分的市場(chǎng)分析得出：一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)l 由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的東海別墅2003年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較??；l 嘉定區(qū)F1方程式賽車場(chǎng)的建造、南翔星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來機(jī)遇；l 東海別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)非常明顯；l 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為齊全，適合居住和投資；l 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。 中國最大的資料庫下載對(duì)東海別墅的改建，是克服各種劣勢(shì)條件、與周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)并取得成功的關(guān)鍵。從銷售看，％，％。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。五、F1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目僅4公里上海國際賽車場(chǎng)位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，由賽車場(chǎng)區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成。嘉寶集團(tuán)是嘉定區(qū)唯一一家國有資產(chǎn)相對(duì)控股的上市公司，經(jīng)營范圍已拓展至電子、電機(jī)、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。　　　 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。l 小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)路面磚，小區(qū)入口大門非常簡(jiǎn)陋。四、項(xiàng)目的初步評(píng)估東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。土地二級(jí)市場(chǎng)中潛在的開發(fā)能量在目前市場(chǎng)量增價(jià)升的形勢(shì)下會(huì)進(jìn)一步得到釋放。另一方面，市場(chǎng)形成了有效供應(yīng)。229。 msofontkerning: 。\000B_39。206。 msofareastlanguage: ZHCN。204。Times New Roman39。 msohansifontfamily: 39。 msofareastfontfamily: 203。 msoansilanguage: ENUS。閔行區(qū)又一個(gè)普通住宅的熱點(diǎn)區(qū)域交通方便形成上海市最大的一塊別墅區(qū)物業(yè)類型獨(dú)立別墅別墅品種齊全聯(lián)體、獨(dú)立別墅聯(lián)體、獨(dú)立別墅物業(yè)檔次高檔中檔中檔中檔價(jià)格特征8000元/平方米5000元/平方米7000—8000元/平方米5000—6000元/平方米物業(yè)用途度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅西郊莊園皇都花園、圣陶沙花園隨園天籟青浦青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主線而展開，按照建造時(shí)間由東向西、由滬青平公路向南北兩側(cè)縱深發(fā)展，是一個(gè)依托虹橋別墅區(qū)、虹橋機(jī)場(chǎng)的發(fā)展而較早發(fā)展起來的重要?jiǎng)e墅區(qū)域。而相應(yīng)地，卻很少見中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目露面，然而市場(chǎng)信息顯示恰恰是后者的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者。高檔別墅中檔別墅低檔別墅主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設(shè)施全，有大面積的花園，單體價(jià)格在150300萬之間。整體建筑采用樁柱框架鋼混結(jié)構(gòu)，外墻裝飾采用全新裝潢材料。另外美國GE照明有限公司、華新電線電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。作為獨(dú)立別墅的東海別墅，其主力戶型面積在198—334平方米，與潛在需求一致。由上表可以看出，銷售收入相對(duì)于成本更加敏感。三、項(xiàng)目利潤測(cè)算利潤測(cè)算表敏感系數(shù)：100% 金額單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額備注1營業(yè)收入2減：營業(yè)稅及附加3開發(fā)成本4項(xiàng)目利潤4=1235期間費(fèi)用 6其中：管理費(fèi)用 7 銷售費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用9稅前利潤9=4510減：所得稅（33%）10=9*33%11稅后利潤11=910由上表進(jìn)行利潤指標(biāo)的測(cè)算：l 單位毛利=項(xiàng)目利潤/銷售面積=l 單位凈利=稅后利潤/銷售面積=l 銷售毛利率=項(xiàng)目利潤/銷售收入100%=%l 銷售凈利率=項(xiàng)目凈利潤/銷售收入100%=%核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率≥9%四、現(xiàn)金流量測(cè)算具體的現(xiàn)金流量表見下頁。根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià)可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值測(cè)算可類比區(qū)域公寓均價(jià)（元/平方米）別墅均價(jià)（元/平方米）公寓與別墅價(jià)格比值普陀桃浦區(qū)380055001：閔行春申區(qū)450065001：松江新城區(qū)300046001：南匯康橋區(qū)320050001：浦東金橋區(qū)400060001：算術(shù)平均值1：目前東海別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價(jià)為2700元/平方米，以1：，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)為4050元/平方米。其中包括由元大證券（ Holdings Co.,Ltd.）投資成立的上海大元玻璃有限公司。項(xiàng)目分析l 德華新苑發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓基地面積：6698平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華路612號(hào)銷售面積：9450平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街224號(hào)容積率： 聯(lián)系電話：59128764綠化率： 40% 單價(jià)范圍：2550—3200元/平方米預(yù)售號(hào)： 開發(fā)中 工程狀況：開發(fā)中建筑樓層：多層l 德華新苑價(jià)格范圍：2550～3000元/M2樓盤地址：德華路612號(hào)開盤時(shí)間：2001－11－18樓盤狀況：多層復(fù)合式、多層住宅（期房主要房型：三式一廳二衛(wèi)： M2　　　 三式一廳二衛(wèi)： M2　　　 二式一廳二衛(wèi)：95 M2　　　 二式一廳一衛(wèi)： M2l 德園路328號(hào)商住樓發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓基地面積：11100平方米基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德園路328弄銷售面積：18600平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街224號(hào)容積率： 聯(lián)系電話：59128764單價(jià)范圍：2400 ——2880元/平方米建筑樓層：多層l 古猗園路355弄住宅　　 古猗園路355弄住宅位于南翔鎮(zhèn)古猗園路民主街交叉口。這種行為可以理解。l 板塊均價(jià)上海別墅市場(chǎng)的供需狀況l 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾目前可以肯定的是，別墅市場(chǎng)的供應(yīng)在近期內(nèi)還將快步上升，但別墅需求的上漲則存在著較大的不確定性。配套基本上依靠小區(qū)內(nèi)會(huì)所的設(shè)置滿足日常的需要。\000B_39。 msobidifontfamily: 39。206。 msoansilanguage: ENUS。 msofareastfontfamily: 203。 msohansifontfamily: 39。Times New Roman39。204。 msofareastlanguage: ZHCN。豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級(jí)豪宅已經(jīng)被訂走。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)得到了