【正文】 面積集中在200—300平方米之間。第五部分 項目均價的預測一、類比價值預測法根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價（1）選擇可類比項目根據(jù)本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。目前已有美、德、日十多個國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。整個工程項目采用樁柱基礎(chǔ)、坡型屋頂。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布——市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標客戶對物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價格在300萬元以上。l 地域上——客源三分天下?lián){(diào)查表明，在目前在上海別墅的購買人群中，%，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了25%，港澳、臺同胞則占了近30%，余下的為其他國家外籍人士購買。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對應(yīng)的市場需求不足。從目前的價格格局來看，上海別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)基本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。松江新城的配套。滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨棟為主的內(nèi)銷居住型別墅。Times New Roman39。204。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofareastlanguage: ZHCN。 msoasciifontfamily: 39。206。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 msofontkerning: 。 msofontkerning: 。229。 msobidilanguage: ARSA。 msobidilanguage: ARSA度假型別墅——上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型——/SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。\000B_39。204。 msobidifontfamily: 39。 msobidifontfamily: 39。206。（2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標市場有局限性。上海GDP的增長目標，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定2003年供應(yīng)量繼續(xù)上行。2002年各季和逐季累計供求對比情況（單位：萬平方米）2002年商品房批準預售面積商品房預售登記面積批準面積比登記面積各季第一季度1:第二季度1:第三季度1:逐季累計1—3月份1:1—6月份1:1—9月份1:l 成交量高位擴張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動2002年，在全國各地樓市普遍低走的同時，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預售成交量的高位擴張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。今后南翔星城居住區(qū)項目完善的配套可供使用。l 交通出行：周邊有包括高等級滬嘉高速公路在內(nèi)的四條重要道路（滬嘉高速公路，204國道，新翔黃公路，豐翔路），目前無公交車經(jīng)過項目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn)古猗園路才有大巴。其他戶型結(jié)構(gòu)無明顯缺陷。物業(yè)類型預計有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨棟別墅。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。年《財經(jīng)時報》的“中國房地產(chǎn)上市公司10強”排名中，金地集團位列前三名。六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就占地140公頃的“格林風范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項目舉行隆重的簽約儀式。在世界排名前 500家公司中，有10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國通用電氣 、德國大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。由于上海市的GDP值已超過4500美元，消費方式和消費習慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。（所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的《2002年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料）2002年三大熱點——F1賽車場落戶上海安亭、2010年世界博覽會落定上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè)——給上海樓市注入了新的動力，未來幾年的上海樓市將持續(xù)看好。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。2002年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。當售價下降10%、成本上升超過10%時，項目的銷售凈利率低于9%，項目的投資回報將受到一定的影響。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)（2）對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值可類比項目的詳細資料見第三部分第三小節(jié)。隨著F1方程式賽車場的建造，特別是項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。上海東海別墅項目投資可行性研究報告詳細摘要第一部分 項目決策背景——七大利好因素一、上海市經(jīng)濟保持著快速健康的發(fā)展；二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好；三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升；四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好；五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里；六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕；2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就占地140公頃的“格林風范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項目舉行隆重的簽約儀式。第二部分 項目及周邊環(huán)境分析從項目位置、項目現(xiàn)狀、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個方面的分析，作出項目的初步評估：東海別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認可。第五部分 項目均價的預測一、類比價值預測法根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價（1）選擇可類比項目根據(jù)本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。五、經(jīng)濟指標匯總經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）備注銷售收入4542 8635 住宅銷售收入直接成本32906254開發(fā)成本總投資3400 6463 開發(fā)成本+期間費用稅前利潤　1719 稅后利潤　1151 內(nèi)部收益率%使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷售凈利率%項目凈利潤/銷售收入100%總投資回報率%項目凈利潤/項目總投資100%六、敏感性分析就該項目的銷售收入、可變動成本兩個因素變化對銷售凈利率進行敏感性分析，得出銷售收入相對于成本更加敏感?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機遇使這座城市充滿活力。，％。％。其主要來自于政府采取了積極的財政政策，體現(xiàn)了“擴大內(nèi)需，拉動市場”的經(jīng)濟策略。15′。％％。2年過后上海將作為F1世界循環(huán)賽中的一站，F(xiàn)1賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的3天，但它帶來的人流和商機顯然是巨大的，故對本項目的你好作用是顯而易見的。2001本次啟動的“格林風范”項目是嘉定區(qū)南翔星城特大型居住區(qū)項目的第一期。在盡量利用和保護地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國際學校，高級醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會所、游艇碼頭、垂釣中心等。本項目距F1方程式賽車所在地4公里。l 戶型A的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計存在明顯的不合理，有可能需要進行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動（具體整改需要設(shè)計師的論證和方案比較）。三、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套由于項目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。l 文化、體育、娛樂設(shè)施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。因而使得市場階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為1：，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。2003年上海房地產(chǎn)市場趨勢判斷2002年市場表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r格升幅偏高外，市場各項指標運行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場發(fā)展北京，2002年的市場走向相對較為合理，那么，2003年市場會出現(xiàn)的趨勢判斷如下：l 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管2002年近2200萬平方米的供應(yīng)量已遠遠超過1997年的1737萬平方米的歷史紀錄，但下列原因會使2003年的供應(yīng)繼續(xù)放量。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992—1998年進入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。別墅市場從1998年持續(xù)上升至2001年，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。根據(jù)統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、%,%、%、%、%、%、%、%、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）%。綜觀當今上海別墅市場，大致按用途表現(xiàn)為六大類型/SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。206。 msoasciifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofareastlanguage: ZHCN。204。Times New Roman39。Times New Roman39。229。 msohansifontfamily: 39。\000B_39。 msofareastfontfamily: 203。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。 msoansilanguage: ENUS。206。 msobidifontfamily: 39。佘山泗徑新橋九亭松江新城區(qū)域特征依托上海唯一的自然風景區(qū)和國家級旅游度假區(qū)——佘山風景區(qū)，成為上海天然的頂級別墅區(qū)。小區(qū)自身配套。上海別墅市場的價格區(qū)間l 總價結(jié)構(gòu)通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價在100萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。l 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性矛盾從近階段別墅項目的上市情況來看，短期內(nèi)供需關(guān)系出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾的可能性比較大。但是這些僅僅是基本共性，由于別墅購買者的職業(yè)情況、生活背景、收入來源等多方面的差別，其對于別墅物業(yè)，無論是選擇、購買還是使用都表現(xiàn)出一定的差異性?？芍^“真正的金色或明或暗”。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。該工程是南翔鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個高起點、高標準建設(shè)的集商業(yè)、居住、停車為一體的商住小區(qū)。目前，南翔鎮(zhèn)擁有各類企業(yè)220多家，累計引進外資企業(yè)100余家，總投資36400萬美元?？傄?guī)劃面積為12000畝，將建成以高新技術(shù)為先導，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)相配套的，與國際經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的高水準的工業(yè)園區(qū)。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性；l 修復每幢別墅的大門，并設(shè)計大門造型；l 別墅室內(nèi)需要清掃；l 部分戶型，如戶型A的結(jié)構(gòu)設(shè)計需要整改；l 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整；l 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司；l 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套；l 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境；l 清洗游泳池；l 小區(qū)大門重新設(shè)計并建造；l 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象；l 配備一輛看房專車。二、東海別墅4000——5000元/平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致?lián)缎旅裢韴蟆返膱蟮溃?003年獨立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。3 別墅單體整修費300 包括外墻清洗、內(nèi)墻粉刷、防滲漏、窗戶及大門整修。（該銷售計劃為保守的計劃方案）； 銷售的每月回款按當月回款的80%加上上月回款的20%計； 內(nèi)部收益率可使用IRR函數(shù)，表達式=IRR（B1：Bn），B指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛