【正文】 （該銷售計(jì)劃為保守的計(jì)劃方案）； 銷售的每月回款按當(dāng)月回款的80%加上上月回款的20%計(jì)； 內(nèi)部收益率可使用IRR函數(shù)，表達(dá)式=IRR（B1：Bn），B指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）。二、東海別墅4000——5000元/平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致?lián)缎旅裢韴?bào)》的報(bào)道，2003年獨(dú)立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅?？傄?guī)劃面積為12000畝，將建成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)相配套的，與國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的高水準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)。該工程是南翔鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的集商業(yè)、居住、停車為一體的商住小區(qū)。可謂“真正的金色或明或暗”。l 短期內(nèi)可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性矛盾從近階段別墅項(xiàng)目的上市情況來看，短期內(nèi)供需關(guān)系出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾的可能性比較大。小區(qū)自身配套。 msobidifontfamily: 39。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。229。Times New Roman39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msoasciifontfamily: 39。 FONTSIZE: 9pt。綜觀當(dāng)今上海別墅市場(chǎng)，大致按用途表現(xiàn)為六大類型/SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。別墅市場(chǎng)從1998年持續(xù)上升至2001年，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。2003年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷2002年市場(chǎng)表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r(jià)格升幅偏高外，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場(chǎng)發(fā)展北京，2002年的市場(chǎng)走向相對(duì)較為合理，那么，2003年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)判斷如下：l 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管2002年近2200萬平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1997年的1737萬平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會(huì)使2003年的供應(yīng)繼續(xù)放量。l 文化、體育、娛樂設(shè)施、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。l 戶型A的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在明顯的不合理，有可能需要進(jìn)行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動(dòng)（具體整改需要設(shè)計(jì)師的論證和方案比較）。在盡量利用和保護(hù)地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營(yíng)造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國(guó)際學(xué)校，高級(jí)醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會(huì)所、游艇碼頭、垂釣中心等。2001％％。其主要來自于政府采取了積極的財(cái)政政策，體現(xiàn)了“擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)市場(chǎng)”的經(jīng)濟(jì)策略。，％。五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）備注銷售收入4542 8635 住宅銷售收入直接成本32906254開發(fā)成本總投資3400 6463 開發(fā)成本+期間費(fèi)用稅前利潤(rùn)　1719 稅后利潤(rùn)　1151 內(nèi)部收益率%使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷售凈利率%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入100%總投資回報(bào)率%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資100%六、敏感性分析就該項(xiàng)目的銷售收入、可變動(dòng)成本兩個(gè)因素變化對(duì)銷售凈利率進(jìn)行敏感性分析，得出銷售收入相對(duì)于成本更加敏感。第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析從項(xiàng)目位置、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個(gè)方面的分析，作出項(xiàng)目的初步評(píng)估：東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。隨著F1方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)南翔區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。當(dāng)售價(jià)下降10%、成本上升超過10%時(shí)，項(xiàng)目的銷售凈利率低于9%，項(xiàng)目的投資回報(bào)將受到一定的影響。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長(zhǎng)。由于上海市的GDP值已超過4500美元，消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時(shí)代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購(gòu)房人士所接受。在世界排名前 500家公司中，有10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國(guó)通用電氣 、德國(guó)大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。年《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》的“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名。物業(yè)類型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。其他戶型結(jié)構(gòu)無明顯缺陷。今后南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目完善的配套可供使用。上海GDP的增長(zhǎng)目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定2003年供應(yīng)量繼續(xù)上行。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)。206。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。 msobidilanguage: ARSA。 msofontkerning: 。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。 FONTSIZE: 9pt。 msoasciifontfamily: 39。 msofareastlanguage: ZHCN。Times New Roman39。松江新城的配套。表現(xiàn)為高檔、中高檔別墅的過度開發(fā)，而對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)需求不足。高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布——市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價(jià)格在300萬元以上。整個(gè)工程項(xiàng)目采用樁柱基礎(chǔ)、坡型屋頂。目前已有美、德、日十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠。超過半數(shù)的客戶要求花園面積在400—900平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在200—300平方米之間。五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）備注銷售收入4542 8635 住宅銷售收入直接成本32906254開發(fā)成本總投資3400 6463 開發(fā)成本+期間費(fèi)用稅前利潤(rùn)　1719 稅后利潤(rùn)　1151 內(nèi)部收益率%使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷售凈利率%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入100%總投資回報(bào)率%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資100%六、敏感性分析就該項(xiàng)目的銷售收入、可變動(dòng)成本兩個(gè)因素變化對(duì)銷售凈利率進(jìn)行敏感性分析。對(duì)現(xiàn)金流量表的說明： 別墅轉(zhuǎn)讓費(fèi)用分兩次付清，簽訂合同時(shí)付800萬元及契稅等稅費(fèi)，45天后拿到產(chǎn)權(quán)證書時(shí)付清余下部分款項(xiàng)； 對(duì)別墅的二次開發(fā)預(yù)計(jì)3個(gè)月完成，其投入假設(shè)為每月均衡投入； 別墅的正式銷售在工程基本完工后開始，預(yù)計(jì)6個(gè)月結(jié)束銷售，銷售計(jì)劃為第1個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約10%，第2個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約20%，第3個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約30%，第4個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約20%，第5個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約10%，第6個(gè)月預(yù)計(jì)銷售約10%。結(jié)論：東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位：4000元/平方米，中價(jià)位：4500元/平方米，高價(jià)位：5000元/平方米。南翔高科技園區(qū)位于鎮(zhèn)西的是南翔高科技園區(qū)，屬上海市級(jí)工業(yè)區(qū)。其中：商業(yè)用房3717平方米，地下停車庫1756平方米，住宅15354平方米，藝建住宅168套。而中高級(jí)管理人員比例中存在一定的“老板”階層。當(dāng)然，供求矛盾并不能否認(rèn)現(xiàn)實(shí)存在的別墅需求，隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和國(guó)際化程度的不斷升高，別墅需求一定會(huì)更巨大。原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設(shè)施的30萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目開始正式運(yùn)作。\000B_39。 msofontkerning: 。229。 msobidilanguage: ARSA旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營(yíng)者用來當(dāng)賓 館使用； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。204。 msobidifontfamily: 39。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。\000B_39。（4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)雖然別墅市場(chǎng)前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場(chǎng)若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂觀。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001年—至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。歷季來各類商品房成交均價(jià)走勢(shì)成交均價(jià)：元/平方米2002年第一季度增幅第二季度增幅第三季度增幅第四季度增幅商品房平均4738%4710%4820%5213%其中：住宅4596%4651%4763%5100%辦公樓9750%6189%5986%7907%商業(yè)用房8295%6936%6727%7268%l 二手房交易速率明顯趨緩，交易價(jià)格走勢(shì)堅(jiān)挺二手房在前幾年高速高位地交易放量后，2002年，雖然交易總量達(dá)1790萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個(gè)年度總的季度性回落，最后一個(gè)季度由于上海市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量?jī)r(jià)重回高位。l 醫(yī)療南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級(jí)醫(yī)院，各類科室齊全，擁有200個(gè)床位的住院部。 鋁合金窗戶，實(shí)木大門顯得非常陳舊、檔次很低。項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，將實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。金地集團(tuán)是國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力。別墅市場(chǎng)的異軍突起，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期培育的結(jié)果。（所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2002年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好2002年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過2001年全年水平。第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析一、銷售收入預(yù)測(cè)二、別墅成本預(yù)測(cè)三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算：?jiǎn)挝幻?項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售面積=單位凈利=稅后利潤(rùn)/銷售面積=銷售毛利率=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入100%=%銷售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入100%=%核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率≥9%四、現(xiàn)金流量測(cè)算%，核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥25%。最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷的問題，但通過對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。第七部分：綜合分析與建議從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)上升時(shí)期，各方面的時(shí)機(jī)都比較成熟，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可獲得較好的投資回報(bào)。從開發(fā)看，％；，％。上海作為國(guó)際大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國(guó)內(nèi)范圍來講，上海正越來越成為人們向往的城市。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)區(qū)和希望、藍(lán)天、滬太、徐行等20多個(gè)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。“格林風(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項(xiàng)目。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用技術(shù)，來為客戶營(yíng)造國(guó)際化、人性化的高品質(zhì)生活。l 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個(gè)花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯(cuò)。l 旅游資源南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有“小小南翔賽蘇城”之美譽(yù)，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。同時(shí)，2003年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢(shì)。204。Times New Roman39。 msohansifontfamily: 39。 msofareastfontfamily: 203。 msoansilanguage: ENUS。206。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。 msobidilanguage: ARSA。 msofontkerning: 。物業(yè)類型獨(dú)立別墅群獨(dú)立別墅群各種類型別墅均有分布別墅品種較為豐富，但體量不大主要以聯(lián)體別墅為主物業(yè)檔次頂級(jí)、豪華高檔中檔、高檔中檔中低檔價(jià)格特征單價(jià)均在10000元以上6000—7000元/平方米獨(dú)立別墅價(jià)格在6000—7000元/平方米，其它類型產(chǎn)品價(jià)格跨度較大，3000—7000元/平方米不等4000—6500元/平方米3000—4500元/平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅上海紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長(zhǎng)島別墅上海詩林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對(duì)集中，閔行屬于南北狹長(zhǎng)的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn)顧戴路春申（