【正文】 級(jí)工作。4． 工作組其它成員按現(xiàn)場(chǎng)半日工作制工作，按計(jì)劃完成各口工作，每周向副組長(zhǎng)提供工作報(bào)告。2001年策劃某市某物業(yè)管理公司某物業(yè)物業(yè)管理方案。 培訓(xùn)一支能干肯干，具有良好服務(wù)意識(shí)的專業(yè)隊(duì)伍，為實(shí)現(xiàn)某某區(qū)行政中心的物業(yè)管理目標(biāo)提供有力保證。 物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)教育。（五）培訓(xùn)計(jì)劃1．為使管理處員工在接管去巖區(qū)行政中心物業(yè)后能迅速適應(yīng)環(huán)境，進(jìn)入工作狀態(tài)，接管前公司將組織系列強(qiáng)化訓(xùn)練。（一）嚴(yán)把錄用關(guān)，選好苗、真良才我們將采用公司抽調(diào)骨干和對(duì)外招聘相結(jié)合的方式配備管理處人員。學(xué)習(xí)和工作，培養(yǎng)員工對(duì)公司的感情。其余員工在接管前公司人力資源部派人現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練,一邊參加崗位理論知識(shí)培訓(xùn),一邊下到各崗位進(jìn)行跟班實(shí)習(xí),熟悉現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境和設(shè)施設(shè)備,達(dá)到入住進(jìn)行正常工作狀態(tài)的要求。 公司把對(duì)培訓(xùn)工作的檢查納入到對(duì)管理處的例行檢查中。監(jiān)控員中專以上品貌端正，身體健康，品行良好，具備電腦操作能力。四、個(gè)人業(yè)績(jī)：具有國(guó)家建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理職業(yè)認(rèn)可資格，勞動(dòng)部物業(yè)管理中級(jí)職業(yè)資質(zhì)。（一）、前期介入人員安排組長(zhǎng)：公司總經(jīng)理兼任副組長(zhǎng)：行政中心物管事務(wù)所經(jīng)理其它成員：公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各2名，項(xiàng)目經(jīng)理2名、品質(zhì)管理部、資源管理部、市場(chǎng)推廣部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部主管級(jí)職員各1名。 交樓驗(yàn)收 由公司技術(shù)部門、管理處經(jīng)理、工程技術(shù)人員等組成驗(yàn)收組，按物業(yè)管理要求對(duì)行政中心的建筑及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，同甲方，監(jiān)理方，施工方作好交接記錄工作。公共安全管理（1）公共安全防范A、安全管理工作計(jì)劃的制定和實(shí)施。B、設(shè)備突發(fā)事故的處理。針對(duì)行政中心高智能化物業(yè)特點(diǎn)，我公司擬專門成立智能化物業(yè)管理理論與技術(shù)研究小組，運(yùn)用管理眾多智能化建筑物積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，解決在實(shí)施智能化管理過(guò)程中所出現(xiàn)的技術(shù)難題，走現(xiàn)代先進(jìn)的科學(xué)管理理論與物業(yè)管理實(shí)踐相結(jié)合之路，培養(yǎng)和造就大批智能化物業(yè)管理人員，確保行政中心智能化管理不斷創(chuàng)新領(lǐng)先。第二章 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備情況提要： 建立長(zhǎng)沙市政府、市房管局、XX投資股份公司→XX物業(yè)公司→長(zhǎng)沙市某某行政中心物管事務(wù)所→各部門的四級(jí)管理機(jī)制。擬構(gòu)建集知識(shí)、服務(wù)、管理于一體的信息化網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)——數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺(tái)，構(gòu)建用戶頻道，內(nèi)部管理頻道等功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)用戶、公司、物業(yè)管理處三方網(wǎng)絡(luò)在線式服務(wù)與管理，通過(guò)用戶頻道，用戶可把自己的意見或需求（如報(bào)修、投訴等），直接反映到網(wǎng)站上，公司、物業(yè)管理處協(xié)調(diào)、調(diào)度有關(guān)部門落實(shí)，并將落實(shí)反饋給客戶；通過(guò)內(nèi)部管理頻道，公司本部可隨時(shí)了解，監(jiān)督、控制各部門，物業(yè)管理處的管理情況，在管理處中，通過(guò)內(nèi)部局域網(wǎng)連接，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化和物業(yè)管理自動(dòng)化。正式進(jìn)駐后，立即完成機(jī)電設(shè)備檔案及可操作性強(qiáng)的管理方案，制度，確保電梯、中央空調(diào)、供水供電、消防控制及通訊等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好。消防重點(diǎn)部位重點(diǎn)防范，制定實(shí)施區(qū)委、區(qū)政府、人大、政協(xié)等辦公區(qū)、公共用途區(qū)域及會(huì)議中心，接待中心等重點(diǎn)部位的消防管理措施?？己税ㄞD(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等，專業(yè)技術(shù)人員和保安人員每半年進(jìn)行一次考核，名次最后者淘汰；各部門負(fù)責(zé)人，工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次考核，名列最后者降級(jí)或淘汰。人員錄用入職政審。宏豐物業(yè)公司將在某某區(qū)行政中心力爭(zhēng)通過(guò)ISO14001環(huán)境認(rèn)證并采用其標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)生產(chǎn)過(guò)程進(jìn)行有效控制，體現(xiàn)清潔生產(chǎn)的思想，從最初的物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計(jì)到最終服務(wù)產(chǎn)品的提供等都考慮了減少污染物的產(chǎn)生、排放和對(duì)環(huán)境的影響因素，（比如垃圾分類的處理程序及受控。在某某區(qū)行政中心的管理工作中，針對(duì)該物業(yè)的諸多特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮本公司管理面積近600萬(wàn)平方米的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、保安、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面的專業(yè)化管理，同時(shí)，本公司一貫倡導(dǎo)勤儉辦事精神，珍惜和用好來(lái)自客戶的每一分錢，力求所費(fèi)必有所值。七、主要措施針對(duì)以上我們所列舉的管理重點(diǎn)及物業(yè)特性，我公司對(duì)某某區(qū)行政中心的管理將采取五大措施。所以，其形象直接代表著某某區(qū)的形象，針對(duì)行政中心物業(yè)的特點(diǎn)，我們確立了行政中心整體形象定位——開放、高效、親和。－∞（無(wú)窮小）理念★－∞（無(wú)窮?。┠ズ霞丛谇捌谖飿I(yè)管理介入中，深入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)、參與設(shè)備調(diào)試、熟悉各項(xiàng)功能，站在使用人的角度，發(fā)現(xiàn)影響使用功能的因素，及時(shí)提出合理化建議，將不利的因素消滅在萌芽狀態(tài)，同時(shí)，結(jié)合其物業(yè)特點(diǎn)，充分了解客戶需求，進(jìn)一步完善各項(xiàng)管理方案及制度，并理順各方面的關(guān)系，在正式接管物業(yè)時(shí)，使管理磨合期接近“零”。本公司將在某某區(qū)行政中心物業(yè)管理中以合工理論作為工作流程組裝合并的基礎(chǔ)理論，最大限度地降低管理成本，提高工作效率。反映在企業(yè)當(dāng)中，就是所有的業(yè)務(wù)過(guò)程圍繞如何更多地為客戶創(chuàng)造價(jià)值，客戶獲得客戶價(jià)值是客戶滿意、客戶忠誠(chéng)的根本理由。通過(guò)會(huì)議或其他形式，評(píng)審某某區(qū)行政中心（以下簡(jiǎn)稱行政中心）物業(yè)管理狀況，交流意見。成為長(zhǎng)沙市政府辦公物業(yè)企業(yè)化管理的典范。行政中心正式投入使用后，我們將在半年之內(nèi)會(huì)同某某區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門有關(guān)職能部門磋商成立行政中心物業(yè)管理委員會(huì)，并充分發(fā)揮管理委員會(huì)的作用，讓每一位委員都成為一名物業(yè)管理的監(jiān)督人員，共同參與物業(yè)管理，使行政中心的物業(yè)管理日臻完美。而在對(duì)員工進(jìn)行綜合素質(zhì)培訓(xùn)的同時(shí)，本公司越來(lái)越明顯感覺到，合工理論將在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展中起到積極的作用。五、管理優(yōu)勢(shì)（一）理念優(yōu)勢(shì)理念是服務(wù)的靈魂所在，是員工動(dòng)力的源泉，宏豐物業(yè)公司以不斷提升服務(wù)水平為工作的指導(dǎo)思想。維修完畢，立即清理現(xiàn)場(chǎng)，以避免造成污染和給用戶帶來(lái)不便。并且，本公司還將組織所有的設(shè)備養(yǎng)護(hù)人員針對(duì)某某區(qū)行政中心物業(yè)所投入的各種類設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，保證意識(shí)到位，技術(shù)到位，服務(wù)到位。整合型物業(yè)管理體系在其具體執(zhí)行過(guò)程中，將以全面質(zhì)量管理方法為基礎(chǔ)，即將所有管理活動(dòng)都?xì)w結(jié)為一個(gè)產(chǎn)生、形成、實(shí)施和驗(yàn)證的過(guò)程，并按“計(jì)劃——執(zhí)行——檢查——處理”四個(gè)階段運(yùn)行，即PDCA循環(huán)，這是我們整合型管理體系的運(yùn)作方式，也是做任何事情必須遵循的規(guī)律，我們開展每項(xiàng)工作，應(yīng)先有設(shè)想或打算（計(jì)劃），然后按計(jì)劃去實(shí)施，即執(zhí)行，計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的偏差，應(yīng)及時(shí)糾偏與調(diào)整，即核對(duì)檢查；根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的經(jīng)驗(yàn)加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中，沒有解決的問(wèn)題反映給下一個(gè)循環(huán)，繼續(xù)改進(jìn)，即處理階段。OHSAS18000職業(yè)安全健康管理體系：二十世紀(jì)八十年代以來(lái)，隨著國(guó)際社會(huì)對(duì)職業(yè)安全問(wèn)題的日益關(guān)注，以及ISO 9000和ISO 14000在世界各國(guó)得到廣泛認(rèn)可與成功實(shí)施，一些發(fā)達(dá)國(guó)家率先開展研究及推廣職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系的活動(dòng)。內(nèi)部職稱評(píng)定。——物業(yè)管理人員撿到的具有秘密性的內(nèi)部文件、資料、一律上交某某區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門處理，廢舊文件定點(diǎn)存放，定點(diǎn)監(jiān)控銷毀?！獙?shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員維護(hù)相結(jié)合的方式，以專業(yè)修理為主，同時(shí)要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維修保養(yǎng)和小修。所以，物業(yè)管理服務(wù)需要有一種超乎規(guī)范和程序之上的創(chuàng)新，我們需借助各種知識(shí)，創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作，使物業(yè)管理工作更具活力，更具新意。高效的組織架構(gòu)，24小時(shí)信息處理。（二） 組織架構(gòu)圖 行政中心物業(yè)管理處組織架構(gòu)圖 經(jīng) 理1人維修技師1人管理員1人維修工2人保安15人保潔7人內(nèi)勤、綠化1人公司各職能部門與行政中心物業(yè)管理處的關(guān)系圖區(qū)政府區(qū)政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局XX投資股份公司XX物管公司區(qū)行政中心物管事務(wù)所工程管理內(nèi)勤綠化資源管理部品質(zhì)管理部市場(chǎng)推廣部計(jì)劃財(cái)務(wù)部工程管理部客戶投訴中心保 安 保 潔社區(qū)服務(wù)中心市房管局 (（注：各部門主要職責(zé)見第三章《管理人員的配備、培訓(xùn)、管理》）三、管理職責(zé)品質(zhì)管理A. 編制管理體系文件并對(duì)文件進(jìn)行管理。C、設(shè)備及設(shè)備機(jī)房的清潔衛(wèi)生。G、消防檢查和防火監(jiān)督管理。管理環(huán)環(huán)相扣，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的質(zhì)量環(huán)，在具體運(yùn)作中，管理處經(jīng)理既是日常工作的指揮者，監(jiān)督管理者，又是被監(jiān)督者，評(píng)價(jià)者，各項(xiàng)指令下達(dá)后，執(zhí)行人員即開始動(dòng)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到各級(jí)指揮部，部門負(fù)責(zé)人作出校正，判斷，評(píng)價(jià)，各級(jí)管理人員還要從檢查，評(píng)比結(jié)果中對(duì)管理中存在的問(wèn)題加以糾正，從而保證管理的有效和不失控、不變形。（三）、工作內(nèi)容 內(nèi) 容完成時(shí)間落實(shí)部門備注一、前期工程監(jiān)督1）審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計(jì)工程部、工作組2）設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標(biāo)注工程部、工作組3）從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供建議工程部、工作組4）按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn)，編造驗(yàn)收表格工程部、工作組5）制定驗(yàn)收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工程按工程進(jìn)度工程部、工作組6）向機(jī)關(guān)事務(wù)局提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議工程部、中心物管事務(wù)所二、人事1）物管事務(wù)所架構(gòu)制定及討論審定資源部、工作組2）管理級(jí)員工的招聘3）各級(jí)員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批資源部4）人事管理制度、員工手冊(cè)的討論審批資源部A公開招聘資源部B面　　試資源部C聘用及入職培訓(xùn)資源部D熟悉物管事務(wù)所運(yùn)作及在職培訓(xùn)資源部、中心物管事務(wù)所三、設(shè)立某某區(qū)行政中心物管事務(wù)所1）設(shè)立及裝修物管事務(wù)所工程部、工作組2）辦公設(shè)備及工具設(shè)備的采購(gòu)資源部、工作組3）現(xiàn)場(chǎng)清潔及布置中心物管事務(wù)所四、管理文件1）中心公約、服務(wù)手冊(cè)制定及審批市場(chǎng)推廣部2）各類文件、表格的制定及印刷品質(zhì)部、資源部五、管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及財(cái)務(wù)安排1）制定初步管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及討倫計(jì)劃財(cái)務(wù)部2）管理費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用制定及申報(bào)市場(chǎng)推廣部3）各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度制定計(jì)劃財(cái)務(wù)部六、樓宇基本設(shè)備預(yù)算1）設(shè)計(jì)及審定各類標(biāo)牌、指示牌市場(chǎng)推廣部2）采購(gòu)、制作及安裝市場(chǎng)推廣部七、物業(yè)驗(yàn)收之準(zhǔn)備1）樓宇各單項(xiàng)驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部、工作組2）公共地方的驗(yàn)收（道路、停車場(chǎng)等）根據(jù)情況確定工程部、工作組3）樓宇各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備測(cè)試及驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部、工作組4）樓宇內(nèi)部初驗(yàn)根據(jù)情況確定工程部、工作組5）遺漏工程跟進(jìn)及監(jiān)督驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部、工作組6）綠化工程的驗(yàn)收根據(jù)情況確定工程部、工作組八、樓宇接管安排1）制定接管計(jì)劃工作組2）安排準(zhǔn)備各類文件品質(zhì)部、工作組3）人員安排工程部、工作組4）接管培訓(xùn)工程部5）清潔開荒中心物管事務(wù)所6）現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置市場(chǎng)部、中心物管事務(wù)所7）進(jìn)行接管工作工程部、中心物管事務(wù)所九、遺漏工程跟進(jìn)1）整理資料及落實(shí)遺漏工程跟進(jìn)按工程進(jìn)度工程部、中心物管事務(wù)所2）維修后復(fù)檢、通知業(yè)主方再次驗(yàn)收按工程進(jìn)度工程部、中心物管事務(wù)所3）現(xiàn)場(chǎng)施工方的管理討論品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所十、各服務(wù)項(xiàng)目檢討1）物業(yè)保險(xiǎn)事宜之建議計(jì)財(cái)部、中心物管事務(wù)所2）檢討物業(yè)管理人力資源資源部、中心物管事務(wù)所3）檢討保安安排中心物管事務(wù)所4）檢討清潔服務(wù)之安排中心物管事務(wù)所5）檢討維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排工程部、中心物管事務(wù)所6）檢討處理客戶投訴之程序品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所7）檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排工程部、中心物管事務(wù)所8）檢討公共關(guān)系之安排市場(chǎng)部、中心物管事務(wù)所第三節(jié) 長(zhǎng)沙市某某區(qū)行政中心物質(zhì)裝備計(jì)劃長(zhǎng)沙市某某區(qū)行政中心物質(zhì)裝備計(jì)劃 　　　　　　　　金元大廈物業(yè)管理物資裝備計(jì)劃預(yù)算類別名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）小計(jì)備注辦公辦公桌椅套4200800辦公、固定崗、配電值班衣柜組1300300共計(jì)100個(gè)隔斷寢具套63001800雙人床文件柜臺(tái)1500500　貨架柜組1300300　電話門1300300　維修工具　　　　　　手電鉆臺(tái)1400400　架2300600　人字梯10米架120002000　保潔工具玻璃套裝套680480　保潔車輛42801120　日常工具套840320含大小塵推\掃把\拖把吸塵器臺(tái)1400400含電梯專用伸縮桿套830240