【正文】 量及其管理的要求?！　《⒕幼⌒^(qū)的功能　　黨的十一屆七中全會和七屆人大四次會議提出了到2000年實現(xiàn)小康生活水平的戰(zhàn)略目標?！　　Ｗ≌^(qū)內(nèi)，多座單體樓宇構(gòu)成一個小區(qū)房屋系統(tǒng)；每棟樓房的地上建筑與地下建筑構(gòu)成一個整體；區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、各種熱力、 煤氣管網(wǎng)互相聯(lián)系構(gòu)成一個網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而這些系統(tǒng)交融組合形成了一個龐大的、復(fù)雜的、多功能的大系統(tǒng)。隨著住房制度改革的深入，越來越多的直管公房改變了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。由社會上具有獨立法人地位的物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其附屬的公用設(shè)施及場地進行管理，提供全方位的多層次的管理和服務(wù)。這種管理模式擺脫了過去那種自建自管的分散的管理體制，替多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家，從而克服了在舊體制下各自為政、互相扯皮、推諉的種種弊端 ，從而有利于提高整個城市管理的社會化程度。這三類住房在物業(yè)管理的實務(wù)中是有區(qū)別的。 　　。住宅所有人承擔(dān)維修費用。因此房屋租賃后的物業(yè)管理，必須把維護承租方的合法使用權(quán)，為承租住戶或承租單位服務(wù)放在首位，支持承租方的合法要求，提高為承租方服務(wù)的質(zhì) 量，搞好房屋的維護和修繕工作，保證承租方安全、方便地使用房屋。綜合全國各住宅小 區(qū)的管理，五羊村得分最高，被評為全國模范文明住宅小區(qū)?！　?2)充實、完善文體設(shè)施和娛樂場所，開展豐富多彩的文體活動，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，促進安全團結(jié)和社會穩(wěn)定。同時，新建居住小區(qū)又是區(qū)內(nèi)居民共同 的家園，是大家共同生活的場所，有必要在自治自律的基礎(chǔ)上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大家共同遵循的居住行為的規(guī)范，即業(yè)主公約，使每個人在享受一定權(quán) 利的同時，也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?！　?。在小區(qū)內(nèi)，不允許亂放車輛，不允許占道堆放物件，不允許占道作業(yè)和擺攤設(shè)檔。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區(qū)環(huán)境，它對調(diào)解人際關(guān)系、 維護社會安定團結(jié)具有重要的意義。因此，必須堅持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù) 之中”的原則，樹立“為民服務(wù)、對民負責(zé)”的指導(dǎo)思想。為進一步提高全國城市物業(yè)管理整體水 平，根據(jù)建房［1995］120號文件部署，1996年4月1日，建設(shè)部頒布《關(guān)于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知》。一方面，它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題，另方面，又涉及到廣大居民的經(jīng)濟利益問題。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修 基金，其具體標準由當(dāng)?shù)卣_定。需要注意的是，一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金，因為這筆基金是永久存在的，而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管 理該物業(yè)?！　∧壳?，政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持，包括 ：　　，加強對收費的管理?！　?、政府指導(dǎo)價。 　　物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實 際情況確定?！　∪⑿^(qū)精神文明建設(shè)公約　　為搞好本小區(qū)精神文明建設(shè)，使廣大住戶享有文明、健康的工作、生活環(huán)境，特制訂如 下公約，敬請遵守：　　一、遵守國家政策、法令、法律的有關(guān)規(guī)定以及本住宅區(qū)的各項管理規(guī)定，做一個遵紀 守法的居民。如果沒有統(tǒng)一的立法以規(guī)范市場行為與物業(yè)管理，在物業(yè)管理與業(yè)主或房屋使用人的利益發(fā)生諸如收取費等矛盾時，就會出現(xiàn)無法以法律手段維護各自 的權(quán)利與義務(wù)?！　　　≈贫ê眯^(qū)物業(yè)法規(guī)，加強法制管理，是解決物業(yè)管理中諸多事件，乃至國家穩(wěn)定繁榮 ，促進社會主義物質(zhì)文明與精神文明建設(shè)所必需的前提條件。因此，房地產(chǎn)及物業(yè)立 法，應(yīng)把住宅建設(shè)作為一項重要內(nèi)容，明確規(guī)定逐步提高住房標準，逐步改變現(xiàn)行住房分配制度。由于住宅同樣是有年限要求的，通過日常維修可以延長其使用壽命，也就提高了住宅的經(jīng)濟效益。建立相應(yīng)物業(yè)法規(guī)的任務(wù)，就是把 維修物業(yè)的措施制度化、固定化，以促進物業(yè)的修繕工作，增加和保證物業(yè)的質(zhì)和量，盡量彌補物業(yè)供給的不足。這樣的合同條款符合“自愿、公平、等價有償、誠實信用”的原則。未經(jīng)批準、強行施工屬違法行為?！　　！　　娦惺栈丶m紛?！　?二)房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛仲裁的必要性　　房地產(chǎn)及物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，當(dāng)事人可根據(jù)房地產(chǎn)及物業(yè)法規(guī)的有關(guān)條款，以事實為 依據(jù)，自行解決；當(dāng)協(xié)商解決不成時，任何一方都可向國家有關(guān)管理部門申請調(diào)解或仲裁。在這一過程中，也許會使一些當(dāng)事人在申訴立案后，或因覺察自己理虧，或因?qū)Ψ酵Ｖ骨趾Χ鲃映吩V的情況。事實上的房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的種類更多、法律關(guān)系更復(fù)雜。僅住宅房產(chǎn)租賃糾紛就占物業(yè)糾紛的一半以上?！　?，聽取業(yè)主與住戶對管理服務(wù)工作的意見、要求。　　上述有關(guān)協(xié)調(diào)關(guān)系的內(nèi)容，均應(yīng)在內(nèi)部建章立制中作出明確的闡述。日后樓房交付使用時，業(yè)主應(yīng)服從物業(yè)內(nèi)部各項管理制度，按 章交納各種費用。只有這樣才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相應(yīng)的經(jīng)濟秩序。為此，需要加強對物業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)劃和計劃，加強物業(yè)的立法、司法、行政干預(yù)的力度，加強社會的法制建設(shè)。小區(qū)物業(yè)立法管理的范圍應(yīng)包括 房屋的建設(shè)、物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)市場、物業(yè)修繕、物業(yè)管理等方面的立法及其法律關(guān)系和法律責(zé)任。實踐證明， 對物業(yè)立法與執(zhí)法在小區(qū)物業(yè)的法制管理中，可以發(fā)揮如下作用：　　　　從某種意義上說，市場經(jīng)濟即是法制經(jīng)濟?！　∧壳?，我國大部分城市還沒有結(jié)合各自地區(qū)實際情況，認真制訂出具有法律約束力的有 關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、制度，所以物業(yè)管理相關(guān)各方面的法律地位尚未得到明確?！　《?、文明小區(qū)標準　　　　(1)有健全的管理機構(gòu)，并設(shè)有固定的辦公場所；　　(2)小區(qū)管理機構(gòu)能發(fā)揮作用；　　(3)小區(qū)各項管理制度完善，制訂了居民公約及各項專業(yè)管理規(guī)章、辦法、工作考核標準，并建立住戶回訪制度。特約服務(wù)費用的收取應(yīng)該按“誰受益，誰 付錢”的原則?！　‰S著市場經(jīng)濟體制的建立和完善，以及人民群眾收入水平的逐步提高，政府的扶持和開 發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度，但在現(xiàn)階段，這還是十分必要的。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意，只 是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費的來源之一，主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟體制尚不完善，從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā)，而提出的在一定時期內(nèi)帶有 較強過渡色彩的措施。 因此，必須加強對維修基金使用的管理。目前，各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致，但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項維修基金。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。資金的主要來源是業(yè)主和用戶，因此要實行有償服務(wù)、合理分擔(dān)的原則，物業(yè)管理企 業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)?，?yīng)該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負擔(dān)”的原則，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔(dān)。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用，是 實行這一原則的關(guān)鍵。 其中，第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性，依據(jù)不同的管理項目，如下表：　　三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標　　建設(shè)部“管理辦法”的制訂，有兩個重要的目的：一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全 、生活方便的居住環(huán)境”；二是“對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備……進行維護修繕和整治”。　　。當(dāng)前，我國的物業(yè)管理主要是在普通住宅小區(qū)推行，其住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的籌集既要考慮到物業(yè)管理實際運作的成本費用，又要 考慮到人民群眾經(jīng)濟收入的實際水平。居住小區(qū)是相對獨立的 區(qū)域?，F(xiàn)在著重就居住小區(qū)的精神文明作一說明。這次會議，表示著全國性的住宅小區(qū)管理工作的序幕。房屋承租人 和出租人必須以“契約”(租賃合同)的形式，規(guī)定好房屋租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)?！　、诠砍鍪蹠r，應(yīng)制定對所有購房人具有約束力的有關(guān)房屋使用、修繕、管理等方面共 同行為守則的業(yè)主公約或房屋使用公約。住宅產(chǎn)權(quán)歸個人所有，但土地僅有使用權(quán)，無收益權(quán)。　　。最初物業(yè)管理部只是開發(fā)企業(yè)下屬的一個部門。建國以來，公有住房一直由政府管理部門即房管所或房管站管理，稱為直管公房。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業(yè)大樓、超級市場 、電影院、體育館、音樂廳、醫(yī)院等等。住宅小區(qū)的經(jīng)濟功能體現(xiàn)在交換功能和消費功能兩方面?！痹谝?guī)劃設(shè)計中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團三級，其分級規(guī)模如表711。根據(jù)以上的情況，可以看出，居住小區(qū)是具有一定的人口和用 地規(guī)模，以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對獨立區(qū)域。交換功能包括： ①物業(yè)自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀中介服務(wù)；②小區(qū)管理勞務(wù)的 交換，即業(yè)主通過合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去?！　⌒^(qū)已不僅是人們避風(fēng)雨、擋嚴寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學(xué)習(xí)、工 作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園；也是進行區(qū)域內(nèi)購物、飲食、生活服務(wù)的場所；更是社會主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基地。這種管理方式是完全計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，房管所(站)是完全事業(yè)性質(zhì)的 單位。隨著物業(yè)管理的推行和開發(fā)量的增大，一些開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理部逐漸擴大，形成獨 立公司或子公司的形式，獨立核算，自負盈虧，取得法人地位，轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)?！　∫陨线@種集高度統(tǒng)一管理、全方位多層次的服務(wù)、市場和經(jīng)營為一體的充滿生機和活力 的物業(yè)管理的出現(xiàn)，越來越顯示出其強大的生命力，成為今后住宅物業(yè)管理的發(fā)展方向。第二節(jié)　住房與居住小區(qū)的物業(yè)管理　　目前，我國住宅的物業(yè)管理因住房產(chǎn)權(quán)的不同，可分作不同產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理與居住小區(qū) 的物業(yè)管理。　　(3)以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師的安居工程住宅。購房人在簽訂房屋買賣合同時，同時簽訂業(yè)主公約或房屋使用公約。從物業(yè)管理的角度來看，出租人的業(yè)主地位并沒有變化，其享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)也沒有改變，而 承租人做為房屋的實際使用人，是非業(yè)主使用人，其基本權(quán)利義務(wù)首先受到租賃合同的約束和限制，即業(yè)主做為出租人，將哪些權(quán)利、義務(wù)賦予了承租人。1990年6月，建設(shè)部又召開了全國住宅 小區(qū)管理試點的第一次工作會議?！　【幼⌒^(qū)的精神文明建設(shè)包括兩個方面：一是精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容；二是精神文明 建設(shè)的活動方式。保證小區(qū)內(nèi)的社會治安，既是“管理辦法”的重要指導(dǎo)思想，又是對居住小區(qū)物業(yè)管理的高標準要求。這種費用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費籌集的復(fù)雜性，給經(jīng)費的具體籌集帶來了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認真加 以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費標準與辦法。除對小區(qū)的公共衛(wèi)生設(shè)施進行維護外，還有小區(qū)樓宇內(nèi)外及公共場所的清潔工作。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標來實現(xiàn)。　　、寓管理于服務(wù)之中?！　【幼⌒^(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物，是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。　　維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的，分以下兩種情況：　　(1)公有住房出售后維修基金的收取　　公有住房出售后，維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。　　維修基金歸全體業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主委員會批準，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用?！　?。即使在完善的市場經(jīng)濟體制下，由于住宅帶有社會保障性的特點，對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持；而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益，對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。其收費標準相對較鎬，各地情況不一，服務(wù)標準也不一樣，難以統(tǒng)一?！　　　?1)注重精神文明建設(shè)，訂有居民精神文明建設(shè)公約；　　(2)小區(qū)內(nèi)居民能自覺遵守住宅小區(qū)居民公約及各項管理規(guī)定；　　(3)文明居住，鄰里團結(jié)，弘揚社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅小區(qū)；　　(4)社會化服務(wù)質(zhì)量好，開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)競賽。由此導(dǎo)致了在進行行業(yè)規(guī)范和調(diào)整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政管理和物業(yè)管理的關(guān)系、 理順多頭管理等問題，在不少地方得不到解決。在小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，建立健全法制 管理就可以監(jiān)督與約束開發(fā)商對物業(yè)房屋實施保修的承諾，可以監(jiān)督與約束小區(qū)物業(yè)與業(yè)主、小區(qū)物業(yè)與住戶等之間的法律行為，即依法辦事，違法必究是市場經(jīng)濟法制建設(shè)的客觀要 求。事實上它應(yīng)是屬于房地產(chǎn)業(yè)立法范圍的組成部分?！　　　π^(qū)住宅的建設(shè)管理上，必須采取新建與維修并舉的方針。小區(qū)物業(yè)進行法制管理的重要職責(zé)，就是通過立法 ，使物業(yè)立法起到如下作用：　　　　制定好物業(yè)法規(guī)，解決物業(yè)事務(wù)中的諸多問題，是使國家穩(wěn)定繁榮，促進社會主義物質(zhì) 文明和精神文明建設(shè)的必要條件，也只有制定了健全的物業(yè)法規(guī)，才能從法律上保證公民的僅利，保護物業(yè)所有人和使用人的合法權(quán)益，杜絕侵占業(yè)主或住戶所有權(quán)或使用權(quán)的現(xiàn)象發(fā) 生。如不執(zhí)行管理制度則視為違約行為，違約一方要負由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟損失或法律責(zé)任?！　?三)物業(yè)內(nèi)部法規(guī)的建立應(yīng)以國家大法為基礎(chǔ)　　中華人民共和國憲法第二十四條規(guī)定，“國家通過普及理想教育、道德教育、文化教育 、紀律和法制教育，通過在城鄉(xiāng)不同范圍的群眾中制定和執(zhí)行各種守則、公約，加強社會主義精神文明建設(shè)”。及時處理業(yè)主和住戶對管理服務(wù)工作的投訴?！　?一)房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的類型　　發(fā)生房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛的原因、類型較多，通常情況下糾紛的主要類型和表現(xiàn)形式有： 　　，指租賃土地而引起的糾紛，因借用土地引起的糾紛，擅自占用土地糾紛，使用耕地引起的糾紛，侵犯公共用地引起的糾紛以及土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的糾 紛及宅基地糾紛等。過去，人民法院審理房地產(chǎn)及物業(yè)糾紛是起了一定的作用。　　，進行一系列搜集證物，查閱憑據(jù)，剔除偽證，查勘現(xiàn)場，技術(shù)鑒定等工作，從而為法院受理不服物業(yè)管理部門仲裁的 起訴案件奠定堅實的基礎(chǔ)。依法處理物業(yè)糾紛案件，保護業(yè)主或使用人的合法權(quán)益，促進社會的安定團結(jié)，不僅是必要的，也是可能的。不少業(yè)主以收回房屋自用、修繕危房、出賣或另租為由，強行讓承租人退租，有些人在單位分得住宅后，仍繼續(xù)占用原協(xié)議房?！　?、聯(lián)歡活動，為他們之間的溝通和聯(lián)絡(luò)提供幫助。如在條文中，就樓 宇外貌及內(nèi)部布局，規(guī)定了所有樓宇的建設(shè)均應(yīng)在基建項目實施前，經(jīng)市(縣)規(guī)劃局審定批 準，未征得管理處同意、城市規(guī)劃管理部門批準之前，任何單位或住戶不得改變樓宇外